パークハウスつくば研究学園 けやきレジデンスってどうですか？Part12

[匿名さん]

パークハウスつくば研究学園　けやきレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地）
交通：つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：102.03平米～115.75平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社（販売提携「代理」）株式会社イオプラネット(販売提携「媒介」)


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱藤和コミュニティ

[313: 匿名さん]

駐車場無料は実は賃貸の人だったというオチはないか？

[314: 匿名]

>>310
駐車場8000円って、どこのマンションの話ですか？

ネット代強制徴収って、どこのマンションの話ですか？

物件を間違えてますよ。

[315: 匿名さん]

>>314

そんな煽り方しなくても正確な情報知っているならそれを書いてあげれば良いのでは？　住民の性格が悪いと思われますよ。
それと一般論とここの物件との比較は検討者にとって有意義だと思います。ここの物件以外の情報を書き込むなという理由がわかりません。

ネットの強制徴収についてご参考。
http://www.jyusetsu-navi.com/sokoshiri/07-1.html
「不満を感じた人が他の高速回線に乗り換えた場合、「シェアード型の回線使用料が管理費に組み込まれているため、料金を徴収し続けられる」という問題も生じる。」

ネット代を個別の費目で徴収している物件もあれば管理費に組み込まれている物件もあると思います。BB標準対応のマンションは何らかの形で固定費が取られていると考えるのが普通ではないでしょうか。

[316: 匿名さん]

話の流れが全然読めてねえな。
一般的に、千葉とか茨城の田舎のマンションは、駅前といえども自走式の駐車場がほとんどで
1台目は無料に近いぐらいの使用料だって話だろ。
そしたら、何台も借り出す奴が出てくるとか訳のわからない話をするから、
2台目は、抽選で当たった人しか借りられず、1台目より使用料も上がるのが普通だろって話をしただけ。

それに比べてここのマンションは、機械式だし月々の使用料が高いねってだけの話。
ＮＥＴは固定費に含もうが含むまいがどっちでもいいが、管理費・修繕積立金・駐車場代だけでも、
他のマンションに比べて高い。

だから竣工から何年も経って、まだ売れ残ってるんだろうけど。

[317: 匿名さん]

有料である駐車場代を無料同然と読めない人も多いと思います。あえてミスリードするような書き方をしなければ良いだけでは。

無料同然かどうかは主観的な話。客観的に記述できることをしない理由がわからないです。

ご参考
http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2ncz110002070...
敷地内28台（料金3000円～5000円／月、※総台数敷地内に759台収容（身障者用4台含む）

[318: 匿名さん]

ネットについてパークはネットの個別契約が必要。
http://www.ph-tsukuba.com/equipment/index03.html

例えばおおたかの森のシティテラスは強制加入。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagareyama/equipment06.html

個別加入は月3千円から4千円程度に対して強制加入が月千円程度。
強制加入のシステムの場合，ローカルIPが振られることがほとんどだと思うので，ポートを開けたりグローバルIPが必要がある場合は個別加入の方が良いかもしれない。「ポートを開けたりグローバルIPが必要」の意味がわからない，またはWEBとメールだけの人なら強制加入でも充分かな。

これでネットの話は終わりで良いかな。
あとは検討者の利用スタイルとコスト感覚で判断して下さい。

[319: 匿名]

>>315
買うつもりが少しでもあれば、物件概要くらい読むでしょ。

それすらしてない人は買うつもりのない荒らしなんだから、親切に教えてもムダじゃない？

[320: 匿名]

本当によく読ま無い奴が多いな。

駐車場代は、余剰金の形で最終的には戻ってくると言う話に対し、

それなら、無料でもイイでは無いかと言う意見があった。ただ、この意見は、何台目以降は有料と言う情感設定が無く、

それに対して複数台借りる奴が得するだろうと意見が出た

それに対し、後付けで一派論として二台目以降は有料が普通だと言い訳した


この辺りは、無料駐車場のマンションの方が少ないと思うがなあ。

[321: 匿名]

>>316
千葉とか茨城の田舎のマンションは、駅前なら自走式の駐車場がほとんど？
→嘘をつくなよ。駅前でなくても自走式が少ない。
まだパークハウスにケチをつけたいアフォがいるようだな。

[322: 匿名さん]

住んでみた感想。
駐車場の車、すれ違う人々を観察した上での個人的なイメージ。

10%: 月々4万とか別にどうでもいい
20%: 無視出来る額では無いけど全く問題無い
35%: 遣り繰りしたら問題無い
34%: わりと頑張って払ってます
01%: 必死です

[323: 匿名さん]

>>320
日本語が無茶苦茶で、何言ってるか分からん。
何だ情感設定って？ｗ

駐車場代は、余剰金の形で最終的には戻ってくると言ってるが、
最終的っていつ？
毎年、年末調整みたいな形で戻ってくるのか？
最終的って、所有者が死亡するとき？
全然分からん。

[324: 匿名]

余剰金は、基本的に翌年の積立金で調整されるそうだ。

ただし、五期までは保留すると言う話だ。定額制移行でいきなり上がるから段階的にあげて行く原資にすると言う事で決まっている。

この辺りはおろか沿線でも積立金が定額制なんて言うところは、まず無いだろ。積立金が三倍近く成っても平気、成る事が分かっていても平気って言う人が買っているんだよ。

四万円が、高いかどうかとか表面的な事は気にし無いんだよ。

[325: 匿名さん]

No.316
強気で書いてる割にはダメだなあ。

つくばは自走式の物件は少ないよ。
１００％機械式の方がずっと多い。
地元を知ってれば簡単に分かる話だよ。

しかも、これまでのレスでも何回も書かれてるけど、
この物件は８割方が自走式の物件だよね。
機械式はさくら棟に隣接した部分だけ。

もちろんさくら棟も機械式だけじゃないよね。
機械式じゃない部分は満車だって言われたけど。

[326: 匿名さん]

チラシみて思ったけど、なんでここのマンションってこんなに管理費高いの？
２５，０００円近くするけど、他と比べて高いよね？
何で？

[327: 匿名]

>>326
平米あたりの管理費を計算してみたら？

全部屋100平米超なんだから、70平米のマンションと比べたら、1.5倍くらいになっても当然

[328: 匿名さん]

じゃあ５０㎡だったら半額ってこと？
おかしいやろ。
㎡数が２倍になったから、受けるサービスの質や恩恵が２倍になるわけじゃない。
ここは無駄な共用施設なんかが多いからかな？
それとも管理会社が利益取りすぎ？
１階においてある雑誌なんかも無駄だと思う。

[329: 匿名さん]

贅沢や余裕を「無駄」と思ってしまう人には、このマンションは向かないのでは？

管理費を最小限にしたい人は、管理人さんが通勤で警備員もいなくて、ゴミも朝８時前に出さないと持って行ってくれないマンションに住めばいいわけで。

[330: 匿名]

>326

他のマンションは、管理費に駐車場代等の収入を組み込んだ金額が本当の管理費だって事を知っていた方がいいよ。

余りにも安い所は、設備が何も無いとか329が書いているようにサービスが貧弱だったりする。何を取るかなんだけど、ここを買っている人は、サービスや設備をとったってだけの事。

そう言うものが、不要なら他所を探した方がいい。

[331: 匿名さん]

パン屋さんの人件費は、管理費に含まれているのですか？

[332: 匿名]

含まれてます。

カウンターサービス業務の一部としてパンを売っています。

[333: 匿名]

凄い雨ですが、地価の浸水とか大丈夫なんでしょうか。
免震装置とか水没しても平気なんですか。

交換とかなったら一時金で大変ですよね。

[334: 匿名]

どこの水があふれて水没する心配してるのでしょうか？
構造も知らない外部の人間が心配しなくても大丈夫ですよ。

[335: 匿名さん]

>333
バカじゃないの。

[336: 匿名]

この程度の雨で地下が水没ってあり得ないでしょうね。ここは、どちらかと言うとこの辺りでは高台だし。

よく出る免震装置の交換も修繕計画を持っている人ならわかると思いますが、ここの場合常時五億以上余裕が有るので楽勝でしょうね。しかも、全交換なんてあり得んでしょう。

[337: 非住民]

「免震構造ってどうですか？」とかいうスレがマンション掲示板の質問サイトにあります。
気になる方はどうぞ。
免震装置は万能であるとは思えないが，今年３月の巨大地震前後だけでなく，その後の地震での免震装置の変化（変形）に関する写真や映像がみたいです。
工学分野の専門家の分析や解析も知りたい。

[338: 匿名]

>337

それってここで聞くより、みらい平で聞いた方が、面白い答えが期待できると思うぞ。
被害は、あちらの方が大きいようだし。

次期理事長を目指している人が、色々情報を握っているかもしれないよ。

[339: 匿名はん]

震災以降は、

「つくばエクスプレスで東京方面に通勤する」目的で研究学園周辺のマンション・戸建てを購入する人

がパタッといなくなったようです。つまり、不動産を購入する「東京圏の人」が激減してしまったようです。研究学園近辺のマンション・戸建て、つくば駅周辺の中古マンションの値段が最近下げ止まらないのも同じ理由ですね。

震災・福島原発の記憶が残っているうちは、東京より東に行くほど、不動産の価値低下は止まらないでしょう。

昨日報道にあったように基準地価の定価が止まらないですね。つくば地区に限りませんけど。

土地の値段は下がる一方ですし、賃貸の時代に移行しつつあると思います。

[340: 匿名さん]

↑
迷わず賃貸に住み続ける理由が見つかってよかったですね！

[341: 匿名さん]

この広さのマンションを賃貸派と比較されても・・・

価格の下落が一番気になるんだったら都内1等地以外どこも買えませんけど。
下落しても自分なりに満足な点を見出しているので、それはそれでしょうがない程度だと思いますよ普通。

常識の範囲内での下落で逆ザヤになるようなローンしか組めないというのであればあなたはそりゃ賃貸にすべきだわな。

[342: 匿名さん]

ここの価格の下落は、常識の範囲内じゃなくない？
茨城のマンションで6,000万円とかありえないんですけど・・・。
新築時に定価で買った人は大変ですな。

[343: 匿名]

新築時に定価で買った人は、それだけの財力が有るって言うだけでギリギリの状況で買って居るわけではないだろう。２～３千万クラスとは違うと思われる。この辺りならね。

逆に今買っている人の方が心配。

待っていて買ったのか、買えそうに成ったから買ったのか。
後者ばかりだとギリギリだからね。

[344: 匿名]

ここの場合、敷居高そうだからギリギリだと来にくく感じちゃう。

[345: 匿名]

ギリギリの人は、管理費が負担になるだろうから、やめておいた方が無難かもしれないね。

[346: マンション住民さん]

必ず滞納者は出るからな。

[347: 匿名さん]

ローンの他に、管理費、修繕積立金、駐車場代、など足していくと結構かかりますしね。

[348: 匿名]

結構かかるのは、どこも同じだと思うよ。

[349: 匿名さん]

ここは他所に比べて固定費が高いから、何処も同じじゃないよ。
分譲当初に比べて、かなり資産価値が下がってきているから、債務超過の人が多そうだね。
売却金額ではローンの残債払えませんって感じ・・・。

[350: マンション住民さん]

10年待ってから売ったら？

[351: 匿名]

相変わらず単純比較しかできない人が居るみたいですね。周りの物件と比較しても大して変わらないんですけどね。

まあ、どちらにしても固定費が高いと思ったら手を出さない方が無難でしょう。

[352: 匿名さん]

駐車場代は実質無料だと行っていた方ですか？
単純比較でない比較はどのようなものですか？

[353: 購入経験者さん]

>>349
分譲当初から値下がりしたから債務超過って、どれだけ短絡的なんでしょうか。

ご自身が貯金を全部はたいて、ローンを最大限借りてギリギリで買ったからって、
他人も一緒だと思わない方がいいですよ。

普通はもう少し余裕を持って買いますから、値下がり即債務超過という人は少ないでしょう。

[354: 匿名さん]

>10年待ってから売ったら？
ローンが減るスピードより、価格の下落のスピードのほうが全然早いんで、10年経ったら余計売れません。泣

[355: 匿名]

>352

よそが、管理費だけで全部まかなえているかどうか調べてみればいいんじゃないか。それと、設備やサービスにどの位人間を投入しているかとかも調べてみるといいよ。今売っているマンションとかに行って調べるのは、手間さえ惜しまなければできるよ。情報集めで理事会でもそういう事をやったと聞いてる。

[356: 匿名さん]

中古で買おうかな　価値的には2500万位だな

[357: 匿名さん]

中古狙いなら最低完売までは待つべきですね。

中古価値を勝手に決めるのは良いけど、それで売ってくれる人がいるのかよく考えようね。。。

[358: 匿名さん]

2500万円なんかじゃ、とてもじゃないけど売れない。
だって、ローンの残債がたんまりあるんだもん。
相場がそうだとしても、そんなんじゃ売れない人ばっかり。

[359: 匿名さん]

正直今の値段で買う人が羨ましすぎます。

[360: 匿名はん]

これから購入を検討する人のための
★★★　パークハウスの長所・短所　★★★
まとめてみました。

＃ 長所　＃

・駅が近い。イーアス・とりせんが近くて買い物が便利。

・部屋が広い

・セキュリティが最強。

・高級感がある。

・免震構造で安心

・住民は良い人が多い（変な人は多分いない）。

・管理組合がしっかりしている。（震災時の対応もよかった）

・ずいぶん割安になった（当初６千万円したのに今は３千万円程度）


＃ 短所　＃

・駅は近いが、快速が止まらない（「いずれ快速がとまるようになる」という話はどこにいった？）

・電車が通る時、爆音がする。窓を開けて生活することは考えない方が良い。

・固定費が６万円弱かかる。ローンが終わった後も払い続けるので、定年後は要注意。

・２年経ったのに、まだ売れ残りがある。現在は、実質、新古品。（今は、新築がつくば駅周辺にもどんどん建築されている）

・免震ゆえ、３，４０年後の建て替えのときの費用がいくらかかるか想像も付かない。

・地価の低下が止まる見込みがない（ここに限らないが）
>> 339

・小学校まで徒歩３０分程度かかる（葛城か春日）。児童がいる家庭には厳しい。

[361: 匿名さん]

今はなるべく西へというのが人間の心理では・・・・。

これからわざわざ福島の隣の茨城にとは思わないんじゃないのかな。

[362: 匿名さん]

かなり前に営業さんからチラッと聞いた曖昧な記憶では、東京への通勤者は20％くらいと言っていた気がする。

やっぱりつくばに職場って人が多いと思うよ。