売り建て- 建築条件付き、仕様の定まらない注文住宅

[建築関係者]

いろんな問題を抱えている売り建て、建築条件付き土地販売。
本来、徴収できないはずの仲介手数料を取ってみたり、施工期間短縮のために守るべき仕様を守らなかったり、例をあげればきりがありません。
ところが、市街地の土地はこうした業者に押さえられ、自由に消費者が購入できない状況になっています。

これまでに、この掲示板に集まった貴重な情報が注文住宅版に眠っているので整理しておきます。

ご質問のある方は、ここにお願いします。

建築条件付
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/141234/all

売り建て、て
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9566/

建築条件付き土地なのに仲介手数料が建物に
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/93542/

公庫仕様（省エネルギー仕様、高耐久仕様）は必須条件ですか？
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/12091/

[21: 匿名さん]

） 課税文書に、本来納付すべき金額以上の収入印紙を貼った場合
2） 課税文書に該当しない文書に、印紙税を納めようとして収入印紙を貼った場合
3） 収入印紙を貼った課税文書で、損傷、書損などにより使用する見込みが無くなった場合等、誤って納めた印紙税は還付の対象になります。

還付を受けるためには、税務署にある「印紙税過誤納確認申請書」を納税地の税務署に提出します。この時、「印紙税が過誤納となっている文書」と 「印鑑／法人の場合は代表者印」及び「預金通帳／貯金通帳」（還付される税金はその通帳に振り込まれます）が必要です。

貼り直しは、当然違法だよ。

[22: 匿名さん]

売り建てで50年保証と営業が言った。
耐用期間の誤りだった。
保証期間と耐用期間って違うものなの？
保険の保証期間が10年で、会社の保証期間が50年で一向に構わないが、会社自体が50年持たないから、無責任な保証となる。

[23: 匿名さん]

インチキ

[24: 匿名さん]

販売業者が印紙代を負担しますか？
私は全額取られました。
こんな基本的なところから騙し打ち。
正本はお客様がお持ちなり、当方はコピ－としますので、印紙はお客様にご負担戴いていますと営業が言っていた。

[25: 匿名さん]

気に行った土地が建築条件付きだったのだけど、
基本プランとかなしの、全くの注文住宅と考えてもらってOKとのことで
元々考えていたHMを止めて工務店で建てた。
その工務店は、もともと注文住宅しか作ってなくて、大手の下請けも長くやってるとのことで
技術や柔軟性もあった。特に売り急いでいないとのことでゆっくり考えられた。
見積もりも基本プランからオプションという考えではなく、一つ一つ丁寧に見積もりしてくれた。
いろいろ掲示板とか見たり周囲の話聞いてるとラッキーだったなと思う

[26: 匿名さん]

私も25さんと同じような感じで家を建てました。
たまたま施工した業者の設計士の方が良心的な人でうちはラッキーだったと思います。
間取り、仕様など予算内でやってもらい自分達の理想に近い家を建ててもらえたので。
もし、違う業者だったらと思うと…
建てる前には家に関する勉強は必要ですね。

[27: 元業界]

｢建築条件付き｣って見えないとこで必ずボラれてますょ

[28: 匿名さん]

26です。建築条件付きがボラれるのは知っていましたが、気に入った土地がそうだったので、しょうがないなって感じです。
まあ予算内で理想的な家がかなったので、よしとしています。
出来上がりに少しでも気に入らない所は直させたしね。
予算内で立地、広さ、仕様、デザインが叶えられるんだったら、気になりませんでした。

[29: 匿名さん]

何も知らない素人はプロである業者にいいようにあしらわれちゃうから、いい家を適当な価格で購入するには時間をかけて勉強する必要があると思います。
特に注文住宅はまだ商品が出来ていない時に契約をする訳けだから、ボラれるリスクが大きい（契約後にどうにでも部材の調整が出来るし、手抜きだって出来る）。これは建築条件付きでも、普通の土地購入＋建築請負契約でも同じこと。
建築条件付きは、上物で儲けることを前提に土地価格が周辺相場よりも安目に設定されている事が多いから、土地＋上物価格で考えて不当なボラれ方をしなければいいと思いますよ。もしそういう判断に自信が持てなければ、まだ家を買うための勉強が足りないってことでしょう。

[30: 元業界]

この業界に良心的な人なんていないですから

商売ですからね

良心的なんて戯言
ここで言ってるようじゃ

見抜かれちゃってますょね
お大事に

[31: 匿名さん]

いいんじやないですか？大手のHMだってブランドってだけで相当ボッテいるだろうし、工務店だって下手な所で頼めば、相当ボラれるしね。
施主側が納得する範囲でやってくれているんだから、まだ
ましでしょ？
本当に良い工務店は探すの大変だし、ゼネコンとかに頼むしかないですよね？
かと言って自分が気にいる土地と予算が合う所ってなかなかないよね。

[32: 匿名さん]

26です。
私の父が建築関係の人だったので、設計図、仕様書、現場にも何回か足を運んでもらい見てもらっているので安心しています。
出来上がった後も点検しに来て、いい家だと言ってくれました。
だからラッキーだったと思っています。

[33: 元業界]

あなたエライ！

[34: 匿名さん]

33さん、26です。だからと言って建築条件付きはイイとは思いません。
私の場合は父がそういう関係の人だったから後ろ盾がありましたが、なかったらいくら気に入った土地でも建てなかったと思います。
家に関しては沢山勉強してから建てた方が賢いと痛感しております。

[35: 買いたいけど買えない人]

土地のみでは原則的に住宅ローンが組めないことも、建築条件とかいうグレーなものを
のさばらせる一因である。

[36: 匿名さん]

>>35
土地のみでは原則的に住宅ローンが組めない。これはその通りですが、
建築条件付でなくても、土地売買契約＋建築請負契約があればローンはOKですよ。
建築条件付にするのは別の理由。業者にとって都合が良い事が多いからです。

[37: 働くママさん]

ロ－ンが組めないという嘘を信じて契約した場合、これを解除理由にできますね。

[38: 匿名さん]

売り建てを買いましたが、母が建築士で見てもらったところ、12ｃｍ柱を使っており、性能的には全く問題ないと言っていましたし、親戚の大工さんに聞いたところでは、価格的にもまあまあじゃないかと言ってましたので安心しています。

[39: 匿名さん]

柱だけじゃ決まらんでしょ。

[40: 匿名さん]

建物請負契約がなくても、土地のみのローンを組むことは可能です。もちろん、ある程度の図面と大まかな見積もりが出来ている場合は、です。多めの借入額で仮審査して通っておけば、結構大幅に図面変更しても大丈夫です。時々は、銀行に建物の打ち合わせの進捗状況を連絡しておくと、より良いです。

[41: 匿名さん]

住宅瑕疵保証の証書はもらってください。
証書が無ければ、加入しているかどうかさえ、わかりません。

[42: 匿名さん]

たぶん、渡してくれないところは加入してないんだよ。
新たな社会問題になったりして。

[43: 匿名さん]

確かに、加入していて渡さない理由は無いな。

[44: 匿名さん]

会社ごとに、年間の加入棟数のみが決まっている保険ってありそうですね。

[45: 匿名さん]

イベント参加者の保険に参加者数によって保険料が決まる保険があるみたい。
年間１００棟までなら幾らというような価格設定になっていれば、渡さない理由はあると思う。

[46: 匿名さん]

建売、売り建ては恐いから、よく勉強して下さいね。

[47: 匿名さん]

＞＞38
建築士の母や大工をしている親戚のおじさん。
これで信用を得ようとする業者。
笑えるけど恐いね。
何となく北の女のように思う。

[48: 匿名さん]

売り建ての場合は、建物に仲介手数料が発生しないと聞きましたが本当ですか？

[49: 匿名さん]

条件付きは、独占禁止法違反だと思う。

[50: 住まいに詳しい人]

４８さん。「売り建て」というのは建築条件付きの一種で、不動産業界の誰かが作った造語でしょう。
一戸建てを手に入れる方法は、土地付き建物（新築または中古）を購入するか、土地を購入して注文住宅を建てるかの２通りしかありません。そして、仲介手数料が発生するのは売買契約のみというのが基本です。

１）建て売り
新築の土地付き建物のことで、売買契約になります。土地と建物は一体の物として扱われるので、全体の価格に対して仲介手数料が発生します。

２）注文住宅
注文して住宅を建築することで、売買契約ではなく請負契約になります。従って仲介手数料は発生しません。しかし、土地がなければ土地を購入する必要があります。この時、土地売買契約を締結する事になるので、土地代金に対しては仲介手数料が発生します。

３）建築条件付き
正式には建築条件付き土地売買契約と言い、土地の売買契約です。但し、特約として指定の業者と建築請負契約をすることを条件にした物を言います。土地代金に対しては仲介手数料が発生しますが、特約の建築請負契約部分には仲介手数料は発生しません。
また建築は請負契約ですから通常の注文住宅です。ですから法的なもの以外に制限は受けないのですが、業者がある程度プランを決めていて、その範囲内で多少の変更が出来るというようなものを「売り建て」と言っているようです。要するに「建て売り」でもいいように企画しておいて、建築条件付きで売るという事をしているのでしょう。「建て売り」をひっくり返して「売り建て」と言っている事からもそういった気持ちが伺えます。
しかし、建築条件付き自体が法律的に極めて微妙なものであって、売り建ては違法である場合があるそうです。どういう事かというと、独占禁止法では「優越的地位の濫用」や「抱き合わせ販売」を規制しているのですが、これにに抵触するおそれがあると言われています。その辺りの詳しい事はネットで調べると沢山出てきますが、とりあえずwikipediaのURLを載せておきますのでご覧ください。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%AF%89%E6%9D%A1%E4%BB%B6%E4%B...

[51: 匿名さん]

いろいろ問題あることはわかった。しかしその土地が欲しい、業者は売り立て以外は相手にしないよ、文句があるなら帰ってくれ、という時はどうするの？

[52: 匿名さん]

売り建てにしないなら諦めるしかないじゃない。
一般人は行政と違って強制的に土地を接収する事など出来ませんからね。

[53: 物件比較中さん]

建築条件付きで建てるのです。

現在、建設中です。土地がめちゃくちゃ良かったので（高かった）契約することにした。
向こうからの提案は少なかった。間取が自分の考えた通りになったのはいい。
だけど、窓ガラスとか今は色々種類あるのに勉強する時間が足らなかった。
こっちが言えばオプションで気持ちよくやってくれるが、
素人だからその時点で気が付いていないとスルーして標準になるみたいな。

[54: 匿名さん]

建築条件付きと言うのは、建築業者を指定して、そこから利益を吸い上げる方式だから、違法性がぷんぷんするな。
公共事業の随意契約と同じだな。

[55: 匿名さん]

建築条件付とは、主に建築屋が建築請負契約を取るために、仕入れた土地を相場よりも安く売りだしてお客を呼び寄せるという手法。勿論、土地を安くした分は建築請負価格に乗せて回収しようとするからお得でもなんでもありません。
さらに、不動産屋が主体の建築条件付もある。これは建築請負からも報酬を得ようという手法。仕入れた土地に提携する建築会社の建築条件付を付けて、建築会社からバックリベートを貰う仕組み。当然バックリベートの分だけ建築請負価格は割高になる。
どちらにしても建築の相見積が取れずに高くつくから、その土地がどうしても欲しいというのでなければ止めた方が良い。

[56: 匿名さん]

良い売り建てに住まわれている方いおりますか？

[57: string]

土地は不動産取引になるから税率が高い。
建築条、件付きにすることで、土地で儲ける利益を建物価格に上乗せして節税できる。
建売も全く同じで、土地価格は低く抑えて、建物価格を高くする。
こうして企業は税務署に届ける。
これが税法上の建物価格である。


宅地建物取引業法では、建売住宅について購入者に建物と土地の価格を説明する義務がある。
これが、購入者への説明価格である。


建売の場合でも、建物価格は決まっているはずなのだが、不思議なことに、購入者に渡される瑕疵保険証書には建物の価格も保険金の上限額も記載が無い。
少なくとも自分の保険証書はそうなっている。
建物価格＝住宅瑕疵の保険金と考えるのだが、瑕疵保険上の建物価格は、販売業者と保険会社の阿吽で決まっているのだろうか？

税法上の建物価格、購入者への説明価格、瑕疵保険上の建物価格。この3つは果たして一致しているのだろうか？

気になるところです。

[58: 匿名さん]

青田売り以上に問題が多いのが、土地売買と建築請負契約をセットにした”売り建て”。

[59: 匿名さん]

公正取引委員会の天下りを禁止しなければ、いつまでもこの状態は続きます。

[60: 匿名さん]

不動産公正取引協議会は「売建て」を「建売住宅の違法な青田売り」と言っています。
明らかに違法ですから、もし見つけたら行政に公益通報して業者を指導してもらいましょう！
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/011/011_1.html

[61: 匿名さん]

それは意味深ですね。
売り建てを不動産公正取引協議会は、建築確認前の建売販売と定義をしています。
問題になっている売り建ては、土地販売と同時に契約する建築請負契約のことで、これとは違うものです。
建売の青田売りと同じ展示場で販売され、ごく簡単な仕様説明で建て売りと全く同じ建築物の契約で、素人騙しの建築請負契約です。
これが、問題化しつつあるので、公正取引委員会の天下り先である協議会は先手を取ってアリバイをづくりをしているのでしょう。

[62: 匿名さん]

>>61
なるほど！普通の売建てと、建築条件付を使った売建ては違うのですね。
普通の売建てが違法となったものだから、業者も知恵を絞って、建築条件付にして規制を回避しようとしているのかもしれませんが、規制が追い付いていないように感じますね。

[63: 匿名さん]

最近、不動産屋が店先に瓦など建材を展示して、建築もどきを始めている。
建築に不動産屋が侵入して、建築不動産屋が新興住宅産業を興して以来。問題ばかり引き起こしている。
要注意だからね。

[64: 匿名さん]

＞61
建築確認前の建売販売は宅建業法で禁止されています。
これを逃れるために売り建ては、建物は建築請負契約を結んで、注文住宅を装っているにすぎません。
実質は違反行為です。
これを野放しにしている現状からすると、役所・業界ともに無作為犯と思います。

[65: 匿名さん]

フリ－プランでよくある事故です。

[66: 匿名さん]

今だにやってる業者はいるよ
中には契約書偽装までやってるよ

[67: 匿名さん]

あまり被害者が出ると
マスコミも騒ぎますかね？

[68: 匿名さん]

建築条件付きはスルーしないと痛い目に合う
相場よりかなり高い(もしくはチープ)な上物になることは明らか。

だって建物の仕様や間取りが定まっていないのに契約しなきゃいけないなんて、HMに預金通帳といんかん渡して自由にしてと言うようなもん。
法で認められていること自体信じられない。

まず値引きする理由はなくなるね。
契約解除されても手付金でもうかるし。

[69: 匿名さん]

半値の建物だよ。
555万の家を土地+1110万で買うと考えたら良い。
実際に建っているものは555万と同等のもの。

[70: 匿名さん]

建築条件付きの住宅は、確かに残念な作りだが費用は高い。