売り建て- 建築条件付き、仕様の定まらない注文住宅

[建築関係者]

いろんな問題を抱えている売り建て、建築条件付き土地販売。
本来、徴収できないはずの仲介手数料を取ってみたり、施工期間短縮のために守るべき仕様を守らなかったり、例をあげればきりがありません。
ところが、市街地の土地はこうした業者に押さえられ、自由に消費者が購入できない状況になっています。

これまでに、この掲示板に集まった貴重な情報が注文住宅版に眠っているので整理しておきます。

ご質問のある方は、ここにお願いします。

建築条件付
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/141234/all

売り建て、て
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9566/

建築条件付き土地なのに仲介手数料が建物に
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/93542/

公庫仕様（省エネルギー仕様、高耐久仕様）は必須条件ですか？
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/12091/

[1: 匿名さん]

建築条件付き土地販売に、違法性を感じます。
土地が欲しいのなら、建物は業者の自由にさせろ！と言っているようなものです。
土地価格に比べ、建物価格が質と比べて高い。
これは、土地価格を建物に計上しているということです。
脱税の疑いもあると思います。

[2: 匿名さん]

土地のない人でも注文住宅が欲しいという要望が増え、それで建築条件付きが
多くなったのだろうと思います。業者、施主の双方にメリットがあるので、
業界の自主規制に則って運用されていれば問題は少ないと思うのですが、
不良業者（特に不動産屋）が悪用するから問題になるのです。
（悪用と書きましたが、いかに儲けようかと考えているだけで、ルールから
外れているとの自覚がないだけの業者も大勢いると思います。）

悪用の例ですが、
　１）既に建築確認をとっているものを、少変更の対応をするだけで建築条件付きとして販売
　　　　俗に売建てと言われているものですが、最近は役所のチェックが厳しく変更が難しい
　　　　（ほとんど出来ない）ので消えゆく方向でしょう。
　２）土地付き建物（要するに建売りのこと）の売買契約にすりかえて仲介料をかせぐ不動産屋
　　　　土地売買と建築請負の２つの契約をするのが正しいやり方なのですが、この場合、
　　　　不動産屋は土地の仲介手数料しか受け取れません。それで契約をすりかえ、建物からも
　　　　仲介料をとろうとするのです。
　３）不動産屋と建築業者が裏で手を組んでいて、建物価格の数％（数十万から数百万）を
　　　建築業者が不動産屋にバックする
　　　　なかなか表に出てこないので知らない施主も多いと思いますが、お金の流れは
　　　　施主－＞建設業者－＞不動産屋と、間に建設業者が入るだけで、実質は建物に対する
　　　　仲介料のようなもの。２）が違法と周知されてきて、最近はこちらが主流のようです。

また、周辺相場よりも土地を安価に設定して集客し、建物価格でその分回収するという方法が
とられることが多いので、詐欺にあったように感じる施主もいて、それで余計にイメージが
悪いのだと思います。しかし、私は上記１）～３）のような行為を厳しく取り締まりさえすれば、
建築条件付きはあってもいいのじゃないかと思っています。

[3: 匿名さん]

確かにそうすれば、建築をお願いする者を探さなくて済むので便利と言えば便利ですが、消費者に選ぶ権利があって、その上で業者が同意を取り付けるのが本来の姿だと思います。

関連業者に建てさせなければ、土地は売らないという脅しが、現状ではないでしょうか？

[4: 匿名]

脅してるか？
嫌なら諦めな。

[5: 匿名さん]

関連業者の建てる家でなければ、建てられないという消費者の選択する自由を奪っているの現状でしょう。

[6: 匿名さん]

土地付き中古住宅買って建て替えって選択肢はダメなの??

[7: 匿名さん]

それも良い方法ですね。

[8: 匿名さん]

>土地付き中古住宅買って建て替えって選択肢はダメなの??
最初に購入するときに無駄な出費がかさみます。
それに購入時にローン組んだら建替えようと思っても通常その分までの融資は受けられない。

[9: 匿名さん]

貧乏人は素直に建売を買え。

[10: 匿名さん]

建て売りも以下の設計図書がそろっていれば、買っても良い。

建物について
配置図・平面図・立面図・断面図・平面詳細図・矩計図・基礎伏図・床伏図・設備図・壁量計算書・軸組図・展開図

土地について
宅地造成造成、排水管の位置図

[11: 匿名さん]

古家付きは、ロ－ンが組みにくいことが問題となるのですか。
不動産屋が調整してくれないのですか？

[12: 匿名はん]

>>10

うち、建て替えの注文住宅だけど、配置図・平面図・立面図しか図面ないや。
下水なんて、限りなく現場合わせだったしwww

工務店だから、そんなものだったと思っていたけど。

[13: 匿名さん]

建築条件付きは、業者が建築の請負先を指定する代わりに、手付金を放棄せずとも契約解除できる
オプションが付いたようなもの。施主にとっては以下のようなメリットが考えられます。

１）建物の検討期間を長くとれる
　　通常、土地売買契約までにある程度建物も検討して請負先を決めておかなければローンが
通りません。でも良い土地ほど足がはやいので、なかなか十分な検討期間がとれないのが
実情でしょう。しかし建築条件付きの場合、土地決済を遅らせることが事が出来るので、
前検討期間に加えて土地売買契約後に約３ヶ月間の猶予期間がもらえます。
　　（３ヶ月は業界の自主規制の目安。個々の契約においては、それより長くても良いようです）
２）手付金を放棄しなくても契約解除できる
　　通常の土地売買で契約解除するには手付金を放棄するしかありませんが、建築条件付きは、
最悪建物の話がまとまらなかった場合に、３ヶ月間が過ぎれば白紙解除となり手付金も
　　戻ってきます。もちろん両者の合意のもとに期間延長することも出来るはずですが、
３ヶ月検討して見込みがなければ、白紙解除にした方が良いでしょう。
３）ローンが１本化し易い
　　土地、建物とも同じ業者からであれば、土地代金の支払い時期を建物受け渡し時に
　　遅らせてもらえる可能性があります。そうするとつなぎ融資など利用せずに、
　　１つの住宅ローンだけで済みます。

[14: 匿名]

>>13
印紙代も返ってきますか？

[15: 匿名]

無理です。

[16: 匿名さん]

条件付って業者によって様々だが、
間取りとカラーセレクト位のところが多いかな。
注文住宅を２３区で建てるには、億が必要だし、
普通のサラリーマンだとキツイよね。
２３区外でも７千マン位は必要でないかな。
東京以外は知らん。

[17: 匿名さん]

契約が成立しなかった場合には、印紙代戻るのが原則だから、土地取引後に解約なら、駄目だろうが、建物契約が成立した時に土地取引が成立するなら、戻るんじゃないの。
詳しい人いませんか～？

建築条件付きは、売り建てよ。
カラ－セレクトと間取りの一部変更で、注文住宅だって、ホント笑わせてくれるよ。
住宅業界は。

[18: 匿名さん]

印紙は印紙税法という法律にもとづく税金です。売買契約書や請負契約書など、
印紙税法で定められた書類（課税文書と言います）を作成するときは、収入印紙を貼って
消印し納税するのです。

建築条件付の土地に注文住宅を建てる場合、まず（建築条件付）土地売買契約を締結し、
その後で建築後請負契約をする事になりますが、土地売買契約後に建築請負契約に至らず
土地売買契約が白紙解除になったとしても、土地売買契約書に貼ってしまった印紙代は
原則戻りません。（税金ですから国は返してくれないのです）
但し、ハウスメーカー側の事情によって解約となったような場合には、ハウスメーカーが
印紙相当額を返してくれるという事はあると思います。

[19: 匿名さん]

違う。
税金の原則は実態課税。
不成立の場合には、再使用できる。

[20: 匿名さん]

>>19
建築条件付土地売買契約においては、建築請負契約の締結が、土地売買契約の停止条件である場合と
土地売買契約の解除条件である場合の２通りが考えられます。

　停止条件の意味：条件が成立するまでは契約の一切の効力が停止して発揮されませんが、
　　　　　　　　　将来の売買を約束する条件付売買契約は成立しています。
　解除条件の意味：契約は一旦成立しますが、契約書に記載された条件で解除することが可能です。

19さんは停止条件と捉え、契約の効力が発揮されるまでは印紙を再使用できると言われている
のだろうと推測しますが、印紙税の納税は、契約書の作成時までにしなければならないので、
建築条件付土地売買契約書に署名押印した時に印紙に消印して納税しなければならないと思います。
実際には、消印さえしていなければ綺麗にはがして再使用することは可能でしょうけれど、
それでは税法違反に問われる可能性があるでしょう。

私は税理士でもなければ税務署員でもないので、１００％の自信があるわけではないですが
一意見としてご参考までに。

[21: 匿名さん]

） 課税文書に、本来納付すべき金額以上の収入印紙を貼った場合
2） 課税文書に該当しない文書に、印紙税を納めようとして収入印紙を貼った場合
3） 収入印紙を貼った課税文書で、損傷、書損などにより使用する見込みが無くなった場合等、誤って納めた印紙税は還付の対象になります。

還付を受けるためには、税務署にある「印紙税過誤納確認申請書」を納税地の税務署に提出します。この時、「印紙税が過誤納となっている文書」と 「印鑑／法人の場合は代表者印」及び「預金通帳／貯金通帳」（還付される税金はその通帳に振り込まれます）が必要です。

貼り直しは、当然違法だよ。

[22: 匿名さん]

売り建てで50年保証と営業が言った。
耐用期間の誤りだった。
保証期間と耐用期間って違うものなの？
保険の保証期間が10年で、会社の保証期間が50年で一向に構わないが、会社自体が50年持たないから、無責任な保証となる。

[23: 匿名さん]

インチキ

[24: 匿名さん]

販売業者が印紙代を負担しますか？
私は全額取られました。
こんな基本的なところから騙し打ち。
正本はお客様がお持ちなり、当方はコピ－としますので、印紙はお客様にご負担戴いていますと営業が言っていた。

[25: 匿名さん]

気に行った土地が建築条件付きだったのだけど、
基本プランとかなしの、全くの注文住宅と考えてもらってOKとのことで
元々考えていたHMを止めて工務店で建てた。
その工務店は、もともと注文住宅しか作ってなくて、大手の下請けも長くやってるとのことで
技術や柔軟性もあった。特に売り急いでいないとのことでゆっくり考えられた。
見積もりも基本プランからオプションという考えではなく、一つ一つ丁寧に見積もりしてくれた。
いろいろ掲示板とか見たり周囲の話聞いてるとラッキーだったなと思う

[26: 匿名さん]

私も25さんと同じような感じで家を建てました。
たまたま施工した業者の設計士の方が良心的な人でうちはラッキーだったと思います。
間取り、仕様など予算内でやってもらい自分達の理想に近い家を建ててもらえたので。
もし、違う業者だったらと思うと…
建てる前には家に関する勉強は必要ですね。

[27: 元業界]

｢建築条件付き｣って見えないとこで必ずボラれてますょ

[28: 匿名さん]

26です。建築条件付きがボラれるのは知っていましたが、気に入った土地がそうだったので、しょうがないなって感じです。
まあ予算内で理想的な家がかなったので、よしとしています。
出来上がりに少しでも気に入らない所は直させたしね。
予算内で立地、広さ、仕様、デザインが叶えられるんだったら、気になりませんでした。

[29: 匿名さん]

何も知らない素人はプロである業者にいいようにあしらわれちゃうから、いい家を適当な価格で購入するには時間をかけて勉強する必要があると思います。
特に注文住宅はまだ商品が出来ていない時に契約をする訳けだから、ボラれるリスクが大きい（契約後にどうにでも部材の調整が出来るし、手抜きだって出来る）。これは建築条件付きでも、普通の土地購入＋建築請負契約でも同じこと。
建築条件付きは、上物で儲けることを前提に土地価格が周辺相場よりも安目に設定されている事が多いから、土地＋上物価格で考えて不当なボラれ方をしなければいいと思いますよ。もしそういう判断に自信が持てなければ、まだ家を買うための勉強が足りないってことでしょう。

[30: 元業界]

この業界に良心的な人なんていないですから

商売ですからね

良心的なんて戯言
ここで言ってるようじゃ

見抜かれちゃってますょね
お大事に

[31: 匿名さん]

いいんじやないですか？大手のHMだってブランドってだけで相当ボッテいるだろうし、工務店だって下手な所で頼めば、相当ボラれるしね。
施主側が納得する範囲でやってくれているんだから、まだ
ましでしょ？
本当に良い工務店は探すの大変だし、ゼネコンとかに頼むしかないですよね？
かと言って自分が気にいる土地と予算が合う所ってなかなかないよね。

[32: 匿名さん]

26です。
私の父が建築関係の人だったので、設計図、仕様書、現場にも何回か足を運んでもらい見てもらっているので安心しています。
出来上がった後も点検しに来て、いい家だと言ってくれました。
だからラッキーだったと思っています。

[33: 元業界]

あなたエライ！

[34: 匿名さん]

33さん、26です。だからと言って建築条件付きはイイとは思いません。
私の場合は父がそういう関係の人だったから後ろ盾がありましたが、なかったらいくら気に入った土地でも建てなかったと思います。
家に関しては沢山勉強してから建てた方が賢いと痛感しております。

[35: 買いたいけど買えない人]

土地のみでは原則的に住宅ローンが組めないことも、建築条件とかいうグレーなものを
のさばらせる一因である。

[36: 匿名さん]

>>35
土地のみでは原則的に住宅ローンが組めない。これはその通りですが、
建築条件付でなくても、土地売買契約＋建築請負契約があればローンはOKですよ。
建築条件付にするのは別の理由。業者にとって都合が良い事が多いからです。

[37: 働くママさん]

ロ－ンが組めないという嘘を信じて契約した場合、これを解除理由にできますね。

[38: 匿名さん]

売り建てを買いましたが、母が建築士で見てもらったところ、12ｃｍ柱を使っており、性能的には全く問題ないと言っていましたし、親戚の大工さんに聞いたところでは、価格的にもまあまあじゃないかと言ってましたので安心しています。

[39: 匿名さん]

柱だけじゃ決まらんでしょ。

[40: 匿名さん]

建物請負契約がなくても、土地のみのローンを組むことは可能です。もちろん、ある程度の図面と大まかな見積もりが出来ている場合は、です。多めの借入額で仮審査して通っておけば、結構大幅に図面変更しても大丈夫です。時々は、銀行に建物の打ち合わせの進捗状況を連絡しておくと、より良いです。

[41: 匿名さん]

住宅瑕疵保証の証書はもらってください。
証書が無ければ、加入しているかどうかさえ、わかりません。

[42: 匿名さん]

たぶん、渡してくれないところは加入してないんだよ。
新たな社会問題になったりして。

[43: 匿名さん]

確かに、加入していて渡さない理由は無いな。

[44: 匿名さん]

会社ごとに、年間の加入棟数のみが決まっている保険ってありそうですね。

[45: 匿名さん]

イベント参加者の保険に参加者数によって保険料が決まる保険があるみたい。
年間１００棟までなら幾らというような価格設定になっていれば、渡さない理由はあると思う。

[46: 匿名さん]

建売、売り建ては恐いから、よく勉強して下さいね。

[47: 匿名さん]

＞＞38
建築士の母や大工をしている親戚のおじさん。
これで信用を得ようとする業者。
笑えるけど恐いね。
何となく北の女のように思う。

[48: 匿名さん]

売り建ての場合は、建物に仲介手数料が発生しないと聞きましたが本当ですか？

[49: 匿名さん]

条件付きは、独占禁止法違反だと思う。

[50: 住まいに詳しい人]

４８さん。「売り建て」というのは建築条件付きの一種で、不動産業界の誰かが作った造語でしょう。
一戸建てを手に入れる方法は、土地付き建物（新築または中古）を購入するか、土地を購入して注文住宅を建てるかの２通りしかありません。そして、仲介手数料が発生するのは売買契約のみというのが基本です。

１）建て売り
新築の土地付き建物のことで、売買契約になります。土地と建物は一体の物として扱われるので、全体の価格に対して仲介手数料が発生します。

２）注文住宅
注文して住宅を建築することで、売買契約ではなく請負契約になります。従って仲介手数料は発生しません。しかし、土地がなければ土地を購入する必要があります。この時、土地売買契約を締結する事になるので、土地代金に対しては仲介手数料が発生します。

３）建築条件付き
正式には建築条件付き土地売買契約と言い、土地の売買契約です。但し、特約として指定の業者と建築請負契約をすることを条件にした物を言います。土地代金に対しては仲介手数料が発生しますが、特約の建築請負契約部分には仲介手数料は発生しません。
また建築は請負契約ですから通常の注文住宅です。ですから法的なもの以外に制限は受けないのですが、業者がある程度プランを決めていて、その範囲内で多少の変更が出来るというようなものを「売り建て」と言っているようです。要するに「建て売り」でもいいように企画しておいて、建築条件付きで売るという事をしているのでしょう。「建て売り」をひっくり返して「売り建て」と言っている事からもそういった気持ちが伺えます。
しかし、建築条件付き自体が法律的に極めて微妙なものであって、売り建ては違法である場合があるそうです。どういう事かというと、独占禁止法では「優越的地位の濫用」や「抱き合わせ販売」を規制しているのですが、これにに抵触するおそれがあると言われています。その辺りの詳しい事はネットで調べると沢山出てきますが、とりあえずwikipediaのURLを載せておきますのでご覧ください。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%AF%89%E6%9D%A1%E4%BB%B6%E4%B...