パークホームズ川崎大師 表参道ってどうですか？

[ご近所さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

川崎大師に１９階建てのマンションができるそうです。
川崎区はマンションラッシュですが、ここはどうでしょうか？
有意義な情報を交換していきましょう。

[361: 匿名さん]

この物件の南側の土地の容積率が分からないけど将来的にそこに１５階前後のマンションが建ったら
ここの住民はうれしくないでしょうね。
この物件の北側のマンション低層階の住民やハンコやさんやキクチヨは同じ思いをしてるような気がする

[362: 匿名さん]

南面もここも、用途地域は商業地で容積率400％・建ぺい率80％。
つまりは、日照権のない商業地なので、同じボリュームの建物が建つ可能性がある。
商業地のマンションは、これがリスクなんですよね。

[363: ご近所さん]

ここの南側はごちゃごちゃした戸建てやアパートなんで、
簡単にはここと同じようなマンションは立ちにくいですけどね。

[364: 匿名さん]

ここの敷地は複数の地権者から取得した土地だけど（笑）

[365: ご近所さん]

複数ったってマツケイと参道沿いの長屋が面積の大半じゃん

[366: 購入検討中さん]

現地を見てきましたが、南側は一軒家の住宅街になってましたよ。

[367: 物件比較中さん]

駅から2分、しかも参道ということで、うるさいのかなと思ったんですけど、通常はそうでもないんでしょうか。
ま、ゴミは多そうですが、仕方ないかな～と思います。
通勤も楽そうですし、川崎駅が近いから休日も楽しそう。
あと、収納が充実しててアレンジ出来るのが良いですね。
いろいろと長く住むことをイメージし易いです。

[368: 契約済みさん]

話は少し逸れるかもしれませんが、土地を競売で仕入れる事が多いところを、本物件は地権者から直接購入したので、三井不動産の中ではコスパが良いとのこと。

また、一戸建てなど細かな土地を買い集めてマンションを建てるようなことは、私が話を聞いた不動産会社数社では、通常は行わない。
さらにこの物件は、川崎市に申請し認可されないと建てられない高さだとも。

もちろん不可能ではないんでしょうが、同等規模の物件が南側に建つハードルは、ちょっとは高そうですよ～♪

[369: 匿名さん]

認可？
建ぺい率、容積率、高度制限を満たす限り、そんなものは要しません。

現実的な問題としては、投資用マンションが建つ可能性が高いですね。
300平米そこそこあれば結構なボリュームのものが建つので。
商業地区マンションでよく発生するトラブルです。
売るだけが仕事の営業マンの言葉を鵜呑みにはしないほうが無難です。

[370: 契約済みさん]

それじゃ、この物件は高度制限を満たしていないんですかね。

ちなみにどうして投資用マンションが建つ可能性が高いんですか？
300平米の商用地域が珍しいものとも思えないんですが…？

[371: 物件比較中さん]

マイナスの書き込みが出てきましたが、あまり根拠はなさそうですね。
プラス要素も聞きたいです。

[372: 匿名さん]

商業地域に突然、ワンルームマンションができることなんか、よくあることでしょ
エコヴィレッジ木場で調べてみな

[373: 近所住みの契約済みさん]

私が最終的に購入の決め手にしたのは以下です。個人の嗜好もだいぶ入ってますが。
・駅近。2分とあるが早足で信号青ならエントランスから1分かからない。上りホーム
　まで平坦なのでぎりぎりでもそのまま電車に滑り込める。
　大師駅近辺の大手デベでは地域1番だと思う。
　同じ三井のセントマークコート、南側のパークホームズよりだいぶ近い。
・お大師様イベント多い。正月だけでなく毎月20日、21日には境内に屋台が並びます。
　大師公園が近い。晴れた日に弁当持って遊びに行くと気持ちいいです。子供たちを
　安心して遊ばせられる。
　若宮八幡のかなまら祭りが熱い。
・生活の便がいい：OK、マツケイ、島忠ホームズ、7&i、ブックオフ、ヤマダ、松屋
　OKは野菜、マツケイは鮮魚、タイムセールは7&i、みたいに使い分けてます。
・好みの店が多い：うなぎ松本、鳥幸、松坂屋コロッケ、ミニストップ（笑）
・収納等設備・サービス面は必要十分
・自動車のアクセス：大師JCまで5分。
・上記ソフト面からリセールバリューが大きくは下がらない、、はず！


心配点・マイナス点
・409号線の騒音が上層階にどの程度あるか。踏み切りがあるのでスピードは出ないが。
・1Fの店舗に何が入るのか。
・バイクスペース1台・・駐輪スペースに原付置ければいいけど。
・タワー駐車場のビジュアル、駐車場代もうちょい安くして欲しい。
・駅前のパチ屋。いらない。
・ニュータンタン大師店の味が全店中最低クラス。ここが美味しかったらどんなに良かったか。

やはりリヴァリエと比較しましたが、大師と港町では街のコンテンツ力、成熟度が違い
すぎるのと、世帯数が多すぎるのがなじまないのとで最終的にパスしました。

[374: 物件比較中さん]

ポーチは良さそう。初めてだから玄関を出てもう一度ドアがあるのは日課だとどう感じるかだけど玄関までの奥行きは何だか安心感を覚えます。うっかり物を置き過ぎないようにいつもキレイにしておかなきゃですね(笑)

こちらはバルコニーの床はウッド調なんですね。合成素材か自然素材かわからないのですけどコンクリートのような冷たい感じを払拭していてちょっと座りたくもなるようなデザインです。眺望が良いと聞いていますので上階に住めたらお昼の小休止としていいスペースになりそう、外出浪費癖も減るかな(汗)

[375: 近所住みの契約済みさん]

>>374さん
バルコニーの床のウッド調はモデルルームのことをおっしゃってるのだと思いますが
残念ながらあれは別注でした。オプションプランにもありません。
私もちょっと期待したのですが^^；

[376: 周辺住民さん]

法規上問題ないのだから南東のパワーハウス（ワンルームマンション）くらいの建物は建つ可能性があるね。
大師のニュータンタンメンはひどすぎる。追分店に慣れてる俺には殺意が湧くレベル。
玉子は半分、にんにくも半分、挽肉も半分、麺は数本固まってる始末。

[377: 契約済みさん]

モデルルームのバルコニーはいいですね。
あんな風にしたいけど、ウッドデッキは高そうだから、ホームセンターで自作を検討中。ウッド風パネルなら10万くらいでできそう。

ちなみに私は、
真南向き、大開口窓
駅徒歩5分以内
ディスポーザ、対面式キッチン
おしゃれ？な外観
といったところを、品川－横浜間で、3000万前半で探してここにしました。

心配なのは、大師線の変更で京急川崎の乗り換えが不便にならないか、ですかねぇ。

[378: ご近所さん]

ウッドはモデルルームを見ると良く見えるのですが、数年でダメになるんですよね。
あと、隙間がゴミだらけになって、半年に一度は解体して掃除しなきゃならないし。
うーん

[379: 匿名]

バイク置場１台は痛いよ。絶対後でもめる。
タワー駐車場も維持費が相当かかる予感。
ここは駅近なんだから、こんなにいらないよね。
建蔽率キツキツだから、敷地にゆとりがない。
水庭は地域に解放されるから、どういう使い方されるか分からない。
ボウフラがわきそう。

とはいえ、三井だし大師の新名物になるんじゃないかな。仕様もいいしね。
値段も販売前の予定価格より安くしているし、売れるんではないでしょうか？

[380: 近所住みの契約済みさん]

ウッドデッキやりたいですよね。
モデルルームと同様にリビングの床面とちりをあわせればより広く
見えるんではないかと妄想しております。
が、おっしゃるようにやはり劣化とメンテとの戦いになるんでしょう。
数年でだめになるなら自作でコストかけない方がいいんだろうなぁ。
技術がない・・。

水庭は管理しっかりしてもらわないとすぐよごれるでしょうね。
緑ににごった水溜りで放置、だけは避けてほしいです。