グローリオ蘆花公園ってどうですか？ Part4!!

[匿名さん]

今、注目の！グローリオ蘆花公園についての情報交換スレッドです。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区南烏山3丁目1075番1（地番）、東京都世田谷区南烏山3丁目12番1（住居表示）
交通：
京王線 「千歳烏山」駅 徒歩8分
京王線 「芦花公園」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.76平米～130.20平米
売主：セコムホームライフ
売主：平和不動産

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141676/
物件URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/
施工会社：前田建設工業
管理会社：ホームライフ管理

[601: 匿名さん]

上の階からの騒音問題が減るからマンションなんてスカスカの方が良いですよ。
特に、ここに住めるような方は住民不足のために管理費が多少上がっても余裕シャクシャクでしょうから。
人が少なくて困ることは他に管理組合の役員の順番が早く回ってくることくらい？

[602: 匿名]

修繕費用積み立て不足のほうが怖い

[603: 匿名さん]

ここいいね。6000切ってるところ、お買い得かなぁ

[604: 匿名さん]

耐震等級2級も取得しているし、コンロの緊急消火装置など様々な防災装置付き。時代を先取りしている。
世田谷に住むならとてもいいと思うけどね。
私は職場と遠いから買わないけど。ここはそれほどデメリットも無い物件だと思います。

[605: 匿名さん]

いい物件が売れ残っているというのはやはり価格のせいでしょうか。
マンションが続々と建築されていて常に新築マンションが出続けている状態ですが、購入予定者の数と建築数とは見合っているのでしょうか。
マンション購入予定者の中でも億ションを購入できる富裕層の割合とかわかっていて建築を進めているのかな。
どんどん建てて買う人がいなければ売れ残るのも単純明快だと素人の自分には思えるのですが。
売れ残っている現実より買う人がけっこういることに驚いていますけど。

[606: 匿名さん]

確かに。この物件に限らず、全体的に供給過剰のような気がする。このままだといつか突然問題が表面化するいつもの日本的パターンを示す。

[607: 匿名さん]

603です。物件に関係ない話をしてしまったので一言。ここはもっと売れてしかるべきでしょう。将来また災害があればこの物件の良さが再確認されるでしょうね。

[608: 匿名さん]

↑間違い。603ではなく、606でした。

[609: 匿名]

明日テレビで防災と安全安心とセキュリティの優等なマンションとして取り上げられますね

[610: 匿名さん]

良いマンションならもう少し売れてるはずと思いますが。
さかきさんの買ってはいけないマンションにノミネート
されてるのが気の毒ですね。彼はあてにならないとの見解
もありますが実際ここまで売れ残ってる中古マンションを
買うなら都心寄り大手物件の方が賢明と考えるのが普通の感覚。

[611: 購入検討中さん]

>609さん

どの番組ですか？？

[612: 匿名さん]

高すぎるから売れ残る。それだけの事ではないでしょうか。

[613: 匿名]

セコムは、東建とかに共同事業を持ち掛ければ良かったんだよ。ホテルがあるから断られたかも知れんけどｗ

[614: 匿名]

ホテルはいつまで続くかですね

[615: 匿名さん]

管理組合でホテルを買収して公園とか駐車場に整備しちゃえばよいんだよね。

[616: 物件比較中さん]

>612
シンプルに言えば、そういうこと。
ここの場合は、いくら物件自体が共用部分も含めハイグレードとは言え、「ホテル＋甲州街道＋高い管理費＋いびつな間取り＋築２年分の経年減価＋近隣エリア内市場供給過多」によるマイナス分の値段を下げないと、買い手が現れないでしょう。

[617: 匿名さん]

高い授業料だったけど、セコムも勉強になったのでは？

[618: 匿名]

一般的箱型の均一な間取りを求める平均的な家族層では間取りは合わないでしょうね 甲州街道はマンション内全く気になりませんでした ホテルはいずれなくなるから気になりません マンションの安心安全かつゲーティドのコンセプトが気に入って検討しております

[619: 匿名さん]

ここは免震＆防災で時代を先取りしたマンション。
さらに、将来日本の治安が悪くなった時には、防犯上でゲートハウスの概念が役立つ時がくるかもしれない。そんな時代が来ないことを祈るが、いろいろな意味で安心なマンションかもしれないですね。

[620: 匿名さん]

619
その通りだね。将来は格差が拡大しスラム街と住宅街は今以上にはっきりとわかれることになる。コミュニティがしっかり守られているここのコンセプトはよいね。
いびつな間取りという人は田の字間取りの安マンションでも探してくださいな。

[621: 匿名]

ホテルが無くなる？ああいうホテルがどんだけ儲かるかご存じないんですね♪

[622: 匿名さん]

やたら必死にネガ削除するポジ住民が減ってきて
まともな検討版になってきましたね。
京王線沿線、世田谷の外れなのに悪環境で高すぎる
から今後も売れる要素はないし、新規で買うには多大な含み損覚悟の勇気がいるな。

[623: 入居済み住民さん]

始めは高くとも機能評価で売れると思ったんだろうけど、いかんせん価格設定の間違いはどうしようもなかった。
後でだいぶ下げたけど、これがまた結果的にまだ下がるだろうとの憶測を呼び結局失敗。
まだ売れ残っているモノは今後相当な値引きしないともう売れない。
セコムも勉強したと思う。
間取りの評価が低いのは、前に別棟があったりむきが悪かったりと言った環境面が影響しているのも否定できない。
いずれにしろ、ランク評価は低い結果となったと思う。

[624: 匿名さん]

住民さんが駄目物件と認めてしまってるのは
何とも可哀想な感じがします。
しかしこの価格だとそこそこの東急、小田急物件が買える訳だから仕方ないか。
一番可哀想なのはここの営業さんたちかもしれませんが。

[626: 匿名]

ホテルの新規の営業許可をとるのは大変だから、買い取って更地にして転売すればホテルはもう建たないし、損失もほとんど無い。相手次第だけど提案してみる価値はあるかもね。

[628: 匿名さん]

No.627さんは近所に住んでいるんですね

私も近所に住んでいて初めてこの掲示板を見ました。
そこまで売れていないんですか。

近所なだけに売れてほしい気持ちはあるんですが・・・

売れないと近所にゴーストタウンができてしまうので、その点だけが心配です。

[631: 匿名さん]

契約内容によりけりでしょうね。
普通は完売するまでの毎月の修繕積立金は、売主が負担する契約になっている所が多いと思います。

[632: 匿名さん]

大幅な割引をしても、このまま塩漬けにして
売れ残り多数でも売り主、住民の問題が表面化し
いつか噂の東京マガジンあたりに取り上げられそう。

[633: 匿名]

未入居分の管理費、修繕積立金はデベが面倒をみてくれたとしても、入居不振による駐車場収入の不足分までは負担しないでしょうから、このままでは管理組合の会計は早晩厳しい状況になることが予想されます。

[634: 匿名さん]

駐車場管理費も普通は100%の充足率は見込んでいないはず。物件にもよるが50%の契約でペイするように設定している所もある。ここはどうなのだろうね。

[635: 匿名さん]

それでなくとも月々の管理･維持費が高いのにこのままでは早晩５万円まで行くのではないかな。
これって結構厳しいと思うが？

[636: 購入検討中さん]

最後は、残戸まとめて業者に売って、
アウトレットマンションでしょう。
高級ブランド品のね。
管理組合がしっかりしていれば、
委託費用の見直しで効率化が図れる
が、それも完売後かな。

[637: 匿名]

心配する人は入居者でもなく関係ないのになぜこのようなコメントを入れるのでしょうか 批判のための批判であれば何の得にもならないのですが 長期管理費や修繕費用の提示は契約の常識すら知らないのでしょう

[638: 検討中の奥さま]

これって、検討板だよね。
確かに物件は魅力だが、投売りで有名になり、
それでも売れ残り、ある意味、興味があるん
だよ。安く買いたいし、安く維持したい。
将来の管理費、修繕費は気になるのは、当然
だと思うけどね。

[640: 匿名さん]

今日の日経によると、セコムの老人ホームに優先して入れる権利がもらえるみたいだね。

[641: 匿名さん]

セコムが世田谷区内に老人ホームをいっぱい作るのでしょうか？

[642: 匿名さん]

ひょっとして東急も同じ戦略を取るかもね。

[644: 匿名さん]

維持費が高いといっても平均的なマンションと比較して月１万円程度の違いでしょう？
これを何十年か払ったことを想定して物件価格にプラスしてトータルコストを考えてみれば。
それでも高くて買えない、というなら諦めなさい。

[645: 匿名]

老人ホーム優先権は魅力的ですね

[646: 匿名さん]

神奈川県あたりの老人が興味を示すかも。

[648: 匿名さん]

>629,630さん
>売主が潰れない限り管理費と修繕費は売主負担じゃないんですか？

業界の一般的な慣行では、入居後半年とか1年までの間は、売れていない部屋の管理費・修繕費は売主（デベロッパー）が支払います。それでも売れない場合は、売主が当該住戸を賃貸住戸として貸し出すことが出来ます。つまりは、以降は賃借人が管理費・修繕費を支払うことになります。
ここの重要事項説明を読んだ訳ではないので詳しくは知りませんが、こういう方向になっているはずです。

ちなみにこの場合、修繕積み立て基金は、売主が立て替え払いします。つまりは最初に売主が払ってくれています。立て替えとはどういう意味かと言うと、のちのち部屋が売れた場合に、購入者がこの積み立て基金を支払うということですね。

ただしこの物件のようにしばらく時間がたってしまったものについては、内々で修繕積み立て基金は売主がそのまま負担するという可能性が高いと思います。
自分が売主の立場だったら、そうすると思います。でないと、売れなくなるので。

[649: 購入検討中さん]

正月に特集されていた。欲しいけど、価格間取りがネック

[651: 匿名]

何の特集ですか？

[657: 匿名さん]

私も絶対にお買い得だと思います！

夕刊フジ【最新マンション値引きベスト１０～首都圏～】2010/6/24
　　　物　件　名　　　　　　　　　　　　　　　　　　　所　在　地　　　　 旧価格　 新価格　 値引率　
①アデニウム真鶴　　　　　　　　　　　　　　 神奈川県湯河原町　　4210万→2960万（↓29.69％）
②グローリオ蘆花公園　　　　　　　　　　　　　東京都世田谷区　　7550万→5330万（↓29.40％）
③エム･ブランド亀有　　　　　　　　　　　　　　　　東京都葛飾区　　3780万→2980万（↓21.16％）
④グランドメゾン千歳烏山　　　　　　　　　　　 東京都世田谷区　　5490万→4398万（↓19.89％）
⑤ラ･ヴァンス藤沢善行　　　　　　　　　　　　　神奈川県藤沢市　　3180万→2550万（↓19.81％）
⑥ﾊﾟｰｸﾊｳｽつくば研究学園けやきﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　　茨城県つくば市　　3650万→2950万（↓19.18％）
⑦グローリオ石神井公園　　　　　　　　　　　　　 東京都練馬区　　5610万→4550万（↓18.89％）
⑧サングランデ市川八幡　　　　　　　　　　　　　 千葉県市川市　　6590万→5490万（↓16.69％）
⑨浦和パークハウス　　　　　　　　　　　　　　さいたま市浦和区　　5580万→4890万（↓12.37％）
⑩クオス川崎大師　　　　　　　　　　　　　　　　　 川崎市川崎区　　2480万→2180万（↓12.10％）

[658: 匿名さん]

「（↓29.40％）」

これはスーパーの惣菜の値引きでも目を引く値下げ率。

[659: 匿名さん]

>653

>古くは沼地であった

これが、かなり厳しい要素なのかも。もちろん某団体の件もだけど。

[660: 匿名]

不動産にお買い得なし。これ常識ね。

[661: 匿名さん]

>６６０

＞６５７を見てもそんなこと言えるの？

普通ないでしょ？３割引とか！？
マンションで３割引だよ！！

文字通りお買い得だよ。

[663: 匿名さん]

>662
情報強者だったってこと？それともその逆？

[665: 匿名さん]

>657
都内湾岸物件、が一つも入ってないね。

[666: 匿名さん]

>662
きちんと返金を受けているだろうからビクともしないのでは？

[668: 匿名]

>>656
立地が悪いだけで、マンション自体に魅力がないわけではない。

[669: 匿名さん]

値引きマンションは外周区と近隣3県だけでは？

[670: 匿名]

668は655へのアンカー違い。

[671: 購入検討中さん]

手に届く範囲に。

[672: 働く女子さん]

ＨＰの170平米の部屋の間取りを見ながら夢の生活を妄想してしまう・・・

[673: 匿名さん]

リーマンの後は割引が多かったけど、ユーロの後は割引はあまり聞かないね
ここはリーマンの後も売れ残っちゃったから割引があっても不思議じゃないんじゃない？

[674: 物件比較中さん]

割引があればまた話は変わってきますね。若干高いんじゃないかなという感覚を持ってたんで、それがあれば購入を真面目に考えると思います。烏山はなかなかのどかでいいところですし、今後この辺りの京王線は地下化されるという話もあるではないですか。大きな変化がありそうな地域ですから、その楽しみも含めた価値は抱いています。あとは現状の価格が下がるかどうかがうちの焦点ですね。

[675: 入居予定さん]

安全と安心を買った感じです。

[677: 匿名さん]

京王線の事業計画は高架と地下の複々線だと思ったけど
変わったのでしょうか

[679: 匿名さん]

ここの場合はまさに駅のそばというわけじゃないので駅と線路がどうなるかはさほど気にすることではないのでしょうね。でも昇降や移動時間、混雑具合の緩和に繋がるのなら喜ばしいことです。

うちの自家用車は大型車なんですけどこの場合は地下駐車場のサイズは合わないんでしょうか、地上平置きはそのサイズでスペースがあるとのことですが。でも台数は少ないので皆さん大型だと困りますよね。

[680: 匿名さん]

678さん
ありがとうございます。

[681: 匿名]

サイズもだが、重さが決まってる

[682: 匿名さん]

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120202-00015957-diamond-bus...
マンション業界から困惑の声厳しすぎる東京都の震災対応基準
「この基準を満たそうと思ったら、マンション価格は3割も上昇するかも知れない」――。(ダイヤモンド・オンライン)

このマンションはどうなの？
どこまでの基準満たしてるの？

[683: 入居予定さん]

やっぱり魅力的で入居することにします。お得な部分が多いですよ。

[684: 入居済み住民さん]

よいマンションです。
ゆったりとした生活をお楽しみください。

[685: 購入検討中さん]

ここの魅力は他になかなか無いですよね。

[686: 匿名]

私も再検討します いろいろ見ましたがなかなかこのようなコンセプトのマンションはなかったからです

[687: 物件比較中さん]

うちだけかと思っていたら再検討の人がけっこう出てきてのんびりしてられない状況になってしまいました。

マンション選びも一度見てちょっと時期を置くと良いか悪いかを冷静に見れたりしますよね。ここはちょっと置いた結果、また検討したくなった一件です。

烏山か仙川のほうまで西に行っても良かったんですけど、物件的魅力はここが強いです、少しでも都心寄りだし。

[688: 購入検討中さん]

実はうちも検討中です。

世田谷区、駅徒歩６～８分でゆったりとした敷地。
もちろん環境、占有部含め気になるところは０ではないけれど、トータルとしてよい物件かと。

[689: 匿名さん]

のんびりしてて（というかじっくり検討して）良いんじゃないですか？
まだ60軒もあるんだし余裕はあるので、重大な決断なんですから慎重にした方が良いですよ。

ちなみに686さんは検討者ではなく、単なるこの板の常連さんですね。

[690: 匿名]

59軒ですね 689さん

[691: 匿名]

築年数の経過とともに外壁や共用部に汚れが出てくるので、あまりのんびりしてると新築入居気分が損なわれます。
本当に住みたい人は、値引きを引き出せそうなタイミングを見計らってさっさと決めるのが吉。一般的には決算期を迎える今くらいが、比較的有利に商談進められるんだけど、ここはどうだろうか。このスレだけで積極的な検討者が10人は下らないと思われるので、値引き幅次第で一気に販売が進む可能性があります。

[692: 匿名さん]

叩き売りの実績がありますから、
またバーゲンセールのタイミングを見計らって買うのが吉ですね。

[693: 物件比較中さん]

また、ここ、ひび割れ発生しているみたいですね。写真で見ましたが外の塀があんなにひび割れるって、建物の方は大丈夫なんでしょうかね。今度見学に行ったら部屋だけでなく周りも見た方がよさそうですね。ホントなのかしらね。

[694: 匿名さん]

付近の住民とうまく行ってないの？ここ

[695: 匿名さん]

ここって、かなり以前から値下げしていましたが、まだ在庫抱えているのですね。
公式HPの値下げ価格より、実際水面下では更なる値下げが行われているかと。
定価で買われた方々はどんな気分なんだろう？

[696: 匿名さん]

耐震のためか柱が目立つ間取りが多いですね。
ビスタコーナーとかどうやって使うの？

[697: 匿名]

まあ何を重点とするかですね 選定基準として耐震は今最重要と位置付けてます

[698: 匿名さん]

管理費がマンションのグレードの割に高すぎるような。
30年も払い続けるとプラス1000万円と思ったほうがイイですね。
管理費が高い理由は何ですか？

[699: 匿名さん]

管理費は高いね。

その割には修繕積立金が少ない。
修繕積立金は、将来的には5～6倍にはなるな。
これだけの設備を賄うには。

[700: 匿名さん]

管理費は普通。
修繕積立金は棟別、全体とそれぞれ設定されているので多少維持費が高く感じるが、それでも平均的なマンションよりちょっと高い程度。

[701: 匿名さん]

定番のゲストルーム、シアタールーム、コンシェルジュサービスのほか、パンやコーヒーが出る豪華ラウンジ、フィットネスジム、高度なセキュリティシステム等のサービスを全て稼働させてるんだから、それなりにお金はかかりますよ。敷地内の植栽もちょっとした植物園なみの豊かさで、きれいに保つにはこれもまたお金がかかります。なので、ほかのマンションと比べて一見割高な管理費も、このマンションのグレード相応です。

[702: 匿名さん]

修繕積立金や管理費が相応なのはわかった。
値上げもあるだろうが、住民も、嬉々として受け入れ、住んでいる限り支払い続けるんだろうな。
所詮1千万程度の負担だしね。

[703: 匿名さん]

え！ここの残ってる部屋の金額で検討している方が、ここの修繕積立金、管理費が高いと感じるんですね。
30年住んだとして、それ相応に値上げされたとしても他のマンションとの差額と比べたら、このサービスを受ける方が魅力的に感じましたけど・・・
考え方は人それぞれですね。

[704: 物件比較中さん]

693ですが、近くに行くことがあったので周りを見てきたら、
確かに大きなヒビわれありましたね。
安くもない管理費や修繕費とっているのに、ずっと放置するって
どういう管理体制なんでしょう。
高級マンションじゃなかったのかしら…ね？

[705: 入居済み住民さん]

外の塀は補修されていませんでしたか？
気になるなら、704さんはこのマンション検討から外した方が良いですね。
良いマンションが見つかるといいですね。

このマンションは高級マンションじゃないですよ。
平均すれば、中の上のマンションだと思います。
金額も平均すれば6000後半～8000万円程度でしょ。
実際、自分も中の上程度（決して上じゃない）の収入ですが、この先の管理費修繕費の金額も明記されている資料ありますが、気にならない範囲だし。
中の上程度で手に入るわりに、サービスや内側の災害対策がハイクオリティでお得だねってだけですね。
億のお部屋を買ってる方も納得できるサービスやセキュリティを中の上も受けられるから、良かったなって程度。

[706: 匿名さん]

管理費や修繕積立金が計画通りにいっているマンションって、聞いたことないんだけど。
特に修繕積立金は、ただでさえ計画以上に値上げがあるのに、自然災害も加わったら、ここはいくらまで上がるんだろうね

[707: 匿名さん]

修繕できなくなるほどの設備じゃなさそうですけど。

[708: 匿名さん]

↑確かに
これが良い設備というのもあまりマンションをみていないんだろうね。

[709: 匿名さん]

706
それは、どこのマンションも一緒じゃない？

[710: 匿名さん]

そう、どこもいっしょ。
だから、最初から高い管理費や修繕積立金のマンションは、その分更に高くなるだけのこと。
ここを購入した人はお金もちが多いみたいだから、マンション購入費用以外で1000万円や1500万円多く払うことには、気にしないんだろうね。

[711: 匿名]

セコムの老齢者のマンション入居の優先権があるように聞きました なかなかソフト面が魅力的です。 修繕費や積み立て金も全体でソフト面を含めて判断しないと無意味ですね

[712: 匿名]

セコム老人ホームの優先入居権って、どれほどプレミアムがあるものなのかよくわらないのですが、その方面に詳しい方いらっしゃいますか？

セコムにこだわらなければ、高級物件からリーズナブル物件まで、老人ホームはいくらでもあると思うのですが。

[713: 匿名さん]

修繕積立金については、当初低い額で見積もっている物件のほうが心配。
後々足りなくなってもケチな住民の反対で増額できず、結果、必要な修繕がなされず資産価値を毀損することとなる。

[714: 匿名]

修繕積立金が多めなのは、普通のマンションにはない防犯・防災設備のメンテナンスや入れ替え費用が含まれているからでは？
逆に言えば、収支に余裕がなくなってきたら、例えば生活用水を備蓄している貯水槽を廃止して資金を捻出するといった選択肢もあると思う。

[715: 物件比較中さん]

自分もそう思ってました。防犯・防災の面を妥協して費用が下がるというのはむしろ良くないと思いかすから実際にこの部分の為に支払う必要があるのなら、必要な出費だと思います。今後廃止できる部分もあると思いますし、その時に合わせて調整していってもらえるといいですよね。できれば詳しい内訳が知りたいところです。

[716: 匿名]

そういうのは普通、管理費でしょ

[717: 匿名さん]

あれ？完売してなかったの、ここ

３割引したから完売したかと思ってた。

[718: 入居済み住民さん]

３割引の根拠を教えて下さい
本当であれば、セコムと交渉します

[719: 匿名さん]

数年前の公開値下げのことなんじゃ？

[720: 匿名さん]

>718
これ、違うの？

夕刊フジ【最新マンション値引きベスト１０～首都圏～】2010/6/24
　　　物　件　名　　　　　　　　　　　　　　　　　　　所　在　地　　　　 旧価格・新価格・値引率　
①アデニウム真鶴　　　　　　　　　　　　　　 神奈川県湯河原町　　4210万→2960万（↓29.69％）
②グローリオ蘆花公園　　　　　　　　　　　　　東京都世田谷区　　7550万→5330万（↓29.40％）
③エム･ブランド亀有　　　　　　　　　　　　　　　　東京都葛飾区　　3780万→2980万（↓21.16％）
④グランドメゾン千歳烏山　　　　　　　　　　　 東京都世田谷区　　5490万→4398万（↓19.89％）
⑤ラ･ヴァンス藤沢善行　　　　　　　　　　　　　神奈川県藤沢市　　3180万→2550万（↓19.81％）
⑥ﾊﾟｰｸﾊｳｽつくば研究学園けやきﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　　茨城県つくば市　　3650万→2950万（↓19.18％）
⑦グローリオ石神井公園　　　　　　　　　　　　　 東京都練馬区　　5610万→4550万（↓18.89％）
⑧サングランデ市川八幡　　　　　　　　　　　　　 千葉県市川市　　6590万→5490万（↓16.69％）
⑨浦和パークハウス　　　　　　　　　　　　　　さいたま市浦和区　　5580万→4890万（↓12.37％）
⑩クオス川崎大師　　　　　　　　　　　　　　　　　 川崎市川崎区　　2480万→2180万（↓12.10％）
　　※新築マンションサイト「リビリィ」（http://www.livily.net/）＆「夕刊フジ」調べ

[721: 匿名さん]

>720
グローリオブランドは２つもランクインしてたのか。

[722: 匿名さん]

＞７１８
入居済みで交渉なんてできないでしょ。

[723: 匿名さん]

>720、HP見て衝撃を受けたけど、物件価格の二重表示は問題ないの？
スーパーや電器屋では良く見るけど、2000万円安はビックリだった。

[724: 匿名さん]

>718
自分で「グローリオ蘆花公園 値引き」で検索してごらん。

[725: 匿名さん]

一般的な見方として、
ずいぶん前から価格の値引きについては普通に予想されていたので驚く話ではないと思う。



No.87 by 匿名さん　2008-12-13 14:41:00
案の定というか、当然というか、全く売れていないようだね。
早くて決算時期の3月末、遅くても建物が完成するころには
大幅な値引きか価格改定があるのは必至だな。
ここの埼玉の物件みたいに、また半値で野村あたりに売って
アウトレットマンションとして来年売り出されたりして・・・。

No.92 by 買い換え検討中　2009-01-20 09:29:00
ここは１０００万〜１５００万値引きしてる様だが、
それでも売れないのは初期の価格設定がおお間違いですね、
この立地で５０００万は異常ですよ、
４割近く安くしないと売れないのでは。

[726: 匿名さん]

新価格でもまだまだ高いね。

[727: 匿名さん]

>726
完売してないってことは消費者がそう判断してるという結論だろうね。

[728: 匿名さん]

だって平米数広くて、高い部屋しかもう残ってないから。

[734: 匿名さん]

北に甲州街道、南にホテル、南北に長くて南向きを建てづらい区画。
この立地であれば長谷工みたいな団地マンションを建てて5000万円程度で売ったほうがスムーズにやれたのではないかと思います。
敷地計画・建物・設備はとても素敵。

[735: 匿名]

時期も悪かったね
豪勢な間取りは多少値引いてもグロスは高いままだから、なかなか購買層が広がらない。

[736: 匿名さん]

中野、お茶の水、浅草とかタワーは高額でも好調みたいだけど。
ゲーテッドは流行らない？それともゲーテッド以外の問題？

[737: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[738: 匿名]

なんだかんだ300戸以上売れてるんですね！

[739: 周辺住民さん]

ゲーテッドかどうかは大した問題ではないと思います。
立地を踏まえると、734のコメントどおり標準的な間取りと広さの低価格物件として売り出していれば、ここまで苦戦することはなかったでしょうね。付加価値をつけて販売するのであれば、セコムさんならマンションではなく高級老人ホームで売り出すといった選択肢もあったはず。

近隣エリアでは、東京テラスが、マンション立地としては決していいといえないにもかかわらず、仕様と価格を抑えて需要を掘り起こし大量販売に成功しているだけに対照的。

[740: 匿名さん]

値下げ後でもまだ二割以上割高だと感じる。

[741: 匿名さん]

>736

そうなると「高額だから売れない」という理由にはならないもんね。

だとすると>740の「割高だから」が正解だよね、実際。

[742: 匿名]

うん、割高だと思う

別に山の手線内のマンションのような外観、装備でもないし

[743: 匿名]

割安だと思いました

[744: 匿名さん]

衝撃の30%OFFは消費者心理に好感を与えたはず

[745: 匿名]

割安だと思いました 人により割安か割高かは違うからこのような不毛なコメントはもうやめましょう

[746: 匿名さん]

>744
飛ぶように売れてます

[747: 匿名さん]

ここってまだ売れてないのか。２年ぐらい前に見に行った。
広めの間取りや豪華な共用部分に期待してたんだけど、実際に見て造りの安っぽさ、
センスの悪さにがっかりした記憶がある。

何人かの方が書かれているように、標準的間取りで安めの価格帯で普通のマンションに
してればこんなに苦戦しなかったように思う。
立地的にも富裕層を呼び込めるような場所じゃないし、8000オーバーの物件を買おうと
思ってる層の要求レベルに応えられるような高級感のある造りでもない。
実に中途半端な物件という印象だった。

[748: 匿名さん]

この辺だとここの旧価格出せば戸建て買えないの？

[749: 購入経験者さん]

アイバンラーメンの近くに社宅があり、５年くらい住んでました。

敷地面積にもよるでしょうが、芦花公園駅の北側であれば十分買えると思います。
より環境のいい南側でも探せばあるんじゃないかと思います。

ここ苦戦してますね。２年前に東京駅でしばしばティッシュ配りしてたのを思い出しました。

[750: 匿名さん]

売れ残りはもうどんなことしても売れ残るでしょう。
結構な数ありますが管理費に響いてくるのではないでしょうか。
半額近くにすれば売れるかも知れませんが、間取りが悪すぎて厳しいかも知れません。

[752: 匿名さん]

今さら言ってもしょうもない話だが、セコムは何でこの立地でこんな企画のマンションつくろうと
と思ったのか。
しかも旧価格のありえない設定。どんな素晴らしいマンションかと実際見に行けばしょぼくて
センス悪いデザイン。だだっ広いだけの間取り。
あんなものに目の肥えた富裕層が金出すと本気で考えてたのか。
他のデベならこんなバカバカしい失敗物件にはならなかったように思う。

[753: 匿名さん]

セコムは207億円の販売用不動産評価損計上するみたいですよ。

[754: 匿名さん]

>752
マンションの固有の問題じゃなくて、
マンションを必要とする富裕層が購入し終えたからじゃない？

[755: 匿名さん]

セコムは完全に読み違えたんだと思います。
京王線の蘆花公園、しかも甲州街道沿いに富裕層を呼び込めるはずがない。
もっと都心でも同じ城南エリアでも億超えの物件に手が出せる層なら選択肢は
いくらでもあります。
造りも他のデベの高級ラインと比較すれば一目瞭然の安っぽさ。
この立地にこのコンセプト、このデザインでゴーサインを出したところに
マンション事業におけるセコムのダメさ加減が表れているかと。

[756: 匿名さん]

マンションも機会ビジネスだから。タイミングが悪かったとしか言いようがないなあ。モノは悪くないと思うが、企画タイミングがねえ

[757: 匿名さん]

マンションを必要とする周辺の富裕層が購入し終えたからじゃない？

[758: 匿名さん]

>756
ビジネスは結果が大事。

そして、買っちゃった人達にも結果（完売）は大事だと思うけど、違う？

[759: 匿名さん]

富裕層はそんな事は気にしない。

[763: 匿名さん]

久しぶりにスレがあがっていると思ったら。

モノはいいんだとか主張してるのはセコムの人か入居者かな？

他デベと比較すればその差は歴然だったけど。

大幅値下げの広告、一時期いろんな電車で見かけた気がするがまだ売れてないの。

買っちゃった人は悲惨だなあ。

[764: 匿名さん]

友人を呼ぶと素敵だという意見が大勢です

[765: 匿名さん]

友達ならいいところ見つけてほめますよ普通ｗ

[767: 匿名さん]

友人は通常びっくりするでしょう。あんまり日本的ではない環境だからね。それが価値と感じるか負けと感じるかなんだよね

[768: 匿名さん]

ゲーテッドっていってもねえ・・よほどの高級エリアや高級マンションでそれを謳うなら
まだしも、京王線のしょぼい駅で中途半端なクラスのマンションでそれやってもね。
セコムは根本的に間違ってるｗ

[769: 匿名さん]

仕様はよさそうだけど、他のデベと比べたら微妙なの？
だどしたら、メリットないね。

[770: 匿名]

マンションの立地、規模、仕様、価格のバランスを考える上で、ここは大変興味深い事例です。
わりと近所の大型物件・レジデンス千歳船橋は仕様と価格を抑えることでどうにか売り切ったみたいですが、ここは先が見えないですね。

[771: 匿名さん]

富裕層の皆さんは既に購入し終えたと考えるべきでしょうね。
これからは中央線沿線のように、１棟30戸程度の規模でやって行かないと売り切るのは無理でしょう。

[772: 匿名さん]

セコムは決算で、マンション不振で収益が低下したと発表したけど、素人が無理に高級マンションの価格帯で販売したからだと思う
高級ではないのに、価格だけ高級にした報いでしょう。

でも、特損の処理をしたということは、割安で売り出す可能性大かな？？
5割引き位？

[773: 匿名さん]

次回からは小規模マンションにしましょうね。

[774: 匿名]

このあたりの例年のマンション供給量は、30戸規模1〜2棟程度だが、この物件の販売により、5〜10年分が一気に供給され、この物件も含めてエリアの潜在的な市場価格が急落したことも、売れない原因のひとつだと思われる。
すでに築数年経過し、中古物件と競合することも考慮すると、坪190万円〜210万円くらいが需給の均衡する水準だと思われる。この物件のセキュリティや共用設備のプレミアムを評価しても、せいぜいあと＋坪10万円くらいかと。

[775: 匿名さん]

富裕層向けは小規模で仕様を高くして
お値段もお高く。
高ステータスと希少性をアピールする。

これが王道。

一般マンションとは違う別世界です。

[776: 匿名]

そうですね、３０～５０戸作れる敷地で１５～２５戸で造るのが高級マンションですね。

高級マンション造るなら、少なくとも責任者と幹部数名、１０人位は家賃５０万以上の住居に住む必要があった。できれば１０年とか２０年とか、親の代から高級住宅地に住んでいたというのが良いね。これは無駄遣いではなく、必要な経費です。森ビルのサンウッドマンションなんかを見ると良く分かりますね♪

[777: 匿名さん]

外周区なんだから、富裕層向け以外は坪200万円以下を目指して下落が続くだろうな。

[779: 匿名]

管理組合は前向きに資産価値向上策を検討実施していくべきですね。ホテル買い取りは真剣に検討すべきですね。少子化でホテルの経営も厳しいからチャンスはあると思います。

[780: 匿名さん]

今朝も値引きのチラシが入っていた。
間取りも悪く、売れ残るのが当然ってものばかり。しかも６０００万、７０００万、９０００万だって！！
この会社恥ずかしさってもの知らないのかな。

[781: 匿名さん]

やっぱり「餅は餅屋」なのかな。
あの大幅値引きは「片手間っぽさ」を連想させるよ

[782: 匿名さん]

小田急ばかりか田都物件も買えちゃう価格帯
の中古だからもう誰にも見向きもされない。
二度目の三割引き大幅割引で注目させる
などしかもう手はないのでは。住民の方が気の毒。

[783: 匿名さん]

うん、住民が本当に可哀想。
定価で買った人も少なからずいるわけで、
他の人は同じマンションに一千万以上安く入居している。
一千万、二千万をドブに捨てたようなものですもんね。
そのお金で色んな幸せが掴めたのに。
まぁ、ちゃんと見極めつけなかったから自業自得といえばそうかもだが。

[784: 匿名]

またモデルルーム安売りしてますね。
ひょっとして、見学したら他の部屋もこのぐらい割引くんでしょうか？

[785: 匿名さん]

＞７８０，７８１
全く同感ですね。値下げも広告打つのもやらなきゃ仕方ないことだけど
そのやり方が。
結局セコムのマンション部門はレベルが低いってことでしょう。

定価で買った人たちはマンション探しの経験が浅い人たちなのかな。
自己責任とはいえ、かわいそうだよね。

[786: 匿名さん]

>785

>結局セコムのマンション部門はレベルが低いってことでしょう。

どこかの人を引き抜いてこなかったのかな？そんなわけないよね。
でもその後引き抜いた人も辞めちゃったとか。

>720を見ると石神井でも値付けをミスってる。
少なくとも「相場観」が無い、というのは当たってそう。


夕刊フジ【最新マンション値引きベスト１０～首都圏～】2010/6/24
　　　物　件　名　　　　　　　　　　　　　　　　　　　所　在　地　　　　 旧価格・新価格・値引率　
①アデニウム真鶴　　　　　　　　　　　　　　 神奈川県湯河原町　　4210万→2960万（↓29.69％）
②グローリオ蘆花公園　　　　　　　　　　　　　東京都世田谷区　　7550万→5330万（↓29.40％）
③エム･ブランド亀有　　　　　　　　　　　　　　　　東京都葛飾区　　3780万→2980万（↓21.16％）
④グランドメゾン千歳烏山　　　　　　　　　　　 東京都世田谷区　　5490万→4398万（↓19.89％）
⑤ラ･ヴァンス藤沢善行　　　　　　　　　　　　　神奈川県藤沢市　　3180万→2550万（↓19.81％）
⑥ﾊﾟｰｸﾊｳｽつくば研究学園けやきﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　　茨城県つくば市　　3650万→2950万（↓19.18％）
⑦グローリオ石神井公園　　　　　　　　　　　　　 東京都練馬区　　5610万→4550万（↓18.89％）
⑧サングランデ市川八幡　　　　　　　　　　　　　 千葉県市川市　　6590万→5490万（↓16.69％）
⑨浦和パークハウス　　　　　　　　　　　　　　さいたま市浦和区　　5580万→4890万（↓12.37％）
⑩クオス川崎大師　　　　　　　　　　　　　　　　　 川崎市川崎区　　2480万→2180万（↓12.10％）
　　※新築マンションサイト「リビリィ」（http://www.livily.net/）＆「夕刊フジ」調べ

[787: 匿名さん]

セコムの役員がどんなところに住んでるのか、聞いてみたいものですね。
自分たちはしっかり選んで、いいところに住んでるんじゃない？

[788: 匿名さん]

この辺りは70㎡で4500万円くらいのマーケットに変質したのかも。
栄枯盛衰は世の常とは言え、変化が激しいですね。

[789: 匿名]

最近チラシが入っていましたが、今時珍しいキッチン床暖房あるんですね。
時代を感じますね。

[790: 匿名さん]

むやみに仕様を上げて高値を正当化するしか無いんでしょうかね。

[792: 匿名さん]

ゲーテッドｗの住民さんですか？
自分の買ったマンションが半額近くになってもまだ売れ残りそうな
事実より怖いことなんてそうそうありませんよ。

ここの外しっぷりはもはやケチつけてるなんてレベルじゃありませんから。
腹を立てるべき相手は掲示板の住人じゃなくてセコムと決断しちゃったご自分ですね。

[793: 匿名さん]

あれれ？
住人さんと思しきレスが消されている・・・

[794: 匿名]

そうなのね。
どおりで流れが意味不明だと思った〜。
何が書いてあったのかしらね。

[795: 匿名さん]

近隣に住んでいた者です。
甲州街道渡ったところにあるパークアベニュー芦花公園は三井不動産分譲の低層で外観がとても素敵ですよ。

[796: 匿名]

不動産というのは道一本隔てると価値が全然違ってきますからね。山手通りの外側の渋谷区松濤なんかが良い例です。

[797: 匿名さん]

それにしてもここの購入者は人生最大の失敗をしたと言えますね。
自分が買った不動産が後から２０００万も値引いて販売されてたらショックですよ。
そして２０００万値引いてもまだ売れない。
これじゃ中古で売るとき何千万の損失になることか。
結局は売れないから永住するしかない。
定価で買った人、お気持ち察します…。

安く買った人はそれで納得したわけだから良い買い物したんじゃないですかね？
今後の更なる値引きが見物ですね。

[798: 匿名さん]

最初の大幅値引きの段階で定価購入者には何らかの損失補填はあったのでは？
それでもいりませんけどね。
最終的には半額くらいにして投げ売りしないと完売は難しいかもしれませんね。

[799: 匿名さん]

結局、半値にして欲しいと言う事が言いたいのですか？
半値だったら、買いたい。

[800: 匿名さん]

ネガな意見は値引き目的だと思ってるの？痛いな～。
　
半額になれば完売できるかもしれないが、集まってくるのは
資金に余裕がなく値段で妥協する購入者だけ。
富裕層含めそれなりの住民層を想定してた最初の計画とは
かけ離れた住民構成になるよ。

それなりにきちんとしたマンション選ぼうと思ってる人たちは
安いだけでは見向きもしないでしょう。
住む前からケチがつきまくり、リセール価値も期待できない。
誰が見たってアイタタタ・・・な物件なんだから。