パークホームズ世田谷赤堤

[購入検討中さん]

小田急線「経堂」駅徒歩9分。
パークホームズ世田谷赤堤について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社東京支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[121: 匿名さん]

すでに荒れてきていますね。
売り手が価格を下げるのが狙いでしょうか。

[122: 匿名さん]

ここは、多少間取りが悪くても、多少高くても、きっと抽選でしょう。
経堂10分以内の住宅街ですから。
ネガティブな意見は、抽選を見越した敬遠合戦にしか見えません。

[123: 匿名さん]

高すぎませんか？
撤退します。

[124: 匿名さん]

パークホームズブランドが叩かれているのは掲示板の中だけ。（玄人気取りが言っているだけ）

市場ではブランド健在です。
ここの価格と売れ行きが、それを証明するでしょうね。
何を言っても、そんなに安くはならないよ。

[125: 買い換え検討中]

近隣にスーパー、飲食店、学校、金融機関、医療施設、図書館、商店街等の利便施設がこれだけバランスよく揃っていて、且つ閑静な低層住宅街にある駅徒歩10分圏内のマンションは、世田谷区内でも稀であり、赤堤ブランドも加味すると、建物の仕様に多少高級感が不足していたところで70㎡台7,000万円超の値付けでもおかしくはないでしょう。
しかしながら、「このご時世でそれだけの資金を出せる購入検討者がどれだけいるか」、「着工から引き渡しまでに建築コストや経済情勢がどれだけ変動するか」については読みにくいところであり、最終的にはそれらのリスクを割り引いた値付けになるかと思います。

[126: 匿名さん]

125さんと同じ思いです。

[127: 匿名さん]

資金のあるひと、世の中にはいるんだよね。湾岸やタワー物件ではない安心できるものは人気あるだろうな

[128: ご近所さん]

ここは駅から9分とのことですが、体感距離10分は下らないですよ。経堂駅から西福寺通りを直進、赤堤小学校前の信号を右折後直進、約3分程度で物件まで到着です。西福寺通りは車の往来は比較的多く、通りには何も無いので駅からの距離はあるように感じます。
マンションからふらりと出てすぐ近くに商店街、銀行があるわけでは無いです。近くは低層住宅だけの静かな住宅地です。閑静であるとの視点で考えた方が良いように思いますが。利便性はやや落ちる印象ですよ。

[129: 匿名さん]

ここの価格でるまで、周辺の物件は売れないでしょうね。
まあ、安いことはまずないでしょうけど。

[130: 購入検討中さん]

用賀や桜新町の物件と比べられていますが、
イメージ的には小田急沿線は東急沿線と比べるとやや落ちる気がします。
よって平米１００万以上というのは無いと思うですが、どうでしょう？

やはり駅からの距離が同じ三菱地所のパークホームズと同程度というのが妥当ではないでしょうか。

[131: 近所をよく知る人]

＞１２８
ほとんどの生活利便施設は、駅近辺に集中しているので、このマンションから徒歩１０分前後のところにあります。それを遠いとみるか近いとみるかは人それぞれですが、閑静な住宅街にいながら、これだけの利便性を享受できるマンション用地が世田谷区では稀少であることは確か。
昔からこの辺りに住んでいる方は、このレベルの利便性は当たり前になっているかもしれませんが、世田谷区で住宅地として人気の高いエリアのほとんどは、ここに比べたら相当不便です。

駅からのアプローチは、西福寺通りのほか、花屋の横の道を通って行くルートもあり、そちらの方が若干近いと思います。

[132: 匿名さん]

小田急が東横より落ちるのは全くその通り（反対する人はいないでしょ）。
経堂のパークハウスよりは高いと思う。周りの環境で。

[133: 匿名さん]

これから販売開始、抽選という流れになるわけですが、ネガティブな書き込みが続くことと思います。
パークハウスはそのような展開でした。惑わされず、しっかり研究・評価し登録に臨みたいものです。
不思議なのは販売スケジュールがずれ込んでいることですね。
供給戸数が少ないし、皆さんおっしゃっているように良いロケーションなので抽選は覚悟ですね。

[134: 匿名さん]

販売スケジュール延期の意味するところが気になりますね。
震災後は内陸・低層物件の人気上昇が至るところで言われていますし
三菱の経堂物件が即日完売の人気だったので
こちらも戦略見直して強気の価格設定で出してくるのではと心配します。

[135: 匿名さん]

抽選についてですが、
数年前に知人が江東区の30倍の三井物件を当てたというので
「すごいクジ運ですね！？」と言ったら
「実はコネで、最初からうちが一番にしてもらうということになっている抽選会でした」
とのことでした。
毎週時間を割いてモデルルームに通い、各種手続きをふまえ、
ドキドキしながら申し込んだ人たちのことを考えると
なんだか少しいやな気分になる話だと思いました。

こういったことは、ある程度仕方のないことでしょうか。
コネのない自分たちは、抽選物件ですと最初から見込みが薄いのかと、心配です。

[136: 匿名さん]

失礼だが、もしホントの話だったら言わないと思います。
そのマンションには、一次抽選外れて人気のない部屋に二次で入った人もいるでしょうから。
30倍って最近は余り聞かないので、昔の話しかもしれませんが。

[137: 匿名さん]

>>135
そうですね。
みんな真剣に頑張ってるのに、コネとか最悪ですよね。

[138: 購入検討中さん]

江東区というと豊洲あたりの大規模物件かなと推測しますが、

大規模物件だともしかするとコネ枠もあるのかもしれませんね。

ここのような小規模だとそんな枠を作る余裕もなさそうですし、

客層も似たような方が集まりそうなので、

純粋な抽選となるのではと思っています。

素人なので本当の裏側はわかる術もありませんが・・・

[139: 匿名さん]

抽選。
商店街のガラガラ方式であれば手心は加えられないと思いますね。
各住戸毎に流れるようにしかも面前で行われれば不正はやりようが無いと思います。
乱数式のような方式であれば介入の余地ありでしょうね。
以前はマジックはあったように漏れ伝え聞いています。不愉快な話です。
最近はコンプラ上でもうるさくなったのでは。
公正なのは住戸ごとに登録数の玉をガラガラに入れ回すヤツですね。
但し、物件によっては土地取得に絡んだ優先住戸等特殊なものはあるようですね。

[140: 匿名さん]

ガラガラ方式でも仕掛けはできる。
でも、大手は絶対やらない。

あまり、いやな気分になるような話はやめて、すがすがしく行きましょう。

[141: 匿名さん]

５，０００から８，５００のレンジみたいですね

[142: 匿名さん]

昨年の中町物件よりちょっと高いくらい？

[143: 匿名]

本当だとすると、坪単価ベースでは270〜350のレンジかな。
想定の範囲内ですが、中心価格帯と住戸プランごとの値付けが気になりますね。

[144: 周辺住民さん]

今朝、経堂駅でこの物件のうちわ配布してました。外観CGパース素敵ですね。裏面は案内図が載っていました。

[145: ご近所さん]

ここは経堂駅以外に、豪徳寺も使えます。
いざという時には、世田谷線で移動して、京王線下高井戸駅や田園都市線三軒茶屋にも出られます。

田園都市線は何かあると、バス以外に振り替え輸送の手段がないので不便ですよ。

[146: 匿名さん]

通りすがりでごめんなさい。小田急通勤でこの桜今もこんもり見えるんですよね。新築でも桜残るんですねよかったです。もう昔４０年ほど前この場所‘裁判所アパート’の３階から赤小（赤堤小学校）に通ってました、当時は４階建２４世帯の小学生の多いにぎやかな官舎でした（地裁の判事さんが大半でね）すぐ南の‘日銀アパート’と学校でも近所でもなにかと目印の建物でしたよ。春自室３階のベランダから西に並んで見える満開桜はすばらしいの一言で今もはっきり思い出します。もちろんどの階の部屋からもよかったですよ、そこは小学生小僧なんでどの位置からもおーけーなのはあちこちのお宅におじゃまして確認済でしたね。このあたりゆっくり時間が流れて環境のすばらしさはたくさんの人の記憶に残ってるんじゃないですかね。地方の官舎もいろいろめぐりましたが裁判所（国有）からはこれほどの物件は最初で最後だと言い切っちゃいますね。少なくとも私は思いあたりません。

[147: 匿名さん]

物件概要には出ていませんが、ここは徒歩10分圏で２線４駅利用可能ですね。
　小田急線　経堂、豪徳寺
　世田谷線　山下、松原
徒歩20分圏を加えると、京王線下高井戸も利用可能です。

[148: 匿名さん]

十数年前の大雪で小田急が麻痺して運転休止した時に
大手町から経堂に帰れず途方に暮れていたら
田園都市線の都内区間と世田谷線が動いていて助かったことがあった。
当時はまだ旧型車両の時代、普段はかわいいタマ電が白銀の世界を走りぬく姿は力強かった。
2路線利用できると何かと心強い。

[149: 購入検討中さん]

桜を残すと行っている割には結構切っちゃってますね。
特に東側北側ほとんどすべて撤去されてます。
南側もかなり大胆に枝打ちされてます。
まあ工事のしやすさを優先したのでしょうが、やはりかわいそうな気もしました。

[150: 匿名]

また通りすがりですみません ホームページに間取りとか詳細がアップになりましたね 楽しく拝見してます。実は少し気掛かりが、コンセプトの桜はもう私が蝉とりしてたころからも40年以上経って年寄りですよね その点心配もちらりでしたが 今回計画に若い桜を合わせて庭造りとのことで さすがと感服いたしました。将来のことも考えてあるんですね。あっ思い出しましたが当時三階ベランダから冬の晴れ間遠く富士山士がみえましたよ。こんどはバルコニーから見えるといいですね。

[151: 購入検討中さん]

敷地計画を見ると南向きに9部屋並んでいるので×3階で計27戸と思いますが、

残りの東西向きの部屋は地下部屋もあるのでしょうか。

前にどなたかも書かれていましたが世田谷区って地下部屋ダメだったような。

[152: 匿名さん]

南向き、対面キッチンと、悪くない間取りですね。
収納やや少なめだけど、Walk inクローゼットがあれば、なんとかなりそう。

[153: 匿名さん]

地下だけしかない住居はだめだけど、メゾネットやクロスメゾネットなど、
地下と1階が組み合わさっているのなら大丈夫です。

ちなみにクロスメゾネットとは、１階は北向きで、地階は南向き、
クロスしているもう一軒は１階が南向きで、地階が北向きのようになっているタイプ。

普通のメゾネットは自分のところで上下です。

[154: 匿名さん]

>>151
>>153

2・3Fはエントランスの上にもう一つ西向き（北側も開口部あり）の部屋があるんじゃないの。

1F　11戸（南9、東1、西1）
2F　12戸（南9、東1、西2）
3F　12戸（南9、東1、西2）
計35戸で計算合うけど。

つか、せっかくの赤堤のこの立地で地下室マンションだったら悲しすぎる。
数年前の物件だけど、駅の反対のプラウド世田谷桜丘はそれで残念だった。

[155: 151さん]

>154さん

151です。
エントランスの上に2部屋あれば計算合いますね。
ありがとうございます。

物件概要に「地下1階」とあるので、
共用施設か何かが地下に出来るのでしょうかね。

楽しみです。

[156: 匿名さん]

セタメンだそうです。

[157: 匿名さん]

せっかくの好立地に何が悲しゅうて羊羹田の字間取り…と思ってたんだが
桜ビューリビング量産の為だったんだね

確かにリビングから満開の桜を眺めることが出来るのは魅力的だけど田の字かぁ
悩むなー

[158: 匿名さん]

田の字も捨てたもんじゃありませんよ。桜ビューって心和む。

[159: 契約済みさん]

セタメンて何ですか？

[160: 購入経験者さん]

三井でもパークホームズブランドのマンションはほとんどが田の字間取りだから
ここが田の字なのも仕方ないのでは。
間取りにもこだわりがあるのは、パークコートやパークシティの一部上級クラス物件
だけ。
収納が少ない田の字マンションでも「三井だから」と喜んで買う人はたくさんいるよ。
もし同じ場所で同じことをH社がやったりしたら大ブーイングだけどね。

[161: 匿名]

三井のマンションを買うというのは、どうということはない物件を思いっきりプレミアムを乗せた価格で買うということ。
お金に余裕のある人はそれでいいんじゃないでしょうか。

[162: 購入検討中さん]

田の字の悪いとこがわかりません。廊下が無駄ってことですか？

[163: 匿名]

大衆マンションの代表だと思ってました。

[164: 購入検討中さん]

つまり、田の字だと独創性に欠けるってこと？
実用面はどうでしょうか。キッチンが横に入り込んでいると使いにくそうだけど、
対面なら問題ないかと。

[165: 匿名]

田の字間取りは、建築コストが一番低い＝デベにとって最も利益を出しやすいプランです。
そもそもの出発点が供給者側の観点で、三井ならフツーのマンションでもブランド力だけで割高でも売れますので、パークホームズシリーズでは羊羹田の字のマンションをとにかく量産して利益を出しています。

３ＬＤＫだと外廊下に面した２部屋＋行灯部屋か、リビングからアクセスの独立部屋、が一般的になりますが、プライバシーなどの面でそれがどれくらいいやかどうかは人によります。
また廊下を極限まで削っても、感じ方は人によります。
買う側としては、一般的な評価は別にして、そこでの生活を想像してみた上で特に田の字で不満がなければそれでいいのではないでしょうか。

そもそも世間で売っているマンションは大半が田の字間取りですので、それ以外の選択肢があまりないです。
田の字の問題というより、パークホームズという名前に対して余計にお金を払う（払える）かどうか、という点だけじゃないですかね。

[166: 購入経験者さん]

＞パークホームズという名前に対して余計にお金を払う（払える）かどうか
まさにそこでしょう。
特にここは立地条件がいいから、ブランド料払ってもいいという人は多いはず。
メジャー７（今は６？）と言われるマンションデベの中でも、三井と野村はブランド料の乗せ方が絶妙。ありきたりな平凡なマンションでも割高価格でばんばん売り切ってますね。

[167: 匿名]

中古市場に出た時、大手デベ物件の方が高値で売れる傾向があるので、新築分譲価格に将来価値が織り込まれていると考えれば、割高とも言い切れない。

[168: 匿名さん]

モデルルームオープンは9月上旬予定ですか。

当初予定より随分遅くなった感があります。

[169: 購入検討中さん]

どうせ消費マインドが回復してから少しでも高く売ろうと考えているんでしょ。
まあそんなものです。
デベロッパーの読みが外れる事をいのってます。
明日何がおこるかわからない世の中ですから。

[170: 匿名さん]

田の字間取りの話が出てますね。

僕も田の字間取りを見て、少しだけテンションが下がりました。

理由は、廊下に面している部屋が２つ存在し、特にそれが寝室になる場合は、
ちょっと廊下の人通りの音が気になるから嫌だなと。。。（ケースbyケースですが）
また、日当りも確実に悪いので。。

一般的な間取りですし、大半がそんな間取りのマンションが多いので、
田の字は嫌だ！とはワガママなのかもしれませんが。

以前に新築マンションを選んでた頃、親に「田の字」とは言われませんでしたが（笑）、
廊下側に２部屋ある間取りは、あんまり良くないからね。住んだ経験として。
と意見をもらった記憶があります。

ですが、それもひとつの指標に過ぎません。
購入する際に何を重視するのかによりけりですね。
環境、都心へのアクセス、価格、広さ、間取り、日当りなどなど
何が一番に大事な（譲れない）条件なのかで変わるでしょう。
すべてが揃ってる完璧なマンションなど、ないですからね。

だから、この物件は確かに田の字の間取りが多いですが、
環境を重視する人にとっては、価格にもよりけりですが、「買い」の物件なのだと思います。

私は既に購入物件は別で決めてしまいましたが、
そこがダメであれば、こちらの物件を購入しようかと思っていて、
ずっと情報を収集しておりました。

パークホームズの中でも、なかなかいい物件じゃないでしょうか。

以上が、素直ないち意見です。

ご参考までに。