グローリオ蘆花公園ってどうですか？ Part4!!

[匿名さん]

今、注目の！グローリオ蘆花公園についての情報交換スレッドです。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区南烏山3丁目1075番1（地番）、東京都世田谷区南烏山3丁目12番1（住居表示）
交通：
京王線 「千歳烏山」駅 徒歩8分
京王線 「芦花公園」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.76平米～130.20平米
売主：セコムホームライフ
売主：平和不動産

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141676/
物件URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/
施工会社：前田建設工業
管理会社：ホームライフ管理

[611: 購入検討中さん]

>609さん

どの番組ですか？？

[612: 匿名さん]

高すぎるから売れ残る。それだけの事ではないでしょうか。

[613: 匿名]

セコムは、東建とかに共同事業を持ち掛ければ良かったんだよ。ホテルがあるから断られたかも知れんけどｗ

[614: 匿名]

ホテルはいつまで続くかですね

[615: 匿名さん]

管理組合でホテルを買収して公園とか駐車場に整備しちゃえばよいんだよね。

[616: 物件比較中さん]

>612
シンプルに言えば、そういうこと。
ここの場合は、いくら物件自体が共用部分も含めハイグレードとは言え、「ホテル＋甲州街道＋高い管理費＋いびつな間取り＋築２年分の経年減価＋近隣エリア内市場供給過多」によるマイナス分の値段を下げないと、買い手が現れないでしょう。

[617: 匿名さん]

高い授業料だったけど、セコムも勉強になったのでは？

[618: 匿名]

一般的箱型の均一な間取りを求める平均的な家族層では間取りは合わないでしょうね 甲州街道はマンション内全く気になりませんでした ホテルはいずれなくなるから気になりません マンションの安心安全かつゲーティドのコンセプトが気に入って検討しております

[619: 匿名さん]

ここは免震＆防災で時代を先取りしたマンション。
さらに、将来日本の治安が悪くなった時には、防犯上でゲートハウスの概念が役立つ時がくるかもしれない。そんな時代が来ないことを祈るが、いろいろな意味で安心なマンションかもしれないですね。

[620: 匿名さん]

619
その通りだね。将来は格差が拡大しスラム街と住宅街は今以上にはっきりとわかれることになる。コミュニティがしっかり守られているここのコンセプトはよいね。
いびつな間取りという人は田の字間取りの安マンションでも探してくださいな。

[621: 匿名]

ホテルが無くなる？ああいうホテルがどんだけ儲かるかご存じないんですね♪

[622: 匿名さん]

やたら必死にネガ削除するポジ住民が減ってきて
まともな検討版になってきましたね。
京王線沿線、世田谷の外れなのに悪環境で高すぎる
から今後も売れる要素はないし、新規で買うには多大な含み損覚悟の勇気がいるな。

[623: 入居済み住民さん]

始めは高くとも機能評価で売れると思ったんだろうけど、いかんせん価格設定の間違いはどうしようもなかった。
後でだいぶ下げたけど、これがまた結果的にまだ下がるだろうとの憶測を呼び結局失敗。
まだ売れ残っているモノは今後相当な値引きしないともう売れない。
セコムも勉強したと思う。
間取りの評価が低いのは、前に別棟があったりむきが悪かったりと言った環境面が影響しているのも否定できない。
いずれにしろ、ランク評価は低い結果となったと思う。

[624: 匿名さん]

住民さんが駄目物件と認めてしまってるのは
何とも可哀想な感じがします。
しかしこの価格だとそこそこの東急、小田急物件が買える訳だから仕方ないか。
一番可哀想なのはここの営業さんたちかもしれませんが。

[626: 匿名]

ホテルの新規の営業許可をとるのは大変だから、買い取って更地にして転売すればホテルはもう建たないし、損失もほとんど無い。相手次第だけど提案してみる価値はあるかもね。

[628: 匿名さん]

No.627さんは近所に住んでいるんですね

私も近所に住んでいて初めてこの掲示板を見ました。
そこまで売れていないんですか。

近所なだけに売れてほしい気持ちはあるんですが・・・

売れないと近所にゴーストタウンができてしまうので、その点だけが心配です。

[631: 匿名さん]

契約内容によりけりでしょうね。
普通は完売するまでの毎月の修繕積立金は、売主が負担する契約になっている所が多いと思います。

[632: 匿名さん]

大幅な割引をしても、このまま塩漬けにして
売れ残り多数でも売り主、住民の問題が表面化し
いつか噂の東京マガジンあたりに取り上げられそう。

[633: 匿名]

未入居分の管理費、修繕積立金はデベが面倒をみてくれたとしても、入居不振による駐車場収入の不足分までは負担しないでしょうから、このままでは管理組合の会計は早晩厳しい状況になることが予想されます。

[634: 匿名さん]

駐車場管理費も普通は100%の充足率は見込んでいないはず。物件にもよるが50%の契約でペイするように設定している所もある。ここはどうなのだろうね。

[635: 匿名さん]

それでなくとも月々の管理･維持費が高いのにこのままでは早晩５万円まで行くのではないかな。
これって結構厳しいと思うが？

[636: 購入検討中さん]

最後は、残戸まとめて業者に売って、
アウトレットマンションでしょう。
高級ブランド品のね。
管理組合がしっかりしていれば、
委託費用の見直しで効率化が図れる
が、それも完売後かな。

[637: 匿名]

心配する人は入居者でもなく関係ないのになぜこのようなコメントを入れるのでしょうか 批判のための批判であれば何の得にもならないのですが 長期管理費や修繕費用の提示は契約の常識すら知らないのでしょう

[638: 検討中の奥さま]

これって、検討板だよね。
確かに物件は魅力だが、投売りで有名になり、
それでも売れ残り、ある意味、興味があるん
だよ。安く買いたいし、安く維持したい。
将来の管理費、修繕費は気になるのは、当然
だと思うけどね。

[640: 匿名さん]

今日の日経によると、セコムの老人ホームに優先して入れる権利がもらえるみたいだね。

[641: 匿名さん]

セコムが世田谷区内に老人ホームをいっぱい作るのでしょうか？

[642: 匿名さん]

ひょっとして東急も同じ戦略を取るかもね。

[644: 匿名さん]

維持費が高いといっても平均的なマンションと比較して月１万円程度の違いでしょう？
これを何十年か払ったことを想定して物件価格にプラスしてトータルコストを考えてみれば。
それでも高くて買えない、というなら諦めなさい。

[645: 匿名]

老人ホーム優先権は魅力的ですね

[646: 匿名さん]

神奈川県あたりの老人が興味を示すかも。

[648: 匿名さん]

>629,630さん
>売主が潰れない限り管理費と修繕費は売主負担じゃないんですか？

業界の一般的な慣行では、入居後半年とか1年までの間は、売れていない部屋の管理費・修繕費は売主（デベロッパー）が支払います。それでも売れない場合は、売主が当該住戸を賃貸住戸として貸し出すことが出来ます。つまりは、以降は賃借人が管理費・修繕費を支払うことになります。
ここの重要事項説明を読んだ訳ではないので詳しくは知りませんが、こういう方向になっているはずです。

ちなみにこの場合、修繕積み立て基金は、売主が立て替え払いします。つまりは最初に売主が払ってくれています。立て替えとはどういう意味かと言うと、のちのち部屋が売れた場合に、購入者がこの積み立て基金を支払うということですね。

ただしこの物件のようにしばらく時間がたってしまったものについては、内々で修繕積み立て基金は売主がそのまま負担するという可能性が高いと思います。
自分が売主の立場だったら、そうすると思います。でないと、売れなくなるので。

[649: 購入検討中さん]

正月に特集されていた。欲しいけど、価格間取りがネック

[651: 匿名]

何の特集ですか？

[657: 匿名さん]

私も絶対にお買い得だと思います！

夕刊フジ【最新マンション値引きベスト１０～首都圏～】2010/6/24
　　　物　件　名　　　　　　　　　　　　　　　　　　　所　在　地　　　　 旧価格　 新価格　 値引率　
①アデニウム真鶴　　　　　　　　　　　　　　 神奈川県湯河原町　　4210万→2960万（↓29.69％）
②グローリオ蘆花公園　　　　　　　　　　　　　東京都世田谷区　　7550万→5330万（↓29.40％）
③エム･ブランド亀有　　　　　　　　　　　　　　　　東京都葛飾区　　3780万→2980万（↓21.16％）
④グランドメゾン千歳烏山　　　　　　　　　　　 東京都世田谷区　　5490万→4398万（↓19.89％）
⑤ラ･ヴァンス藤沢善行　　　　　　　　　　　　　神奈川県藤沢市　　3180万→2550万（↓19.81％）
⑥ﾊﾟｰｸﾊｳｽつくば研究学園けやきﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　　茨城県つくば市　　3650万→2950万（↓19.18％）
⑦グローリオ石神井公園　　　　　　　　　　　　　 東京都練馬区　　5610万→4550万（↓18.89％）
⑧サングランデ市川八幡　　　　　　　　　　　　　 千葉県市川市　　6590万→5490万（↓16.69％）
⑨浦和パークハウス　　　　　　　　　　　　　　さいたま市浦和区　　5580万→4890万（↓12.37％）
⑩クオス川崎大師　　　　　　　　　　　　　　　　　 川崎市川崎区　　2480万→2180万（↓12.10％）

[658: 匿名さん]

「（↓29.40％）」

これはスーパーの惣菜の値引きでも目を引く値下げ率。

[659: 匿名さん]

>653

>古くは沼地であった

これが、かなり厳しい要素なのかも。もちろん某団体の件もだけど。

[660: 匿名]

不動産にお買い得なし。これ常識ね。

[661: 匿名さん]

>６６０

＞６５７を見てもそんなこと言えるの？

普通ないでしょ？３割引とか！？
マンションで３割引だよ！！

文字通りお買い得だよ。

[663: 匿名さん]

>662
情報強者だったってこと？それともその逆？

[665: 匿名さん]

>657
都内湾岸物件、が一つも入ってないね。

[666: 匿名さん]

>662
きちんと返金を受けているだろうからビクともしないのでは？

[668: 匿名]

>>656
立地が悪いだけで、マンション自体に魅力がないわけではない。

[669: 匿名さん]

値引きマンションは外周区と近隣3県だけでは？

[670: 匿名]

668は655へのアンカー違い。

[671: 購入検討中さん]

手に届く範囲に。

[672: 働く女子さん]

ＨＰの170平米の部屋の間取りを見ながら夢の生活を妄想してしまう・・・

[673: 匿名さん]

リーマンの後は割引が多かったけど、ユーロの後は割引はあまり聞かないね
ここはリーマンの後も売れ残っちゃったから割引があっても不思議じゃないんじゃない？

[674: 物件比較中さん]

割引があればまた話は変わってきますね。若干高いんじゃないかなという感覚を持ってたんで、それがあれば購入を真面目に考えると思います。烏山はなかなかのどかでいいところですし、今後この辺りの京王線は地下化されるという話もあるではないですか。大きな変化がありそうな地域ですから、その楽しみも含めた価値は抱いています。あとは現状の価格が下がるかどうかがうちの焦点ですね。

[675: 入居予定さん]

安全と安心を買った感じです。

[677: 匿名さん]

京王線の事業計画は高架と地下の複々線だと思ったけど
変わったのでしょうか

[679: 匿名さん]

ここの場合はまさに駅のそばというわけじゃないので駅と線路がどうなるかはさほど気にすることではないのでしょうね。でも昇降や移動時間、混雑具合の緩和に繋がるのなら喜ばしいことです。

うちの自家用車は大型車なんですけどこの場合は地下駐車場のサイズは合わないんでしょうか、地上平置きはそのサイズでスペースがあるとのことですが。でも台数は少ないので皆さん大型だと困りますよね。

[680: 匿名さん]

678さん
ありがとうございます。

[681: 匿名]

サイズもだが、重さが決まってる

[682: 匿名さん]

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120202-00015957-diamond-bus...
マンション業界から困惑の声厳しすぎる東京都の震災対応基準
「この基準を満たそうと思ったら、マンション価格は3割も上昇するかも知れない」――。(ダイヤモンド・オンライン)

このマンションはどうなの？
どこまでの基準満たしてるの？

[683: 入居予定さん]

やっぱり魅力的で入居することにします。お得な部分が多いですよ。

[684: 入居済み住民さん]

よいマンションです。
ゆったりとした生活をお楽しみください。

[685: 購入検討中さん]

ここの魅力は他になかなか無いですよね。

[686: 匿名]

私も再検討します いろいろ見ましたがなかなかこのようなコンセプトのマンションはなかったからです

[687: 物件比較中さん]

うちだけかと思っていたら再検討の人がけっこう出てきてのんびりしてられない状況になってしまいました。

マンション選びも一度見てちょっと時期を置くと良いか悪いかを冷静に見れたりしますよね。ここはちょっと置いた結果、また検討したくなった一件です。

烏山か仙川のほうまで西に行っても良かったんですけど、物件的魅力はここが強いです、少しでも都心寄りだし。

[688: 購入検討中さん]

実はうちも検討中です。

世田谷区、駅徒歩６～８分でゆったりとした敷地。
もちろん環境、占有部含め気になるところは０ではないけれど、トータルとしてよい物件かと。

[689: 匿名さん]

のんびりしてて（というかじっくり検討して）良いんじゃないですか？
まだ60軒もあるんだし余裕はあるので、重大な決断なんですから慎重にした方が良いですよ。

ちなみに686さんは検討者ではなく、単なるこの板の常連さんですね。

[690: 匿名]

59軒ですね 689さん

[691: 匿名]

築年数の経過とともに外壁や共用部に汚れが出てくるので、あまりのんびりしてると新築入居気分が損なわれます。
本当に住みたい人は、値引きを引き出せそうなタイミングを見計らってさっさと決めるのが吉。一般的には決算期を迎える今くらいが、比較的有利に商談進められるんだけど、ここはどうだろうか。このスレだけで積極的な検討者が10人は下らないと思われるので、値引き幅次第で一気に販売が進む可能性があります。

[692: 匿名さん]

叩き売りの実績がありますから、
またバーゲンセールのタイミングを見計らって買うのが吉ですね。

[693: 物件比較中さん]

また、ここ、ひび割れ発生しているみたいですね。写真で見ましたが外の塀があんなにひび割れるって、建物の方は大丈夫なんでしょうかね。今度見学に行ったら部屋だけでなく周りも見た方がよさそうですね。ホントなのかしらね。

[694: 匿名さん]

付近の住民とうまく行ってないの？ここ

[695: 匿名さん]

ここって、かなり以前から値下げしていましたが、まだ在庫抱えているのですね。
公式HPの値下げ価格より、実際水面下では更なる値下げが行われているかと。
定価で買われた方々はどんな気分なんだろう？

[696: 匿名さん]

耐震のためか柱が目立つ間取りが多いですね。
ビスタコーナーとかどうやって使うの？

[697: 匿名]

まあ何を重点とするかですね 選定基準として耐震は今最重要と位置付けてます

[698: 匿名さん]

管理費がマンションのグレードの割に高すぎるような。
30年も払い続けるとプラス1000万円と思ったほうがイイですね。
管理費が高い理由は何ですか？

[699: 匿名さん]

管理費は高いね。

その割には修繕積立金が少ない。
修繕積立金は、将来的には5～6倍にはなるな。
これだけの設備を賄うには。

[700: 匿名さん]

管理費は普通。
修繕積立金は棟別、全体とそれぞれ設定されているので多少維持費が高く感じるが、それでも平均的なマンションよりちょっと高い程度。

[701: 匿名さん]

定番のゲストルーム、シアタールーム、コンシェルジュサービスのほか、パンやコーヒーが出る豪華ラウンジ、フィットネスジム、高度なセキュリティシステム等のサービスを全て稼働させてるんだから、それなりにお金はかかりますよ。敷地内の植栽もちょっとした植物園なみの豊かさで、きれいに保つにはこれもまたお金がかかります。なので、ほかのマンションと比べて一見割高な管理費も、このマンションのグレード相応です。

[702: 匿名さん]

修繕積立金や管理費が相応なのはわかった。
値上げもあるだろうが、住民も、嬉々として受け入れ、住んでいる限り支払い続けるんだろうな。
所詮1千万程度の負担だしね。

[703: 匿名さん]

え！ここの残ってる部屋の金額で検討している方が、ここの修繕積立金、管理費が高いと感じるんですね。
30年住んだとして、それ相応に値上げされたとしても他のマンションとの差額と比べたら、このサービスを受ける方が魅力的に感じましたけど・・・
考え方は人それぞれですね。

[704: 物件比較中さん]

693ですが、近くに行くことがあったので周りを見てきたら、
確かに大きなヒビわれありましたね。
安くもない管理費や修繕費とっているのに、ずっと放置するって
どういう管理体制なんでしょう。
高級マンションじゃなかったのかしら…ね？

[705: 入居済み住民さん]

外の塀は補修されていませんでしたか？
気になるなら、704さんはこのマンション検討から外した方が良いですね。
良いマンションが見つかるといいですね。

このマンションは高級マンションじゃないですよ。
平均すれば、中の上のマンションだと思います。
金額も平均すれば6000後半～8000万円程度でしょ。
実際、自分も中の上程度（決して上じゃない）の収入ですが、この先の管理費修繕費の金額も明記されている資料ありますが、気にならない範囲だし。
中の上程度で手に入るわりに、サービスや内側の災害対策がハイクオリティでお得だねってだけですね。
億のお部屋を買ってる方も納得できるサービスやセキュリティを中の上も受けられるから、良かったなって程度。

[706: 匿名さん]

管理費や修繕積立金が計画通りにいっているマンションって、聞いたことないんだけど。
特に修繕積立金は、ただでさえ計画以上に値上げがあるのに、自然災害も加わったら、ここはいくらまで上がるんだろうね

[707: 匿名さん]

修繕できなくなるほどの設備じゃなさそうですけど。

[708: 匿名さん]

↑確かに
これが良い設備というのもあまりマンションをみていないんだろうね。

[709: 匿名さん]

706
それは、どこのマンションも一緒じゃない？

[710: 匿名さん]

そう、どこもいっしょ。
だから、最初から高い管理費や修繕積立金のマンションは、その分更に高くなるだけのこと。
ここを購入した人はお金もちが多いみたいだから、マンション購入費用以外で1000万円や1500万円多く払うことには、気にしないんだろうね。