ザ・パークハウス 梅田ってどうですか？ パート2

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 梅田[旧スレ名：市立済美小学校再開発プロジェクトってどうですか]
パート2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
※以下公式HPより（2011年05月02日現在）

所在地：大阪府大阪市北区中崎西1丁目19-2（地番）
交通：阪急京都本線 「梅田」駅（茶屋町口） 徒歩7分
　　　大阪市営谷町線 「中崎町」駅 （4号出口）徒歩2分
　　　東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 （御堂筋口）徒歩12分
　　　大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田」駅（2号出口）　徒歩10分

売主会社：三菱地所レジデンス
販売会社：三菱地所レジデンス株式会社（事業主/売主）
規模：鉄筋コンクリート造地上15階地下1階建 1棟
総戸数：150戸
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：54.05平米～72.94平米

販売予定：平成23年5月下旬販売開始予定
完成予定：平成24年1月中旬予定
入居予定：平成24年2月下旬予定
備考：※震災の影響により表示の完成予定・入居予定が変更となる場合がございます。予めご了承ください。

問合せ先：「ザ・パークハウス 梅田」マンションギャラリー
　　　　　0120-486-080
営業時間/10:00～18：00　定休日/水・木曜日（祝日は除く）
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（日勤管理）

[621: 購入検討中さん]

６１８です。
ありがとうございます。
確かに今は問題ないと思うのですが、
４～５年もしないうちに前の古い建物がマンションかビルになりそうで、
そうなったら日が当たらないのかなと気になっています。

[622: 匿名さん]

キネマトロンは確かに怪しいけど、隣は普通の民家だし
建て替えてビル・・・というのはちょっと難しいんじゃない？

このあたり土地の権利関係がぐちゃぐちゃで再開発がすごく難しい・・・という話は聞いたことがあります
（あくまでも噂レベルですが）

だからまとまった土地を取得できる小学校跡地というのは貴重だったんだと思います

[623: 匿名さん]

駐車場だいぶ余りそうですね～。
機械式駐車場は多大な維持費がかかるので、
機械式の台数を減らして、
平面駐車場を増やすとかできたらいいんですけど。

[624: 匿名さん]

１台駐車場を契約予定（機械式）ですが、駐車場について思うところを書きます。

駐車場料金、私は立地の割りに安く感じたんですけど、それでも郊外よりは断然高いですよね。
実際ここに住むとなると、車の必要性が低いのが原因でしょうか？

たまに使いたいけど普段はいらない、無理をしてまでは車を所持しなくてもレンタカーで代用、という人が多いんだと思います。

逆に子供が大きくなりだしたら、将来追加で自転車が欲しくなるかもしれません。
その割に自転車置場が全世帯が２台置けないのは少ないと感じました。

状況によっては平面駐車場を駐輪場に変えれたら良いのですが。

[625: 物件比較中さん]

というか、いっそのことコストのかかる機械式は無くても良いのでは？

まあ駐車場が余っても、外部に貸せばすぐに埋まるのでしょうが

[626: 匿名さん]

セキュリティー内で、外部は難しいと聞きましたよ。

[627: 契約済みさん]

全戸数が売れたとしても６２４さんと同様、機械式は余ると思うので維持費にも関わりますし駐輪場にして欲しいです。

当然、変更は竣工してからだと難しいですよね？

それとも竣工後、管理組合で同意見が多数だと変更することって可能なものなのでしょうか。

勿論、費用はかかると思いますが･･･

皆さんはどう思われますか？

[628: 匿名さん]

駐輪場増設賛成！！

機械式といわず、駐車場は減らしてもいいかもですが・・。
ある程度購入希望者が集まった段階（もう少ししてから？）の需要状況で
駐車場の減を検討してみるのはありですが・・。

ただし、既に管理費には駐車場等の収入が管理費の収入にあがってますので
それが無い（駐車場があっても車が少ないとか、駐輪場になった場合等）場合、
目先の管理費が上がる可能性はあるかと・・。

ただし、将来の駐車場のメンテ代が減るので長期で見ればいいかもです。

[629: 匿名さん]

駐輪場の増設、私も賛成です。

3分の2が売れているのに、まだ空きが50台もあるということからも分かりますが、この場所ならどこに行くにも便利なので車を所有しない方が多いかと。

通勤等でどうしても必要な方もおられると思いますが、83台？も埋まるとは到底思えません。

[630: 匿名さん]

駐車場を減らすかどうかの問題は、入居後に話し合うと言う方法がありますが
以外と皆さんの意見をまとめるのって難しいですよね。

[631: 匿名さん]

恐らく、駐輪場の希望を一台目に限定して確認してきてるので、(2台目は空きがある場合に入居前手続き時ってことになってます。150/270だから絶対空きあるのになー…)入居前の施工変更はないでしょうね。
それなりに投資目的もあるようなので、潰して駐輪場にするにしても、余程の完璧シュミレーションを提示されない限り…まとまりは難しいかも。

長い目で見たら…とは思っても…色んな出費が落ち着いてローンを抱えつつこれから生活が始まるって時に、いきなりは我が家も厳しいですねー。

[632: 匿名さん]

徐々に車の所有者は増えますよ。
普通はこの近辺なら、戸数の半分くらいの駐車場は埋まります。

[633: 匿名さん]

徐々に車の所有者が増えるとはいっても、
ここはいわゆるファミリー向けのマンションではないので、
推測するに他のマンションと比べて、
車を利用する世帯は少ないんじゃないかと。。

[634: 匿名さん]

駐車場、ネックになりそうですね。
せめて、空きがあるなら、機械式でなく平面のままにしといてくれたらいいけど・・・

[635: 入居予定さん]

近隣のマンションから引っ越して来ますが、現住のマンションでも
空きが多く、中長期の管理費積み立て計画に支障が生じ、結局自治会総会で
管理費の月額増額で決着しました。
やはり管理上、一般への賃貸は困難の様です。
梅田近辺と言うこの立地からして、果たしてこれだけの台数が必要か
どうか疑問になりますが、大阪市からの建築許可に際して、駐車場数は総戸数の
何割というのが、必須となっている様です。
これは違法駐車対策から出てきたものですが、監視員が常時巡回していて、
あれだけ周囲は細い路地しかない地域を考慮して、もう少し柔軟な運用を
市はして欲しいものです。

[636: 匿名さん]

外部へ貸し出しも出来ない、数も減らせないとなると、あとは管理費に乗せるしかないのでしょうか。
駐車場料金を下げたらもう少し利用者が増えるのかもしれませんが、需要と価格のバランスはどうなんでしょう。
いずれにせよ管理費の上昇はできるだけ避けたいですね。

[637: 匿名さん]

利用料金を下げても、現状でも１万円台の駐車場料金は格安です。
周囲では普通に２万円ぐらいは取られますし。
下げる余地があるとすれば２万円台のところでしょうか・・。
利用料金を下げたら利用者が増えるというものではないだろうと思います。
車所持者がいれば周囲より安いから利用するでしょうが、もともと車所持が少なければ
どうしようもない話ですね。

ただ、駐車場料金が管理費の収入に組み込まれている以上、
駐輪場にしたとしても、駐車場利用者が少なくてもどちらでも管理費減になりますから、
すぐに問題が表面化してくるのかもしれません。

また管理内容が管理会社丸投げですし・・このあたりの見直しをして、
支出を減らしていくしか根本的解決ができない気がしますが・・。

また、利用者が少ないまま、機械式駐車場のメンテが必要になった場合など
（多分積立金から出すのでしょうかね？）
その費用とかも考えないといけないでしょうが・・・。
その時点でつぶしてしまうことなどは可能なのでしょうか？

このあたりの法的関係などは、府？市？の建築とか建設関係の部門に
問い合わせたらいい話なのですかね？
それとも今の状態で、デベに聞けばわかるのかしら？

平置きのみにして、平面部の機械式を無しにしたらその分のメンテ費が
かからないだけましになるのかしらと。

[638: 匿名さん]

ついでに・・・

ばらばらと出てくる１次何期の販売ですが、
物件概要では既に１４戸になってますが、
実際何戸売れているんでしょうね？

本当に残が１４戸なのか、
それとも、そういう風な数字にしているだけなのか・・？？

うう～む。

１００戸販売とは書いてますが、差の３６戸も売れているのかしら？

[639: 匿名さん]

今月始めの時点で契約済みは100を少し超える程だったと思います。

どこもそうだと思いますが販売戸数イコール残りの数ではないかと。

[640: 物件比較中さん]

先日モデルルームに行きましたが、次期販売住戸が幾つかあったので販売戸数イコール残りの数ではないと思います。