パークハウスつくば研究学園 けやきレジデンスってどうですか？Part12

[匿名さん]

パークハウスつくば研究学園　けやきレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地）
交通：つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：102.03平米～115.75平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社（販売提携「代理」）株式会社イオプラネット(販売提携「媒介」)


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱藤和コミュニティ

[188: 匿名さん]

185たとか186なんかあいてにすんな。

[189: 匿名]

でもモデルルームは、中古よりずっときれいだよね。

[190: 匿名]

>>187

じゃあモデルルームなんか相当前から売ってるんだから、>>185みたいに中古の販売実績をうんぬんしても意味がないってことかー。
影響なさそうだってことで納得。

[191: マンション住民さん]

いつ完売するのか？

[192: 購入検討中さん]

知らんなー。神頼みだろう。

[193: 匿名]

後、さくらが５０位？

廊下の照明ってもう点けないの？
管理費節約モードか。

[194: 入居済み住民さん]

すごい安くなってるみたいよ。早く買った人に返金とかないのかなぁ。かなりがっかり。。。

[195: マンション住民さん]

新古品扱いだと思う。もう新築ではない。

[196: マンション住民さん]

なぜマンション内に高齢者のネットワークが出来たか知ってる？
これは過去の役員が自ら旗振り役になって実現したのだよ。
この役員は決して片手間で仕事してなかった。
この人のお陰で市とのパイプも出来た。
みんな感謝しないとだめだよ。

[197: 匿名]

みらい平の誤爆か。

しかし、御三家の住民板を見ていると変なの住んでいないだけましかもね。

[198: 購入検討中さん]

現在、パーク購入検討中です。

もし入居者の方がいらっしゃったらおうかがいしたいことがあります。
良さそうな物件だと思うのですが、すこし心配があります。

(1) 機械式駐車場はどの程度ストレスがあるでしょうか？

　具体的には・・・
　・朝、車を出すのにだいたい何分くらいかかるものでしょうか？
　・幼児がいるのですが、特に危険はないでしょうか？
　・この前の震災の後、動いていたでしょうか？

(2) キッズスペースは使い勝手はよいでしょうか？

　具体的には・・・
　・十分広いでしょうか（見に行けばいいのですが・・）
　・子供が一杯で実質遊べないということはないでしょうか？

(3) ローン以外の費用は月６万円以上にはならないと思って良いでしょうか？

　上記の140-160あたりの発言を拝見すると、
　・５期の途中から積立金が上がるけど定額制に移行する
　・金額は、管理費、修繕積み立て費、駐車場代、固定資産税、その他を足すと６万円弱
　と読めます。

　ローン修了後は月６万円弱で固定、と思っても大丈夫でしょうか？

[199: 住民さんＥ]

(1) 機械式駐車場はどの程度ストレスがあるでしょうか？

　具体的には・・・
　・朝、車を出すのにだいたい何分くらいかかるものでしょうか？

自分だけであるなら一番上の段でも３分位だそうです。ただ、複数の人が重なると単純に人数倍には成らないと思いますが余計に時間がかかると思います。

　・幼児がいるのですが、特に危険はないでしょうか？

動いている時は、ゲートがしまっていますから特に危険は無いと思います。有るとすれば子供を外に待たせて車を出し入れする時とかでしょうか。

　・この前の震災の後、動いていたでしょうか？

議事録によるとギヤボックスが２箇所壊れてパレットが１箇所ズレた様です。ただ、空の場所の様です。車などの損傷は報告されていませんでした。

(2) キッズスペースは使い勝手はよいでしょうか？

　具体的には・・・
　・十分広いでしょうか（見に行けばいいのですが・・）
　・子供が一杯で実質遊べないということはないでしょうか？

これは、良く分からないのでパスです。

(3) ローン以外の費用は月６万円以上にはならないと思って良いでしょうか？

　上記の140-160あたりの発言を拝見すると、
　・５期の途中から積立金が上がるけど定額制に移行する
　・金額は、管理費、修繕積み立て費、駐車場代、固定資産税、その他を足すと６万円弱
　と読めます。

100㎡のモデルで説明を受けていますが、管理費2.23+積立金2.36-前年度の余剰金(0.4～0.5)+駐車場代(２段目)0.4+固定資産税0.9位(５年間)=約5.5万。115㎡なら管理費、積立金、余剰金を1.15倍する。

金額が、変動する要素は何か大きな共用部分の問題で補修に使って余剰金が出ない場合や物価高騰で修繕積立金が不足してしまうとか。固定資産税は、５年間減税されているので６年目から上がります。

こんな所です。

[200: 購入検討中さん]

こんにちは。さくらの購入を検討しております。
住民の方でご存知の場合は教えて頂ければ幸いです。

現在乗っている車が機械式に入りそうにありません。
どのみち空きは無いようですが、立体駐車場であっても制限に引っ掛かってしまいます。

同じようなケースの方がいらっしゃればどの様に対処されているか教えて下さい。

近隣に利便性の良い月極駐車場などはあるのでしょうか。

宜しくお願い致します。

[201: 匿名さん]

車は何んですか？

立体は、重量の問題なら入居時に所有している車に限って運用で目をつぶってくるますよ。

[202: 匿名]

残戸数はさくらのみで４８戸。けやきは完売。

４８なら今年中に完売も出来そうだね。

[203: 118]

119さん、ありがとうございます。

機械式駐車場は、数分くらいで車を出すことはできそうですね。
「子供を外に待たせて車を出し入れする時」は確かにちょっと心配です。

あと

> 100㎡のモデルで説明を受けていますが、管理費2.23+積立金2.36-前年度の余剰金(0.4～0.5)+駐車場
> 代(２段目)0.4+固定資産税0.9位(５年間)=約5.5万。115㎡なら管理費、積立金、余剰金を1.15倍する。

> 金額が、変動する要素は何か大きな共用部分の問題で補修に使って余剰金が出ない場合や物価高騰で
> 修繕積立金が不足してしまうとか。固定資産税は、５年間減税されているので６年目から上がります。

非常に貴重な情報をありがとうございます。
この値段を目安にもうすこし考えてみます。

[204: 118]

> > 139
> つくば市の発展を考えると、駅近辺のこのマンションの将来の価格低下もほとんど無いでしょう。
>
> ↑本気でこんなこと思ってんの？お気楽だねー

吾妻、竹園周辺のマンションの中古の価格を調べましたが、
この１０年でほとんど値段は下がってないと思いますよ。

研究学園は調べてないですが、発展中の街ですし
つくば駅周辺とそう条件は変わらないのではと思います。

[206: 購入検討中さん]

>201
ありがとうございます。

乗っている車は、重量は問題ありませんが横幅規定オーバーとなります。

[207: 匿名さん]

>>201

自走式でも横幅が問題と言う事は、２ｍ越えって事に成ってしまうんですが、機械式の１．８５ｍを超えているって事ですよね。

もし２ｍ越えだと自走式は周りの人の使い勝手に影響が出ますから難しいかも知れませんね。

[208: 住民さん]

ＴＸの高架下は空いてないですか？
横幅の問題だと機械式には入らないでしょうし

[209: 購入検討中さん]

>207
後付けパーツを取り払って何とか2m以内という感じです。
やはり引き続き敷地外で探してみようと思います。ありがとうございました。

>208
情報ありがとうございます。
さくら敷地内の高架下は空きが無いと言われました。もしくは敷地外高架下にもどこか駐車場があるのでしょうか？

[210: 118]

＞205
そのままお言葉返します。
足を使って調べて見てはいかが？

[211: 匿名]

>>209

208ではないですが、さくらの高架下以外、近隣に高架下駐車場は無いです。

ただ、車幅2ｍと言うと大概の駐車場は結構出し入れが大変かもしれませんね。特に四角く線を引いたところばかりですから。

[212: 匿名]

さくらも残り３０位らしいから年内に頑張れば完売の声が聞こえるかもね。

ここが、完売すれば次はイーアスの向こう側なんだろうけど当分無理かな。

[213: 匿名さん]

公式サイトにでかでかと残り48戸って、書いてあるんですが。。

[214: 周辺住民さん]

さすがに、これだけ長い間売れ残っているとまずいですね。

今年中に売れたとして、ギリギリ新古あつかいでしょう。

[215: 不動産購入勉強中さん]

>>213

残り48戸は7/5現在ですから、もう少し売れてるってことでは？
明かりも随分と増えたし、ラストスパートってことでしょう。

[216: 匿名さん]

>>214

何がまずいの？
今更って気がする。

[217: 入居済みさん]

あと48戸だけど叩き売りしないと年内完売しないのでは？

[218: 購入検討中さん]

もうとっくに叩き売り始まってますけど・・・

[219: 物件比較中さん]

今は何割引ですか？
3割のままでしょうか？

[220: 匿名]

そんなものじゃないですか。

[221: 匿名さん]

>>218さん
つくば市内は以前６〜７割引みたいな物件がいくつもあって、近隣でも、まさしくそれらが「叩き売り！」って言われてましたが、この物件もそんな感じになったのですか？だとしたらモノは良いし買い急がねばですね！イーアス行ってみなきゃかな。

[222: 匿名]

流石に６割引きは無理でしょ。６千万が２千４百万でしょ。その逆はもしかしたらあるかもね。

[223: 購入検討中さん]

6～7割って・・・・
その程度の相場観で交渉しても蹴られて終わると思うよ。。。

[224: 匿名さん]

>残り48戸は7/5現在ですから、もう少し売れてるってことでは？

そんなペースで売れてたら、もっと早く完売できてるわ。

[225: 匿名さん]

確かに数年前はつくば駅界隈で駅から少し離れると６割引とかあったよね
チラシとか見て驚いたりしたよ

でもさすがにこのデベだとそんな売り方はしないんじゃない

[226: 匿名さん]

6割引していたマンションって、どこの話ですか？
大穂とかそっちの方ですか？

[227: 匿名さん]

もう少し南の方にあったよ。

[228: 匿名さん]

学園自動車とかの近所？

さくらが２千万円台だったらもう完売してるよね。

[229: ビギナーさん]

さくらもモデルルームだった部屋は３４００万くらいと安くなった。

正直お買い得ではないか？

事情があって買えないけどね。

[230:]

ここのマンション節電とかでエレベーター半分動いてないんだって？
不便そうだな。
まぁその節電も東電に騙されてやってるようだけど

【家庭の電力、2割過剰推計　「15%節電」厳しすぎ？】http://www.asahi.com/national/update/0731/TKY201107310433.html

[231: 匿名さん]

エレベーター停めてると言っても平日の日中だけだから大した支障はないです

照明も落としてるけど落とし方もしっかり考えてやってる

きっかけはどうあれ節電に取り組んでいただくことは

結果として経費の節減となって自分たちにプラスになって返ってくるから

管理組合もよくやってくれてると思います

[233: 匿名さん]

ここのマンション、節電すると管理費戻ってくるの？

[234: ビギナーさん]

管理費は管理組合の飲み代に化けます

[236: 匿名さん]

>>233

戻ってくるよ。

[237: 物件比較中さん]

「パークハウス」と「戸建て」の間で迷っています。

パークを戸建てと総支払金額で比較する時、

　パークハウスの値段は、売値金額より１８００万円程度多めに考えなければならない

というのは正しいでしょうか？

過去ログにあるように、パークハウスの100㎡のモデルでかかる費用は
固定資産税を除くと、月当たり約4.6万円です。
（管理費2.23+積立金2.36-前年度の余剰金(0.4～0.5)+駐車場代(２段目)0.4）

一方、戸建ての場合（例えば駅から徒歩6分の創建「来夢の杜」）
延べ床面積120㎡くらいで月に管理費が約0.4円万円弱です。

つまり、来夢の杜は、パークハウスより月当たり4.2万円安いです。

１年にすると約50万円強安いですし、
ローン返済期間の35年にすると約1800万円弱安いです。
（ローン返済後はさらに・・・）

私はなにか忘れているでしょうか？

[238: 匿名さん]

戸建の場合補修しないならそれでもいいと思う。
書いている金額の内約850万円は修繕積立金だから。

後、マンションと戸建の耐久性の差も有るからその辺りも考慮する必要は有るかもね。

[239: 匿名さん]

>237　さん

戸建とはいえ、ちょっと少なすぎませんか？

35年前提で修繕無しは考え直した方がいいような気がします。
私は以前は戸建でしたが、10年超えてくると補修・メンテが色々必要ですよ。

修繕の判断は自由ですが、放置すると後々予想外の大きなツケが回ってくる事がありますので良く考える必要があります。

あと、維持管理に費やした費用が売却時にどう報われるのかもポイントだと思います。
戸建の場合、ある程度経過してしまうといくら頑張ってメンテしていてもほぼ土地にしか価値が残りません。

[240: 匿名さん]

ランニングコストもさることながら、マンションと戸建て、どちらが自分のライフスタイルに合うのかを考える事も重要ではないですか？ライフスタイルは正にプライスレスです。

[242: 物件比較中さん]

現在のさくらの値引き額を知っている方いらっしゃいませんか？

[243: 匿名さん]

ここあと残り何戸ですか？

[244: 匿名さん]

2～30戸位じゃない。

頑張れば今年中かもね。

[245: 匿名さん]

ここのマンションは、追い込みをかける感じがありませんね。
けやきの残りが少なくなったときには、ずいぶん割引して、スパートかけている感じは
あったのですが。

[246: 購入検討中さん]

そうですね。
ずっとウォッチしてきましたが、けやきの最後あたりが値引きは最大でした。

さくらはこのままずるずると売れてしまいそうな予感。

[247: 匿名さん]

イーアスの事務所とか、販売員さんとか、結構コストがかかると思うのですが、
プライドがあるのでしょうか。

[248: 匿名さん]

プライドとかじゃなくてちゃんと計算していると思うけど。

最後の数戸とかに成ったら今より多めに行くんとちゃうかな。

[249: 匿名さん]

頑張って早く完売しないとつくばで売り出し中のマンションに迷惑だぞ（笑）

[250: 物件比較中さん]

けやき最後は値引きどの程度だったのですか？

[251: 匿名さん]

けやきの最後の方は早くさくらの販売に移行したいという思惑があったので割り引きが大きかったのでは？

さくらを最小限のダメージで売る時間を稼ぐために残り僅かのけやきはさっさとバーゲンプライスで、という戦略だと思います。

[252: 匿名さん]

販売事務所行きました。
花が咲いていないのが延べ25戸。つぼみが7戸。
東南角部屋が低層階のみ(2～5階かな)
100Dタイプは11階のみ
105Bはつぼみ除き4戸くらい
西角と中央が同じくらい残ってました

メモ取っていないのでうろおぼえです

11月末までに完売(含む契約締結)したい意向のようです

[253: 匿名さん]

と言う事は、何でもよければ１０月辺りに行くとバーゲンプライスか。

[254: 物件比較中さん]

提示された条件は？

[255: 匿名さん]

残り１，2戸狙いだと購入希望者がダブったら交渉が一気に難しくなりそう。

残り10～20戸当たりがベストな気がします。

[256: 匿名さん]

>254

つくばで売り出し中のマンションを買う気に成らない位。

[257: 匿名さん]

つくば→つくば駅

[258: 匿名]

今日の広告だとさくらの２階の部屋って2ｋ万円位引いてないか？

[259: 匿名さん]

４割引程度している広告物件で引きつけておいて、売れてるのはそれより値引きの渋い中・高層階って状況ですね。物は良いと思うから前向き検討で見に来てる客はそうなるのかもね。
竣工後２年以上が経過し選べる間取りも限られた現状で現在の値引きで売りさばいているのだから頑張ってるように見えた。

[260: 匿名さん]

4割はすごいなぁ。。。
賃貸相場が全く崩れてないので、賃したらウハウハですね。

[261: 匿名さん]

もうこの物件、間取りの選択肢が全体の５％位しか無いし、既居住者がすでに２年も共用施設を利用していることを考えると、モデルルーム使用住戸で４割しか引かないのは逆に渋い方ではないかな。モデルルーム使用住戸でないのはもっと渋いみたいだし。
中小が販売してたつくば市内の他の物件は、竣工後間もなくすると半額とかそれ以上とかザラにあったから、この物件のそうなるかと思ってたけど、やっぱり大手は長期販売になっても堅実に売るね。会社に体力が有ると、投げ売りするより長期かけても堅実に販売した方がコストは抑えられるからね。

[262: 匿名]

9月3日現在、販売中・販売予定23戸。商談中9戸。7月17日時点では残り46戸、8月6日の資料では39戸でした。このペースが続けば11月末はギリいくかって感じ。ただタイプの選択肢も狭まるためぺースダウンも十分あり得ます。新築がタカラレーベンのみで1年後の引き渡しなので、マンション派の方は今は中古との天秤なのでしょうか。

[263: 匿名]

公式HPからモデルルーム使用住戸がゴソッと消えたが売れたのかな？

[264: 匿名]

完売の目処でも付いたんじゃないの。

[266: 匿名]

例えばどの辺？

サーパスは、地震以来書き込みがほとんど途絶えているような感じだけど。

[267: 物件比較中さん]

ここはもう完売ですか？
つくば駅に出来るマンションだと快速に乗れるのが魅力なんですが
ここも免震が魅力だなと思ってました
予算が厳しいので躊躇してました

[268: 匿名さん]

完売は、していないと思うけど。

[269: 購入経験者さん]

こちら、昔検討したことがありますが、今もまだ販売中なんですね。
検討板があったのでちょっとびっくりしました。
もう少しのようですから、早く完売するといいですね。

[270: 匿名さん]

ここが100㎡で3000万なら買いだと思うな。

私は最上階が欲しかったけどもうないから断念。中古でそのうち買いたい。

[271: 匿名さん]

そうか？
目の前が調整池でお世辞にも景色がいいとは言えない。
おまけに管理費・修繕費・駐車場・ネット利用料などの固定費が月4万オーバー。
茨城の割に高すぎる気がする。

[272: 匿名はん]

けやきを見せてもらったのですが、
窓を開けていると、快速電車が通る時の
爆音が結構すごいです。

窓を閉めっぱなしにすれば確かに静かです。

でも、気候の良い時とか夏の夜に
窓を閉めっぱなしにしないといけないのは
残念だなと思いました。

あと、せっかく高層階でも景色がいまいちですね。

部屋そのものは良かったです。

[273: 匿名さん]

271
茨城だからあの価格で押さえられてるんだと思うよ

[274: 匿名さん]

ネット利用料なんて無かったと思うけど。
どこの物件と間違えてる？

[275: 匿名さん]

NETは、必要だから固定費にカウントしているんでしょ。

管理費や積立金も金額だけ見ても駄目だよ。他が安すぎって事もあるから。

[276: 匿名さん]

結局・・・・快速も停まる気配もナシ。都内通勤には沿線で一番不便な研究学園駅の駅前。
線路極近で、騒音はハンパじゃない。

そうそう、TXの快速通過時の音はハンパじゃないですよ。通過時窓を開けてたらドキッとするぐらいうるさいです。気の弱い奥さんは無理かもしれません。これホント

[277: 匿名さん]

快速停まる論なつかしいねぇ、そして今考えるとさらに笑える。

[278: 匿名さん]

それでももうすぐ完売だね。
このご時世に５５０戸は大したものだよ。

そのうち投げ売り論も今となってはなつかしいねぇ。
結局モデルルームでも４割が限界だった。
当たり前の事だけど、資金力のあるデベロッパーだったら
投げうるより長期的販売の方が利益になるからね。
中小の短絡的な三流営業マンじゃ理解出来ないだろうけど。

[279: 匿名]

最上階買いたい？
まだまだ余震が続いているのに、猛者がいたものだ

[280: 匿名さん]

「わだ家」が今日オープン。
どうして研究学園なのかな。
和田あきこ来るかな。

[281: 匿名さん]

>中小の短絡的な三流営業マンじゃ理解出来ないだろうけど。
デべの会社規模は一流なんだろうけど、営業はそれを鼻にかけている三流営業マンだったぞ。
会社規模や商品力と営業の質は、必ずしも一致しない。
それどころか、反比例する。
だって、商品が良ければ、ダメな営業でも売れるから。

[282: 匿名さん]

>ネット利用料なんて無かったと思うけど。
>NETは、必要だから固定費にカウントしているんでしょ。
嘘はイカンでしょ。
もらった資料に思いっきり書いてあった記憶があるぞ。
何なら、後日詳細な金額を書いてもいい。

[283: 物件比較中さん]

資料には書いてるけど、個別に勝手に契約するもんだよ。
おそらく大多数は引いてるから、計算に含めて間違いではないけど。

快速の音はうるさいけど、ドキッとするほどって‥どんだけの音なんだよ。
まぁうるさいことに変わりはないから、そういう理由で快速が止まると嬉しい。
音はだいぶ変わるよね。快速の音以外は全然聞こえないから。

[284: 匿名さん]

だ～か～ら。

維持管理費が高いと思うなら買うな、というか買えるフリしてここに書き込むな。

[285: 匿名さん]

でも、月に４万円オーバーは高いよな。
しかも駐車場は機械式だし・・・。
都心から離れた千葉や茨城なんかだと、自走式じゃないと話にならん。

[286: 匿名]

管理費が高いのは、管理組合が活動してないのでは？
役員は輪番制ですか？、

[287: 匿名さん]

理事会は、仕事はしている。管理費は下がっているし 駐車場も実質は無料みたいなもの。

回りのマンションとはシステムが違うから。