売るべきか貸すべきか

[スレ主]

今度、新しくマンションの購入契約を結びました。今住んでいるマンションは大手町から通勤２０分程度の、５０平米の分譲マンションで、２０００年に新築で、既にローンは完済いたしました。

とりあえず、現時点の貯金と、所得で新規購入のマンションの頭金とローンそのものは大丈夫です。

今悩んでいるのは、この今持っているマンションを売って頭金を増やすべきか、それとも貸しに出すべきかです。どちらが経済的か教えていただけますか？

お手柔らかにお願いいたします。

[2: 匿名さん]

５０平米しかないなら値段の付くうちに売り払った方が吉かと・・・

[3: 匿名さん]

>>01
＞５０平米の分譲マンション
登記簿面積は５０平米ありますか？
売却ではこれ以上か未満かで、買う側のメリット有無が発生します。
住宅ローンの税額控除、相続時精算課税の適用の２つです。
売出し価格を変える必要があります。

賃貸に回すなら、ローンを完済したのは大きなマイナスです。
不動産所得の必要経費が減ることになります。

[4: ０３]

>>01
買う側のメリット、もう一つあった。
不動産取得税だ。
５０平米以上だと１２００万円の控除がある。

[5: スレ主]

ぎりぎり５０平米を超えています。私もローンの税額控除を受けていました。
ローンを完済したのは失敗だったかなぁと私も今となれば思うのですが、今度の新居の分のローンを借りるためにも完済しておいた方が楽かな、とも思い頑張っちゃったんです。

売った方が貸すよりも収益がでそうですか？年間の利回りとして、３．３％（住宅ローンの利子）よりでるかなぁと思ったのですが。

[6: スレ主]

（遅れましたが、書き込みありがとうございます）

[7: ０３]

>>05
売却が賢明だと思います。
丁度、今年から５年の軽減処置が終わり、建物部分の固定資産税が上がっていますね。

住宅ローン控除も年々少なくなりました。
売却資金で住宅ローンを減らすのも一つの選択肢です。

しかし、土地をその売却資金で別に購入するという選択肢があります。
そこに賃貸住宅を全額借金して建設して貸すんです。
建物のみを全額借金してローンを別に組むことは可能です。
こうすると、不動産所得は勘定では赤字になり、
損金分は他の所得と通算出来るんで、
給与所得で払った税金もかなり還付されます。
土地の分で借金すると、その利息分は他の所得との損益通算が出来ません。
マンション投資の不利な点はまさにこの点です。

土地の値下がりもそろそろ終わり、建物の材料費がかなり高騰しています。
アパートローンも多少金利は上がってきました。
今はチャンスですよ。

[8: 匿名さん]

＞＞０３さん。　別件すみません。
昨年末、新居に引越し、前の家を賃貸にだしています。
借家として稼動しだしたのは今年の3月からで、ローン残債があり
毎月2万とボーナス分を年間60万負担しています。

来年3月に初めて家賃収入を申告するのですが、残債の土地、建物の
配分はこちらで申告するのですか？

ちなみに売りに出したのですが、買値の半分以下でも売れず、ローン
の残債程度にしかならなかったので、賃貸にしています。
土地の値段は半分程になったようで、築12年、戸建てです。

[9: ０３]

>>05
２０００年中に取得、２００６年以降に譲渡なら、長期譲渡所得になります。
税率は短期譲渡だと３９％ですが、長期譲渡の５年超で２０％になります。
国税と地方税の合計ですので、念のため。
なお１０年超の場合は、同じ長期譲渡でも６０００万円までは１４％です。

３０００万円の居住用資産の特別控除を使うことは出来ます。
その場合は、新しい方の家の住宅ローン減税は受けられなくなります。

損失が出ても、住居の移動ですから損失の繰越控除が使えて、他の所得との損益通算も出来ます。

短期譲渡と長期譲渡は所有年数で判定します。
１月１日に取得・譲渡しても１２月３１日に取得・譲渡しても、
同じ年なら同じだと考えてください。
２０００年１２月３１日から２００６年１月１日までだと５年と２日で５年超の長期譲渡ですが、
２００１年１月１日から２００６年１２月３１日だと６年まるまるでも５年以内で短期譲渡です。

勿論、建物分は減価償却計算して計算します。
人に建物を貸そうとする人なら、計算方法を勉強しておいた方が後々役立ちます。

[10: ０３]

>>08
＞残債の土地、建物の
＞配分はこちらで申告するのですか？
まず、土地と建物の現在価格を把握するのが先決です。
土地と建物の購入時の金額は把握されていますか？
土地は取得時の価格、建物は取得時から減価償却計算をして年初と年末分を算出します。
６年程前に建物の法定耐用年数が変更されていますので、
６年以上前からの建物だとそこから耐用年数を変えて計算が必要です。
建物については定額法しか認められておらず、残存価格は取得価格の１０％です。
建物の減価償却は使用を開始した月から、月単位で計算し、端数は切り上げです。

ローンの金額の振り分けですが、ローンをどのように組んだかで変わってきます。
つなぎ融資で建物取得までにローンの支払いがあった分の利息は、
建物取得費に加えることも可能です。
マンションや戸建ての建売のように、土地と建物を一括購入した場合は、取得時点で按分計算します。
そして、返済を開始した以降は、土地分だけを先に返済する計算をして問題ありません。
途中で借換している場合は、そこで一旦打ち切って、諸費用を乗せるのは前のローンの土地・建物の残債額で按分します。そこからはまた同様に計算します。

土地と建物を別々にローンを組んだ場合は、別々に計算しないといけません。
ただ、途中でローンを借換で１本にしている場合は、その時点からマンション等と同様の計算が可能です。

これらの計算結果をわかる形にして、後は毎年「不動産用の収支明細書」を作ります。
税務署に行って「収支明細書（不動産用）」の用紙をもらってくると、
大体何を書かなければいけないかを把握出来ます。
（白でも青でも似たようなものです。）
実際にはこの用紙でなくとも、ＥＸＣＥＬ等で作った表でかまいません。

[11: スレ主]

>7
これって新居の住宅ローンを組んだ後に、新しくローンを組んでもOKなのでしょうか？債務を勝手に増やしたら銀行の方からクレームが来るのかな、なんて心配したのですが。

あと、こういった積極的な投資をする場合、自分ではどこで買えば良いのかとか、誰に設計・建設を頼めばいいのかとか全然分かりませんが、どうするのでしょうか、普通？

今のマンションをそのまま貸す、というのはやはり非効率的ですか・・・。一番お手軽な感じはするんですけどね。

>8
多分、減価償却しても売却は損になるのではないかと思います。いくらで売れるかにもよりますが、最初の購入価格のかなりの割合が土地だったので、これを減価償却せず、建物を34年で（鉄筋鉄骨なので）割って7年分として原価から引いても、売れるだろうなと期待している金額より多くなりそうです。
となるとかなり税金の還付がありそうですね。色々情報をありがとうございました。

[12: ０３]

１０投稿を整理してまとめると、
＜ローンの配分＞
土地と建物に別々のローンを組んだ場合は、その残債額。
毎月払っている利息金額を個別に累計する。

土地と建物をまとめて一つのローンを組んだ場合は、最初に土地と建物の取得価格を分離する。
取得価格で最初は按分し、以後は土地部分の残債額からローン残高を控除していく。
その年の按分率は年初と年末の残債額平均値を昨年の平均値からの減少分を、土地部分の残債額から控除する。

＜借換でローンをまとめた場合＞
別々にローンした残債額の比率で、諸経費分と繰上経費分の上乗せを行う。
新規ローンの保証料は繰延資産に計上して、これは毎年減価償却する。（上乗せしない。）
新規ローン全体金額を当初は前のローンの残債額の比率で按分し、ここからスタートする。
あとは、残債額の減少分を土地部分のローン残債金額から控除して問題無し。

[13: ０３]

>>11
鉄筋鉄骨造は４７年、重量鉄骨造が３４年です。
償却率は法律で決まっていますので、少数第３位まで正しい値のものを使ってください。

アパートローンは、土地が無借金だと意外と簡単に審査が通ります。
現在の住宅ローンはよほど過剰でなければ問題ありません。
また住宅ローンを借りている銀行に届けは不要です。
これから逆に住宅ローンを借りる場合でも、既存のアパートローン分は審査対象になりません。

事業資金としての貸出しなので、審査基準が全く異なります。
マンションよりも軽量鉄骨や木質パネルの方が手軽に建築出来ます。
住宅メーカーにローンの借入れ先を斡旋してもらうのが無難です。
サブリース（一括貸しで賃料保証）も選択肢のうちです。
住宅メーカーはそれぞれに得手不得手がありますので、数社見積もりをとるのをお勧めします。

土地の取得場所は、自分でお考えください。
今は意外と手頃な値段で用地取得が可能です。
ただ、あまり辺鄙な場所は避けるのが賢明です。

[14: 08]

とりあえず、ありがとうございました。

子どもの昼食を用意してから詳しく読ませていただきます。
なんか私でできるかな・・・。心配です。

土地　　坪単価90万X50坪=4500万
家　　　坪単価65万X28坪=1880万　合計6380万でした。
「売りたて」というものです。

今現在は土地値は坪50万程度での取引のようです・・・。
ローンの残債は2300万程でしょうか。家賃収入は11万5千円ですが、管理費を
5千円ほど取られていて、実質11万です。

家賃でローンを補填して、10年後に更地で売ろうか・・と思ってますが。

[15: スレ主]

色々と、ありがとうございました。
教えていただいたことを元に、ちょっと原価計算やら利回りやらを計算してみますね。

[16: 08]

単純に考えて、

　6380万で買いました。　4080万は払いましたが。残金2300万残っていて
　支払ってます。　家賃が12月まで10ヶ月分(115万）入りましたが、入居前
　修繕費として30万かかりました。　維持管理費が5千X10ヶ月で5万。

という場合、支払利息分と維持管理費、修繕費の合計は受け取り家賃から
差し引いた後が「課税対象」と考えればいいのでしょうか？

土地と家のローンの按分というのは、この場合の支払利息の算出に必要に
なるということですか？

んにゃ〜、難しい・・・。お暇な時に教えてくださいませ。

スレ主さん、自分のことばかり聞いてしまってすみません。
これで終わりにしますので許してください。

[17: 匿名さん]

>>16
家賃収入は収入側、管理費とその消費税等は費用側に計上します。
住宅だけの場合は家賃収入に消費税がかかりませんが、店舗だと消費税がかかるので、通常はこのように区分します。

維持管理費といっても、直接住宅を貸付するのに必要な費用しか計上出来ません。
事務連絡の通信費や管理会社との懇談費用・交通費などは認めてもらえます。

減価償却費の計算はどうされましたか？
この分の費用計上が抜けていますよ。

水道権利金やローンの保証費用は、繰延資産に計上すれば、水道権利金はあと３年、ローン保証費用はローンの完済年まで費用計上出来ます。（建物取得費に組み入れてはいけません。）
この分は減価償却費として費用計上出来ます。

簡易記帳方式の青色申告をすると、これ以外に１０万円の所得控除が認められます。
（青色申告の申請は前年の３月１５日までか、開業して２ヵ月以内ですから、今年の所得では間に合いません。）

土地と建物の利息額の按分は、全体で赤字となった場合に、他の所得と損益通算する場合に影響します。
土地部分の利息額は他の所得とは損益通算出来ません。
平成４年頃の税制改正でそのようになりました。
黒字でも、収支明細書にはこの金額を書く欄がありますので、計算して記入してください。

なお、減価償却費ですが、全てを建物として計算するよりも、
当初の建物建築時の詳細内容から、建物・給排水設備・駐車場・外構などと分けた方が得になる場合があります。
ただ、あなたの場合はかなり建築から経っていますので、あえて建物だけにして計算した方が得です。耐用年数が長い方が残存価格が多くなり、今後の費用計上金額が多くなるからです。
給排水設備や外構などは１５年ですから、分離するとあと４年くらいから計上出来なくなります。

[18: ０８]

１７さん、ありがとうございました。

仕方がないので、12月ごろになったら税務署に出向いて聞いてみます。
何度か足を運べばきっとわかるようになりますよね・・・。

それにしても、借家にするって結構大変なんですね・・・。
せめて半額になれば売ってもよかったのですが・・それでも損ですけど。

5月は両方の固定資産税でたいへん、新居の住民税にびっくり！所得税だって
いっぱい払ってるのにな・・・。硝子張りのサラリーマンですのに、土地の
値下がり分は誰に文句を言えばいいんでしょ・・・。

なんだかんだ収入の4割近く税金にもってかれてる気がする・・・。

[19: 匿名さん]

>>18
住宅を賃貸に出さずに売却損を出した場合は、翌年以降他の所得と損益通算出来たのに。

税務署は今のうちから行った方がいいですよ。
勿論、今の自分の住居がある所を管轄する税務署へ。
１２年分の減価償却計算、途中（１９９８年から）で耐用年数が変わるから、この点を詳しく教えてもらうことです。
建物構造により耐用年数が違いますから、どのような構造かは予め把握しておく必要があります。

やり方さえわかれば、ＥＸＣＥＬで表を作成しておくと楽です。

基本は、繰延資産は残存価格０円で計算、建物や外構などは残存価格１０％で計算して最終的には５％残るまで減価償却します。

[20: 匿名さん]

控除の意味が解りません。交際費で落とすとか良く聞くのですが落とすと言うのは何でしょうか？？どなたか知ってる人いましたらお願いします。

[21: 匿名さん]

>>20
所得控除？税額控除？
何の控除ですか？
どの投稿のどの部分ですか？

[22: 匿名さん]

何か、全体に表示方法が変わりましたね。

[23: 匿名さん]

>>20

常識なさすぎ。控除もしらないとは。社会人やっていけるの？

[24: ０８]

>>19さん
売却損が3880万で、年収からして損益通算しても控除が1年と少ししか
使えない状況でも「売却」が正しかったのでしょうか・・・？

年間持ち出しが80万程度でも、後10年ローンを家賃収入で補填して、
現土地値が底とみて10年後に更地で売却・との判断だったのですが。

また、今からでも3年以内であれば売却損控除はつかえますよね？
家が建っていればOKだったような・？

話は戻りますが、新居の住宅ローン控除はMAX受けられるように
東京＊ター銀行の利子相殺型のものにして、ローン残ありの利子負担
極力少ないもので組んでます。
売却の場合、所得税他の戻りをせいぜい500万と踏んだので、10年で
800万負担したとしても、土地が2500万で売れ、ローンが終っていれば
1700万はリターン期待できる。　　じゃ、賃貸で。　となったのですが。

[25: 匿名さん]

>>24
売却損を他の所得と複数年にわたって損益通算出来る特例は、２つあります。

＜その１＞
自家用住宅を買換する場合、前の自家用住宅の売却は新しい方を取得する前年から翌年の間に売却することが適用条件となっています。住宅ローンの有無は問いません。
（今年から新しい住宅に移ったんなら、売却は来年までにしないと適用されませんよ。３年間というのは「新しい方の住宅に翌々年までに入居」の意味です。）

＜その２＞
自家用住宅を売り払ってしまうだけの場合、住宅ローンの残債額が売値よりも多いことが必要です。
この場合の他の所得と損益通算出来る金額は、売値と買値の差額ではなくて、ローン残債額から売値を控除した金額までです。それ以外の売却損失金額は、他の不動産の譲渡所得と損益通算することになります。

買値の金額ですが、注意点があります。
土地部分は取得金額そのものでＯＫですが、建物部分は取得金額そのものではありません。
建物を購入時点から減価償却して、売却時点の残存価格が、建物の取得価格です。

[26: ２５]

>>24
２５投稿の訂正。

×　建物を購入時点から減価償却して、売却時点の残存価格が、建物の取得価格です。
○　建物を購入時点から減価償却して、売却時点での残存価格が、建物の買値です。

[27: ０８]

いつもありがとうございます。

賃貸契約を交わした以上、もう売ることは考えにくいので、別の角度
からの質問です。

10年後土地を売却する場合、（勿論建物の価値０で）買値の4500万と
売り値（今と同じと仮定して）2500万の場合、課税金額はどうなるの
ですか？

たびたびすみません。　スレ主さんごめんなさい。

[28: ２５]

>>27
儲かれば０９投稿の通りですよ。１０年までと１１年目以降で税率が異なります。
但し、年のカウント方法にご注意。これも書かれていますね。

損が出るなら、同じ不動産の譲渡所得同士での損益通算です。

[29: ２５]

>>27
土地は買値と売値の差額分が売却益（損）。
建物は、売却時の減価償却後残存価格が買値で、売値はゼロ。ですからこれが売却損。
土地と建物の売却益と損をまず通算します。

これを他の不動産の売却益（損）とも損益通算します。
他の所得との損益通算は出来ませんし、翌年以降への繰越控除も青色申告していなければ出来ません。

[30: ０８]

ありがとうございました。