東京ミッドベイ勝どきってどうですか？Part5

[購入検討中さん]

東京ミッドベイ勝どきについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
これからご近所になる方もいらっしゃるので、煽りは無用ってことで、よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1005、1006番地（地番）
交通：
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.59平米～78.31平米
売主：名鉄不動産 東京支社
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：長谷工アーベスト
媒介：伊藤忠ハウジング

検討 過去スレッド
1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94131/
2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140500/
3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148118/
(4) http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148526/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/154528/
契約者スレッド
1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/151241/

施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：名鉄不動産

[465: 匿名さん]

オレも埼玉、千葉は勘弁してほしいな。

[466: 購入検討中さん]

江東区と足立区も勘弁だな

[467: 匿名さん]

なーんちゃって中央区の勝どきか。北先住や埼玉の大宮以下だね。

[468: 購入検討中さん]

↑買えないとこうなるよ

[469: 匿名さん]

>>449
スーモよりHPの更新の方が遅いとは…ね。残っているのは最上階ばかりですか。最上階も、比較的お値段がお安いのであっという間に売れてしまうかもしれませんね。

>>454
目の前の倉庫の建替え計画ってあるんですか？何か大きなビルやマンションが建ったりするのでしょうか。

[470: 匿名さん]

倉庫の建替えはマンションになるんですよね。ビックリするくらい大きいマンションにならなければいいけどね。契約者スレに倉庫やBMWの解体工事はどうせ遅れるでしょうね。と書かれていますね。確か解体工事も去年からの話ですよね。このまま倉庫のままってこともありえますかね。どっちがいいかは微妙ですけど。

[471: 匿名さん]

>>467
浜町や人形町に住んでたって
「日本橋に住んでます」と自己紹介する中央区。
なーんちゃって日本橋。

[473: 匿名さん]

住所は日本橋浜町、日本橋人形町だからね

[474: 匿名さん]

中央区は、旧日本橋区と旧京橋区が1947年に合併してできたが、当時、日本橋の名が消えるのを惜しんで、旧日本橋区の地名には「日本橋～」を冠したらしい。

そういう意味じゃ、ここは京橋勝どきともいえる。

因みに、旧京橋区には、銀座・築地も含まれる。
現在、京橋再生を謳って、京橋駅周辺で再開発も進んでいる。

[475: 匿名さん]

中央区内では隅田川東岸の月島勝どき晴海が格下だと言われるし、実際不動産価格も安いけど、道路の広さや商店・各種施設・公共交通の充実ぶりなど住みやすさは月島勝どきが区内トップレベルだと思う。
それに、そもそも住んでる人で区内のどこが上だどこが下だなんて言ってる人いないから買った人は安心して引っ越してきてください。
文句言いたい人には言わせておけばいい。どうせ会いやしないから。

[476: 購入検討中さん]

俺は中央区在住だが、住みやすさは人形町～水天宮エリアが中央区で一番じゃないかな。
中央区ではめずらしく商店街とスーパーが充実している。その次が勝どきだと思う。（銀座、日本橋は除く）

明石町、築地、茅場町、入船の辺りは利便性は良いがスーパーが無いんで住むには不便。

[477: 購入検討中さん]

皆さんのところに、特約合意書って、きました？　これって、サラッとサインしてよいものなのでしょうか。売買契約書の8条4に、「天変地変等やむを得ない事由により、遅延する恐れのある場合は、通知すれば、引渡し時期を延期できるものとし、買主は意義を申し立てない」とはあるが、これは、この物件が被災したようなケースを想定しているだけで、震災の影響で、資材の納入が遅れることまでは、含まれていない気がするのですが。とすると、この合意書は、引渡しの延期の売主の責務が免責され、買主が不利になる合意なので、締結したくないと考えるのですが。どなたか、法律の専門家の意見を頂きたいのですが。

[478: 匿名さん]

まだ来ていないです、サインしないならどうなるでしょうか。

[479: 匿名さん]

私は断るつもりですよ。
契約する理由がないでしょ。

[480: 購入検討中さん]

やっぱり、そうですよね。仮に、引渡しが遅延した場合は、その時、現在の売買契約の解釈で争えばいいだけの話で、あえて、今、こっちが不利になる特約を結ぶ必要はないと考えます。

[481: 匿名さん]

ここの購入者のほとんどは契約しそうですよね。
この契約の一方的な状況を疑えるほどの「学」を持ってる人が少なそう。
何の疑問も持たず長谷工の言いなりになっちゃうんだろうな。

[483: 匿名さん]

人形町～水天宮エリアは首都高と幹線道路が走って空気が悪い。
しかも中小オフォスが立て込んでてゴチャゴチャして落ち着かない。
空が狭い。

おまけに大して眺望もないし、水辺の風景も大したことない。
かぎりなく、江東区や墨田区に近い。

勝どきは中央区の中でも港区っぽい。

[484: 匿名さん]

3月中の引渡しと4月に引渡しでは雲泥の差があります。
引渡し遅延による金銭的な補助をしていただけるなら考えますが、
そうでなければ契約を結ぶ必要はないと考えますが。

[485: 匿名さん]

4月以降に引渡しって事になったら、小学校や中学校への転入はスムーズに行えるのでしょうか？
心配ですね。

[486: 購入検討中さん]

3月中に入居できず4月入居になると税金の優遇も使用できなくなり、支払金額も多くなるよ。
子供は転校扱いになってしまい、いじめにあってしまうかもしれないしね。

だいたいこんな大事な事を何の説明もなく紙っぺら送ってきて印鑑押して返信しろなんて、
購入者をナメてるとしか思えないよ。
ちなみに俺は3月入居できなきゃ裁判起こしてでもキャンセルする予定。

[487: 匿名さん]

現在分譲中の物件は
すべてこの特約ｺｳﾓｸｶﾞｱﾙﾖ

[488: 匿名さん]

486さん、そうですね、サインする義務がなさそう、うちはまずしないつもりです。しないなら長谷工から連絡がくるでしょう。

[489: 匿名さん]

まだ来ていませんが、都庁の住宅課に聞きたいと思う。

[490: 匿名さん]

私のところも昨日届いており、書面確認しましたが売主に都合良い事しか記載されてなかったですね。
かつこの内容の契約に詳細説明なしに捺印して返送しろとは非常識すぎる。
明日、営業に電話してつめてやらんと気が済まない。

[491: 匿名さん]

ファミリー世帯は困りますよね。
お子さんのこと考えたら4月始業には入学したいでしょうし、仮に入居伸びた場合、4月転入したいなら仮住まい探すことになり余計な出費増えますよね。
その辺の問題が生じた際にリスク回避が目的の今回の契約なんでしょうが、あまりにも誠意がないですね。
さすがにこのまま捺印、返送する方は少ないでしょう。

[492: 契約済みさん]

返送しなければ原契約通りとの事です。

[493: 購入検討中さん]

私は、返送しないことにしました。長谷工からは、買主に3ヶ月以上遅延する場合にキャンセルできる権利を付与するのが趣旨ですといわれたが、その代わりに、延期により、追加で発生する現在の住まいの家賃や３月までの税制優遇が使えなくなる不利益の請求権を失ってしまうので、鵜呑みにはできないと考えました。みなさまも、自己責任で、ご判断下さい。

[494: 匿名さん]

勉強不足で教えてほしいのですが引き渡し遅延の際の不利益って請求できるんですか？
不利益の請求できないからその場合は売買契約上、自己都合キャンセルになるので今回条件付き（3カ月以上遅延する場合）で白紙解約できるようになるという認識なんですが。

[495: 購入検討中さん]

ディベロッパー側や施工会社の責めで引渡が遅れたのであれば、追加でかかった家賃や税制優遇が受けれなくなった損害については、損害賠償を請求できます。逆に、地震等で勝どきが被災したのであれば、売買契約にうたわれている天変地異・・・・の条項が適用になり、ディベや施工会社は免責されると思います。
今回は、直接被災したわけではなく、単に、資材の調達が難しくなっているだけなので、買主同意のもと部材を変更してもいいし、割高でもなんとか調達して、3月末までの引渡を守ることが可能なので、「天変地異・・・」に該当しないと考えました。ただ、この点は、解釈論になるので、双方、協議して決めるのがよいでしょうし、係争になるのであれば、最終的には裁判所が判断するのでしょう。
特約については、1条は問題ないのですが、2条、3条、4条は買主が損害賠償請求をしないと定めているので、この特約を結ぶと、買主側から文句が言えなくなりそうなので、原契約のままでよしと考えました。

[496: 匿名さん]

例えば戸建住宅であれば、部材の変更・割高な資材の仕様変更か工期遅延かの選択は
買主相談合意の元、可能であるが、集合住宅の場合、現実不可能。
今回の件で住宅という広い意味では工期遅延は相当数出ている。
最終的に裁判所判断だろうが、今回の震災影響による部資材調達困難は、公に致し方ない
事実であるので、不利益を請求というのは難しいのでは？

[497: 匿名さん]

3月で優遇幅が切り替わるまたは終了する税優遇ありましたっけ？
確認したけど見当たらなかったもので。
金銭面だと月毎に変動するフラットの金利くらいかと思ってました。

[498: 匿名さん]

496さんと同意見で資材調達が影響する引渡しの遅延で不利益の請求は難しいと思います。
売買契約にも引渡し期日について厳守する記載ないし、もちろん遅れた場合の損失保証なんて書かれてないし、仮に不利益大きいからキャンセルしたいとなると自己都合になるから手付金も戻ってこないはず。
今回はキャンセルしたい購入者がいた場合に手付金返却してもらえる契約なわけだからこの掲示板の意見だけを参考にせず周りにもアドバイスもらってよく考えた方がいいと思いますよ。

[499: 匿名さん]

496.498さん、私も実際に不利益の請求は難しいと思いますが、この特約にサインする義務がないでしょう、サインしたら買主に不利と考えています。みなさんはサインして返送しますか。

[502: 匿名さん]

500さん、私は499です、みんなさんの意見を聞きたいだけですよ(^_^)496.498さんの意見もとても参考になります。

[504: 匿名さん]

南側は１０階、北側は９階まで組上がった。
青壁はちょうど、１０階までのようで、１１階から抜けそう。

ただ、青壁の上の塔屋（一部だけだが）が１３階までありそう。
１４階と１５階になると、これもクリアできそうだ。

因みにライオンズマンション勝どき第二は１４階建て。

[505: 匿名さん]

抜けるにしても近いからねぇ

[511: 匿名]

７月のローン金利、下がりましたね。来年までこの水準で推移するといいですね。

[513: 匿名さん]

確かに3月中の引渡しと4月中の引渡しでは雲泥の差がありますよね。子供のいる世帯では転入手続きも大変でしょうし、出来る事なら4月から通わせてあげたいでしょうね。でも、今回のような震災による引渡しの遅延なので致し方ない部分と考えるしかないとも思います。サインして返送する人なんていないと思いますね。

[514: 匿名さん]

513　矛盾してない？遅延仕方ないとするなら契約するのではないでしょうか。

[515: 匿名さん]

サインするかしないかは購入者の状況で異なってきますよね。
我々は原発の問題に応じてキャンセルも検討してるので、手付返金される可能性あるので（条件付ですが）サインする予定です。
逆にキャンセルしない場合でも遅延した際に必要な賃貸コストなど、不利益と考えてないのでそもそも損害請求をするつもりがないです。
銀行に借りる予定なのでフラットの税率も関係ないし、住宅ローン減税は３月でも４月以降でも２０１２年なら影響ないので関係ないですもんね。

なのでサイン返送するひとがいない、なんてことは言い切れないですし、逆に様々なステイタスをもった購入者がいる中でサイン返送するひとがいる事を当然のように否定する意見に唖然としました。

[516: 匿名さん]

義務教育のお子さんがいないご家庭なら４月入居でもさほど差し支えないかと…
我が家も子どもが大きくなってしまいましたので、
４月でもいいかと思っています。
今住んでいる場所の処分もあるので、そこをちょっとクリアしなければならないですけれどね。

[517: 匿名さん]

時期的にもレスの内容がリアルになってきてるなあ。やっぱり一番は子どものことが心配で入居時期のずれで学校での交流が遅れる可能性が気になるよね。時間的に余裕を持って入居したいところだけどギリギリだとバタバタしちゃいそう。ギリギリよりも入居が遅れるよりはまだいいんだけどね。みんなお互いに忙しい時期だねえ。

[518: 匿名さん]

賃貸に現在住んでる人なら、４月では困る人が出てくるでしょう。
更新料を取られるとか。

[519: 購入検討中さん]

それが、損害になるのでしょうね。ただ、ディベ側は震災を理由にするでしょうから、補償してもらえるかは、微妙ですが。

[520: 匿名さん]

法律的には保障する義務はないですよ。
仮に遅延によるキャンセルは手付放棄になるし、負担発生しても自己負担です。法律的にはね。

[521: 匿名]

それは売主側に責任が無い場合でしょう。
どこかの物件で売主側がゴタゴタして引渡が遅れて、白紙解約になったケースもありますよね。

[522: 匿名さん]

だから今回、白紙解約できる追加契約がきてるじゃないですか。
これを結んでおけば手付戻しでキャンセルできるんでしょ。

[523: 購入検討中さん]

そのかわり、2条から4条で、後から文句が言えないような縛りを入れている。私も第1条だけなら、よろこんで、サインした。

[524: 匿名]

専用庭に巨大プレハブ小屋建てちゃった、激安物件はここですか？

[525: 匿名さん]

いろんなマンション見学してきたけど、やっぱりここはかなりコストパフォーマンス高いわ〜

[526: 物件比較中さん]

毎週スーモを読んでるけど、4000万台マンションなら、ここのコストパフォーマンスが一番高いかもしれない。

[527: 購入検討中さん]

ネガティブな意見ではなくて自分が感じてるメリットを再確認したいだけなんですがハイパフォーマンスとなる点はどの辺だと考えてますか？
安いいがいの部分を教えて欲しいです。
私は間取りは他物件と比較してもとても良いと感じてます。

[528: 匿名さん]

外廊下に2部屋並んだ田の字間取りのどこがよいのでしょうか？

[529: 匿名さん]

ひとそれぞれ
全員一致の正解はありません。

[530: 匿名さん]

入居が１ヶ月遅れるだけで３月と４月はかなり違いますね…。

できれば３月中に越してきたいですよね。

我が家も今住んでいる賃貸の更新もありますから…。

震災の影響で資材調達できなかったといわれればそれまでですけど。

[531: 購入検討中さん]

田の字ってよくないんだ。
使いやすいからいい間取りだと思ってた・・。

[532: 匿名さん]

一般的な間取りですが、玄関側の部屋が暗くなりがちなのが難点ですね。
リビングの様な広い窓じゃないので光を取り入れにくいですが、その反面、夏は涼しかったりしますね。

[533: 匿名さん]

＞５３１

田の字の間取りは賛否両論ですね。私もオーソドックスで好きなのですが、玄関からリビングまで直線で見えてしまうようになっているところもあるので嫌がる方もいるようですよ。家の中の移動で機能的なところが田の字の良い点だと思うんですけどね＾＾

[534: 匿名さん]

外廊下に面した部屋はプライバシー、採光、騒音、セキュリティに問題がある。早朝や深夜に廊下を人が歩く靴音や気配を感じる生活は落ち着かない。

[535: 匿名さん]

たしかに足音は気になるかもね。
でもここの場合、1LDK以外はほとんど田の字だからそれがダメな人は他検討するんでしょうね。

[536: 購入検討中さん]

私が考えるハイ・パフォーマンスな点は、以下の通りです。
・都心であること。
・23区の中でも、手当てが厚い中央区にあること。
・現在も開発が進む勝どきが最寄り駅であること。
・築地市場や晴海が将来開発され、その波及効果を受けれそうなこと

逆にマイナス点は、
・目の前の青い建物により、景色が見えないこと
・勝どきは大江戸線という環状線しか通ってないので、若干不便（バスの利用を考えてますが）
・長谷工のマンションの中でも、グレードは低い。
・駐輪場や駐車場が少ない。

皆さんは、いかがでしょうか。

[537: 匿名さん]

エレベーターが少ないのもマイナス点かな。

[538: 匿名さん]

予定通りに引き渡しても、引越しは四月になるでしょう、ただやはりあの特約にサインする勇気がない。

[539: 匿名さん]

先着4戸になりました。

[540: 物件比較中さん]

エレベーター少ないんですね。何台あるんですか？
朝の通勤時間はエレベーター結構まちそうですか？
そう考えると階段も使える階数（中層階）のほうが住みやすそうですね

[541: 匿名さん]

機械式駐車場が無いので修繕費が安いのもメリット。

[542: 購入検討中さん]

ただ、その割には、管理費が高い気がする。

[543: 匿名さん]

人件費の占める割合高いですね。
コンシェルジュ、ゴミ収集サービス削れば、安くできると思います。

[544: 契約済みさん]

共用施設がないメリットは管理費安くあることのはずなのに、タワマンの管理費とかわらずです。
これは管理組合の総会で協議できるので調整できるといいですね。

[545: 匿名さん]

ゴミ収集サービスは共用部の清掃員が清掃時についでに拾っていくと聞きました。
ゴミ収集サービス削る＝共用部の清掃は住民が行うとなると思われます。
個人的には多少管理費高くても清掃員はいてくれたほうが共用部が汚くならず良いと思うのですが。

[546: 匿名さん]

私も545さんの意見に賛成です。
共有部分の清掃が住民になるとかなり負担になるし、住民同士で揉める原因にもなりかねないと思います。
多少高くても、結果として清掃員が居てくれた方が良いです。

[547: 匿名]

ついで、といえば聞こえはいいけど
ゴミ収集と清掃の兼務ですか。
カートかなんかでゴミ袋と掃除道具を山積みに運びながらやるんでしょうね。
そりゃ人件費が高くなるのも当然。

[548: 契約済みさん]

清掃員の業務にゴミ回収含まれるなら、その分のコストがどの程度なのか把握する必要はありますね。
さすがに清掃員なくすことはできないと思いますよ。
マンション管理がなりたたないですから。。

[549: 匿名さん]

残り４戸ですね、検討はもうしていないのですが、最後まで見守りたい未練が･･･。

＞＞５４０
何台か誰か言っていたような･･･ホームページには載っていないようですね、規模的に2台ぐらいでしょうか。

[550: 匿名さん]

私もエレベーターの台数気になってホームページ見てみましたが・・・
載ってないですね。あまり情報が多いホームページとはいえないから、一度現地に行ってみないと分からないことが多そうだな、と思いました。
この規模なので普通でいったら２～３台でしょうけど、１台である可能性もないとはいいきれませんよね。
どなたかご存知でしたら、私も教えてほしいです。

[551: 匿名さん]

エレベーターの数すら知らないなんて
部外者のカキコミが多いスレなのですね。
注目度が高いのか、それとも荒らしに来ているのか…。

[552: 入居予定さん]

荒らしにくる人がいなさそう。
エレベーター2台、標準3台が必要、コスト削減、仕方ないけど。

[553: 匿名さん]

エレベータ　９人乗り２台　105m/m　13人乗りじゃないし、３台でもない。
この辺はモデルルームでも想定される質問だから、切り返し話法をいろいろと用意している。
ぜひ、お試しください。

各階停車なら、105m/mでも朝の混雑時はさすがに時間がかかるって。

[554: 匿名さん]

545さん
私も清掃部の部分は削るものではないと思います。
住民が・・・となると当番になってもやらない人もでてくれしょうし
争いの原因になってしまうのではないかな。
マンションの売却をした事があるのですが、共用部分のきれいさというのも
一つの要因にはいってきます。
購入を検討している人がみにきた時に、いくら自分の部屋がきれいでも
共用部分が汚ければ仕方がないですからね。

[555: 匿名さん]

清掃の方がいないマンションってお見かけしたことないような…
住民でするなんてまず無理ですし、
ここは人に任せちゃったほうが楽かな。
ゴミの収集は夜中ではなく日中帯ということになるのかな？

[556: 匿名さん]

清掃の方、窓掃除の方、植え込みの消毒業者の方などいらっしゃいますよね。
後は管理会社の方がエントランスに週替わりで生花を飾ったり、
共用部分が綺麗なのはマンション全体の価値をあげるので必要だと思いますよ。

[557: 匿名さん]

エントランスは、管理会社ではなく管理組合が生花を飾るケースもあるし、
造花で済ませたり絵画を飾るケースがあったり色々。

[558: 匿名さん]

ラスト4戸！

[559: 匿名さん]

＞５５３
これぐらいの戸数で1台しかないマンションと出会ったことがあるので2台は標準で上々ですね。欲を言えば3台欲しいですが、高階層は考えていないので自分としては大丈夫な範囲です。最近はエレベーターの事故の前例を踏まえて閉まるときの所要時間が長くなったエレベーターが多いように感じます。その分昇降が速いと助かります。

[560: 匿名]

105m/mでは、昇降が速いとは言えないと思いますが？
普通では？

[561: 入居予定さん]

http://mansion.1lager.com/setsubi25.html
50〜80戸エレベーター1台は標準でしょう。

[562: 入居予定さん]

訂正:
http://mansion.1lager.com/setsubi16.html

[563: 匿名さん]

共用部の美しさやその維持は間違いなく資産価値のうちの１つなので
お金をかけて専門の方にやっていただきたいですよね。

エレベーターはもうちょっと欲しかったですよね、、、
高層階だとちょっと待つことになるかも？と自分は思っています。

[564: 匿名さん]

通勤時の混雑しそうな時間はちょっとずらして早めに帰ったりして、
工夫するしかなさそうですよね。

でも待つのは嫌だなって思っちゃいます。