ローレルコート夙川レジデンス

[いつか買いたいさん]

ついにホームページができました。
夙川駅徒歩12分とのことですが、価格次第では検討の価値ありかと思っています。
南側の大谷町JR社宅跡の空き地の開発計画についての情報も含めて、情報交換していきましょう。


名称：ローレルコート夙川 レジデンス
所在地：西宮市大谷町38番地1
交通：阪急神戸線「夙川」駅下車徒歩12分
総戸数：67戸
間取り：3LDK・4LDK
事業主：近鉄不動産株式会社
施工：東レ建設株式会社


【正式物件概要を追記しました。2011.10.17　管理担当】

[185: サラリーマンさん]

3,000万台程度のローンしか組めない人は、夙川に住んだらいけないのですか？

一般にマンションは年収の5倍以内って言われてますから、ほとんどのサラリーマン家庭は、
3,000万台、4,000万台のマンションにしか住めないのえはないですか？

[186: 物件比較中さん]

線路沿いはネックですが、駐車場で距離あるのでましかな。
夙川にこだわるわけではないが、十分徒歩圏内と考えます。
JR社宅跡地開発で多少店舗なんかできて
便利になることを期待しますね。

夙川とついてる点にやたら目くじら立てる人多いですね？
そっちのほうがこだわってるけど、「買えない」人たち？

[187: 買い換え検討中]

夙川でないとかどうとかじゃなくもっと内容ある話したいものです。

オール電化っていいですか？たしかに今は微妙ですが。
それとここ、床暖房ついてない。のが残念だった。オプションでもなし。
珍しいね、最近。

[188: 営業さん]

こんな物件を擁護しているの、あきらなに営業じゃん（笑）。
それか、コストバランスも分からない程度の人だね（笑）。

[189: 賃貸住まいさん]

本来なら、ローレルコート西宮大谷町となるところを、

夙川の文字を入れることで１０％アップ、更にレジデンスの文字で高級感を演出する
ことで、５％アップ。
計１５％ほど価格が上乗せされている感じ。
名前のマジックですな。近鉄不動産さん、なかなかやりますなという感じ。

[190: 匿名さん]

まあ、最寄が阪急夙川駅なのでしょうから夙川の冠はそりゃ当然の気もしますが。
確かに名前は格好いいですね。

私が考える問題点？は
結局施工が東レ建設で設計がエムケイ設計なのに（デザイン監修だけ地所設計？）
割高と感じる部分ではないでしょうか。

大谷町も線路沿いも諸手挙げてＯＫとは言えませんが、
例えば鹿島や竹中の施工とかであれば多少納得感も出たのではないかと思います。
免震使うとかね。必要性はともかく。

でも供給サイドから考えれば妥当な着地点のような気もします。変な物言いですが。
近鉄さんってそのへん割とうまいというか、わかってる気がします。良くも悪くも。
価格もすっと下げてきてたり（ここはまだ割高かもしれませんが、、）

[191: 近隣]

179ってどこに住んでる⁉

[192: 近隣]

190さんの言う通り、どこに住んでる？って聞かれたら最寄りの駅を言うことが多いですよね。何がダメなんでしょう？
夙川って名乗るなって言う人は、ここで最近書き込まれてる「買えない人」？または、無理してやっと買えた人？小金持ちで変なプライドを持ってる人？どこかの営業マン？いずれにせよ、レベルの低い人ですね。

竹中は、確か千里中央のマンションで問題を起こしてたと思いますよ。大手ゼネコンだからと言って安心出来るわけでもないですよ。入居してからのアフターサービスもポイントになってきますね。

[193: 物件比較中さん]

もちろん行政上西宮はまちがいないが、住民感覚としては、西宮の芦屋市側は夙川という方が合ってる気がする

[194: 物件比較中さん]

本当に入居後のことは重要ですよね。ゴミだしのこととか。
ここは駐車場１００％だし２台保有の我が家ではポイント高です。

あとアウトフレーム工法であること、コンクリート強度、床厚みなど大手でなくても
評価できる点多いです。
さずがに免震ではないですが。そこはちょっと残念。
大手ゼネコンにこしたことはないですが、要は内容ですね

[195: 匿名さん]

別に住所に部屋番号だけでマンション名書くこと少ないし
そんなこだわる？
１５％安かったら買えたの？？

[196: 匿名さん]

知り合いに「どこに住んでんの？」と聞かれて、

「夙川」

と答えても良いと思いますよ。ダメじゃないですよ。

ただ、その後、「なんだ大谷町じゃん。夙川じゃないじゃん。見栄張っちゃって。ぷ。」

て思われるだけですから。

[197: 検討中]

↑196さん。私の身内の実家が大谷町です。住み慣れてた環境にマンションができて家族で真剣に検討しようか相談中ですが、 そんなに悪いのですか？大谷町は？人様の住まいのことは悪く言わないで下さい。6歳になる息子でもわかってますよ。長年住んでいて、夙川の地域性の良さを十分享受する所だと思います。身内は電動自転車に乗って芦屋～夙川間を自由に走り回ってますよ。
まだ見学には行ってないのですが、この時期にオール電化ってどうなんでしょうか？何となく不安ですよね？

[198: 物件比較中さん]

見え張って、という発想がもう低レベルにつきますね。
相手にしないほうがいいでしょう。

確かにオール電化、線路沿いの次くらいに気になるポイントなんですよね・・・
阪神の震災の時には電気がすぐ復旧してやっぱり電気！と思いましたが、
このご時世ねえ。。
本当に脱原発になって供給が滞らないとも言えないし、でもそこまで切迫してるかっていうと
そうでもないし、この判断はほんと自己責任ですよね

[200: 近隣]

196の様なレベルの低いことしか書けない人って多いですね。そんなに否定するなら他に行けばいいのに。

オール電化は確かに騒がれていますね。地震で復旧が早かったのは電気ですし、もし原発が無くなって電気代が上がったとしてもガス代も一緒に上がりますしあまり気にしなくても大丈夫と思いますよ。個人的には、少し過剰に騒がれ過ぎな気がしますが。
あとは、IHコンロが良いかガスコンロが良いか、個人の好みと思いますよ。

私も興味ある物件なので、今日か明日に一度モデルルームに行って来ます！営業の人に説明を受けて新しい情報が入ったらお伝えしますね！

[201: 匿名]

200はローレル営業だな。ばれてるよ。

[203: 匿名]

おまえの妄想だろ？くだらん。マンションの話しろ。

[206: 購入検討中さん]

販売戸数が７戸となってますが、もう60戸売れたんでしょうか？
なんだかんだ言われながら、すごい売れいき。

[207: 匿名]

あまり売れてませんでした

[208: 匿名]

それは一期販売分じゃないですか？
一期もキャンセル出て売れ残ってますから二期三期いれたら かなり残りありますよ

[209: 購入検討中さん]

一期分の残りが７戸ってことだったんですね。情報どうもです。

[210: 匿名]

学歴なんか関係あれへん。手持ちのキャッシュフローが多い人ほどＯＫ

[211: 匿名さん]

↑「フロー」は余計ですよ（笑）

[213: 匿名]

あんなあ、現在の収支状況とか今後のライフプランをもとに、将来の収支状況や貯蓄残高とかを考えるのがキャッシュフローいうもんですわ。だから手持ちが多いのはそれだけアドバンテージがとれるんですわ。ちみ達も物件になんぼ借りれるという事よりいくらなら返せると考えな夙川は語れまへんよ。この物件は圏外だな。頑張ってくれたまえよ。夙川を知る者としては心配だなあ。

[214: 匿名さん]

中身のないレスが多いな
いま空き地の開発計画が知りたいです
スーパー、公園などが予定されているらしいですが、
もう少し具体的にいつ頃、どのような規模のものができるか、情報ないですか。

[215: 匿名]

営業CF、投資CF、FCF、財務CF、どれですか？

大谷町は本当に将来明るいですか？

[216: 匿名]

駅まで歩いて15分・・正直きついな。

[217: 住まいに詳しい人]

15分はさすがにかかりませんよ

[218: 匿名]

いや あれはきつい。今の時期だとぼとぼとですわ。

[219: 匿名]

暑い。駅から遠いのはいやや。

[220: 匿名]

Ｎｏ．２１３
くだらんなー（笑）

[224: ご近所さん]

ですから、自転車で5分くらいですぐ着きますし、山手幹線にバスが夙川まで通りましたから、まったく徒歩しか手段がないわけではないですよ。

まあ、この辺の人は車が普通です。

徒歩15分以内が許せない人は、違う物件や地域で探されたらどうでしょうか？

[225: 住まいに詳しい人]

ちなみにJR芦屋も利用できるから、新幹線利用には便利

[226: 匿名さん]

芦屋が新幹線に便利とか特に感じたことがありませんが。。　日帰りや一泊程度なら新神戸まで車で行ってパーク＆ライドの方が楽。

[227: 購入検討中さん]

パークホームズ夙川を考えてましたが、年収1,200万の予算6,000万の人でも、資料さえ
もらえないとのこと・・・

わたしも年収その程度なので、パークホームズは諦めモードです。
こちらの、ローレルコートは購入層はどんな感じなのでしょうか？

[228: 匿名]

いやいや便利便利。芦屋-新大阪なんて新快速でたかだか２０分。２０分あれば新神戸まで行く方が遠いし。特に仕事で出張される方は実感されてるでしょ。

[229: 匿名さん]

新神戸まで乗って車の方が体は楽だよ。在来線なんて混んでて極力乗りたくない。
新大阪で上がったり下りたり、芦屋で上がったり下りたり。出張だからこそ面倒。

で、それが売り？ここの。住所西宮でしょう。前提がバス乗ってなの？タクシー？

[230: 近所をよく知る人]

新神戸まで乗って後は車というのは、車を近所の駐車場にでも停めて出張に行かれるんですか？

とにかく、JR芦屋駅周辺は、めちゃくちゃ便利。
大丸もあるし、ラポルテもあるし、主要銀行はだいたい揃ってます。
おいしいお店も沢山あるし。

このマンションからタクシー乗っても、1メーター少しでいけますよ。

しかし、パークホームズ夙川って、年収１２００万で断るなんて、めちゃ高いマンションなんでしょうか？

ローレルコートは４５００万円の物件なら一流企業のサラリーマンとかじゃないでしようかね。

[232: パーク＆ライド]

美味しいお店たくさんありますか？　是非教えてください。　江戸、武蔵、大天以外で。

[233: 近所をよく知る人]

確かにローレルコート夙川の横のﾊｲﾂや小さい戸建ては古くて庶民的ですね。

でも、向かいのヴェルビュは風格ある素敵なマンションだし、少し南にあるステイツグランは新築でモダンなマンション、その前の戸建ては有名ハウスメーカーの新築できれいですよ。

近くに大きい戸建てのおうちもあります。
そのあたりは、外車などの高級車がほとんど。

夙川にさほど興味ない方は、地価のお安いところでお探しになられるとよいでしょう。
しかし、JR社宅跡地にマンションが出来る場合、野村など有名どころが関わるなら、ステイツグランと同等か、それ以上の価格になる可能性があると思われます。

まあ、ローレルコートが3流なのかは分かりませんが、外観は単純な長方形、間取りはごく一般的な感じは否めませんね。

もっと重厚感があったり、オシャレな外観、少し凝った間取りであの価格ならよいのかもしれません。
線路沿いというのが一番ネックかな。

JR社宅の東側にオシャレなマンションができたら、本当に徒歩10分だし、お勧めですが、できるかは分かりません。

[234: 匿名]

芦屋のおいしい店は、駅付近よりも、少し離れた場所の方が多いですよ。竹（寿司）、あーぼん（串カツ）茶屋町のイタリアンとかね。

[235: 芦屋に旨いものなしかも]

竹は出前よいですね。あーぼん好きな方多いですね。茶屋町のイタリアンどこでしょう。

[236: 物件比較中さん]

北側が鉄道というのは、リビング側にはほとんど影響がないだろうし、サンクタスなんかよりはいい環境だと思います。

[238: 匿名]

竹で、若い子と一緒のラサール石井とはちあわせた！

[239: いつか買いたいさん]

私もここは静かな環境だと思います 公園も近くにできるらしいし。

[240: 匿名]

茶屋町のイタリアンはバラッカです。安くて、おいしいですよ。胡椒亭（洋食）や、その近くの蕎麦屋、うなぎ屋さん、東山町のナニレッラ（ピザ）もおいしいですよ。

[241: 匿名さん]

ありがとうございます。
胡椒亭、、、阪神ですね。天翔と系列と知りませんでした。
昔、天翔の息子さんがえべっさんで走って一番でしたね。

そばや、土山人でしょうか。良いんですが、高いですね。
近くのうなぎどこでしょう？三佳さん？戎やさん？
ナンニネッラ、美味しいです。

ここのマンションと関係するとしたら天翔？それでも遠い。
土山人系列の侘助なら夙川駅近くにありますね。
そういわれると阪急夙川も特に美味しい店ってあるかな・・・
苦楽園まで行けばあるかな。

[242: 匿名]

蕎麦屋さんは、土山人です。たしかに値段は高いですけど、関西では珍しく美味しいと思います。うなぎ屋さんは、三佳です。ここもいいお値段ですが、美味しいと思います。

[243: 匿名]

ローレルから天翔は遠いですよ。モデルルームは真ん前ですが…

苦楽園口も美味しいお店一杯ありますよ！
オーガニックな中華やさんとか！

[244: 匿名さん]

ありがとうございます。三佳さんも、出前が私は好みです。
なぜか出前の方が出てくるのも早い気がします。
鰻が、とにかく大きいので、むしろ安く感じます。
今年は、さすがに値上げされてますが。
味自体は、明石の魚の棚で買って帰る鰻の方が上かも知れません。
余談ついでに先日、伊勢志摩のほうの某有名店で食べたら
びっくりするほど美味しい鰻が出てきました。東京より上かも？

土山人、立派な東京値段ですね。
東京なら美味しい蕎麦屋さんがたくさんある。
関西は関西らしい蕎麦屋さんが個人的に好きです（極端な話、江戸とか）
ただ、すだちソバはこの季節には嬉しい。すだちソバならここに限るかも。

蕎麦で高いってのが、あまり好きじゃないんですよ。
蕎麦自体は大好きですけど。
語弊有りますがそもそもソバは貧乏料理？でしょう。土地のやせてるところですし。
逆瀬川に味も値段も高バランスで好きなお店あります。たまたま鰻屋と同じ名前で。

いずれにしてもこの場所なら何をするにも車が必須でしょう。
このあたり食事に関しては車さえあればどこでも一緒は少々言い過ぎでしょうか。

[245: 匿名さん]

駐車場代が安い？

[246: 匿名さん]

少なくとも、夙川と言う地名を有して、１期販売で６７戸しかないのに、３割程度しか売れていない。
既に苦戦していますね・・・

今後も相当苦戦であるだろうし、竣工しても売れ残っているでしょうね。

誰かが書かれていましたが、「ヴィークコート夙川香櫨園」の二の舞になりそうで怖い。

一番は線路沿いなのに、あの価格ですから・・・

[248: いつか買いたいさん]

もうその話はあきたわ

[249: 近所をよく知る人]

確かにあきましたね。

本物の夙川って、、、

夙川駅から徒歩圏は、夙川といいますよ。
夙川での豪邸街でも小さい家や普通の家もある。


一つ言えるのは、お金のある人しか買えないマンションであることは間違いない。
私は、このマンションの外観や沿線沿いが嫌なので、オススメはしませんが、ライフスタイルに合う方で、6000マン出せるなら、検討されてもよいと思いますよ。
　
247さんのような人に限って、実際はたいしたとこも買えないのです。
見方が、偏っている、

不動産を勉強したら、夙川界隈がどれだけ高いか分かることです。

[251: 匿名]

＞不動産を勉強したら、夙川界隈がどれだけ高いか分かることです。
それは線路沿いじゃないと言う条件でしょう（笑）
かなりのネガ条件っすよ。

[253: 近所をよく知る人]

沿線沿いでも、坪単価高いの知らないんですか？？

でも、確かにネガ条件です。

私は、沿線沿いは買いません。

パークホームズ夙川の方が、魅力的です。

[255: 物件比較中さん]

パークホームズよりはいいんでは？あのへんは海抜が低く、最近まで海だったとこでしょ

[256: 匿名さん]

↑
あなたの、「最近」の概念に驚いた！！

[257: 匿名]

No.251です。

by 近所をよく知る人さんへ
貴方が書いているのは、単なる”机上の空論”です。
”実質的”な坪単価は結局、その個々の環境に依存することはお分かりですよね？

No.254さんが書かれている通りです。
＞買いたい人が居なければ、その値段は崩壊します

分かった上での投稿だと思うので、この話しはもうやめておきましょう。

[258: 匿名]

どなたかモデルルーム行かれた方はいらっしゃいませんか？

[259: 匿名さん]

いったいいつまで夙川ごっこ続くのか？
夙川ちゃうのに・・・・、。

[260: 匿名]

しつこいな…飽きた。

[261: 匿名]

平均５０００万円以上の物件が線路沿いというのが最大のネックだねー。
ふー・・・

[263: 匿名さん]

モデルルームの場所が現地と全然違うね

[264: 匿名]

263さん、モデルルームも線路近くですよね。

雰囲気が違うって事ですか？

[266: 匿名さん]

買えないやつらのつまらん話だな

[267: 匿名]

No.266へ
本物が買えないやつの、つまらん投稿だね

[268: 匿名さん]

↑ちみも同じって事だよ。かわいそう。

[269: 匿名さん]

２６３ですが、
大谷町の物件なのに、夙川の反対側にモデルルームがあるから何となく違和感感じただけです。

[270: 匿名]

ここは売れ残り必至の様子だね。
奈良を中心とした、近鉄が、勘違いな価格をつけて苦戦している模様。

近鉄と言えば、本当に売れ残り物件本当に多い。
大阪では梅田のタワー、服部緑地の物件等々。

いくら夙川とはいえ、大谷町のアップダウン道路、かつ、線路際のマンション
では売れないよね。
現実、３割程度しか売れていないみたいだし。

奈良の事業主が大阪や兵庫で企画すると、的外れな売れ残り物件となる典型事例だね。

[271: 匿名]

ここ線路際だから全然人気無いねー。
本当、海側のヴィークコート、山側のローレルコートになるんだろうね。

線路沿い、アップダウンの１２分、横の物件の新築から考えて２割高い。

そう言えば、ヴィークコートも２割程度の割引中か。

[272: 匿名]

横の物件の新築て、どこのマンションのことですか？

[273: 匿名]

すみません、言葉足らずで。
横（正確には横の横？）のが新築だった時の話し。

それより、ＳＵＭＯを見たら２期は１０戸しか販売しないみたい。

のこり４０個ちかくあったと思うけど、どうするつもりなんだろう？

売り切る気が失せたのか？

[274: 匿名さん]

まだ基礎工事の段階でそんなに焦って売らんでもいいんじゃない？静かな場所だしファミリー受けするマンションだから完成までにはさばけるでしょう

[275: 賃貸住まいさん]

初心者でまずはネットでマンションを絞りこもうと思いますが、値段、広さ、子供の環境重視の我が家はには魅力のマンションで興味ありです。駅までの距離と線路沿いということはあまり気にしないのですが、他に何か気になることってありますか？値段は他の周辺物件よりは安いと思いますが、なにせ夙川小学校の評判がいいってことで我が家ではポイントアップ。ご意見宜しくお願いします。

[276: 匿名]

No.274へ

あんた営業さん（笑）！？
「基礎工事の段階でそんなに焦って売らんでもいいんじゃない？」
→こんな滅茶苦茶なロジック初めて聞いた（笑）。

[277: 匿名]

私もそう思った！

業者さんですね(*^-')b

[278: １／２の法則]

一般的にマンションの売れ行きは期を進む毎に１／２になる。

具体的には以下の通り。
　・１期より２期は半分以下、３期はまたその半分以下

　・また、通常マンション業者は３期である程度は売り切る
　（４期、５期はよほどの大規模以外は販売失敗）

以上の２点から、売れ行きの分岐点は１期に最低”５割”を売るかどうかに掛かってくる。

【１期で５割で、２期以降は順調に半分売れた場合】
　・５割（１期）→７．５割（２期）→８．７５（３期）・・・残り１割は竣工前後に売る（多少値引きあり）

【ここのように１期で３割程度しか売れない場合】
　・３割（１期）→４．５割（２期）→５．３割（３期）・・・残り４～５割と惨敗！


因みに当物件の２期は１０戸しか販売しないから、上記の２期（64戸×1.5割＝9.6個）とピッタリ符合！！

つまり、本物件は竣工前までに頑張っても、竣工前に６割程度（３～４割は売残り）と予想。

P、S、
本当、残り約４０戸なのに、２期で１０戸しか売らないなんて、もはや事業主も諦めモード？？

[279: なぜ失敗したのか？]

なぜ失敗したのか？　以下が理由と考える。
価格を決める際に周辺相場を調査するが、参考にしたのは、１年程前の「ステイツグラン夙川」。
ステイツよりは１分だけ近いことから、似たような価格で決定したと考える。

では、何故、ステイツを参考にして失敗したのか？

・１点目は坂と線路際である。No.275のような奇特な人は別として、一般的には大きなネガティブ条件。
　例え１分遠くてもフラットで閑静な住宅地がいいのに決っている。
　最低でも１割～１．５割は下げる必要があった。

・２点目は事業主。野村＋ＪＲ（ほぼ最強？）。方や奈良を中心とした近鉄。５％は変わる（ブランド力）。

上記２点から「ステイツグラン夙川」からは約１５％～２０％は下げる必要があった。
つまり、現状の約５千万円（中層階）→４千万円～４．２５千万円。
これなら、１期で５割程度は確実に売れたと思う。個人的には多少の仕様を落としてでも、このような戦略
を取るべきロケーションだったと考える。

Ｐ、Ｓ、
近鉄は奈良がメインの為、夙川事情がイマイチ分かっていなかったのかな？

[280: 住まいに詳しい人]

周りの売れないマンション業者が必至でここの欠点を強調してるようだな 線路沿いだが北側だから南側リビングには全く影響なく、むしろいま夙川で販売中物件のなかではもっとも閑静な立地だと思いますよ

[281: 物件比較中さん]

↑279さん！分析ご苦労様。不動産屋さんで働いて会社の会議でその分析力をいかした方が良いですよ。
あっ、でもそんなネガ条件ばかり報告しても上司に｢279!じゃあ、お前はどうやって売るんだ｣ とか突っ込まれてタジタジになって、落ち込んで、自信を無くして会社を辞めていくタイプだから無理かもね。
せっかくのあなたの分析力と調査できる時間を使って、ローレルコートの工事前は何が建ってたとか、阪急の音が南側でどれくらい影響するのか、とかを分析しておしえてください。

[282: 匿名]

＞ローレルコートの工事前は何が建ってたとか、阪急の音が南側でどれくらい影響するのか、とかを分析しておしえてください。

そんなのネットで調べたら？

[283: 匿名]

No.280へ

あんた、何か言っているのか分かっているの？
寝室側に線路だよ。夜中には清掃車が走ったりするのに、ぷっ（笑）！

この程度の分析で「住まいに詳しい人」とは。
まさしく厚顔無恥とはこういうこと言うのだろうね。

[284: 匿名]

＞でもそんなネガ条件ばかり報告しても上司に｢279!じゃあ、お前はどうやって売るんだ｣

コメント読む知識も無いだね。書いてるじゃん（笑）！

上司に「お前、ちゃんと事前に資料くらい目を通しておけ」といわれるタイプなんだろうね（笑）

あー、ローレルの営業さんかな（笑）？