Ｐａｒｋ ＴＯＷＥＲ グランスカイ Ｐａｒｔ．８

[匿名さん]

【検討者板】
part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43240/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/
part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57072/
part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66932/
part6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/78385/
part7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/93073/

【契約者板】
part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55672/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76878/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/85003/
part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/84980/

所在地：東京都品川区東五反田２－１０－１
交通：
山手線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩6分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：43.44平米～125.57平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

[359: 匿名]

大量削除(笑)

[361: 匿名さん]

住民の書き込みイタすぎる。。

[362: 物件比較中さん]

竣工2年で中古の売り出し多すぎ。元々高値掴みだから高輪台
芝のパークタワーと比べても割高だし売るのが厳しそうです。三井が頭悩ませてる物件の一つみたい。

[367: 匿名さん]

残念ながらミニバブルピーク案件ですからねえ。。

[368: 周辺住民さん]

このスレで大崎ウエストシティタワーズと競う必要はないのでは。
それぞれに長所短所があるので。
皆さんもそれぞれ判断した上で購入されたので問題ないと思います。

ただ、グランスカイの価格が山手線内側外側、内装グレード、駅距離、直結の有無を考慮した上で大崎ウエストシティタワーズより割高であったと思います。故に現在苦戦しています。（大崎ウエストは現在メゾネットのみ）
向こうはもともと坪400超えの仕様で作っていたので内装グレードが高いです。駅直結の資産性希少性は説明は不要でしょう。
こちらは、共用施設が豪華で山手線内側という点では勝ってます。

ただ、資産価値＝購入時からの資産維持率　で考えると中古成約価格を見る限り、大崎ウエストシティタワーズの方が資産価値は高いといえるのではないでしょうか。
山手線内側と理由だけで中古価格が大幅に高くても購入してくれる購入層は大崎五反田には多くはいないと思います。
大崎ウエストはサブプライム問題で当初から方向転換し、値引き販売をしたので割安に購入できたという点がなければどちらも変わらなかったと思いますが。

[377: 匿名さん]

ミニバブル案件ではあるがミニバブルピーク案件ではない。
ミニバブルピーク案件は公式値下げせざるを得なかった物件です。

[378: 匿名さん]

公式値下げ・・・残念な感じですね。

[379: 匿名さん]

共用施設って豪華みたいですけど皆さん使ってるんでしょうか。。。余計な維持費かかりそう

[380: 匿名さん]

DWも外側から自分で清掃できないので余計な清掃費がかかりそう。
清掃してもすぐに汚れるし。

[381: 匿名さん]

一雨降ったら汚れるし、掃除回数が2ヶ月に一度とかなら悲惨です。

[382: 匿名さん]

いいマンションなのに残念な住民もいるもんですね。

[383: ご近所さん]

ちなみにいつ完売するのでしょうか？
近所なので北品川の再開発が楽しみです。

[384: 匿名さん]

北品川が楽しみなら、ここの販売状況とかどうでもよくない？

[385: 匿名さん]

買ったマンションに満足してるならこんな掲示板どうでもよくない？

[387: 匿名さん]

もうないよ

[389: 入居済み住民さん]

三井不動産さんから聞きましたが、
１FのデリドからFoodiamへの移行が遅れたのは、次が決まらなかったからではなく、
デリドの契約が残っていたからだそうです。

[390: 匿名さん]

ひどい間取りというか広い間取りの高額な部屋しか残ってません。というか今頃検討ですか？
良い間取りが欲しいなら三年遅いです。

[391: 匿名さん]

そしてまた撤退。。無理してスーパーにしなくてもいいのに。

[392: 匿名さん]

広い間取り＝ひどい間取りになるのですか？高額なら誰でも手が出る物件ではないでしょうけど。たった9戸残っているというのも他の新築と比較して決め手に欠けるのでしょうか。でも共用設備が充実していて素敵ですよね。手入れの問題までは考えていませんでしたが。屋上は天体観測に最適なんですけどね。

[393: 匿名さん]

>広い間取り＝ひどい間取りになるのですか？

そんなことだれも言ってないと思うけど

[394: 入居済みさん]

撤退の結論が早すぎよ、やってみないと分からない。スーパーの経営はそれぞれの会社違うから

[395: 匿名さん]

いや無理だろ。オーバルコートのスーパーもだいぶ前に撤退したし、ここより立地が良さげだった高輪のプリンスデリカもダメだったからな

[396: 匿名さん]

３９４　そうですね。やってるのはニューシティ撤退したばかりのダイエーですからね。やってみないと分からないですよね。とりあえずやってダメなら撤退すればいいってこと。

[397: 匿名さん]

ニューシティーのダイエーは赤字店舗ではなかったと思いますが
総花的なの品揃えであり食品スーパーに特化するというリストラ
の方針に合わなかったらしいですよ。
かといって前面リニューアルするほど体力もなかったので撤退したとのことです。

しかしこのあたりは市場規模の割にはスーパーが多すぎました。
そしてすべてが中途半端だっただけにワンストップで日用品の買い物
ができるニューシティ（ライフ、マツキヨ、ダイソー等）の強さが
目立ちます。

デリドはこのマンションの人には便利かもしれないけどそれ以外の
人にとっては中途半端すぎ。面積も中途半端だしうまくいくシナリオが
まったく思いつきません。

[398: 入居済み住民さん]

こんどのfoodiamは、
デリドの失敗を参考に、かなり周辺状況をマーケティングしての出店みたいですよ。
取扱い商品だけでなく、内装も居抜きではなくかなり大改造だそうです。
鹿島の人もここまでお金かけて大改装するとは、と感心？してました。

[399: 匿名さん]

フーディアムの基本コンセプトは一人でも便利、ですからね。
単身やDINKSターゲットの品揃えじゃないでしょうか。。
前と何が変わるのか見ものですね。

[400: 匿名さん]

フーディアム＝まいばすけっと＋コンビニ

[401: 匿名さん]

駅直結スーパーと同じコンセプトだと立地の差で負けるのは目に見えている。
あとは品揃えなのか価格なのかどう特色を出していくかでしょう。

[402: 匿名さん]

ニュースを見てると
住宅街にミニスーパーを出店するのが流行だそうですけどね。まいばすけっとクラスの。

[403: 匿名さん]

2008年から出店はじめてまだ数店舗？？
さすがダイエー。動きが遅すぎ。
そんなにしっかりマーケティングしてるんならもっと
店舗だしてるはず。
最近の流れに慌てて乗って取り敢えず都心だし
タワマン数棟あるから大丈夫だろう、位で出店したんじゃない？？

[404: 匿名さん]

まいばすけっとって激安ミニスーパー？
ここには似合わないんじゃないの？

[405: 匿名さん]

まいばすけっとは激安スーパーとは違うな。
イオンのプライベートブランド製品が主体なので価格安めだけどね。
コンビニよりは安いけど値段はイオンと同じでそれほど安くはない。

[406: 入居済みさん]

デリドの教訓をマジ研究しているか、心配

[407: 匿名さん]

三井にたぶらかされてるか、義理で断れないだけだろ。

[408: 匿名さん]

デリドの失敗を研究したならば、当然、テナント料は値切っているよな？
まさか、三井不動産の言い値で契約していないよな？
言い値で契約していたら、儲けのほどんどを三井不動産に吸い取られ、結局は
撤退するはめになるからな。

[409: 入居済み住民さん]

工事中の店内を覗いたら、柱とか木目調の質感だった。
高級路線で行くのではなかろうか？
まあ、なるべく利用してあげようよ。

[410: 匿名さん]

木目調=高級？

[411: 匿名さん]

木目調のシートを貼ってるんでしょ。
マンションの共用部に貼ってるようなのを。

[412: 入居済み住民さん]

木目調=高級？

いちいちつっこむなあ。
まあ、3/1に確認しましょう。

[413: 匿名さん]

コンビニには普通内装に木目調シートなんて貼らないか少しは建物とのマッチングを考慮してるってことだよね。

[414: 匿名さん]

まいばすけっと、激安と言われてる西友より安いから重宝してるけどね。
ヨーグルト系やパンが安いから朝飯に使えるし、アルコール類がスーパーより安いんで晩酌でよく利用してしまう
一度利用するとコンビニなんて馬鹿らしくて使えなくなる
ただ品数多くないし、ファミリーだと物足りないだろうね。

[415: 匿名さん]

高級コンビニ楽しみだ

[416: 匿名さん]

内装よりも中身が肝心

[417: 匿名さん]

イオン系だと期待できないな

[418: 匿名さん]

ダイエーだっいってるでしょ。。って余計期待できないか

[419: 匿名さん]

住人の「テナントにスーパがまた入ります」アピールが必死ですね。新しいスーパーは前回と違い潰れませんので、皆さん、グラスカを購入してあげましょう。

[420: 購入検討中さん]

先日43階の事務所？で商談をさせていただきました。
北向き検討中です。
いろいろな意見を拝見して非常に参考になります。
掲示板の内容は、掲載者のWILLが入り、必ずしも正しいとは限りません。
良い情報でも悪い意見・感想でも自分なりに受け止めて
必要な情報・参考にすべき情報をピックアップする。
これが一番ですね。

[421: 匿名さん]

品揃えやサービスに金をかけてライフと勝負したら、集客力の差で負けるのは明らか。
ライフよりも数が少なく異なる客層を相手にして、それで商売を続けられる店にしないと。
戦略的な投資とかいって、大金をかけない方がいいぞ。どうせ回収できないから。
それから、高級化はデリドで失敗済みなので、出店担当者が三井不動産に騙されて勘違い
していないといいな。

[422: 匿名さん]

グラスカ住民だけをターゲットにしてると潰れるね。プラウドとか周辺の人が来たくなるようにしないと。
ここは人の流れが悪く、わざわざ買いに来るところじゃないし。。

[423: 匿名さん]

メガネ屋がいいんじゃないか？

[424: 匿名さん]

もう一件メゾンカイザーってのはどう？
特別仕様にしちゃったりして。

[425: 匿名さん]

あそこのメゾンカイザーは唯一本国のライセンサーに
出店を反対された立地らしいよ。
社長が三井不動産の友達（慶応幼稚舎仲間）に頼まれて
入ったっていってた。

[427: 匿名さん]

最後は三井のリハウスが入るので安心してください

[428: 匿名さん]

まあ、マンションの立地も中途半端だし、中途半端なミニスーパーでいいんじゃない？

[429: 匿名さん]

こういう再開地域を見ると、やはり、元々の土地のパワー見たいのものがないとダメなんだと感じる。ヒルズもミッドタウンも、あの土地だからこそ成功したのだろうね。

次はヒカリエか。うまくいくかな？

[430: 入居済み住民さん]

No.420さん、

私も北側（中層階ですが）ですが、ここの眺望はよいですよ。
五反田は都心から少し離れているので、
東京全体が見渡せる稀少な場所にありますから。
恵比寿～新宿～六本木～新橋界隈まで見渡せます。

[431: 購入検討中さん]

>430さんへ
ありがとうございます。
北側の眺望は、たしかに素晴らしいですね。
東南側も魅力なのですが、営業の方から再開発で眺望がさらに悪くなると教えられ
ちょっと迷ってます。

[432: 匿名さん]

眺望が悪くなるって、、再開発するのはお前らだろって感じですよね。

[433: 匿名さん]

というか「検討中」なら、商談というよりは「相談」ですね。

[434: 匿名さん]

432の発言、どの立場のひとかすぐわかる。

[435: 匿名さん]

どの立場ですか？？

[437: 周辺住民さん]

事実として新築分譲時の価格表と中古売却希望価格を照らし合わせてみると、分譲価格以下で売りに出している部屋も
あります。やはり元が高かったのでしょうか。
一方OWCTは分譲価格に手数料分を乗せて売却している部屋がほとんどです。

[438: 匿名]

>437
それはあくまで出し値の話。あなた方が知り得るのは募集価格まで。実際の成約価格は全く違いますからね。成約を知ることが出来るのは当事者のみ、周りの人間が何を言ったって推測の領域。

[439: 匿名さん]

そうなんですよね。レインズに登録されるのは一部の物件だけだから。
実際にはもっと安いとかあるいは高いとか（?）の取引があっても、当事者と関係者にしか分からない。

[440: 匿名さん]

437痛々しい。

[441: 匿名さん]

>437
新築分譲時価格より中古売却希望価格が安いのは当たり前じゃないの？
未だに新築も売ってるんだから新築より高く売れる訳ないし。

[442: 匿名さん]

>一方OWCTは分譲価格に手数料分を乗せて売却している部屋がほとんどです。

希望価格でしょ？
希望価格が市場と乖離しているから、相手にされず中古市場に出回ったままになっている。
つまりOWCTは空気読めていない希望価格を出す住民が多いってことだよ。

[443: 匿名さん]

１１０　
１４０　タイプがまだ残るのは仕方ないけど
７０〜９０が残ってるのは相当苦戦してるんでしょうか。。

[444: 匿名]

この販売年数で100平米以下が残っているのはそういうことでしょ。その間にクロスエアタワーのような安値の競合物件登場してるし。五反田vs池尻大橋だとここは価格見直さないとキツイはず。

[445: 匿名さん]

確かに。ここよりは高台か近くの再開発待ちですかね

[446: 匿名さん]

>一方OWCTは分譲価格に手数料分を乗せて売却している部屋がほとんどです。

割高価格で買ってると残債が多いから高く売ろうとするんだよ。
売れないけどね。

[448: 匿名さん]

OWCTよりは販売開始は１年遅いからね。
そう考えると売れてる方だと思いますよ。

[450: 匿名さん]

今は、ね。
分譲開始した頃はお隣りのタワーも比べる物件だったのだけど。

[451: 匿名さん]

４４８　特にライバル視してない物件を敢えて出す必要ないんじゃないかと

[452: 匿名さん]

もうすぐスーパーオープンしますよ！

[453: 匿名さん]

三井としても自分とこの北品川前に売り抜けようと考えたら、
スーパーの再誘致は必須だったのでしょう。
早々にスーパーが撤退したマンションって金持ちは敬遠するでしょうからね。

さて再撤退までに売り抜けられるかがポイントです。
また北品川のスケジュールから逆算すると
だいたいの再撤退時期が想像ができます。
売り抜けられれば三井もスーパーにこだわる必要がなくなるわけです。

[454: 匿名さん]

北品川もスーパー用の低層商業ビルありますからね。しかも面積はライフの倍。再開発工事事務所前の場所。ハートセンター横がそうです。

[455: 匿名さん]

スーパー撤退の経緯を教えてください。

[456: 匿名さん]

ライフ＆震災

[457: 匿名さん]

デリドの失敗は、ハウスカードしか使えなかったことじゃないですか？
ま、高層階が未入居時に、高層階を見据えた価格と品揃えだったり、惣菜やお弁当売れ残りロスを無くすために、大幅値下げを行ったので、値下げをしないと売れないという悪循環を呼んでいたという、経営のミスマッチが大きかったのもあげられる。
潜在利用者はそれなりにある立地だと思うけれど需要予測を見誤り、それを修正出来なかったんだろうね。

[458: 匿名さん]

潜在利用がある立地ねえ。。
利用するのはここかプラウド、ルサンク住民くらい
その他は大崎駅寄りの人は大崎駅で降りてライフに寄る。
人の流れが無いからスーパーには厳しい立地だと思います
上記3棟の住民の徹底的なマーケティングしないと潰れますね