パークハウスつくば研究学園 けやきレジデンスってどうですか？Part12

[匿名さん]

パークハウスつくば研究学園　けやきレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地）
交通：つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：102.03平米～115.75平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社（販売提携「代理」）株式会社イオプラネット(販売提携「媒介」)


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱藤和コミュニティ

[143: 住まいに詳しい人]

免震マンションは、免震装置の年次点検（数十万円）と5年ごとの精密点検（100万以上）がかかる。
それと震度５以上の地震を被った時は臨時精密点検が発生する。

[144: 匿名さん]

>>143
なるほど、１戸あたり年間1000円程度の点検費と、５年に１回2000円の精密点検で安心が買えるなら安いですね！
損害額のすべてがカバーされない地震保険より有効かも！

>>142
免震装置が壊れるような地震なら、非免震なら大きな被害が出ているでしょうね！

免震マンションのすごさが理解できました
ありがとうございます

[145: 匿名さん]

>>143

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25033/res/64/

別スレに載ってたよ。
143の金額ってボッタ価格じゃねぇの。

[146: 匿名]

>>143
保険と同じで、少しの追加費用で被害を防げるなら安いように思います。

今回の大震災で、耐震基準は建物としてダメにならないような最低限の基準であって、耐震基準どおりでも多少壁にひびが入るとか、タイルが剥がれ落ちるとかは有り得るし、
建物は無事でも室内がめちゃくちゃになることを実感しました。

そういった点で、多少余計な費用がかかっても、免震は価値があると思いました。

[147: 匿名]

>>139

>管理費、修繕積み立て費、駐車場代、固定資産税、その他を足すと結構かかりますよね。
>ローンを除いても月4万円くらいは飛んでいきますね。

５期の途中から５万円位に成るよ。積立金が上がるからね。
定額制に移行する事に成っている。今後の改修実績や物価での変動はある説明されていたけど。

積立金は、安いほどいいって言う人は止めた方が無難かもね。

>すると、いずれは（ローン以外に）月 6.5万円くらいを出す覚悟は必要だと思います。

５期で積立金が上がると定額化されるからここまでは行かないよ。

[148: ご近所さん]

ついにけやきが完売ですか～。
さくらも順調に売れているようですし、ここに来て値引きと免震が効いているのでしょうか。

[149: 139]

139 です。

「（ローン以外に）月 6.5万円」 → 「（ローン以外に）月 5.5万円」

です。
単純計算ミスでした。すみません。

2.5万円が4.0万円になる＝1.5万円アップなので、
月5.5万円 (4.0 + 1.5) です。

[151: 匿名さん]

ご自由にどうぞ

[152: 匿名]

>>149

もう少し勉強して出直して来いよ。

管理費が、値上がりするわけ無いだろ。前回の総会でも理事会からは管理費だけで賄える様に成ったと報告されてる。以前から書かれているけど駐車場なんかの収入は全部余剰金だから。

けやきの駐車場に空きが殆ど無いと言うことだから、さくらも含めて６００台はゆうに超えている。６００台で単純計算しても駐車場のみの収入で３千万円位の収入が丸々余剰金に成るのに管理費値上げなんかあるわけ無い。

値上がるのは管理費じゃなくて修繕積立金だろ。147にもある通り、ここの積立金は５期の途中から定額制に移行する決議が前の総会で成立しているからそれで値上がりするんだよ。総額だと149の言う５．５万位になるはず。

管理費が値上げされるのと積立金が上がるのじゃ雲泥の差だよ。これが分からない人はここを買わない方がいいよ。150みたいな人は特に買わないことを勧める。

[153: 匿名さん]

>>150

倒壊しても生き残っていればいいけどね・・・。

[154: 匿名さん]

>>管理費が値上げされるのと積立金が上がるのじゃ雲泥の差だよ。これが分からない人はここを買わない方がいいよ。

どこのマンションだろうとやめたほうが良いだろｗ

[155: 匿名]

>>154

折角だからその理由も説明してやれよ。

[156: 購入経験者さん]

>>155
154じゃないけど、説明しよう。

管理費は月々消えていくお金。
積立金は月々貯めていくお金。

修繕費用は貯めようと貯めまいと大規模修繕の時に必要な積立金だから、ケチったら大規模修繕の時に一時金として大金を集めなくてはいけない。
セコいデベだと、積立金を少なめにして見かけの負担額を減らしている物件もあるから要注意。

[157: 匿名]

>>156

ここには、その説明が当てはまらないんだが。152を読んだら分かるでしょ。だから、154は、別の理由だと思う。

[158: 匿名]

ここも、被災証明ってもらえるんですか？
貰った人居ますか？

[159: 不動産購入勉強中さん]

>>157
意味がよくわからんのだが、解説してくれないか？

154で書かれていた、

>>管理費が値上げされるのと積立金が上がるのじゃ雲泥の差だよ。これが分からない人はここを買わない方がいいよ。

>どこのマンションだろうとやめたほうが良いだろｗ

…てのは、この物件に限らず管理費の値上げと積立金の値上げは全然意味が違うから、それを理解できない奴はこの物件に限らず、マンションを買わない方がいいってことだろ？
152を読んでも156が当てはまらないという理由がわからんし。

[160: 匿名]

159すまん。俺の読解力の問題だった。

[161: 購入検討中さん]

ローンが終わった後、
老後も月６万円弱払う、
というのは結構きついですね・・・。


入居されているみなさん、お金持ちなのですね。（あたりまえか・・）

[162: 入居済みさん]

年金暮らしに入って毎月６万円近く払うのは結構きついよ。
自分の年金受給額しらべてみればいい。恐らく30%近く占めるよ。
だから年金生活に入ったときにはローンが完済されていることはもちろんだが、
少なくとも老後資金として３０００万円は貯蓄してないと80才まで生活できない。
この３０００万円を取り崩していく計算になる。

[163: マンション住民さん]

いまは完済年齢が81歳未満まで25年ローンが組めます。
そうなると55歳で新規住宅購入でもローンが組めます。
途中で退職金が入るので一部償還しても、65歳以降の年金生活を考えてローンを組む必要があります。
年金生活に入って、ローン+管理費・修繕積立金を払いつつ、なおかつ３０００万円の貯金。
それが貴方のライフプランの腕の見せ所です。

[164: 匿名]

>>161

どこのマンション買っても同じですよ。

売りやすくするために積立金を安く設定してあるだけとか。修繕計画が安く見える様に成っているとか。
結局足りなくて増額とか計画変更。

[165: 取得済み]

>>158
被災証明書は3月11日時点でつくば市の住民であれば停電と断水に関して発行してもらえる。
取得はつくば市役所２階の生活安全課で、免許証等の住所を示すものを見せればいい。
家族全員分取得する場合は住民票あたりを持っていくといい。
詳しくはつくば市のHPで確認してください。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/32/008411.html　の下のほう。

[166: 匿名]

つくばで被災証明書取得して何に使うんですか？

[168: 住民さん]

どこのマンション住民さんか知らないがローンが苦しいと大変なんだな。
高速道路代を肩代わりしてもらわなきゃ行けないような人は無理して支援なんかしなくてもいいんだよ。道路が混んで迷惑だからね。

[169: ご近所さん]

>>165～168
もーー、ガレリアと同じ「釣り」にひっかかっちゃってーー。

[171: 匿名]

はいはい、煽ろうとしても無駄だよ
自分は自分、他人は他人
比べても意味なし

[173: 匿名さん]

今日のテレビ朝日、ビフォアー・アフター。

つくば市を紹介する時の映像は、こちらの物件の屋上からの風景のようでしたね。

つくば市の紹介。今は、つくば駅周辺から研究学園駅周辺にシフトしてきたのですね。

これも役所の本庁舎が研究学園に移って、市の中心が研究学園だと認知されてきた証拠なのでしょうか。

[174: 物件比較中さん]

ＴＸ始発の「つくば駅」のすぐ近くに、現時点で分かっているだけでも
次の２件のマンションの建設が決まっています。

(1) 吾妻の公務員住宅後にフージャースのマンション
(2) デイズタウン横にタカラレーベンのマンション

研究学園駅のパークハウスが、（また）値下げをするのも時間の問題でしょう。

[175: ご近所さん]

パークハウス 早くも中古が 2900万円です。さらに値切ってお買い得でしょうか。
http://www.issei-tsukuba.com/blog.php?ID=646&cID=6

[176: 匿名]

>>175

もう売れちゃったよ。残念だね。
後半年早く気付いていたら得したのにね。

[177: 物件比較中さん]

少なくともレーベンは比較にならんだろう。
立地も敷地も中途半端。

フージャースもまだ販売も完成も先だし、ゆっくり選ぶ人はともかく今買いたい人は比較のしようがない。

さらに、今後の販売物件は震災復興のために建設資材はかなりの値上がりが見込まれるし、人も機材も足りないのが現状。
残念ながら質を保ったら、安くは販売できないだろう。

一応値引きの交渉材料には使えるだろうが・・・。

[178: 匿名]

そもそも、フーにしろレーベンにしろ中身が見えないから比較しようが無いよ。

フーなんかど考えてもパークハウス並みの戸数。下手したらそれ以上だから余程魅力的なものを作らないとパークハウスの二の舞じゃないの。つくば駅が最寄と言うだけで即完売は難しいと思う。

[179: 申込予定さん]

ああ、吾妻にできるのですね。
どうしようかな。

吾妻は吾妻小が近いので最強ですが、
いつ完成するのか分からないから、自分の子供の入学に間に合うか分からない。
あと、この立地だととんでもない値段になるんだろうなあ・・。

パークは小学校が遠いんですよね。車通りも多くなってきているしかなり心配。
この立地でマンションの大きさを世帯向け中心にしたのは戦略ミスだと思います。

何年も売れ残っているのは宜なるかな、と思います。

[180: マンション住民さん]

どうなるのかな？

[181: 匿名]

つーか、この立地で世帯向けマンション以外にどんなマンションが有り得るんだ？

東京都心じゃあるまいし、単身向け分譲マンションの需要はないだろw

[182: 入居済み住民さん]

フーとかレーベンもあるけど、パークと同コンセプトでは絶対出してこないと思うよ。

というか今後しばらくはパーク的な物件は出てこないはず。

[183: ご近所さん]

言葉遣いが下品ですが
パークの住民さんでしょうか？

2chみたい。

[185: 匿名]

お気楽と言うか、現実を直視したくないだけだと思う。中古で売却実績が出来てしまったのは、今後の残り住戸の販売に少なからず影響あるだろうね。

[186: 匿名]

モデルルーム価格と中古価格が変わらないって、結構すごいな。

[187: 近所をよく知る人]

モデルルーム売る場合は中古扱いでしょ？一度使ってるのだから。

[188: 匿名さん]

185たとか186なんかあいてにすんな。

[189: 匿名]

でもモデルルームは、中古よりずっときれいだよね。

[190: 匿名]

>>187

じゃあモデルルームなんか相当前から売ってるんだから、>>185みたいに中古の販売実績をうんぬんしても意味がないってことかー。
影響なさそうだってことで納得。

[191: マンション住民さん]

いつ完売するのか？

[192: 購入検討中さん]

知らんなー。神頼みだろう。

[193: 匿名]

後、さくらが５０位？

廊下の照明ってもう点けないの？
管理費節約モードか。

[194: 入居済み住民さん]

すごい安くなってるみたいよ。早く買った人に返金とかないのかなぁ。かなりがっかり。。。

[195: マンション住民さん]

新古品扱いだと思う。もう新築ではない。

[196: マンション住民さん]

なぜマンション内に高齢者のネットワークが出来たか知ってる？
これは過去の役員が自ら旗振り役になって実現したのだよ。
この役員は決して片手間で仕事してなかった。
この人のお陰で市とのパイプも出来た。
みんな感謝しないとだめだよ。

[197: 匿名]

みらい平の誤爆か。

しかし、御三家の住民板を見ていると変なの住んでいないだけましかもね。

[198: 購入検討中さん]

現在、パーク購入検討中です。

もし入居者の方がいらっしゃったらおうかがいしたいことがあります。
良さそうな物件だと思うのですが、すこし心配があります。

(1) 機械式駐車場はどの程度ストレスがあるでしょうか？

　具体的には・・・
　・朝、車を出すのにだいたい何分くらいかかるものでしょうか？
　・幼児がいるのですが、特に危険はないでしょうか？
　・この前の震災の後、動いていたでしょうか？

(2) キッズスペースは使い勝手はよいでしょうか？

　具体的には・・・
　・十分広いでしょうか（見に行けばいいのですが・・）
　・子供が一杯で実質遊べないということはないでしょうか？

(3) ローン以外の費用は月６万円以上にはならないと思って良いでしょうか？

　上記の140-160あたりの発言を拝見すると、
　・５期の途中から積立金が上がるけど定額制に移行する
　・金額は、管理費、修繕積み立て費、駐車場代、固定資産税、その他を足すと６万円弱
　と読めます。

　ローン修了後は月６万円弱で固定、と思っても大丈夫でしょうか？

[199: 住民さんＥ]

(1) 機械式駐車場はどの程度ストレスがあるでしょうか？

　具体的には・・・
　・朝、車を出すのにだいたい何分くらいかかるものでしょうか？

自分だけであるなら一番上の段でも３分位だそうです。ただ、複数の人が重なると単純に人数倍には成らないと思いますが余計に時間がかかると思います。

　・幼児がいるのですが、特に危険はないでしょうか？

動いている時は、ゲートがしまっていますから特に危険は無いと思います。有るとすれば子供を外に待たせて車を出し入れする時とかでしょうか。

　・この前の震災の後、動いていたでしょうか？

議事録によるとギヤボックスが２箇所壊れてパレットが１箇所ズレた様です。ただ、空の場所の様です。車などの損傷は報告されていませんでした。

(2) キッズスペースは使い勝手はよいでしょうか？

　具体的には・・・
　・十分広いでしょうか（見に行けばいいのですが・・）
　・子供が一杯で実質遊べないということはないでしょうか？

これは、良く分からないのでパスです。

(3) ローン以外の費用は月６万円以上にはならないと思って良いでしょうか？

　上記の140-160あたりの発言を拝見すると、
　・５期の途中から積立金が上がるけど定額制に移行する
　・金額は、管理費、修繕積み立て費、駐車場代、固定資産税、その他を足すと６万円弱
　と読めます。

100㎡のモデルで説明を受けていますが、管理費2.23+積立金2.36-前年度の余剰金(0.4～0.5)+駐車場代(２段目)0.4+固定資産税0.9位(５年間)=約5.5万。115㎡なら管理費、積立金、余剰金を1.15倍する。

金額が、変動する要素は何か大きな共用部分の問題で補修に使って余剰金が出ない場合や物価高騰で修繕積立金が不足してしまうとか。固定資産税は、５年間減税されているので６年目から上がります。

こんな所です。

[200: 購入検討中さん]

こんにちは。さくらの購入を検討しております。
住民の方でご存知の場合は教えて頂ければ幸いです。

現在乗っている車が機械式に入りそうにありません。
どのみち空きは無いようですが、立体駐車場であっても制限に引っ掛かってしまいます。

同じようなケースの方がいらっしゃればどの様に対処されているか教えて下さい。

近隣に利便性の良い月極駐車場などはあるのでしょうか。

宜しくお願い致します。

[201: 匿名さん]

車は何んですか？

立体は、重量の問題なら入居時に所有している車に限って運用で目をつぶってくるますよ。

[202: 匿名]

残戸数はさくらのみで４８戸。けやきは完売。

４８なら今年中に完売も出来そうだね。

[203: 118]

119さん、ありがとうございます。

機械式駐車場は、数分くらいで車を出すことはできそうですね。
「子供を外に待たせて車を出し入れする時」は確かにちょっと心配です。

あと

> 100㎡のモデルで説明を受けていますが、管理費2.23+積立金2.36-前年度の余剰金(0.4～0.5)+駐車場
> 代(２段目)0.4+固定資産税0.9位(５年間)=約5.5万。115㎡なら管理費、積立金、余剰金を1.15倍する。

> 金額が、変動する要素は何か大きな共用部分の問題で補修に使って余剰金が出ない場合や物価高騰で
> 修繕積立金が不足してしまうとか。固定資産税は、５年間減税されているので６年目から上がります。

非常に貴重な情報をありがとうございます。
この値段を目安にもうすこし考えてみます。

[204: 118]

> > 139
> つくば市の発展を考えると、駅近辺のこのマンションの将来の価格低下もほとんど無いでしょう。
>
> ↑本気でこんなこと思ってんの？お気楽だねー

吾妻、竹園周辺のマンションの中古の価格を調べましたが、
この１０年でほとんど値段は下がってないと思いますよ。

研究学園は調べてないですが、発展中の街ですし
つくば駅周辺とそう条件は変わらないのではと思います。

[206: 購入検討中さん]

>201
ありがとうございます。

乗っている車は、重量は問題ありませんが横幅規定オーバーとなります。

[207: 匿名さん]

>>201

自走式でも横幅が問題と言う事は、２ｍ越えって事に成ってしまうんですが、機械式の１．８５ｍを超えているって事ですよね。

もし２ｍ越えだと自走式は周りの人の使い勝手に影響が出ますから難しいかも知れませんね。

[208: 住民さん]

ＴＸの高架下は空いてないですか？
横幅の問題だと機械式には入らないでしょうし

[209: 購入検討中さん]

>207
後付けパーツを取り払って何とか2m以内という感じです。
やはり引き続き敷地外で探してみようと思います。ありがとうございました。

>208
情報ありがとうございます。
さくら敷地内の高架下は空きが無いと言われました。もしくは敷地外高架下にもどこか駐車場があるのでしょうか？

[210: 118]

＞205
そのままお言葉返します。
足を使って調べて見てはいかが？

[211: 匿名]

>>209

208ではないですが、さくらの高架下以外、近隣に高架下駐車場は無いです。

ただ、車幅2ｍと言うと大概の駐車場は結構出し入れが大変かもしれませんね。特に四角く線を引いたところばかりですから。

[212: 匿名]

さくらも残り３０位らしいから年内に頑張れば完売の声が聞こえるかもね。

ここが、完売すれば次はイーアスの向こう側なんだろうけど当分無理かな。

[213: 匿名さん]

公式サイトにでかでかと残り48戸って、書いてあるんですが。。

[214: 周辺住民さん]

さすがに、これだけ長い間売れ残っているとまずいですね。

今年中に売れたとして、ギリギリ新古あつかいでしょう。

[215: 不動産購入勉強中さん]

>>213

残り48戸は7/5現在ですから、もう少し売れてるってことでは？
明かりも随分と増えたし、ラストスパートってことでしょう。

[216: 匿名さん]

>>214

何がまずいの？
今更って気がする。

[217: 入居済みさん]

あと48戸だけど叩き売りしないと年内完売しないのでは？

[218: 購入検討中さん]

もうとっくに叩き売り始まってますけど・・・

[219: 物件比較中さん]

今は何割引ですか？
3割のままでしょうか？

[220: 匿名]

そんなものじゃないですか。

[221: 匿名さん]

>>218さん
つくば市内は以前６〜７割引みたいな物件がいくつもあって、近隣でも、まさしくそれらが「叩き売り！」って言われてましたが、この物件もそんな感じになったのですか？だとしたらモノは良いし買い急がねばですね！イーアス行ってみなきゃかな。

[222: 匿名]

流石に６割引きは無理でしょ。６千万が２千４百万でしょ。その逆はもしかしたらあるかもね。

[223: 購入検討中さん]

6～7割って・・・・
その程度の相場観で交渉しても蹴られて終わると思うよ。。。

[224: 匿名さん]

>残り48戸は7/5現在ですから、もう少し売れてるってことでは？

そんなペースで売れてたら、もっと早く完売できてるわ。

[225: 匿名さん]

確かに数年前はつくば駅界隈で駅から少し離れると６割引とかあったよね
チラシとか見て驚いたりしたよ

でもさすがにこのデベだとそんな売り方はしないんじゃない

[226: 匿名さん]

6割引していたマンションって、どこの話ですか？
大穂とかそっちの方ですか？

[227: 匿名さん]

もう少し南の方にあったよ。

[228: 匿名さん]

学園自動車とかの近所？

さくらが２千万円台だったらもう完売してるよね。

[229: ビギナーさん]

さくらもモデルルームだった部屋は３４００万くらいと安くなった。

正直お買い得ではないか？

事情があって買えないけどね。

[230:]

ここのマンション節電とかでエレベーター半分動いてないんだって？
不便そうだな。
まぁその節電も東電に騙されてやってるようだけど

【家庭の電力、2割過剰推計　「15%節電」厳しすぎ？】http://www.asahi.com/national/update/0731/TKY201107310433.html

[231: 匿名さん]

エレベーター停めてると言っても平日の日中だけだから大した支障はないです

照明も落としてるけど落とし方もしっかり考えてやってる

きっかけはどうあれ節電に取り組んでいただくことは

結果として経費の節減となって自分たちにプラスになって返ってくるから

管理組合もよくやってくれてると思います

[233: 匿名さん]

ここのマンション、節電すると管理費戻ってくるの？

[234: ビギナーさん]

管理費は管理組合の飲み代に化けます

[236: 匿名さん]

>>233

戻ってくるよ。

[237: 物件比較中さん]

「パークハウス」と「戸建て」の間で迷っています。

パークを戸建てと総支払金額で比較する時、

　パークハウスの値段は、売値金額より１８００万円程度多めに考えなければならない

というのは正しいでしょうか？

過去ログにあるように、パークハウスの100㎡のモデルでかかる費用は
固定資産税を除くと、月当たり約4.6万円です。
（管理費2.23+積立金2.36-前年度の余剰金(0.4～0.5)+駐車場代(２段目)0.4）

一方、戸建ての場合（例えば駅から徒歩6分の創建「来夢の杜」）
延べ床面積120㎡くらいで月に管理費が約0.4円万円弱です。

つまり、来夢の杜は、パークハウスより月当たり4.2万円安いです。

１年にすると約50万円強安いですし、
ローン返済期間の35年にすると約1800万円弱安いです。
（ローン返済後はさらに・・・）

私はなにか忘れているでしょうか？

[238: 匿名さん]

戸建の場合補修しないならそれでもいいと思う。
書いている金額の内約850万円は修繕積立金だから。

後、マンションと戸建の耐久性の差も有るからその辺りも考慮する必要は有るかもね。

[239: 匿名さん]

>237　さん

戸建とはいえ、ちょっと少なすぎませんか？

35年前提で修繕無しは考え直した方がいいような気がします。
私は以前は戸建でしたが、10年超えてくると補修・メンテが色々必要ですよ。

修繕の判断は自由ですが、放置すると後々予想外の大きなツケが回ってくる事がありますので良く考える必要があります。

あと、維持管理に費やした費用が売却時にどう報われるのかもポイントだと思います。
戸建の場合、ある程度経過してしまうといくら頑張ってメンテしていてもほぼ土地にしか価値が残りません。

[240: 匿名さん]

ランニングコストもさることながら、マンションと戸建て、どちらが自分のライフスタイルに合うのかを考える事も重要ではないですか？ライフスタイルは正にプライスレスです。

[242: 物件比較中さん]

現在のさくらの値引き額を知っている方いらっしゃいませんか？