ローレルコート夙川レジデンス

[いつか買いたいさん]

ついにホームページができました。
夙川駅徒歩12分とのことですが、価格次第では検討の価値ありかと思っています。
南側の大谷町JR社宅跡の空き地の開発計画についての情報も含めて、情報交換していきましょう。


名称：ローレルコート夙川 レジデンス
所在地：西宮市大谷町38番地1
交通：阪急神戸線「夙川」駅下車徒歩12分
総戸数：67戸
間取り：3LDK・4LDK
事業主：近鉄不動産株式会社
施工：東レ建設株式会社


【正式物件概要を追記しました。2011.10.17　管理担当】

[241: 匿名さん]

ありがとうございます。
胡椒亭、、、阪神ですね。天翔と系列と知りませんでした。
昔、天翔の息子さんがえべっさんで走って一番でしたね。

そばや、土山人でしょうか。良いんですが、高いですね。
近くのうなぎどこでしょう？三佳さん？戎やさん？
ナンニネッラ、美味しいです。

ここのマンションと関係するとしたら天翔？それでも遠い。
土山人系列の侘助なら夙川駅近くにありますね。
そういわれると阪急夙川も特に美味しい店ってあるかな・・・
苦楽園まで行けばあるかな。

[242: 匿名]

蕎麦屋さんは、土山人です。たしかに値段は高いですけど、関西では珍しく美味しいと思います。うなぎ屋さんは、三佳です。ここもいいお値段ですが、美味しいと思います。

[243: 匿名]

ローレルから天翔は遠いですよ。モデルルームは真ん前ですが…

苦楽園口も美味しいお店一杯ありますよ！
オーガニックな中華やさんとか！

[244: 匿名さん]

ありがとうございます。三佳さんも、出前が私は好みです。
なぜか出前の方が出てくるのも早い気がします。
鰻が、とにかく大きいので、むしろ安く感じます。
今年は、さすがに値上げされてますが。
味自体は、明石の魚の棚で買って帰る鰻の方が上かも知れません。
余談ついでに先日、伊勢志摩のほうの某有名店で食べたら
びっくりするほど美味しい鰻が出てきました。東京より上かも？

土山人、立派な東京値段ですね。
東京なら美味しい蕎麦屋さんがたくさんある。
関西は関西らしい蕎麦屋さんが個人的に好きです（極端な話、江戸とか）
ただ、すだちソバはこの季節には嬉しい。すだちソバならここに限るかも。

蕎麦で高いってのが、あまり好きじゃないんですよ。
蕎麦自体は大好きですけど。
語弊有りますがそもそもソバは貧乏料理？でしょう。土地のやせてるところですし。
逆瀬川に味も値段も高バランスで好きなお店あります。たまたま鰻屋と同じ名前で。

いずれにしてもこの場所なら何をするにも車が必須でしょう。
このあたり食事に関しては車さえあればどこでも一緒は少々言い過ぎでしょうか。

[245: 匿名さん]

駐車場代が安い？

[246: 匿名さん]

少なくとも、夙川と言う地名を有して、１期販売で６７戸しかないのに、３割程度しか売れていない。
既に苦戦していますね・・・

今後も相当苦戦であるだろうし、竣工しても売れ残っているでしょうね。

誰かが書かれていましたが、「ヴィークコート夙川香櫨園」の二の舞になりそうで怖い。

一番は線路沿いなのに、あの価格ですから・・・

[248: いつか買いたいさん]

もうその話はあきたわ

[249: 近所をよく知る人]

確かにあきましたね。

本物の夙川って、、、

夙川駅から徒歩圏は、夙川といいますよ。
夙川での豪邸街でも小さい家や普通の家もある。


一つ言えるのは、お金のある人しか買えないマンションであることは間違いない。
私は、このマンションの外観や沿線沿いが嫌なので、オススメはしませんが、ライフスタイルに合う方で、6000マン出せるなら、検討されてもよいと思いますよ。
　
247さんのような人に限って、実際はたいしたとこも買えないのです。
見方が、偏っている、

不動産を勉強したら、夙川界隈がどれだけ高いか分かることです。

[251: 匿名]

＞不動産を勉強したら、夙川界隈がどれだけ高いか分かることです。
それは線路沿いじゃないと言う条件でしょう（笑）
かなりのネガ条件っすよ。

[253: 近所をよく知る人]

沿線沿いでも、坪単価高いの知らないんですか？？

でも、確かにネガ条件です。

私は、沿線沿いは買いません。

パークホームズ夙川の方が、魅力的です。

[255: 物件比較中さん]

パークホームズよりはいいんでは？あのへんは海抜が低く、最近まで海だったとこでしょ

[256: 匿名さん]

↑
あなたの、「最近」の概念に驚いた！！

[257: 匿名]

No.251です。

by 近所をよく知る人さんへ
貴方が書いているのは、単なる”机上の空論”です。
”実質的”な坪単価は結局、その個々の環境に依存することはお分かりですよね？

No.254さんが書かれている通りです。
＞買いたい人が居なければ、その値段は崩壊します

分かった上での投稿だと思うので、この話しはもうやめておきましょう。

[258: 匿名]

どなたかモデルルーム行かれた方はいらっしゃいませんか？

[259: 匿名さん]

いったいいつまで夙川ごっこ続くのか？
夙川ちゃうのに・・・・、。

[260: 匿名]

しつこいな…飽きた。

[261: 匿名]

平均５０００万円以上の物件が線路沿いというのが最大のネックだねー。
ふー・・・

[263: 匿名さん]

モデルルームの場所が現地と全然違うね

[264: 匿名]

263さん、モデルルームも線路近くですよね。

雰囲気が違うって事ですか？

[266: 匿名さん]

買えないやつらのつまらん話だな

[267: 匿名]

No.266へ
本物が買えないやつの、つまらん投稿だね

[268: 匿名さん]

↑ちみも同じって事だよ。かわいそう。

[269: 匿名さん]

２６３ですが、
大谷町の物件なのに、夙川の反対側にモデルルームがあるから何となく違和感感じただけです。

[270: 匿名]

ここは売れ残り必至の様子だね。
奈良を中心とした、近鉄が、勘違いな価格をつけて苦戦している模様。

近鉄と言えば、本当に売れ残り物件本当に多い。
大阪では梅田のタワー、服部緑地の物件等々。

いくら夙川とはいえ、大谷町のアップダウン道路、かつ、線路際のマンション
では売れないよね。
現実、３割程度しか売れていないみたいだし。

奈良の事業主が大阪や兵庫で企画すると、的外れな売れ残り物件となる典型事例だね。

[271: 匿名]

ここ線路際だから全然人気無いねー。
本当、海側のヴィークコート、山側のローレルコートになるんだろうね。

線路沿い、アップダウンの１２分、横の物件の新築から考えて２割高い。

そう言えば、ヴィークコートも２割程度の割引中か。

[272: 匿名]

横の物件の新築て、どこのマンションのことですか？

[273: 匿名]

すみません、言葉足らずで。
横（正確には横の横？）のが新築だった時の話し。

それより、ＳＵＭＯを見たら２期は１０戸しか販売しないみたい。

のこり４０個ちかくあったと思うけど、どうするつもりなんだろう？

売り切る気が失せたのか？

[274: 匿名さん]

まだ基礎工事の段階でそんなに焦って売らんでもいいんじゃない？静かな場所だしファミリー受けするマンションだから完成までにはさばけるでしょう

[275: 賃貸住まいさん]

初心者でまずはネットでマンションを絞りこもうと思いますが、値段、広さ、子供の環境重視の我が家はには魅力のマンションで興味ありです。駅までの距離と線路沿いということはあまり気にしないのですが、他に何か気になることってありますか？値段は他の周辺物件よりは安いと思いますが、なにせ夙川小学校の評判がいいってことで我が家ではポイントアップ。ご意見宜しくお願いします。

[276: 匿名]

No.274へ

あんた営業さん（笑）！？
「基礎工事の段階でそんなに焦って売らんでもいいんじゃない？」
→こんな滅茶苦茶なロジック初めて聞いた（笑）。

[277: 匿名]

私もそう思った！

業者さんですね(*^-')b

[278: １／２の法則]

一般的にマンションの売れ行きは期を進む毎に１／２になる。

具体的には以下の通り。
　・１期より２期は半分以下、３期はまたその半分以下

　・また、通常マンション業者は３期である程度は売り切る
　（４期、５期はよほどの大規模以外は販売失敗）

以上の２点から、売れ行きの分岐点は１期に最低”５割”を売るかどうかに掛かってくる。

【１期で５割で、２期以降は順調に半分売れた場合】
　・５割（１期）→７．５割（２期）→８．７５（３期）・・・残り１割は竣工前後に売る（多少値引きあり）

【ここのように１期で３割程度しか売れない場合】
　・３割（１期）→４．５割（２期）→５．３割（３期）・・・残り４～５割と惨敗！


因みに当物件の２期は１０戸しか販売しないから、上記の２期（64戸×1.5割＝9.6個）とピッタリ符合！！

つまり、本物件は竣工前までに頑張っても、竣工前に６割程度（３～４割は売残り）と予想。

P、S、
本当、残り約４０戸なのに、２期で１０戸しか売らないなんて、もはや事業主も諦めモード？？

[279: なぜ失敗したのか？]

なぜ失敗したのか？　以下が理由と考える。
価格を決める際に周辺相場を調査するが、参考にしたのは、１年程前の「ステイツグラン夙川」。
ステイツよりは１分だけ近いことから、似たような価格で決定したと考える。

では、何故、ステイツを参考にして失敗したのか？

・１点目は坂と線路際である。No.275のような奇特な人は別として、一般的には大きなネガティブ条件。
　例え１分遠くてもフラットで閑静な住宅地がいいのに決っている。
　最低でも１割～１．５割は下げる必要があった。

・２点目は事業主。野村＋ＪＲ（ほぼ最強？）。方や奈良を中心とした近鉄。５％は変わる（ブランド力）。

上記２点から「ステイツグラン夙川」からは約１５％～２０％は下げる必要があった。
つまり、現状の約５千万円（中層階）→４千万円～４．２５千万円。
これなら、１期で５割程度は確実に売れたと思う。個人的には多少の仕様を落としてでも、このような戦略
を取るべきロケーションだったと考える。

Ｐ、Ｓ、
近鉄は奈良がメインの為、夙川事情がイマイチ分かっていなかったのかな？

[280: 住まいに詳しい人]

周りの売れないマンション業者が必至でここの欠点を強調してるようだな 線路沿いだが北側だから南側リビングには全く影響なく、むしろいま夙川で販売中物件のなかではもっとも閑静な立地だと思いますよ

[281: 物件比較中さん]

↑279さん！分析ご苦労様。不動産屋さんで働いて会社の会議でその分析力をいかした方が良いですよ。
あっ、でもそんなネガ条件ばかり報告しても上司に｢279!じゃあ、お前はどうやって売るんだ｣ とか突っ込まれてタジタジになって、落ち込んで、自信を無くして会社を辞めていくタイプだから無理かもね。
せっかくのあなたの分析力と調査できる時間を使って、ローレルコートの工事前は何が建ってたとか、阪急の音が南側でどれくらい影響するのか、とかを分析しておしえてください。

[282: 匿名]

＞ローレルコートの工事前は何が建ってたとか、阪急の音が南側でどれくらい影響するのか、とかを分析しておしえてください。

そんなのネットで調べたら？

[283: 匿名]

No.280へ

あんた、何か言っているのか分かっているの？
寝室側に線路だよ。夜中には清掃車が走ったりするのに、ぷっ（笑）！

この程度の分析で「住まいに詳しい人」とは。
まさしく厚顔無恥とはこういうこと言うのだろうね。

[284: 匿名]

＞でもそんなネガ条件ばかり報告しても上司に｢279!じゃあ、お前はどうやって売るんだ｣

コメント読む知識も無いだね。書いてるじゃん（笑）！

上司に「お前、ちゃんと事前に資料くらい目を通しておけ」といわれるタイプなんだろうね（笑）

あー、ローレルの営業さんかな（笑）？

[285: 購入検討中さん]

なんか周りを敵に囲まれた一兵卒が錯乱状態に陥って辺り構わず乱射してる光景を思い浮かべてしまいました。284さん、そんなに必死にコメントしなくても大丈夫ですよ。あなたも含めて業者さんっぽいコメントが多いので、話し半分位の気持ちで参考にしてますから。少しかわいそうになってコメント残しちゃいました。

[286: 匿名]

No.285さん
妄想狂の可哀想な人ですね。。。
そんな人、たまに居ます。。。

[287: 近所をよく知る人]

確かに、ステイツグラン夙川を参考にしたんだろうけど、外観から業者など全てにおいて、ステイツグランの方が、レベルが高いですね。

線路からも離れていて、モダンで凝ったデザイン、多様な間取りに比べ、ローレルコートは、ほとんど同じ間取り。

これで、ステイツグランと同じ価格にしても売れるわけがない。
書かれていたように、ステイツグランより、15％ダウンの設定にすればよかったのにね。


ステイツグランと同等にしたのが、失敗だ。


同等にするなら、もっとデザインや間取りを凝って、購入者の気持ちをくすぐればよかったのにね。ただでさえ、沿線沿いなんだから。

いくら新築でも団地風なんて、イヤでしょう。夙川のマンションとしては、ぱっとしない。

[288: 匿名]

ステイツグランって良かったんですね。

[289: 匿名さん]

ステイツグランってそんなに良いか？
建て込み感があって、相当窮屈な印象を受けるが。
ただ、野村ブランドに乗っかっているだけとちゃうの。
販売当時から、えらい強気の価格設定と思うとったけど、
買うほうもよう買ったと思うわ。
出来栄えは悪くないから、その点だけが救いかな。
よっぽど、この三菱電機社宅跡地のほうが、ゆったり感はある。
逆にもうちょっと建物にコストかけても良かったのに、と思うな。

[290: 匿名さん]

ここのステイツグランは、立地的にそんなに良くはないが、やっぱり野村はそつなく纏めてくるよね。建物としては、外れが少ない。