売り建て- 建築条件付き、仕様の定まらない注文住宅

[建築関係者]

いろんな問題を抱えている売り建て、建築条件付き土地販売。
本来、徴収できないはずの仲介手数料を取ってみたり、施工期間短縮のために守るべき仕様を守らなかったり、例をあげればきりがありません。
ところが、市街地の土地はこうした業者に押さえられ、自由に消費者が購入できない状況になっています。

これまでに、この掲示板に集まった貴重な情報が注文住宅版に眠っているので整理しておきます。

ご質問のある方は、ここにお願いします。

建築条件付
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/141234/all

売り建て、て
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9566/

建築条件付き土地なのに仲介手数料が建物に
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/93542/

公庫仕様（省エネルギー仕様、高耐久仕様）は必須条件ですか？
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/12091/

[41: 匿名さん]

住宅瑕疵保証の証書はもらってください。
証書が無ければ、加入しているかどうかさえ、わかりません。

[42: 匿名さん]

たぶん、渡してくれないところは加入してないんだよ。
新たな社会問題になったりして。

[43: 匿名さん]

確かに、加入していて渡さない理由は無いな。

[44: 匿名さん]

会社ごとに、年間の加入棟数のみが決まっている保険ってありそうですね。

[45: 匿名さん]

イベント参加者の保険に参加者数によって保険料が決まる保険があるみたい。
年間１００棟までなら幾らというような価格設定になっていれば、渡さない理由はあると思う。

[46: 匿名さん]

建売、売り建ては恐いから、よく勉強して下さいね。

[47: 匿名さん]

＞＞38
建築士の母や大工をしている親戚のおじさん。
これで信用を得ようとする業者。
笑えるけど恐いね。
何となく北の女のように思う。

[48: 匿名さん]

売り建ての場合は、建物に仲介手数料が発生しないと聞きましたが本当ですか？

[49: 匿名さん]

条件付きは、独占禁止法違反だと思う。

[50: 住まいに詳しい人]

４８さん。「売り建て」というのは建築条件付きの一種で、不動産業界の誰かが作った造語でしょう。
一戸建てを手に入れる方法は、土地付き建物（新築または中古）を購入するか、土地を購入して注文住宅を建てるかの２通りしかありません。そして、仲介手数料が発生するのは売買契約のみというのが基本です。

１）建て売り
新築の土地付き建物のことで、売買契約になります。土地と建物は一体の物として扱われるので、全体の価格に対して仲介手数料が発生します。

２）注文住宅
注文して住宅を建築することで、売買契約ではなく請負契約になります。従って仲介手数料は発生しません。しかし、土地がなければ土地を購入する必要があります。この時、土地売買契約を締結する事になるので、土地代金に対しては仲介手数料が発生します。

３）建築条件付き
正式には建築条件付き土地売買契約と言い、土地の売買契約です。但し、特約として指定の業者と建築請負契約をすることを条件にした物を言います。土地代金に対しては仲介手数料が発生しますが、特約の建築請負契約部分には仲介手数料は発生しません。
また建築は請負契約ですから通常の注文住宅です。ですから法的なもの以外に制限は受けないのですが、業者がある程度プランを決めていて、その範囲内で多少の変更が出来るというようなものを「売り建て」と言っているようです。要するに「建て売り」でもいいように企画しておいて、建築条件付きで売るという事をしているのでしょう。「建て売り」をひっくり返して「売り建て」と言っている事からもそういった気持ちが伺えます。
しかし、建築条件付き自体が法律的に極めて微妙なものであって、売り建ては違法である場合があるそうです。どういう事かというと、独占禁止法では「優越的地位の濫用」や「抱き合わせ販売」を規制しているのですが、これにに抵触するおそれがあると言われています。その辺りの詳しい事はネットで調べると沢山出てきますが、とりあえずwikipediaのURLを載せておきますのでご覧ください。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%AF%89%E6%9D%A1%E4%BB%B6%E4%B...

[51: 匿名さん]

いろいろ問題あることはわかった。しかしその土地が欲しい、業者は売り立て以外は相手にしないよ、文句があるなら帰ってくれ、という時はどうするの？

[52: 匿名さん]

売り建てにしないなら諦めるしかないじゃない。
一般人は行政と違って強制的に土地を接収する事など出来ませんからね。

[53: 物件比較中さん]

建築条件付きで建てるのです。

現在、建設中です。土地がめちゃくちゃ良かったので（高かった）契約することにした。
向こうからの提案は少なかった。間取が自分の考えた通りになったのはいい。
だけど、窓ガラスとか今は色々種類あるのに勉強する時間が足らなかった。
こっちが言えばオプションで気持ちよくやってくれるが、
素人だからその時点で気が付いていないとスルーして標準になるみたいな。

[54: 匿名さん]

建築条件付きと言うのは、建築業者を指定して、そこから利益を吸い上げる方式だから、違法性がぷんぷんするな。
公共事業の随意契約と同じだな。

[55: 匿名さん]

建築条件付とは、主に建築屋が建築請負契約を取るために、仕入れた土地を相場よりも安く売りだしてお客を呼び寄せるという手法。勿論、土地を安くした分は建築請負価格に乗せて回収しようとするからお得でもなんでもありません。
さらに、不動産屋が主体の建築条件付もある。これは建築請負からも報酬を得ようという手法。仕入れた土地に提携する建築会社の建築条件付を付けて、建築会社からバックリベートを貰う仕組み。当然バックリベートの分だけ建築請負価格は割高になる。
どちらにしても建築の相見積が取れずに高くつくから、その土地がどうしても欲しいというのでなければ止めた方が良い。

[56: 匿名さん]

良い売り建てに住まわれている方いおりますか？

[57: string]

土地は不動産取引になるから税率が高い。
建築条、件付きにすることで、土地で儲ける利益を建物価格に上乗せして節税できる。
建売も全く同じで、土地価格は低く抑えて、建物価格を高くする。
こうして企業は税務署に届ける。
これが税法上の建物価格である。


宅地建物取引業法では、建売住宅について購入者に建物と土地の価格を説明する義務がある。
これが、購入者への説明価格である。


建売の場合でも、建物価格は決まっているはずなのだが、不思議なことに、購入者に渡される瑕疵保険証書には建物の価格も保険金の上限額も記載が無い。
少なくとも自分の保険証書はそうなっている。
建物価格＝住宅瑕疵の保険金と考えるのだが、瑕疵保険上の建物価格は、販売業者と保険会社の阿吽で決まっているのだろうか？

税法上の建物価格、購入者への説明価格、瑕疵保険上の建物価格。この3つは果たして一致しているのだろうか？

気になるところです。

[58: 匿名さん]

青田売り以上に問題が多いのが、土地売買と建築請負契約をセットにした”売り建て”。

[59: 匿名さん]

公正取引委員会の天下りを禁止しなければ、いつまでもこの状態は続きます。

[60: 匿名さん]

不動産公正取引協議会は「売建て」を「建売住宅の違法な青田売り」と言っています。
明らかに違法ですから、もし見つけたら行政に公益通報して業者を指導してもらいましょう！
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/011/011_1.html

[61: 匿名さん]

それは意味深ですね。
売り建てを不動産公正取引協議会は、建築確認前の建売販売と定義をしています。
問題になっている売り建ては、土地販売と同時に契約する建築請負契約のことで、これとは違うものです。
建売の青田売りと同じ展示場で販売され、ごく簡単な仕様説明で建て売りと全く同じ建築物の契約で、素人騙しの建築請負契約です。
これが、問題化しつつあるので、公正取引委員会の天下り先である協議会は先手を取ってアリバイをづくりをしているのでしょう。

[62: 匿名さん]

>>61
なるほど！普通の売建てと、建築条件付を使った売建ては違うのですね。
普通の売建てが違法となったものだから、業者も知恵を絞って、建築条件付にして規制を回避しようとしているのかもしれませんが、規制が追い付いていないように感じますね。

[63: 匿名さん]

最近、不動産屋が店先に瓦など建材を展示して、建築もどきを始めている。
建築に不動産屋が侵入して、建築不動産屋が新興住宅産業を興して以来。問題ばかり引き起こしている。
要注意だからね。

[64: 匿名さん]

＞61
建築確認前の建売販売は宅建業法で禁止されています。
これを逃れるために売り建ては、建物は建築請負契約を結んで、注文住宅を装っているにすぎません。
実質は違反行為です。
これを野放しにしている現状からすると、役所・業界ともに無作為犯と思います。

[65: 匿名さん]

フリ－プランでよくある事故です。

[66: 匿名さん]

今だにやってる業者はいるよ
中には契約書偽装までやってるよ

[67: 匿名さん]

あまり被害者が出ると
マスコミも騒ぎますかね？

[68: 匿名さん]

建築条件付きはスルーしないと痛い目に合う
相場よりかなり高い(もしくはチープ)な上物になることは明らか。

だって建物の仕様や間取りが定まっていないのに契約しなきゃいけないなんて、HMに預金通帳といんかん渡して自由にしてと言うようなもん。
法で認められていること自体信じられない。

まず値引きする理由はなくなるね。
契約解除されても手付金でもうかるし。

[69: 匿名さん]

半値の建物だよ。
555万の家を土地+1110万で買うと考えたら良い。
実際に建っているものは555万と同等のもの。

[70: 匿名さん]

建築条件付きの住宅は、確かに残念な作りだが費用は高い。

[71: 匿名さん]

そうなの？
うちは家建てるときに親戚（担当営業）に色々実情を教えてもらったけど、近隣の家もぼったくられてそうには無かったよ。
さすがにうちよりは値引率低かったけど、まあうちは原価割れまで頑張ってもらったから。
土地の坪単価が周辺より高いわけでもなかったし、むしろ、区画デザイン専門の会社がデザインした住宅街で割安感すらあった。
まあ、でも、確かに土地契約済んでたら、無理な値引には応じなくなるのかもね。

ちなみにうちは仮押え2週間、土地契約時は契約解除しても違約金も手数料も一切なしって条件だったけど、これって親戚特権？

[72: 匿名さん]

>>71

>原価割れまで頑張ってもらったから

そんなことをするはずがないことは置いといて、親戚に原価割れさせたことを自慢気に語る思考回路は凄い。

まあ、その親戚さんも裏で舌出してるだろうけどね。

[73: 匿名さん]

知らぬが仏という。

[74: 匿名さん]

柱にも等級があるから
節だらけなをかだと一本千円とかあるみたいだし
ユニットバスなんかも定価100万のは
販売店によっては15万位で買えるらしいよ

[75: 匿名さん]

>>71
>ちなみにうちは仮押え2週間、土地契約時は契約解除しても違約金も手数料も一切なしって条件だったけど、これって親戚特権？
親戚特権だなんて、無知というのは怖いですね。
建築条件付き土地売買契約をして建物の建築請負契約がまとまらなかった場合、白紙解除になり違約金も手数料も一切なしっていうのは当たり前ですよ。

[76: 匿名さん]

それが契約条件です。

[77: 匿名さん]

「あなただけには特別に○○します。」
なんて営業トークには何か裏があると思って警戒しないといけないですね。親戚だからとか、今月だけの特価とか、いろいろ言い方は有りますけど。

怪しげな株や先物取引の投資話だと警戒するのに、住宅の話だと警戒心を解いちゃう人って多いんじゃないかな？

[78: 匿名さん]

まさしく

[79: 匿名さん]

商品が住宅に替わったに過ぎないということか。

[80: 匿名さん]

>怪しげな株や先物取引の投資話だと警戒するのに、住宅の話だと警戒心を解いちゃう人って多いんじゃないかな？
株や先物取引の投資と同じで、住宅の営業も歩合の要素を取り入れている所が多いですよね。ネット取引きの普及で活躍の場を失った株や先物取引の営業が、住宅の営業に転身したりしているのではないでしょうか？

[81: 契約済みさん]

>>53
・土地がめちゃくちゃ良かったので契約することにした。
・向こうからの提案は少なかった。間取が自分の考えた通りになったのはいい。
・窓ガラスとか今は色々種類あるのに勉強する時間が足らなかった。
・こっちが言えばオプションで気持ちよくやってくれるが、
　素人だからその時点で気が付いていないとスルーして標準になるみたいな。

＞素人だからその時点で気が付いていないとスルーして標準になるみたいな。
＞素人だからその時点で気が付いていないとスルーして標準になるみたいな。
＞素人だからその時点で気が付いていないとスルーして標準になるみたいな。

株で１億儲けたから、どうせあぶく銭だしパッと使っちゃおうと
全部モリモリでいいようにやってねとお願いしたんだけど、
こちらで細かく指定しない限りは何でもかんでも標準品。
カタログ上にあるオプションすらマトモに説明してくれない。
南面の開口を大きくするだけで４週間/４回の打ち合わせを経てやっと聞き入れられた。
無垢床は３ヶ月ずっとお願いし続けたが、のらりくらりお薦めしかねるって結局却下。

打ち合わせで先方に出向いた際、
契約後逃亡していた担当営業が、珍しく駐車場口で出迎えしてくれた。
おやおやと思っていたら、待っていたのは俺ではなくて、金持ちそうなバァさんだった。
バァさん見つけて俺の目の前からピューッといなくなったのは今も目に焼き付いている。

５億１０億持っていかないと大手HMはマトモに相手すらしてくれないね。

[82: 匿名さん]

購入したら最後です。
同じくアフタ－で逃亡していた色黒の２級建築士、近所で工事していても、知らないふりして、ピュ－ッといなくなった。

[83: 匿名さん]

坪３０で施主に文句を言われ、たいへんなので、途中で建売に契約を切り替えます。

[84: 匿名さん]

>>83
契約を白紙解除して
施主に違約金払った？

[85: 購入検討中さん]

良いなと思った土地は建築条件付しかない

[86: 匿名さん]

公正な取引になっていないのが、この国の住宅業界の現状ですから、仕方ありません。

[87: 匿名さん]

＞84
建築請負契約から建売契約に切り替えるのは、違約金が必要とする考え方、いいですね。
逆の立場で、購入者が、建売の作り方が悪いので、建築請負契約に変更して施主管理すると言ったら、住宅会社は、損害賠償の予定額をよこせっていうよね。きっと。

[88: 匿名さん]

>逆の立場で、購入者が、建売の作り方が悪いので、建築請負契約に変更して施主管理すると言ったら、
施主にそんな要求をする程の力量があるならば、そもそも売り建てなんて契約しないでしょう。万が一契約するとしたって、そんなレベルの低い業者とは契約しないんじゃないかな？

[89: 匿名さん]

金と力量とは別問題ですね。安く上げるには、売り建ては使いようがある。知識があると業者が判断した場合は、建売にできるまで(建築確認後）待って契約する。

[90: 匿名さん]

まだ勉強が足りなかった頃、
漠然と「設計事務所におしゃれな注文住宅を設計してもらう」という希望はあったが、
ある建築条件付きの土地がとても気に入ってしまい、とりあえず契約した。
（手付金も返金される白紙解約契約だったから）

でも、建売しかやったことのない建築士だし、
間取りと色ぐらいしか自由にならない建売仕様だし、
とんでもなくダサい外観（パース図）だし、
「坪○円」で計算された一式見積書だったし（しかも安くない）で、
もう毎日鬱だった。

土地がとても気に入ってしまったから苦しかった。
ダメもとで「どうしても設計が気に入らない。建築条件付を外して土地だけ買いたい」
と仲介業者に相談したら、色々あり、運良く外してもらえた。

今は設計事務所に依頼して設計しているけど、もう雲泥の差。
質と自由度が違い過ぎる。