住むならどっち？豊洲・東雲・有明と川崎・武蔵小杉・溝の口

[匿名さん]

銀座やお台場は庭みたいなもの、広い道路と大きなショッピングモールが売りの江東区豊洲、東雲、有明エリアと
都心も城南も横浜も湘南も自由自在、人情溢れる下町と充実した駅前、ニョキニョキ生えるタワーマンションが共存する川崎、武蔵小杉、溝の口。
価格帯も近い両地域で比較されている人は多いと思います。
あなたなら、どっちに住みたいですか？

[322: 匿名]

世田谷はイマイチ不便だからね。

本当に住みたい人しか買わないでしょ？

[323: 匿名さん]

>>312
坪単価が破格に安い物件は瞬間蒸発しますから、その程度の値段付けというよりも
震災後の狼狽売りを賢く狙った人が勝ち組ってことじゃないですかね。
アップルタワー以外なら、Wコン87平米6F出ましたけど、4400万円もすぐに売れましたし。

例のアップルタワーの話聞きましたけど、「オーナーが外国人で逃げてしまった」という
特殊要因つきですよ。
狼狽売りとか特殊要因が絡んだ物件は安く出るので、そういうのを拾えるといいですね。
私は有明住みたいのでウォッチしてますけど、結局東雲のような破格な物件は出てませんね。

[324: 匿名さん]

Wコンフォート16階86平米4900万とか似たようなのが複数ヤフー不動産に出てますけど。。一声で同じような坪単価で妥結しそうな気がしますが。こういうの拾えると果たしてラッキー何ですかね。

[325: 匿名さん]

正直、湾岸はもう上げ要素が見当たらない。
確実視されている巨大余震が来たら、また液状化問題が露呈して、売買が停止する。
湾岸は2002年の水準に戻るというのが大方の見方。

問題は、武蔵小杉を内陸に分類するか、ウォーターフロントに分類するか、という点。
地盤ははっきり言って良くない。
液状化のリスクも高い。
しかし、3.11の被害はゼロに近かった。

[326: 匿名さん]

川崎は液状化しとるがな
嘘つくな

[327: 匿名さん]

この程度の坪単価で世田谷ライバル視してたとか今思えば苦笑もんですな。ライズが3割下がったとかガセネタ書き込んでるのもこの辺の方々?

[328: 匿名さん]

武蔵小杉は本来、低地、多摩川に近い、液状化のリスク有りです。
特に水害に弱いでしょうね。年々激しくなっているゲリラ豪雨、
長雨と多摩川上流の大雨には要注意です。

[329: 匿名さん]

>>326
液状化したのは工場用地としてしか使われていない
扇島の埋立地だけだが。

それとは別に新城・中原の一部で非常に柔らかい地盤の所
（クリオのマンション工事で被害を受けた地域）があるけど
武蔵小杉のタワマン地域はそこまでは酷くないと思われる。

[330: 匿名さん]

豊洲で坪300万とか、狂ってたとしか言いようがないな。
Wコン、ニュートンプレイス、、プライヴブルー、フロントコートの分譲時代以下が妥当だろう。
つまり、どれもこれも坪200万以下に下がる。
新浦安が坪100万以下確定しているのに、周りが影響を受けないとでも思っているのだろうか。

[331: 匿名さん]

>>324
323です。
そう、そのWコンフォート4900万円と同じ間取りでしたよ。
6Fと16Fで価格の違いはあると思いますが、坪186ですからこの値段なら瞬間蒸発とまではいかなくても
2ヶ月ほどで値下げしなくても売れるのでは？と思う価格です。
方角・眺望などもありますけどざっくり
東雲で坪180～190
有明（ただしオリ・ガレ）坪170～180くらい
の値段を付ければ、豊洲より明らかに割安感があるのか、すぐに成約するのが現実ですよ。
問題は200以上の成約がどれだけあるか、今後の成約を見ればわかるのではないでしょうか？

何、煽らなくても7月まで待てば
http://www.contract.reins.or.jp/
ここに成約事例が出てきますから。

ちなみに私は今月買いました。レインズの成約事例には載せないように依頼しましたが。

[332: 匿名さん]

ららぽーとが消滅するわけじゃないんでそこまでは下がらんかもしれんが、有明ガーデンシティあたりは坪200を軽く割ると思いますよ。そもそも計画自体危うい感じもしますが、あそこは一種あたり激安だったんでなんとかなるでしょう

[334: 匿名さん]

これからは押上だよ、墨田区サイコー！

[335: 匿名さん]

墨田区は意外にあるかも。高齢者が多いから若い世代にバトンタッチもそう遠くないだろう。
若い世代は流入してくるかもしれん。スカイツリーパワーもあるし。

[336: 近所をよく知る人]

それなりの所得のある人はどんどんも高台に逃げてるから、低地の墨田区はそれなりに安値で掴めると思うよ。ただ、ハザードマップを見て覚悟だけはしておいた方がいいかもね。

[337: 匿名さん]

徹底調査・東京の不動産「大暴落」全詳細情報
　　 ◆ 東日本大震災、分譲マンション、液状化、新浦安、豊洲
週刊現代(2011/05/21), 頁：156

この記事によると、湾岸や都心は急落、
多摩地区だけが上昇だとか。

[338: 匿名さん]

多摩地区は環境面と安全面でガチだから子育て世代が流れるのはしかたがないね。
特に多摩ニュータウンエリアは開発が進んで熟成した安心感と風景が両立しているよな。

だけど東京駅近辺が通勤先だと小田急の多摩急行じゃないと厳しいな。

新宿、渋谷近辺なら余裕の通勤エリアなんだけどなぁ。
六本木は微妙。秋葉原（岩本町）は余裕、特に帰り電車は座って帰れる。

でも子育てや教育機関を一切考えないなら湾岸のほうが便利かな？

[339: 匿名さん]

時代は既に二極化しつつある

車バイク無し、娯楽が多い都会派暮らしが好みの若者
車バイク、有ロハス自然派暮らしが好みの若者

全ての若者がタワマン、クラブ、ライブ、アキバ、パチスロ、カラオケ、風俗好きとは限らない

全ての若者がBBQキャンプ、サーフィン、ガーデニング、ツーリング陶芸手芸染織、自然好きとは限らない

環境問題やお手軽さや楽しさから今後は二極化しても両者自転車需要は上がる

[340: 匿名さん]

教育育児で、保育園、幼稚園、習い事、塾が近くに少ししかない場所なら成績や色々将来に影響しそうですが

[341: 匿名]

この二択しかないなら豊洲かな。川崎市は良いイメージないからな

[342: 匿名さん]

>>337
記事読みました。
ゲンダイは徹底的に湾岸ネガで行くつもりのようですね。
豊洲は二割下がり、坪200万円を切るとか、都心の高級賃貸も大幅値引きとか、かなり具体的な数字が出ていて驚きました。
三月の売買は城南城西も含めて23区は全域下がっているのは間違いないようで、
唯一、多摩地域のマンション価格だけがわずかに上がっていました。

もともと多摩地域の相場は都心や湾岸よりはかなり割安なので、
湾岸で検討していた層の一部を取り込むだけで、かなりの値上がりは考えられると思います。
うーん、ほんの三ヶ月前までは湾岸絶好調と言われていたのに。
本当に世の中何があるか分かりませんね。

[343: 匿名さん]

湾岸を買う層が、多摩を買うと本当に思っているとかめでたい。

[344: 匿名さん]

>>343
湾岸と多摩が競合するはずがないと、自分もつい最近まで思っていました。
全く層が被らないとね。
しかし、実際にそういう流れがあるようです。
恐らく、湾岸で新規購入するのは土地勘の薄い地方出身の方が多くて、
極端な話、職場までの所要時間と価格と街並みのバランスだけが基準なのでしょう。
所要時間は妥協して、地盤を取るという選択肢もある。
ローンして一生住むつもりなら、地震はかならず考慮する必要がありますからね。

[345: 匿名さん]

売れる記事を書かないと上層部に怒られる

世田谷暴落じゃ　当たり前過ぎてつまらないし雑誌も売れない

[346: 匿名さん]

いや、湾岸と多摩からじゃ、どこへ通勤するにしてもかなり違うから．．．
強いていえば新宿や中央線沿いの職場の人くらいでしょう。

でも、新築分譲を検討するのに同一検討者が、湾岸→多摩の物件購入となるとは思えないし。
実際いるなら挙手願いたい＼(^o^)

[347: 匿名さん]

多摩と湾岸って生活スタイルが真逆のように思える。
良いと思うポイントや視点が相容れない。
多摩に行くぐらいなら、横浜市に行くのでは。

[348: 匿名さん]

345さんが正しいね。
雑誌とくに週刊現代などはまともな記事よりも部数を上げる記事にする。
それをもとに騒ぐ人は、しょせんその程度な人か、Ｓ氏のような情報商材屋さん。

[349: 匿名さん]

湾岸の大多数の人は多摩なんて興味ないでしょうが、
仮に一割か二割の人が内陸に興味を持つだけで、
市場価格に影響は出る。
上がった、下がったと言っても今のところ数パーセントの話。
これが継続すれば数割単位の変動もありえますがね。

[350: 匿名さん]

週刊現代の記事のまとめ

1 江東区東砂のタワマンが450万円の値引き
2 清澄白河のタワマンも期間限定と称し値引き
3 東京全体で悲観的、新浦安ヤバい
4 みずほ証券アナリストは豊洲のタワマンは2割安くなると断言
5 豊洲は坪200万、有明東雲は160万が妥当
6 3月の中古価格は暴落。城南の戸建て、都心のマンションは一割ダウン
7 多摩地区だけ上昇。ただし不便な郊外はダメ
8 都心賃貸は外国人脱出で値引き。ラトゥール代官山は二割引きキャンペーン
9 西日本シフトでオフィス需要もやばい
10 タワマン上層階と下層階の価格差は縮小へ

[351: 匿名さん]

記事中に豊洲200万割れ、東雲有明は160万とありましたが、このスレ出てる坪単価と比較しても違和感ないですね。ただPCTとかCTTあたりは底堅いでしょう。
みずほ証券の石澤さんの予測で、この人は湾岸が上がろうが下がろうが仕事に影響ありません。変なバイアスのない予測です。榊さんの予測じゃないですよ。

[352: 匿名さん]

>>350
まとめ御苦労さま。
いろいろ意見したいけど、スレ違になるので控えます(^^;
ま、所詮は週刊現代ですから．．．物件の具体的名が出てないものは信憑性も低いです。

[353: 匿名さん]

>豊洲は坪200万、有明東雲は160万が妥当
これが実現したら豊洲・有明・東雲は4割近くダウンなのだが。
2割ダウンとの整合性が取れないだろ。

[354: 匿名さん]

>>353
長期的に3〜4割ダウンとも書いてた気がする。
まあ、所詮は予想屋の戯言だからな。

事実としては、三月は確かに下がったし、一時盛り上がった、駆け込み需要でむしろ上がるという予測は大外れだったわけだ。

予想自体には、何の意味も価値もない。
事実は嫌でも受け止めなければならない。

[355: 匿名]

武蔵小杉って名前しか知らないんだけど、降りると何があんの？

[356: 匿名さん]

世の中に　当たる経済予想屋っているの？

リーマンショック予想してたアナリストっているの？

[357: 匿名さん]

予想的中したら、皆大金持ちになってますね。
株予想の記事なんて、大抵外れている。
要は、「面白い記事を書いて、雑誌が売れるかどうか。」でしょうね。

[358: 匿名さん]

アナリストなんてのは、競馬の予想屋と同じ。
経済に寄生して日銭を稼いでいるだけで、
何も生み出さない、何の必要性もない方々。
ただ、自分の周りの声を聞く限り、湾岸や低地の今後は暗い気がしますけどね。
豊洲と武蔵小杉、どっちもヤバいんでない？

[359: 匿名]

イメージは断然豊洲が良いね

[360: 匿名さん]

>>355
何も無い、、、、、、が、、、、、

｢渋谷に出るとボコられるから怖い｣と言って、地元でだけたむろしているチーマー(これすら死語か？)が多数いる。

[361: 匿名]

ヤンキーとかイメージ通りだけどその通りなんだね。

[362: 匿名さん]

>350
>10 タワマン上層階と下層階の価格差は縮小へ

これって、下の階が値上がりするとは言えないよね。
上の階が値下がりして、相対的に下の階が割高になるかもしれないけど。

何十階のペントハウスなんて、もう誰も住まなくなるんじゃないか？
そうなると、管理費や修繕積立金、駐車場使用料の徴収も安定しなくなる。
ただでさえ、タワーマンションは維持管理に金がかかると言われているのに。
プールとか、コンシェルジュとか、富裕層向けのサービスは存続できなくなるだろ。

そうなると、タワーマンション全体のブランド価値が終焉を迎えると。

[363: 匿名さん]

このスレ上がっちゃう時点で武蔵小杉の勝ちを認めてるようなもん。

[364: 匿名]

こんな匿名の掲示板を本気にしちゃう人がいるとは（笑）

川崎市で『勝ち』はないよ

[365: 匿名さん]

どっちも似たようなイメージの街だね。住民層も似てそう。

[366: 匿名さん]

勝ち組は都内を選ぶのが当たり前の感覚。

[367: 匿名]

湾岸は、液状化どころか津波が来る。マンションが生き残っても、周りに何もなくなる。浜岡原発を止めたし、東海地震のリスクはかなり高い。週刊誌の記事などどうでもいいが、この前の総理発言は、不安を煽り、地価への影響も大きいだろうな。現実に津波が来るほどの地震が起きる可能性は、３０年以内に８７％だが、今回の地震でプレートのエネルギーが活発化してるというから、科学的にはいつ来てもおかしくないんだから。まあ、海には住まないほうがいいな。海の近くを移動する生活も。

[368: 匿名さん]

まだ、東京湾に津波が来ると信じている輩がいたとは・・。

[369: 匿名さん]

東京湾にも津波は来る。
より大きな問題は、高潮と堤防の決壊。
そして、地球温暖化に伴う海面上昇。
東京湾岸がこれら全てを免れる可能性もあるが、
少なくとも可能性はゼロではない。
リスクをゼロにしたいなら、武蔵野台地に引っ越すしかないな。

[370: 匿名さん]

みずほ証券の石澤と言えば日本で最も有名な不動産のアナリスト。日経すら読まないなら知らないでしょうが。

[371: 匿名さん]

豊洲は揺れやすいのでやめておきましょう。
多摩へ引っ越すのが無難です。