グローリオ蘆花公園ってどうですか？ Part4!!

[匿名さん]

今、注目の！グローリオ蘆花公園についての情報交換スレッドです。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区南烏山3丁目1075番1（地番）、東京都世田谷区南烏山3丁目12番1（住居表示）
交通：
京王線 「千歳烏山」駅 徒歩8分
京王線 「芦花公園」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.76平米～130.20平米
売主：セコムホームライフ
売主：平和不動産

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141676/
物件URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/
施工会社：前田建設工業
管理会社：ホームライフ管理

[601: 匿名さん]

上の階からの騒音問題が減るからマンションなんてスカスカの方が良いですよ。
特に、ここに住めるような方は住民不足のために管理費が多少上がっても余裕シャクシャクでしょうから。
人が少なくて困ることは他に管理組合の役員の順番が早く回ってくることくらい？

[602: 匿名]

修繕費用積み立て不足のほうが怖い

[603: 匿名さん]

ここいいね。6000切ってるところ、お買い得かなぁ

[604: 匿名さん]

耐震等級2級も取得しているし、コンロの緊急消火装置など様々な防災装置付き。時代を先取りしている。
世田谷に住むならとてもいいと思うけどね。
私は職場と遠いから買わないけど。ここはそれほどデメリットも無い物件だと思います。

[605: 匿名さん]

いい物件が売れ残っているというのはやはり価格のせいでしょうか。
マンションが続々と建築されていて常に新築マンションが出続けている状態ですが、購入予定者の数と建築数とは見合っているのでしょうか。
マンション購入予定者の中でも億ションを購入できる富裕層の割合とかわかっていて建築を進めているのかな。
どんどん建てて買う人がいなければ売れ残るのも単純明快だと素人の自分には思えるのですが。
売れ残っている現実より買う人がけっこういることに驚いていますけど。

[606: 匿名さん]

確かに。この物件に限らず、全体的に供給過剰のような気がする。このままだといつか突然問題が表面化するいつもの日本的パターンを示す。

[607: 匿名さん]

603です。物件に関係ない話をしてしまったので一言。ここはもっと売れてしかるべきでしょう。将来また災害があればこの物件の良さが再確認されるでしょうね。

[608: 匿名さん]

↑間違い。603ではなく、606でした。

[609: 匿名]

明日テレビで防災と安全安心とセキュリティの優等なマンションとして取り上げられますね

[610: 匿名さん]

良いマンションならもう少し売れてるはずと思いますが。
さかきさんの買ってはいけないマンションにノミネート
されてるのが気の毒ですね。彼はあてにならないとの見解
もありますが実際ここまで売れ残ってる中古マンションを
買うなら都心寄り大手物件の方が賢明と考えるのが普通の感覚。

[611: 購入検討中さん]

>609さん

どの番組ですか？？

[612: 匿名さん]

高すぎるから売れ残る。それだけの事ではないでしょうか。

[613: 匿名]

セコムは、東建とかに共同事業を持ち掛ければ良かったんだよ。ホテルがあるから断られたかも知れんけどｗ

[614: 匿名]

ホテルはいつまで続くかですね

[615: 匿名さん]

管理組合でホテルを買収して公園とか駐車場に整備しちゃえばよいんだよね。

[616: 物件比較中さん]

>612
シンプルに言えば、そういうこと。
ここの場合は、いくら物件自体が共用部分も含めハイグレードとは言え、「ホテル＋甲州街道＋高い管理費＋いびつな間取り＋築２年分の経年減価＋近隣エリア内市場供給過多」によるマイナス分の値段を下げないと、買い手が現れないでしょう。

[617: 匿名さん]

高い授業料だったけど、セコムも勉強になったのでは？

[618: 匿名]

一般的箱型の均一な間取りを求める平均的な家族層では間取りは合わないでしょうね 甲州街道はマンション内全く気になりませんでした ホテルはいずれなくなるから気になりません マンションの安心安全かつゲーティドのコンセプトが気に入って検討しております

[619: 匿名さん]

ここは免震＆防災で時代を先取りしたマンション。
さらに、将来日本の治安が悪くなった時には、防犯上でゲートハウスの概念が役立つ時がくるかもしれない。そんな時代が来ないことを祈るが、いろいろな意味で安心なマンションかもしれないですね。

[620: 匿名さん]

619
その通りだね。将来は格差が拡大しスラム街と住宅街は今以上にはっきりとわかれることになる。コミュニティがしっかり守られているここのコンセプトはよいね。
いびつな間取りという人は田の字間取りの安マンションでも探してくださいな。

[621: 匿名]

ホテルが無くなる？ああいうホテルがどんだけ儲かるかご存じないんですね♪

[622: 匿名さん]

やたら必死にネガ削除するポジ住民が減ってきて
まともな検討版になってきましたね。
京王線沿線、世田谷の外れなのに悪環境で高すぎる
から今後も売れる要素はないし、新規で買うには多大な含み損覚悟の勇気がいるな。

[623: 入居済み住民さん]

始めは高くとも機能評価で売れると思ったんだろうけど、いかんせん価格設定の間違いはどうしようもなかった。
後でだいぶ下げたけど、これがまた結果的にまだ下がるだろうとの憶測を呼び結局失敗。
まだ売れ残っているモノは今後相当な値引きしないともう売れない。
セコムも勉強したと思う。
間取りの評価が低いのは、前に別棟があったりむきが悪かったりと言った環境面が影響しているのも否定できない。
いずれにしろ、ランク評価は低い結果となったと思う。

[624: 匿名さん]

住民さんが駄目物件と認めてしまってるのは
何とも可哀想な感じがします。
しかしこの価格だとそこそこの東急、小田急物件が買える訳だから仕方ないか。
一番可哀想なのはここの営業さんたちかもしれませんが。

[626: 匿名]

ホテルの新規の営業許可をとるのは大変だから、買い取って更地にして転売すればホテルはもう建たないし、損失もほとんど無い。相手次第だけど提案してみる価値はあるかもね。

[628: 匿名さん]

No.627さんは近所に住んでいるんですね

私も近所に住んでいて初めてこの掲示板を見ました。
そこまで売れていないんですか。

近所なだけに売れてほしい気持ちはあるんですが・・・

売れないと近所にゴーストタウンができてしまうので、その点だけが心配です。

[631: 匿名さん]

契約内容によりけりでしょうね。
普通は完売するまでの毎月の修繕積立金は、売主が負担する契約になっている所が多いと思います。

[632: 匿名さん]

大幅な割引をしても、このまま塩漬けにして
売れ残り多数でも売り主、住民の問題が表面化し
いつか噂の東京マガジンあたりに取り上げられそう。

[633: 匿名]

未入居分の管理費、修繕積立金はデベが面倒をみてくれたとしても、入居不振による駐車場収入の不足分までは負担しないでしょうから、このままでは管理組合の会計は早晩厳しい状況になることが予想されます。

[634: 匿名さん]

駐車場管理費も普通は100%の充足率は見込んでいないはず。物件にもよるが50%の契約でペイするように設定している所もある。ここはどうなのだろうね。

[635: 匿名さん]

それでなくとも月々の管理･維持費が高いのにこのままでは早晩５万円まで行くのではないかな。
これって結構厳しいと思うが？

[636: 購入検討中さん]

最後は、残戸まとめて業者に売って、
アウトレットマンションでしょう。
高級ブランド品のね。
管理組合がしっかりしていれば、
委託費用の見直しで効率化が図れる
が、それも完売後かな。

[637: 匿名]

心配する人は入居者でもなく関係ないのになぜこのようなコメントを入れるのでしょうか 批判のための批判であれば何の得にもならないのですが 長期管理費や修繕費用の提示は契約の常識すら知らないのでしょう

[638: 検討中の奥さま]

これって、検討板だよね。
確かに物件は魅力だが、投売りで有名になり、
それでも売れ残り、ある意味、興味があるん
だよ。安く買いたいし、安く維持したい。
将来の管理費、修繕費は気になるのは、当然
だと思うけどね。

[640: 匿名さん]

今日の日経によると、セコムの老人ホームに優先して入れる権利がもらえるみたいだね。

[641: 匿名さん]

セコムが世田谷区内に老人ホームをいっぱい作るのでしょうか？

[642: 匿名さん]

ひょっとして東急も同じ戦略を取るかもね。

[644: 匿名さん]

維持費が高いといっても平均的なマンションと比較して月１万円程度の違いでしょう？
これを何十年か払ったことを想定して物件価格にプラスしてトータルコストを考えてみれば。
それでも高くて買えない、というなら諦めなさい。

[645: 匿名]

老人ホーム優先権は魅力的ですね

[646: 匿名さん]

神奈川県あたりの老人が興味を示すかも。

[648: 匿名さん]

>629,630さん
>売主が潰れない限り管理費と修繕費は売主負担じゃないんですか？

業界の一般的な慣行では、入居後半年とか1年までの間は、売れていない部屋の管理費・修繕費は売主（デベロッパー）が支払います。それでも売れない場合は、売主が当該住戸を賃貸住戸として貸し出すことが出来ます。つまりは、以降は賃借人が管理費・修繕費を支払うことになります。
ここの重要事項説明を読んだ訳ではないので詳しくは知りませんが、こういう方向になっているはずです。

ちなみにこの場合、修繕積み立て基金は、売主が立て替え払いします。つまりは最初に売主が払ってくれています。立て替えとはどういう意味かと言うと、のちのち部屋が売れた場合に、購入者がこの積み立て基金を支払うということですね。

ただしこの物件のようにしばらく時間がたってしまったものについては、内々で修繕積み立て基金は売主がそのまま負担するという可能性が高いと思います。
自分が売主の立場だったら、そうすると思います。でないと、売れなくなるので。

[649: 購入検討中さん]

正月に特集されていた。欲しいけど、価格間取りがネック