「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その２

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
更に、これらの弊害や損害の責任については前述の様に能力不足の輪番制役員には責任追及はできないのでますます悪化して行く事になる。
結論として、管理組合の理事、監事は区分所有法、管理規約を遵守して理事会で理事、監事を立候補、推薦で選出（選挙又は承認）案を決議して、総会に諮ることで有能且つ責任のある理事、監事を選任することが必要となる。

[421: 匿名さん]

>頭がよければマンションなんか買うはずが無い。

嗜好、利殖も関係してきますので一概には言えますまい。

[422: 匿名さん]

当マンションで（２１世帯）今後輪番制を検討しております、総会に出席する所有者が三分の一、委任状欠席、総会無視、で頭を悩ませてます、賃貸の区分所有者等、マンション所有者が二人三人で所有してる場合は輪番制はどうしたら良いんですか、教えて下さい。　　　　大手ｎH管理会社は管理担当ハズレれば最悪。

[423: 匿名さん]

＞当マンションで（２１世帯）今後輪番制を検討しております、
役員の質の悪さを輪番制で補うことはできません。現役員にも任期がありますのでその改選期に心ある人が協議して適任者を選び立候補か推薦状を理事会に提出するとともに理事会が次期役員候補を立候補や推薦を募集する様にさせる事です。
＞総会に出席する所有者が三分の一、委任状欠席、総会無視、で頭を悩ませてます、
総会出席は義務ではありません、欠席する場合は議決権行使書で各議案に賛否を表現すること或は委任状で自分の代理人を指名する権利があるのです。
＞賃貸の区分所有者等、マンション所有者が二人三人で所有してる場合は輪番制はどうしたら良いんですか、教えて下さい。　　　　大手ｎH管理会社は管理担当ハズレれば最悪。
非居住の区分所有者は居住環境を熟知しているとは限りませんので役員から外しているのが一般です。
区分所有者に共有者がいる場合は総会開会までに議決権を行使する者一名を選任し理事長に届出ることにしているのが一般です。

[424: 匿名さん]

ただ、小規模マンションでは、現実的には輪番制は難しいのでは？
100戸以下のマンションは、理事にしろ、大規模修繕工事にしろ
管理会社に委託するにしろ、管理員を置くにしろ難しい。
やはり、マンションは大規模マンションが何かといい。
これはマンションを3軒渡り歩いた経験則。最初は60戸のマンションだったので
管理員もいなくて、自主管理だった。大規模修繕工事も最低限の工事しかできていない。
理事は同じ者が長期間やっているし、理事長の手当も月8万と高かった。

[425: 匿名さん]

>>424さんの書いてるマンションは自主管理の悪いトコを集めてるだけで
小規模より大規模がいいってことにはなりませんよ。

規模のメリットは70戸以上あれば活かせるとは思います。
また、逆に最近多い500戸とか700戸の超大規模だと
別の問題が生じて管理が大変になると感じています。

私としては100-300戸規模のマンションで輪番制＋立候補で
最大２期まで程度の制限があるのが一番マシな管理になる
確率が高いかなと感じています。

[426: 匿名さん]

少ないと管理員も置けないからね。

[427: 匿名さん]

小規模マンションでは人材も少ないからね。
優秀な人材はいても、理事に時間は費やせないからね。
やはり大きいことはいいことだと思う。
大きいと弊害もあるけど、それを解決する人材もいるからね。

[428: 匿名さん]

規模より地域差の方が影響が大きいですね。

[429: 匿名さん]

70戸のマンションと200戸のマンションで管理員を雇う場合、
1戸当りの費用はどちらが多いですか？
月マルチ込み管理員の給与が30万と仮定しますと、
70戸のマンションは、1戸当り４，２８５円の負担になりますが、
２００戸のマンションだと、１戸当たり１，５００円になります。
このように管理会社の委託費や清掃費も当然割高になります。
だから小規模マンションは大変なんです。

[430: 匿名さん]

＞だから小規模マンションは大変なんです。
無理ならば転居しかないでしょう。

[431: 匿名さん]

>430
うちのマンションは３５０戸あるからいいんだけどね。

[432: 匿名さん]

じゃ当て推量のコメントだったのね。

[433: 匿名さん]

200戸だと掃除のひとが別にいりますよ。

[434: 匿名さん]

>433
当然でしょう。
あなたは管理会社との総合委託というの知ってるの？
レベルが低すぎるのでもう相手にはしないよ。
自分で勉強してね。

[435: 匿名さん]

＞もう相手にはしないよ

最初からマンカン士は相手にしてない。

[436: 匿名さん]

>あなたは管理会社との総合委託というの知ってるの？

マンカンか管業か知らんがいずれにせよ常識に欠けた人であることは確実だね。
管理委託契約の中味を言っているつもりらしいが、自社か自分の関係するマンションの管理委託契約が一般名と誤解してとくとくと述べる当たりは常識も学力の片鱗も無い事は明らかですね。

[437: 匿名]

総合委託って何？
初めて聞いた。

[438: 匿名さん]

総合管理だよ。

[439: 匿名はん]

清掃の人数と総合管理は関係ないでしよ

[440: 匿名さん]

総合管理には管理員や清掃員が含まれますよ。

[441: 販売関係者さん]

でかすぎると総会は怒鳴りあいになるよ。
大事なのは戸数より平均分譲価格だよ。４０００万以上だとガテン系住民（例示して恐縮だがヤマト運輸の現業職とか建設業のひとり親方）はいないので、高度な管理組合になるよ。

[442: 匿名]

ほんとかいな

[443: 匿名さん]

共有財産、共用部分の維持・管理費を運営するのが管理組合であるから役員は適格者を選出することが大切だね。

[444: 匿名]

役員なんぞ、輪番で十分。だいだい、一部の人ばかりやるのは不公平。

[445: 匿名さん]

能力の無い人のひがみですか？

[446: 匿名さん]

輪番でないと理事会の末席にも座れないのよ。

[447: 匿名]

能力があるなしに関わらず、持分割合相応の権利はある。

[448: 匿名さん]

＞能力があるなしに関わらず、持分割合相応の権利はある。

全くの間違い。
持分割合相応の権利は、規約に別段の定めが無い限りの総会の議決権のみである。

[449: 匿名さん]

>能力があるなしに関わらず、持分割合相応の権利はある。

気の毒に能力があると評価されない貴方は永久に一組合員で終わりね。

[450: 匿名さん]

能力のある役員を総会で選任して、悪質な管理会社を正し、役立たずのマンション管理士に惑わされることなく、管理組合の自主独立を確立しようではありませんか。

[451: 匿名]

何言ってんの。管理会社の魔の手から護るための自己啓発がマンション管理士でしょうが。

[452: 匿名さん]

月光仮面ならぬ紙っぺら仮面でしょうよ。

[453: 匿名さん]

マンション管理士消えたよ。

[454: 匿名]

やはり、組合内マンカン士を要請し、陣頭指揮をとってもらわなければいけない。マンカン士には、永年役員として辣腕を奮ってもらおう。輪番制より遥かに良い。間違いない。

[455: 匿名さん]

マンカン士は口だけで使い物にはなりません。

[456: 匿名]

口だけ使えるのなら、口だけ使えばいいこと。だって、マンカン士を役員に迎える訳じゃないでしょうが。

[457: 匿名さん]

「組合内マンカン士を要請し、」は「組合内マンカン士を養成し、」ではないの？
矢張りマンカン士は使えませんね。

[458: 匿名さん]

マンカン士に期待しちゃ駄目よ。
特に引退世代は理解度が低くて最悪。

[459: 匿名]

マンカン士に期待？期待外れで、叩きたいんじゃなかったの？

[460: 匿名さん]

＞叩きたいんじゃなかったの？

叩く対象にもなりませんよ。

[461: 匿名]

どうせ輪番制だろうが立候補制だろうがたいして知識があるやつが役員になる訳じゃないでしょう。プロに任せろよ。

マンカン士を上手く使えって。

[462: 匿名さん]

失業者風情のマンション管理士に任せたら、管理会社同様に組合の財産は横領の被害に会う事になる。
管理会社の業務は法律で規制され横領被害の予防措置がとられたが、
マンション管理士に対しては規制はなくそれに任せる組合側の責任に委ねられてる。
言わば、何等財力、保証力のない個人資格のマンション管理士に組合財産を委ねる危険にさらすことになる。

[463: 匿名]

そんなに心配なら、マンカン士に金銭を扱わせなければ良い。

[464: 匿名さん]

金銭に関係しないならばマンション管理士は不要という事です。

[465: 匿名さん]

管理会社に管理委託するのは、その主たる目的は会計事務にある。
自主管理で一番のネックは管理組合の会計事務が責任を持って行えるか又その適任者を選任できるかにある。その点、管理会社との適正な管理委託契約を結び、組合役員が管理会社を適切に監督すれば問題ない。
しかし、問題なのは組合役員を輪番で無責任な役員就任を強制することの結果は、管理会社の適切な監督どころか管理会社の言いなりになり、組合財産の浪費や横領に発展する恐れは十分にある。

[466: 匿名さん]

管理会社にしろ理事会運営にしろ
監督を人任せにすることが問題が終らない原因

知識人しかできないなどというのは無責任すぎる

[467: 匿名]

知識もないのに、どうやって、何を監督するんだい。

[468: 匿名さん]

輪番制では、役員に適任者が選ばれる確立は低いし、ましてその知識は皆無に等しいから管理会社の業務や経理を監督することは出来ない。従って、立候補とか推薦で選任すれば責任者としての自覚と知識が豊富であることは輪番制とは比較にはならない。

[469: 匿名]

しょうもない人が立候補することも少なくない。ここの理事会関連スレ見ていると本当にそう思う。輪番制がよい。

[470: 匿名さん]

468
＞輪番制では、役員に適任者が選ばれる確立は低いし、ましてその知識は皆無に等しいから管理会社の業務や経理を監督することは出来ない。従って、立候補とか推薦で選任すれば責任者としての自覚と知識が豊富であることは輪番制とは比較にはならない。

根拠なし。笑止。

[471: 匿名さん]

自分は一戸建てだが、全部、自分で管理してるよ。

[472: 匿名さん]

＞自分は一戸建てだが、全部、自分で管理してるよ。

その通りです。それが共同住宅となると途端に出来なくなる傾向が強くなる。
一般には共同住宅生活者は賃貸アパートと区分所有の分譲の共同住宅の区別が理解出来ていないことに尽きる。当然、専用部分なるものは壁紙含めた空間しかないので区分所有なるものがまやかしの所有形態である事も確かで、分譲共同住宅の共有形態が適切かどうかの区分所有法も検討する必要がある。

[473: 匿名さん]

推薦・立候補であれば、組合管理に詳しいというかある程度社会的に地位がある者や
会社の管理職等がなり、年齢的にもそれなりの者が就くことになるでしょう。
但し、毎年そんな人材はいませんので、当然そのシステムを継続するんであれば、
長期政権にならざるをえません。
長期政権の是非については企業でも論じられていますが、決していい傾向ではありません。
輪番制であれば、そういったいい人材も順番で理事が廻ってくるんです。
マンション管理の基礎が出来上がっていれば、後は誰でも理事ぐらいはやれますよ。
管理規約や仕様細則に勝ってにやれないようなシステムさえ作っておけばいいでしょう。
業者や管理会社との癒着や馴れ合いを防ぐためには輪番制が一番いい方法ですよ。
但し、５０戸以下のマンションでは難しいかもしれません。
小さいマンションは、大規模修繕工事や管理会社との契約、管理員の設置、小修繕の実施等
についても難しい状況にはあります。
やはりマンションは、１００戸以上に限ります。

[474: 匿名さん]

＞マンション管理の基礎が出来上がっていれば、後は誰でも理事ぐらいはやれますよ。
誰でもが間違いのもとです。知識、責任感の無い押しつけ役員なればこそ業者に任せっきりで業者や管理会社との癒着や馴れ合いそのものになります。
＞管理規約や仕様細則に勝ってにやれないようなシステムさえ作っておけばいいでしょう。
大方の輪番役員は管理会社に任せっきりで規約はおろか細則なんかその存在にも気を留めません。
＞業者や管理会社との癒着や馴れ合いを防ぐためには輪番制が一番いい方法ですよ。
一番大切な知識と責任感を無視した強制制度です。
＞但し、５０戸以下のマンションでは難しいかもしれません。
下手な鉄砲打ちでも数打ちゃ当たるの理屈では理屈にもなりません。

[475: 匿名さん]

４７３マンカン師はいつも適当だからな（笑
１００戸以上という線引きの根拠が知りたい。

[476: 匿名さん]

小さいマンションで管理員がおけるの？
コンシェルジュは？

[477: 匿名さん]

コンシェルジュや警備員まではいらないけど
管理員は必要だな。
小規模マンションでは管理員はつけられないかもな。

[478: 匿名さん]

40戸のマンションで大規模修繕工事をする場合、戸当たり100万の工事費でやるとしても
総額4,000万しかないからね。
そんな額では大手ゼネコンは見向きもしないし、設計・監理会社と施工会社を別々にするほどの
資金はないからね。
工事をするにしても最低限のことしかできないだろうね。
やはり大きいことはいいことだよ。

[479: 匿名さん]

５０戸の規模で管理員はつけられないよ。

[480: 匿名さん]

そりゃあそうだろう。５０戸の場合。
管理員一人月額３０万としても、１戸当たり月６千円の負担になるからな。
それも３６５日体制は当然無理。
よほどの高級マンションじゃなければ無理。

[481: 匿名さん]

工事も同じ論理だね。

[482: 匿名]

人数が多いほど、意見が別れる。ロングラン理事会。

[483: 匿名さん]

＞人数が多いほど、意見が別れる。ロングラン理事会。

この方は管理規約をご存じない様ですね。
それならもっと人数が多い総会ではモットロングラン総会なる理屈ですか？
多数決の原理が理解出来ていない様ですね。

[484: 匿名さん]

小規模マンションの管理員の問題はスルーされそうですね。
４７５は根拠が知りたいといっていたんだけど。

[485: 匿名さん]

過去レスみてね。何度も書かれてる。

[486: 匿名さん]

４７８

１００戸以上の根拠を聞いてるのに４０戸の例を出してどうするんだよ（笑
「適当に仮定しました、すみませんでした」で終わる話だろ？

[487: 匿名さん]

>486
100戸で計算しても、1戸当り月の支出額は3,000円だよ。
管理員の経費だけでこれだけかかるんだよ。
小規模マンションでやっていける？
（笑）を2チャン並みにいれておこうか。

[488: 匿名さん]

小規模マンションは、普通は午前中だけとか、ゴミの日だけの勤務ですよ。

[489: 匿名さん]

当方は５０戸で管理員はいますが・・・。
10件程管理している様ですが、２年程前に月給が時間給にされたとぼやいていました。

[490: 匿名さん]

>>10件程管理している様ですが
フロントと管理人の区別がついてないのでは？

[491: 匿名さん]

＞管理員一人月額３０万としても、１戸当たり月６千円の負担になるからな。

実態を知らない人。

[492: 匿名さん]

管理会社によって多少の違いはありますが、最近の傾向から見ると、週40時間勤務として145,000円～158,000円位です。

[493: 匿名さん]

午後に管理人なんか要りませんよ。苦情は普通は朝に言うし、ゴミの収集も朝だし。

[494: 匿名さん]

>>管理会社によって多少の違いはありますが、最近の傾向から見ると、週40時間勤務として145,000円～
>>158,000円位です。
それは、本人の月給でしょ。管理会社には、安くて２０万前後、高くて４０万くらいのおかね払うんだよ。

[495: 匿名さん]

492のところは管理会社と契約してないので、管理組合が直接管理員を
雇っているんでしょう。
当然清掃員や各種点検も組合が雇ってやっているんでしょう。
管理員を午前中だけとか、ゴミの日だけとかさすが小規模マンションですね。
やはり小規模マンションはダメですね。
現在のマンションの購入条件は、大規模マンションが絶対条件になっているそうですよ。
小規模マンションでは、なにかと不都合だし、工事や管理員とかも厳しいですからね。
それに、輪番制でも小さいとすぐまわってくるし、少人数の理事でマンションの管理を
しなければならないので負担もかかるとのこと。
それに、いろんな知識・資格を持っている者も小規模マンションにはいないからね。
小規模マンションは対人関係か煩わしくないなんていってたけど、小規模マンションの方が
対人関係はややこしいのが分かってきたんだよね。

[496: 匿名さん]

管理費や修繕積立金は大規模マンションの方が絶対安くなるね。
同じ管理員・清掃人・点検費用・工事費で計算した場合にね。

[497: 匿名さん]

小規模マンションの住民が輪番制反対を唱えているのは
分かるような気がするね。
人材不足がその大きな要因だろうから。
大規模マンションでは、いろんな者がいるから、総会でもいい加減ことを
していては批判、追及されるからね。

[498: 匿名さん]

マンション購買のポイントは大規模マンションとなってきてるようですね。

[499: 匿名さん]

小さいマンションの場合は輪番制反対となるしね。

[500: 匿名さん]

自演、連投はおやめください

[501: 匿名さん]

１００戸以下の管理組合は国が関与しないとだめでしょう。
小規模マンション特別措置法とかできるよ。

[502: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q2/530586/

30戸以下のマンションで恐ろしいことが起こっている
2007年4月11日 9時15分田村　私は京都にいて京阪神を中心にして仕事をしているので、村井さんがおっしゃっているような東京との違いについては、いまはちょっと共通認識はないかもしれないですね。それは、私たちが普段、その地域のなかに居過ぎるということなのかもしれません。

その意味で、その地域のなかでの違いという意味で言うんですが、100戸以上のいつもスターが誕生しやすい管理組合と、30戸以下でスター不在のままだめになってしまうマンションへと二極化している問題が、いま一番頭の痛いところなんです。100戸以上だと情報も入ってくる、1年ごとに理事が代わっても誰か何とかする人が出てくる。

村井　100戸ですか？

田村　はい。30戸から100戸の間が中間気味ですけどね。30戸以下のマンションではやっぱり恐ろしいことが起こっています。

[503: 匿名さん]

>管理費や修繕積立金は大規模マンションの方が絶対安くなるね。

単純ですな。もう少し大人の思考をしましょうよ。
未知の世界の高層マンションは必要な修繕積立金額は未解決の問題です。

[504: 匿名さん]

タワーマンションは維持費高いですよ。４５ｍ以上だと足場が組めないんで。
１５階以下のものが維持費安いです。できれば、はしご車が届くくらいのほうが。。。。

[505: 匿名さん]

>504
高層マンション、つまり15階以上のマンションは足場が組めず
ゴンドラでの作業になりますし、若干割高にはなります。
しかし、戸数が多いのでたいした問題ではありません。
それより、小規模マンションの方が工事にかける経費が少ないので
十分な工事ができません。
そういったことで、小規模マンションが敬遠されるようになってきたのです。
管理費も同じことです。
戸数が少ないと、管理員一人雇うにしても1戸当り負担額は大きくなりますから。
管理組合の諸悪の根源が輪番制といっているのも、小規模マンションの住民でしょう。

[506: 匿名さん]

輪番制賛成論者が意気消沈してしまったようだね。

[507: 匿名さん]

ゴンドラでの作業は風が吹くと作業できませんよ。月に１０日しか作業できなかったところもあるようです。効率は極めて悪いです。

[508: 匿名さん]

高校生程度の素人の予想コメントが続く虚しさよ。

[509: 匿名さん]

>508
あなたの大人のコメントを見てみたいですね。

[510: 匿名さん]

煽りウザい。

[511: 匿名さん]

>510
逃げるなよ、いつも批判だけしているようだけど。

[512: 匿名さん]

http://blog.goo.ne.jp/nurikaemitsumori_001/e/33ae92d37eaa4bfa159ee446d...

タワーマンションの修繕工事が高くなるのは常識。１回目の修繕工事でも１戸当たり１２０万以上かかりますよ。
安くなるのは４５Ｍ以下の単純な立方体であること。うちはＴ字型８０戸９階建てですけど１回目の修繕工事は１戸あたり７０万程度でできましたよ。知人宅の山の斜面を利用したようなとこは６０戸で１回目の修繕工事で１戸あたり１３０万程度でした。足場が異様に複雑で高くなった模様。

[513: 匿名さん]

個人名のHPを注釈なしに、無断かも知れない引用は如何なものか？
慎みたいものである。

[514: 匿名さん]

大規模修繕の経費のうち足場にかかる部分云々よりも、輪番理事の無気力に比例して、管理会社にぼられます。
輪番はいけません

[515: 匿名さん]

馴れ合いで長期間務めてる常連理事体制のほうがぼったくりに無自覚なこともありますね。発想が固定してますので。
輪番＝無気力、低能力などと決め付けても無意味です。
いずれの場合でも、チェック体制が機能しているかどうかがすべてです。

[516: 匿名さん]

>514
輪番制反対もいいけど、小規模マンションで大規模修繕工事はできるの？
管理員も雇えないしね。
小規模マンションだから、人材がいないので立候補や推薦で同じ者が
長期でやらないと理事会自体がなりたたないだろうがね。

[517: 匿名さん]

>512
１戸当たりの修繕積立金の使用額は、どんな工事をするかにかかっているんだよ。
分かりやすくいえば、専有部分のリフォームをする場合、畳の張り替え、壁紙の張り替え、
襖や障子の張り替えまでをするところと、資金に余裕のあるところは、カーテンの交換、
照明器具の交換、家具の交換、間取りの変更とかいろいろやることができるんだよ。
修繕箇所の多い少ないで当然価格は違ってくるよね。
修繕周期についても、早くやるにこしたことはないし。
全て、積立金次第だけどね。

[518: 匿名]

随分スレタイと違う話だな

[519: 匿名さん]

>>個人名のHPを注釈なしに、無断かも知れない引用は如何なものか？
>>慎みたいものである。
あほなのは承知でレスするのだが。。。。
サーチエンジン自体が違法との見解もある。キャッシュすることが無断コピーになるんだよね。
意味わかるかどうかしらんけど。。。

[520: 匿名さん]

>>517
>>１戸当たりの修繕積立金の使用額は、どんな工事をするかにかかっているんだよ。

工事の内容が建物の構造によって変わるという意味がわからんあほ。
平屋でも２軒以上あればマンションなんだよ。