ザ・パークハウス 梅田ってどうですか？ パート2

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 梅田[旧スレ名：市立済美小学校再開発プロジェクトってどうですか]
パート2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
※以下公式HPより（2011年05月02日現在）

所在地：大阪府大阪市北区中崎西1丁目19-2（地番）
交通：阪急京都本線 「梅田」駅（茶屋町口） 徒歩7分
　　　大阪市営谷町線 「中崎町」駅 （4号出口）徒歩2分
　　　東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 （御堂筋口）徒歩12分
　　　大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田」駅（2号出口）　徒歩10分

売主会社：三菱地所レジデンス
販売会社：三菱地所レジデンス株式会社（事業主/売主）
規模：鉄筋コンクリート造地上15階地下1階建 1棟
総戸数：150戸
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：54.05平米～72.94平米

販売予定：平成23年5月下旬販売開始予定
完成予定：平成24年1月中旬予定
入居予定：平成24年2月下旬予定
備考：※震災の影響により表示の完成予定・入居予定が変更となる場合がございます。予めご了承ください。

問合せ先：「ザ・パークハウス 梅田」マンションギャラリー
　　　　　0120-486-080
営業時間/10:00～18：00　定休日/水・木曜日（祝日は除く）
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（日勤管理）

[621: 購入検討中さん]

６１８です。
ありがとうございます。
確かに今は問題ないと思うのですが、
４～５年もしないうちに前の古い建物がマンションかビルになりそうで、
そうなったら日が当たらないのかなと気になっています。

[622: 匿名さん]

キネマトロンは確かに怪しいけど、隣は普通の民家だし
建て替えてビル・・・というのはちょっと難しいんじゃない？

このあたり土地の権利関係がぐちゃぐちゃで再開発がすごく難しい・・・という話は聞いたことがあります
（あくまでも噂レベルですが）

だからまとまった土地を取得できる小学校跡地というのは貴重だったんだと思います

[623: 匿名さん]

駐車場だいぶ余りそうですね～。
機械式駐車場は多大な維持費がかかるので、
機械式の台数を減らして、
平面駐車場を増やすとかできたらいいんですけど。

[624: 匿名さん]

１台駐車場を契約予定（機械式）ですが、駐車場について思うところを書きます。

駐車場料金、私は立地の割りに安く感じたんですけど、それでも郊外よりは断然高いですよね。
実際ここに住むとなると、車の必要性が低いのが原因でしょうか？

たまに使いたいけど普段はいらない、無理をしてまでは車を所持しなくてもレンタカーで代用、という人が多いんだと思います。

逆に子供が大きくなりだしたら、将来追加で自転車が欲しくなるかもしれません。
その割に自転車置場が全世帯が２台置けないのは少ないと感じました。

状況によっては平面駐車場を駐輪場に変えれたら良いのですが。

[625: 物件比較中さん]

というか、いっそのことコストのかかる機械式は無くても良いのでは？

まあ駐車場が余っても、外部に貸せばすぐに埋まるのでしょうが

[626: 匿名さん]

セキュリティー内で、外部は難しいと聞きましたよ。

[627: 契約済みさん]

全戸数が売れたとしても６２４さんと同様、機械式は余ると思うので維持費にも関わりますし駐輪場にして欲しいです。

当然、変更は竣工してからだと難しいですよね？

それとも竣工後、管理組合で同意見が多数だと変更することって可能なものなのでしょうか。

勿論、費用はかかると思いますが･･･

皆さんはどう思われますか？

[628: 匿名さん]

駐輪場増設賛成！！

機械式といわず、駐車場は減らしてもいいかもですが・・。
ある程度購入希望者が集まった段階（もう少ししてから？）の需要状況で
駐車場の減を検討してみるのはありですが・・。

ただし、既に管理費には駐車場等の収入が管理費の収入にあがってますので
それが無い（駐車場があっても車が少ないとか、駐輪場になった場合等）場合、
目先の管理費が上がる可能性はあるかと・・。

ただし、将来の駐車場のメンテ代が減るので長期で見ればいいかもです。

[629: 匿名さん]

駐輪場の増設、私も賛成です。

3分の2が売れているのに、まだ空きが50台もあるということからも分かりますが、この場所ならどこに行くにも便利なので車を所有しない方が多いかと。

通勤等でどうしても必要な方もおられると思いますが、83台？も埋まるとは到底思えません。

[630: 匿名さん]

駐車場を減らすかどうかの問題は、入居後に話し合うと言う方法がありますが
以外と皆さんの意見をまとめるのって難しいですよね。

[631: 匿名さん]

恐らく、駐輪場の希望を一台目に限定して確認してきてるので、(2台目は空きがある場合に入居前手続き時ってことになってます。150/270だから絶対空きあるのになー…)入居前の施工変更はないでしょうね。
それなりに投資目的もあるようなので、潰して駐輪場にするにしても、余程の完璧シュミレーションを提示されない限り…まとまりは難しいかも。

長い目で見たら…とは思っても…色んな出費が落ち着いてローンを抱えつつこれから生活が始まるって時に、いきなりは我が家も厳しいですねー。

[632: 匿名さん]

徐々に車の所有者は増えますよ。
普通はこの近辺なら、戸数の半分くらいの駐車場は埋まります。

[633: 匿名さん]

徐々に車の所有者が増えるとはいっても、
ここはいわゆるファミリー向けのマンションではないので、
推測するに他のマンションと比べて、
車を利用する世帯は少ないんじゃないかと。。

[634: 匿名さん]

駐車場、ネックになりそうですね。
せめて、空きがあるなら、機械式でなく平面のままにしといてくれたらいいけど・・・

[635: 入居予定さん]

近隣のマンションから引っ越して来ますが、現住のマンションでも
空きが多く、中長期の管理費積み立て計画に支障が生じ、結局自治会総会で
管理費の月額増額で決着しました。
やはり管理上、一般への賃貸は困難の様です。
梅田近辺と言うこの立地からして、果たしてこれだけの台数が必要か
どうか疑問になりますが、大阪市からの建築許可に際して、駐車場数は総戸数の
何割というのが、必須となっている様です。
これは違法駐車対策から出てきたものですが、監視員が常時巡回していて、
あれだけ周囲は細い路地しかない地域を考慮して、もう少し柔軟な運用を
市はして欲しいものです。

[636: 匿名さん]

外部へ貸し出しも出来ない、数も減らせないとなると、あとは管理費に乗せるしかないのでしょうか。
駐車場料金を下げたらもう少し利用者が増えるのかもしれませんが、需要と価格のバランスはどうなんでしょう。
いずれにせよ管理費の上昇はできるだけ避けたいですね。

[637: 匿名さん]

利用料金を下げても、現状でも１万円台の駐車場料金は格安です。
周囲では普通に２万円ぐらいは取られますし。
下げる余地があるとすれば２万円台のところでしょうか・・。
利用料金を下げたら利用者が増えるというものではないだろうと思います。
車所持者がいれば周囲より安いから利用するでしょうが、もともと車所持が少なければ
どうしようもない話ですね。

ただ、駐車場料金が管理費の収入に組み込まれている以上、
駐輪場にしたとしても、駐車場利用者が少なくてもどちらでも管理費減になりますから、
すぐに問題が表面化してくるのかもしれません。

また管理内容が管理会社丸投げですし・・このあたりの見直しをして、
支出を減らしていくしか根本的解決ができない気がしますが・・。

また、利用者が少ないまま、機械式駐車場のメンテが必要になった場合など
（多分積立金から出すのでしょうかね？）
その費用とかも考えないといけないでしょうが・・・。
その時点でつぶしてしまうことなどは可能なのでしょうか？

このあたりの法的関係などは、府？市？の建築とか建設関係の部門に
問い合わせたらいい話なのですかね？
それとも今の状態で、デベに聞けばわかるのかしら？

平置きのみにして、平面部の機械式を無しにしたらその分のメンテ費が
かからないだけましになるのかしらと。

[638: 匿名さん]

ついでに・・・

ばらばらと出てくる１次何期の販売ですが、
物件概要では既に１４戸になってますが、
実際何戸売れているんでしょうね？

本当に残が１４戸なのか、
それとも、そういう風な数字にしているだけなのか・・？？

うう～む。

１００戸販売とは書いてますが、差の３６戸も売れているのかしら？

[639: 匿名さん]

今月始めの時点で契約済みは100を少し超える程だったと思います。

どこもそうだと思いますが販売戸数イコール残りの数ではないかと。

[640: 物件比較中さん]

先日モデルルームに行きましたが、次期販売住戸が幾つかあったので販売戸数イコール残りの数ではないと思います。

[641: 購入検討中さん]

もっと残ってました。
申し込みがない部屋は
販売前となっていると思います。

[642: 購入検討中さん]

書き忘れましたが、
前の日曜で５０戸くらいは残ってました。

[643: 匿名さん]

私もこの前の日曜に行きましたが、残りは40戸程度でしたよ。
売れてないように見せたいライバルデベですか？

[644: 匿名]

売れてないように見せたいデベがいるとしても、実際第1期で100以上売れているので、好調なのは明らかですよね。

私は土曜日に行きましたが、残り40戸位でしたよ。

[645: 匿名さん]

第1期1次が終わって不抜けた感じだったけど
ジオ天六の概略が出てから、ここはペースアップしつつあるね

[646: 匿名さん]

扇町三井の概要が出れば、さらに加速するかもですね。

周りは「ふざけるな価格」のタワマンばかりで、
一人勝ち(^。^)

[647: 契約済みさん]

ジオ天六を待たずにここを契約しましたが、ジオ天六の間取り・仕様・価格帯・維持費などの概要が分かった今、第一期でここに決めてよかったです。
待っていたら確実にここの希望の部屋はもう買えなかったので。

[648: 匿名さん]

扇町三井のタワーは北・西側に10階以上のマンション、東側には北野病院なので眺望・日照などある程度確保しようとすると、南向きか高層階を選ばないと厳しい。

南向きも高層階もいずれも相当な価格になるでしょうね。

[649: 近所をよく知る人]

北野病院の前の道路は交通量が多いし、病院のすぐ前ってのは嫌だなぁ
一番抜け感があるし日照面でも一番いい南が最良だと思うが、すごい価格を出してきそう。

残った西か北のどちらか・・・・結局ここは避けるとゆう結論になりそう

[650: 匿名さん]

↑同感

扇町のタワーは、西か北かの選択になりそうですよね。東側のマンションが気にならなければ東でもいいんだろうけど。
現地を見ると南向きには高層な建物がないから１番良いけどきっと手が出ないほど高いんだろうなー

[651: 匿名さん]

駐車場金額、立地に対して割安でも、マンション価格に対しては割高だと思います。
だからみなさん不便でも屋外機械式２Ｆ３Ｆを希望しているんだと私は見ました。

もちろん利用者が払うのが筋ですが、高くて誰も使ってくれないと結局管理費に乗せざるを得ないですよね。
引越し時、車を処分しようとする人が、少しでも思い直してくれれば良いですが。。。

[652: 購入検討中さん]

642です。今、価格表を見たら正確には残46戸ですね。
ライバルデベでも何でもなく、角部屋の上層階が欲しかった者です。
下層階の角部屋で我慢しようか迷っています。

C,F,G,H,H'が売れていないようですね。。。

[653: 申込予定さん]

マンコミュの他のいくつもの掲示板にココが好調だとカキコミがあったので、気になってＭＲに行ってきました。

その帰りに現地を見に行き、そのまま梅田へ歩いてみましたが本当に近い！とゆう印象！
梅田に徒歩圏内と謳っているマンションがよくありますが、ここは本当に『無理なく』徒歩圏内なんですねー

正直、梅田に至近距離なのでもっとゴチャゴチャしたところかと思っていましたが、暮らすには丁度良い静けさもありよかったです。

幸い、未だ希望する部屋が残っているので購入に向けて前向きに最終検討段階です！

[654: 匿名さん]

Ｎｏ.652さん、ＤもＣと同じ数残ってないですか？
Ｆは低層階～中層階までは全て完売、何故か高層に偏って残っていますね。

ＨとＨ’が一番残っている模様ですね

[655: 購入検討中さん]

６５２です。
貰った表では、Dタイプの方がCよりも残が少ないです。
キャンセルとかあったのでしょうか？？

確かに、HとH'が多く残ってますね。
3月までに売り切れたら良いんですが・・・

他のマンションが苦戦している中
100戸売れてるのは凄いと思いますが、
販売開始が遅すぎると思います。
そのお陰で検討できているので何とも言えませんが・・・

立地が良いだけに、迷いますね！
高所恐怖症でなければタワー買うのに(笑)！！

[656: 匿名さん]

販売開始は震災の影響で、税制優遇とかの関係もあって、
資材の確保とかいつくらいに引き渡せるか
ある程度見通せるまで、本社からストップがかかってたと聞きましたよ。

[657: 契約済みさん]

ジオタワー天六の価格が話題になっていますね
低層でも坪206〜212とか・・・
ここでいえば一番高かった15階南西角位ではないでしょうか
これからさらに阪急お得意のオプション、管理費、修繕費商法がありますから
ウチはパークハウスにしておいて良かったです

このおかげで残りの在庫もぱぱっと片付きそうですね

[658: 匿名さん]

このマンションを購入した者ですが、現在遠方に住んでいるため建築現場をなかなか見に行けません。どなたか現在の現場の状況を写真に撮られた方がおられたら、投稿していただけませんでしょうか？

[659: 匿名さん]

写真はないですが一昨日現地を通りましたが、11階くらいまで囲いができていましたよ。

[660: 入居予定さん]

写真はありませんが、明日11時55分からの読売テレビの
「マチャミ＆なるみのいただき！ナハーレ」で中崎町が
特集されます。
因みにマンシャンの直ぐ北側の路地にあるベトナム料理「ワオン」
が出る様です。

マンション東側の地元集会所前では、来週、土・日に予定されている
夏祭り（盆踊り）の準備に入ってます。
と言う事で、毎年夏の二日間は夜、月が出た出た～など賑やかになるかと。
夜店も出ますので、子供がある方は良いですね。
うるさいと迷惑と感じる方もいるかと思いますが、このお祭りがある限り、
このスペースが、他のデベロッパーに市は売却出来ませんので、ご寛容を。

[661: 匿名さん]

No.657さん、私もジオタワー天六、ありえない価格設定で驚きました。阪急お得意の価格設定で、竣工後に大幅値引きのパターンでしょう。

東向きの60平米をきる間取りでも3800万円代・・・
低層階で坪206万～212万・・・

物件価格も高い上、しかも管理費も高すぎ。大苦戦間違いなしでしょうね。

[662: 匿名さん]

いいですねぇ、お祭り。
大阪の中心地のど真ん中に近い場所で、昔ながらのお祭りが
あるってｽﾃｷですね。
迷惑といっても、ほんの2日間の事ですので、賑やかに開催されるの
いいですねぇ。

[663: 匿名さん]

ほしい…

[664: 匿名さん]

>>６５７

そうですね、天六の一番安い部屋がここのEタイプの最上階と同じ坪単価なんですよね

ここのEタイプはバルコニーだけで30平米近くあり、
キッチンにも（バルコニーへの）勝手口があり
こんな梅田至近でゆったりした間取りはなかなか無いので買える人がうらやましかったです

[665: 購入予定]

E、Iタイプがあと1戸ずつ残っていて、なんだかんだでG、Hも埋まってきてました。

[666: 契約済みさん]

最近契約しました。

こちらの申し込みの後に天六のモデルルームへ行きましたが、とても余裕を持って買える額ではなかったので、即こちらを契約しました。梅田圏のマンションに一生住む可能性は低いと思い、リセールのしやすさが条件と考えました。となると、好立地かつ低価格は必須で、それを満たす物件は、現在ここ以外ありませんでした。ベストの選択だと満足しています。

次のステップは、入居後の管理レベルを良好に保つことだと思います。入居者の皆さんと協力して、管理の行き届いたマンションにして行きたいと思います。入居予定の皆さん、よろしくお願いしますm(_ _)m

[667: 入居予定さん]

近所に住む契約者です。天気が良いので撮影してきました。
西棟は10階まで、南棟は11階まで立ち上がっているようです。
まず、南西角から。

[668: 入居予定さん]

南東角から。逆光で見にくくて、すみません。
隣接する済美中崎コミュニティーグランドでは夏祭りの準備が行われていました。入場門が飾られているのが分かります。
梅田至近なのに、コミュニティーがしっかり残っているのは安心ですね。

[669: 入居予定さん]

西側から。

[670: 入居予定さん]

北西角から。