パークハウスつくば研究学園 けやきレジデンスってどうですか？Part12

[匿名さん]

パークハウスつくば研究学園　けやきレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地）
交通：つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：102.03平米～115.75平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社（販売提携「代理」）株式会社イオプラネット(販売提携「媒介」)


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱藤和コミュニティ

[333: 匿名]

凄い雨ですが、地価の浸水とか大丈夫なんでしょうか。
免震装置とか水没しても平気なんですか。

交換とかなったら一時金で大変ですよね。

[334: 匿名]

どこの水があふれて水没する心配してるのでしょうか？
構造も知らない外部の人間が心配しなくても大丈夫ですよ。

[335: 匿名さん]

>333
バカじゃないの。

[336: 匿名]

この程度の雨で地下が水没ってあり得ないでしょうね。ここは、どちらかと言うとこの辺りでは高台だし。

よく出る免震装置の交換も修繕計画を持っている人ならわかると思いますが、ここの場合常時五億以上余裕が有るので楽勝でしょうね。しかも、全交換なんてあり得んでしょう。

[337: 非住民]

「免震構造ってどうですか？」とかいうスレがマンション掲示板の質問サイトにあります。
気になる方はどうぞ。
免震装置は万能であるとは思えないが，今年３月の巨大地震前後だけでなく，その後の地震での免震装置の変化（変形）に関する写真や映像がみたいです。
工学分野の専門家の分析や解析も知りたい。

[338: 匿名]

>337

それってここで聞くより、みらい平で聞いた方が、面白い答えが期待できると思うぞ。
被害は、あちらの方が大きいようだし。

次期理事長を目指している人が、色々情報を握っているかもしれないよ。

[339: 匿名はん]

震災以降は、

「つくばエクスプレスで東京方面に通勤する」目的で研究学園周辺のマンション・戸建てを購入する人

がパタッといなくなったようです。つまり、不動産を購入する「東京圏の人」が激減してしまったようです。研究学園近辺のマンション・戸建て、つくば駅周辺の中古マンションの値段が最近下げ止まらないのも同じ理由ですね。

震災・福島原発の記憶が残っているうちは、東京より東に行くほど、不動産の価値低下は止まらないでしょう。

昨日報道にあったように基準地価の定価が止まらないですね。つくば地区に限りませんけど。

土地の値段は下がる一方ですし、賃貸の時代に移行しつつあると思います。

[340: 匿名さん]

↑
迷わず賃貸に住み続ける理由が見つかってよかったですね！

[341: 匿名さん]

この広さのマンションを賃貸派と比較されても・・・

価格の下落が一番気になるんだったら都内1等地以外どこも買えませんけど。
下落しても自分なりに満足な点を見出しているので、それはそれでしょうがない程度だと思いますよ普通。

常識の範囲内での下落で逆ザヤになるようなローンしか組めないというのであればあなたはそりゃ賃貸にすべきだわな。

[342: 匿名さん]

ここの価格の下落は、常識の範囲内じゃなくない？
茨城のマンションで6,000万円とかありえないんですけど・・・。
新築時に定価で買った人は大変ですな。

[343: 匿名]

新築時に定価で買った人は、それだけの財力が有るって言うだけでギリギリの状況で買って居るわけではないだろう。２～３千万クラスとは違うと思われる。この辺りならね。

逆に今買っている人の方が心配。

待っていて買ったのか、買えそうに成ったから買ったのか。
後者ばかりだとギリギリだからね。

[344: 匿名]

ここの場合、敷居高そうだからギリギリだと来にくく感じちゃう。

[345: 匿名]

ギリギリの人は、管理費が負担になるだろうから、やめておいた方が無難かもしれないね。

[346: マンション住民さん]

必ず滞納者は出るからな。

[347: 匿名さん]

ローンの他に、管理費、修繕積立金、駐車場代、など足していくと結構かかりますしね。

[348: 匿名]

結構かかるのは、どこも同じだと思うよ。

[349: 匿名さん]

ここは他所に比べて固定費が高いから、何処も同じじゃないよ。
分譲当初に比べて、かなり資産価値が下がってきているから、債務超過の人が多そうだね。
売却金額ではローンの残債払えませんって感じ・・・。

[350: マンション住民さん]

10年待ってから売ったら？

[351: 匿名]

相変わらず単純比較しかできない人が居るみたいですね。周りの物件と比較しても大して変わらないんですけどね。

まあ、どちらにしても固定費が高いと思ったら手を出さない方が無難でしょう。

[352: 匿名さん]

駐車場代は実質無料だと行っていた方ですか？
単純比較でない比較はどのようなものですか？

[353: 購入経験者さん]

>>349
分譲当初から値下がりしたから債務超過って、どれだけ短絡的なんでしょうか。

ご自身が貯金を全部はたいて、ローンを最大限借りてギリギリで買ったからって、
他人も一緒だと思わない方がいいですよ。

普通はもう少し余裕を持って買いますから、値下がり即債務超過という人は少ないでしょう。

[354: 匿名さん]

>10年待ってから売ったら？
ローンが減るスピードより、価格の下落のスピードのほうが全然早いんで、10年経ったら余計売れません。泣

[355: 匿名]

>352

よそが、管理費だけで全部まかなえているかどうか調べてみればいいんじゃないか。それと、設備やサービスにどの位人間を投入しているかとかも調べてみるといいよ。今売っているマンションとかに行って調べるのは、手間さえ惜しまなければできるよ。情報集めで理事会でもそういう事をやったと聞いてる。

[356: 匿名さん]

中古で買おうかな　価値的には2500万位だな

[357: 匿名さん]

中古狙いなら最低完売までは待つべきですね。

中古価値を勝手に決めるのは良いけど、それで売ってくれる人がいるのかよく考えようね。。。

[358: 匿名さん]

2500万円なんかじゃ、とてもじゃないけど売れない。
だって、ローンの残債がたんまりあるんだもん。
相場がそうだとしても、そんなんじゃ売れない人ばっかり。

[359: 匿名さん]

正直今の値段で買う人が羨ましすぎます。

[360: 匿名はん]

これから購入を検討する人のための
★★★　パークハウスの長所・短所　★★★
まとめてみました。

＃ 長所　＃

・駅が近い。イーアス・とりせんが近くて買い物が便利。

・部屋が広い

・セキュリティが最強。

・高級感がある。

・免震構造で安心

・住民は良い人が多い（変な人は多分いない）。

・管理組合がしっかりしている。（震災時の対応もよかった）

・ずいぶん割安になった（当初６千万円したのに今は３千万円程度）


＃ 短所　＃

・駅は近いが、快速が止まらない（「いずれ快速がとまるようになる」という話はどこにいった？）

・電車が通る時、爆音がする。窓を開けて生活することは考えない方が良い。

・固定費が６万円弱かかる。ローンが終わった後も払い続けるので、定年後は要注意。

・２年経ったのに、まだ売れ残りがある。現在は、実質、新古品。（今は、新築がつくば駅周辺にもどんどん建築されている）

・免震ゆえ、３，４０年後の建て替えのときの費用がいくらかかるか想像も付かない。

・地価の低下が止まる見込みがない（ここに限らないが）
>> 339

・小学校まで徒歩３０分程度かかる（葛城か春日）。児童がいる家庭には厳しい。

[361: 匿名さん]

今はなるべく西へというのが人間の心理では・・・・。

これからわざわざ福島の隣の茨城にとは思わないんじゃないのかな。

[362: 匿名さん]

かなり前に営業さんからチラッと聞いた曖昧な記憶では、東京への通勤者は20％くらいと言っていた気がする。

やっぱりつくばに職場って人が多いと思うよ。

[363: 匿名]

>360

４０年で建て直しは、いくらなんでも無いでしょう。建物自体は、その場合近く持ちますよ。設備は途中で入れ替えますけど。

今買う人は、殆ど生きていないんでは。

[364: 匿名]

マンション自体には何の問題も無いし、管理費云々も納得すれば何の問題も無い。
心配なのは、原発自体がまだ終息もしてないし、放射能がどれだけ拡散し、地下に入り込んだ汚染水が今後どの様になるのかが誰もわかってないってのがひっかかる。

茨城県は福島県に隣接しているだけに、今後の放射能の拡散による更なる風評被害での資産価値下落は正直気になります。

日本の金持ちはみんな香港に逃げ出してるらしいです。

[365: マンション住民さん]

契約金額が2000万円以下じゃないとローンがきついだろう。

[366: 匿名]

>361

西は、花崗岩が多いよ。

[367: 匿名]

364とかセシウムとかしか頭に無いの？

[368: 匿名さん]

>>360
短所が突っ込みどころ満載だな。

>・電車が通る時、爆音がする。窓を開けて生活することは考えない方が良い。
窓を開けて生活できない？？？サーパスの人も窓を開けて生活しているが。

>・固定費が６万円弱かかる。ローンが終わった後も払い続けるので、定年後は要注意。
６万円って、どこから出てきた？　光熱費とかも入ってんのか？

>（今は、新築がつくば駅周辺にもどんどん建築されている）
どんどんって、パークハウスモデルルーム跡地のレーベンしか新築はないけど。
パークハウスの３部屋のモデルルームが６部屋のマンションの敷地になるとはね。

>免震ゆえ、３，４０年後の建て替えのときの費用がいくらかかるか想像も付かない。
30～40年で建て替えって正気？
しかも、免震だからといって別に費用は増えないし。

>地価の低下が止まる見込みがない（ここに限らないが）
そんなこと言っていたら、東京２３区でしか家は買えない。

>小学校まで徒歩３０分程度かかる（葛城か春日）。児童がいる家庭には厳しい。
あなたの短い脚では30分かかるのかもしれないが、小学１年生の足でも葛城小まで普通は30分もかからない。

[369: ビギナーさん]

固定費が６万円はいかないだろうが、
管理費、積立金、駐車場、固定資産税の合計は５万を越えるだろう。

[370: 匿名さん]

＞364さん。

香港やロンドンの放射線量のほうが東京よりずっと高いというのをご存知ですか？

それを理由に逃げ出すお金持ちがいたら馬鹿でしょう。

[371: 周辺住民さん]

固定費

＝ 管理費、修繕積み立て費、駐車場代、固定資産税、・・・５期で積立金が定額化して、

→総額５．５万円くらい

[372: 匿名さん]

>小学校まで徒歩３０分程度かかる（葛城か春日）。児童がいる家庭には厳しい。

ん～新しい春日に通えると言う事で逆に教育環境としては厳しいどころかメリットがある方なんですが。

徒歩30分かかるとは思えませんが、かかったとしてもわが子にはその程度の苦労は何とも思わないくらいたくましく育って欲しいので逆に良いです。

[373: 匿名さん]

研究学園から春日は相対的に治安のよいところではありませんのでご注意を。
http://www.pref.ibaraki.jp/kenkei/01_anzen/01_map/crimemap.html

[374: ご近所さん]

この辺で犯罪なんて聞いたことがないけどな。

[375: 匿名はん]

小学校１年生の足で３０分弱と不動産屋が言っていました。
（北海道では普通ですよ、とも言っていましたが）

途中でトイレがしたくなったら、小さい子はかわいそうかな。

あと、イーアスを中心として交通量が多いこと、
研究学園駅周辺であっても、とくに夜の治安には注意です。

おそらく、集団登校になるだろうとも言っていました。

[376: 匿名さん]

窓は開けていても、平気なのですか？
階によるでしょうが、快速通過時には大きな音しないのですか？

[377: 匿名]

春日に住んでいたけどガラの悪いの新聞拡張団たくさんいた。車上荒らしはよく聞きましたね。
その他は学生のボロ車路駐＆荒い運転、体育の学生と留学生のバカ騒ぎなど。

[378: 匿名]

>>377
車上荒らし以外、治安とはちょっと違うのでは？
しかも、春日の話であって、研究学園には当てはまらなさそう。

[379: 匿名]

もうそろそろ完売みたい

[380: 匿名さん]

>376さま

快速の通過音は大きいですが、窓を開けられないほどではないですよ。
窓を開けたまま寝てれば、起きてしまうかもしれませんが、早朝深夜は快速が走ってないですしね。

[381: 匿名]

商業用地にIKEA・COSTCOが来るかもって話があるのは本当かしら？

[382: 匿名]

IKEAとCOSTCOは新三郷にある位が丁度良くないかな。あまりに近いと忌避施設でしょう。

[383: 匿名]

パークハウスと余り関係ないけど新三郷の商圏てつくば入らないんじゃないかな。
守谷、水海道近辺は被るかもしれないが、橋のない分つくばに来そうだと思うけど。

IKEAとCOSTCOは、別に在っても構わんよレベルでなくてもいいよなんだけど。

住む所、売る所の他にもっと勤める所ができるといいんだけどね。ただのベッドタウンに成ってしまうのは困るよね。

[384: 周辺住民さん]

>376

騒音に対する耐性は非常に個人差があります。

もし居住を考えられているなら、快速が通っている時間帯に
実際に体験させてもらうことを強くお奨めします。

私も以前、10Fあたりの部屋（けやき）で確認させてもらいました。

・窓が二重サッシで、窓を閉めて入れはほとんど気にならない。
・一方、窓を開けていると、かなりの爆音がある。
・寝ていたら目が覚める（私の場合）と思うが、起きている分には、慣れれば問題ない。
・小さなお子さんがいる家庭の場合、就寝の時間帯は窓を閉めた方がよいかと思います。
　もしくは、奥の部屋をお子さんに使わせるか。

まあ、音が気になる人は、道路沿いや線路沿いの物件は避けた方が良いです。

[385: 匿名]

けやきの場合、寝室は線路の反対側がほとんどだから、問題とするならさくらだと思う。さくらの主寝室は線路側。

窓を開けて寝る期間がどの位あるのか。窓を開けて寝るのかとか良く考える事を薦める。

[386: 匿名さん]

新三郷にはつくば・土浦・水戸ナンバーたくさんいますよ。茨城県民にとって車で片道1時間前後は日常的な買い物の範疇です。

[387: 匿名さん]

COSTCO来たら感動します。でも道路の渋滞すごそう。

[388: 匿名さん]

COSTCOは年会費がかかるので、たまに行くというのがやりにくいので、
近くにできるとうれしいです。
出店計画の地図を見ても、茨城は緑色なので、可能性ありなのでしょうか。
http://www.costco.co.jp/real.htm

[389: 匿名さん]

つくば市にはIKEAからの折り込み広告が入りますから十分に商圏ってことなんでしょう。
例えば、谷田部インターからなら１時間かからずに行けますから、興味ある人は十分に行くと思うますよ。

[390: 匿名さん]

つくばにイケアが出来れば水戸あたりに商圏が及ぶでしょうね。
水戸あたりにイケヤが出来れば福島辺りが商圏に？…これは無理でしょうか…
というわけで茨城に出来るとすればつくば都市圏内が有力ですかね。
首都圏北東部をカバーする役割と茨城県全域をカバーする役割で
大型商業施設などはこの場所を外せませんね。
下妻方面、石岡方面、稲敷方面に行くと途端に交通網が貧弱になりますので、
商圏の広い大型商業施設に関しては、商圏人口の面で上記の地域が選ばれることは今後ありません。
茨城は意外と出店地域の選択肢が少ないのです。
通常ですと、都市圏をちょっと外したところに出店し、
隣の都市圏も商圏内に取り込むという手法が用いられますが、
つくばエリアは千葉・さいたま・宇都宮・水戸といった各県庁所在地から一番離れた
エアポケットのようなところで、一応拠点を置くのに相応しい場所ではあります。

[391: 匿名さん]

costcoの出店計画ページにあるメアドにメールで聞いてみたら何となく教えてくれたよ。

そんなすごい内容では無かったけど、メールにconfidentialってあったから一応ここには書かないけど。

知りたい人はメールしてみれば？

[396: 匿名]

ケンカするより、誘致できるようにでも動いた方がましよ

[397: マンション住民さん]

そろそろ完売だな。

[398: 匿名]

コストコって結局安くないでしょ。食品に関しては同じ物をしばらく食べ続けられる精神の持ち主とか，大家族とか，ブタ一家とか，近所・親類と分け合える人でないとお得感は無い。質の低くて量の多い食材はあるけど面白い食材は無い。面白い物と言えばでっかいマッシュルームくらい。

食品以外のハード関係はネットとか家電量販店で交渉した方が安い。サポートも期待できない。お得感があるのはのはミシュランのタイヤくらい。

最初は面白いけどすぐ飽きますよ。その割には連休や年度末など長い間渋滞を引き起こすでしょう。

[400: 匿名さん]

自社の都合だけでそこらへんの不動産業者に激安バルクセールしてトンズラするような所がある中で、途中で投げ出さずに何年かかっても売り切る姿勢はむしろ評価できると思います。

外野からどう言われようが、購入者・購入検討者にとっては信頼性を実感できるポイントだと思います。

[401: 匿名さん]

バルクではないにしろ、当初の売り出し価格を考えると激安セール価格になってる。
でも、今の市場価格からすると、けして激安ではない。
今まで売れ残ってるのは、商品企画力がなかったか、適性価格で販売しなかったか、販売力がなかったかのいずれか。
住民は、ここまでずるずる売れ残ったのを評価してないでしょう。

[402: 匿名さん]

コストコもイケアもつくばへの出店計画なんて何も決まってないでしょ。
すべて妄想の世界のタラレバの話。
出店が決定しているかのような書き方は、誤解を生む。

[403: 匿名さん]

どこをどう読めば出店が決まっているように感じるんだろう。。。。

[405: 匿名さん]

残り12戸のようですね。
完売に向けて、あと一息。

[407: 匿名]

１２戸が、本当なら年内完売もできそうだね。

定額制移行の説明を受けても買うぐらいだから、ギリギリの人が買っている訳ではないって事かも知れないね。

[408: 匿名]

残り6戸つてのが、今日の折込広告情報。

今月中で取り敢えず終わりそか？

[409: 匿名]

６戸は低層高額物件と思われ

[410: 物件比較中さん]

低層の方が高額なの？

[411: 匿名]

年内には無くなりそうね。イーアス以外の目玉が誘致してきてほしいわ。

[412: 検討中]

管理費２万５千円+修繕積み立て金が今後定額で２万５千円になると
ローン以外に月々５万円です。かなり大きな金額ですね。
修繕積み立て金２万５千円って築１０年以上でもあまり見ない高額設定ですが、
住民のみなさまは納得していらっしゃるのでしょうか。
もし持ち逃げされるようなことになったら困ります。

[413: 匿名]

納得しているから総会で定額制移行が可決されたと思いますけど。

その後買っている人は、説明を受けているはずだから納得して買っているんじゃないのかな。

[414: 匿名]

書き忘れたけど修繕計画を配布しているから、中身を知らなかったと言う人は居ないと思う。

[415: 匿名さん]

ローン以外に月々５万円。
ローン以外に月々５万円。
ローン以外に月々５万円。

[416: 住まいに詳しい人]

>415

払えない人は、別を当たった方がいいよ。
払える人だけが、納得して買っているから問題無い。

国交省の修繕積立ガイドラインを読んでみるといいよ。住民の意識の高さが分かるから。

[417: 匿名]

他所のマンションもローン以外に月３万位かかるんじゃないの。
そして、５年毎に値上がりして、だけどいつもカツカツで余裕が無い修繕計画。

毎回値上げの決議が通るかヒヤヒヤは良くないよね。

[418: 匿名さん]

ローン＋管理費・修繕積立金等で毎月５万円以下でないと家計が破綻するよ。

[419: 匿名]

↑
その計算だとローンで家は買えないと言っているようなもんだよ。
その条件だと賃貸でも月５万円以下の家賃のところにしか住めないじゃん。

だいたい月収なんて人それぞれなんだから、いくら以上だと破綻するなんて一律に言えるわけがない。

[420: 匿名さん]

5万って、異常に高くない？

http://suumo.jp/edit/mansion/m_sonsuru/090819/index.html

[421: 匿名]

過去の書き込みを読み直してみた方がいいんじゃないかと思いますよ。
単純に５万とか考えて居るなら手を出さない方が無難。

マンション自体のカラクリが分っていないと言うことだからマンション購入には不向きです。

[422: 匿名]

こう言うのを読んでみるといいですよ。

マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

推奨は、定額制だそうです。

[423: 匿名]

高いね
こんだけ払うなら戸建てだろ。
茨城県のかた田舎で、管理費等で五万？
アホらしい

[424: 匿名]

この上、駐車場代もかかる。
月五万五千円くらいか？
高すぎ

[425: 匿名さん]

423や424みたいなのは、本当に美味しいんだろうね。

[427: 匿名さん]

見かけの安さに釣られちゃってカモとして美味く頂かれてしまうって事でしょ。

[428: 匿名]

だーかーらー
高いっつーとるがな
よく読め

[429: 匿名]

修繕積み立てなど、売り主が安く見せかけようと思えば、いくらでもできる。
あえて安く見せない売り主は良心的じゃね？
20年後に一時金を払うくらいなら、早いうちから積み立てた方がいいよ。

[430: 匿名]

確かに、快速も止まらないし回りに有名な目玉施設等ないのに高いよね。
前住んでた三菱地所の所もやけに高めだったw
仕方ないね

[431: 匿名]

完売は時間の問題だから、荒らしてもムダだよ