ザ・パークハウス 梅田ってどうですか？ パート2

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 梅田[旧スレ名：市立済美小学校再開発プロジェクトってどうですか]
パート2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
※以下公式HPより（2011年05月02日現在）

所在地：大阪府大阪市北区中崎西1丁目19-2（地番）
交通：阪急京都本線 「梅田」駅（茶屋町口） 徒歩7分
　　　大阪市営谷町線 「中崎町」駅 （4号出口）徒歩2分
　　　東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 （御堂筋口）徒歩12分
　　　大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田」駅（2号出口）　徒歩10分

売主会社：三菱地所レジデンス
販売会社：三菱地所レジデンス株式会社（事業主/売主）
規模：鉄筋コンクリート造地上15階地下1階建 1棟
総戸数：150戸
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：54.05平米～72.94平米

販売予定：平成23年5月下旬販売開始予定
完成予定：平成24年1月中旬予定
入居予定：平成24年2月下旬予定
備考：※震災の影響により表示の完成予定・入居予定が変更となる場合がございます。予めご了承ください。

問合せ先：「ザ・パークハウス 梅田」マンションギャラリー
　　　　　0120-486-080
営業時間/10:00～18：00　定休日/水・木曜日（祝日は除く）
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（日勤管理）

[421: 匿名さん]

そうなんですよね。
私も同じように、駅直上で1階が大型スーパーなのは便利だと思ったんですが大通りに面していて、騒音が不安で･･･。
というのも現在住んでいるのが大通りに面しているので車の走行音がうるさいんです。(天六ほどの大通りでもないし走行量も少ないと思うのに)なので、大通りから1本入っているし一通のこの立地に惹かれました。 排気ガスも気になりますしね。

[422: 匿名さん]

417で418ですが、重要事項説明書お持ちですか？
もっていたら、その付属書類の管理の書類についているんですが・・。

初期案では、
0.97円に面積をかけたらでます。
だんだんとこの数値が変わり、最終は3.77円に面積かけたらになりますから、およそ4倍近くです。

狭い部屋も広い部屋も面積かけてになります。
一番広い部屋でも最高でも3万はいかないぐらいですかね。

でもこれはあくまでも予定であって。
また、駐車場とか駐輪場収入も満額でないとのことでしたから、
それらが満杯なら、管理費分があまれば、積立金に振り替えたりもできるみたいですし。

ただ、バイク利用者ってそんなにおられるんですかね？
女性が多そうだから、バイク利用者が少ないとその分収益減りますね・・。



天六は12時ぐらいは静かになりますが、騒音は拾うと思いますよね。
それに多分昼間はとてもにぎやか過ぎて土日とかゆっくりできないかもです。
問題は自転車が～～～～。
買い物客も来るでしょうし、地下鉄利用者のマナーの悪さで駐輪場はひどいかもですね。
入り口が違うし、ガードマン常設らしいですから、その分費用かかりますね。
後、あまり覚えてないのですが、地下とかの権利は阪急がもったままだったと思います。
りそなやファミリーストアーに貸すという形なら収益になりますが、それは阪急がもったままです。

中崎ならJRの音さえ響かなければ、かなり静かだと思います。
目の前の１通はそんなに車の通りは無いですし。
西向きもさほど・・です。

[423: 匿名さん]

修繕積立金については422さんも書かれているとおり、駐車場等の稼働率にも関わってきますよね。

私は駐車場が結構余るんじゃないかと心配してます。
機会式は使い勝手がよくないため敬遠する人もいますし。。

稼働率が65％を下回ると管理費予算が赤字になるので、それは避けたいところですが。。

[424: 近所をよく知る人]

目と鼻の先ほどのごく近所の賃貸に住んでいます。ＪＲの騒音は聞こえたきたことがない、とゆうか騒音を感じたことはありませんので大丈夫だと思いますよ。

[425: 匿名さん]

駐車場は・・あまれば来客用とかにも可能とかとありましたが、
是非、車利用者に活用してもらいたいですね。

他の人に貸すというのは難しいでしょうし・・。
（駐車場の管理がどうなっているかわかりませんが、シャッター内ですよね？）

住人以外が使うともめるもとかもですし。

それら設備利用者が少ないと管理費があがってくるみたいですしね。

もっとも必要なのは駐輪場ですね。
利用者が少なそうなら、バイクを一部減らして、駐輪場にしてもらうとか
駐車場もそのようにしてもらうとかがいいんですけどね・・。

今度、MRの人に話ししてこようかな・・？むだかなぁ？
（契約時の希望次第でしょうかね。）

騒音、ローレル側だとすごいことになってましたが、
あまり気にならないのですね。良かった。

[426: 匿名さん]

駐車場は恐らく、ほとんど埋まるでしょう。
周辺のマンションでも埋まってますし。

[427: 匿名さん]

高層マンションの怖いところは一時金がバカにならないと聞きますが、普通マンションで毎月の費用がこれくらいだと、もし高層マンションだったらいくら戸数が多いとはいえ、もっと高くなるんでしょうね。（買い手が二の足を踏むのでどこでも最初は安く設定しているようですが。）ゴンドラでの作業は足場を組んでの作業と比較すると何倍も費用がかかるらしく、高速エレベーターの維持費も相当高いようです。

駐車場だけが心配ですが、うまく埋めってくれることを願います！

[428: 匿名さん]

やっぱりバイクですかね？
正直、最近のデカイバイク、音も大きいからなぁ・・。
車以上にうるさい気がしますから、少ないの希望ですが。

でも、ココの積立金、最近売り出しの物件の中でも高めかなぁとは思っているんです。
だけども、初期5千円以内ぐらいだとその先どんだけあがるのかと恐々ですけどね。
一時金取らないと修繕回らないかもですし。

規模がでかいと積立金も貯まるらしいですが、都島とかみたいに規模がでかすぎると、
その設備維持と積立とどちらが高いのかなあと思っていたんですけどね。
後は、タワーはジオ高槻が参考になるとあるのですが、どこかなあ？

[429: 入居予定さん]

某サイトのこぴぺですけど

例えば、専有面積70㎡の場合は月額1万4000円が適正な修繕積立金となりますので、
現在、毎月、自分が支払っている修繕積立金の金額や購入を検討している新築マンションや
中古マンションの修繕積立金が、1㎡当たり月額200円を大幅に下回っている場合は、
将来、大規模修繕をする際に、マンション管理組合の資金が不足する可能性が高くなり、
その不足している資金は、マンションの区分所有者全員が負担することになりますので、
マンションを購入する際は、マンションの修繕積立金の適正額も考慮する必要があるでしょう。

ということなので
７０㎡の部屋がはじめ７千円であれば、一時金ナシと試算して
30年後には4倍弱というのは、まあ妥当な額かもね

[430: 物件比較中さん]

天六ジオは管理費に関しては高槻よりも高くなるようですよ
修繕積立金はどうでしょうか？

[431: 入居予定さん]

ホームページにエレベーターホールのエントランスのパースが
あがっていませんが、どんな風になるか、どなたか確認された
方はいらっしゃいますか？
以前、BELISTAの完成マンションを見に行ったことがあるので
すが、エレベーター及びエレベーターホールがかなりお粗末だ
ったんですよ。まるで、荷物用のエレベーターかと思ってしま
うほどでした。
ホームページにあえてエレベーターホールが載せられていない
のは、もしかしてそうとうチープだからかなと、ちょっと危惧
しています。

[432: 匿名さん]

ここは均等なら平米あたり280円ですから高めですね。
また、一時金ありですし。（この場合で平米4万）

今の一時金平米6万円だから、将来的にはもう少し上がり率は緩やかかもですね。
4倍まではいかないかもです。
3倍強ぐらいかなぁ？

[433: 近所をよく知る人]

No.425さん、424です。

私もローレルは騒音問題がひどいと聞きました。ローレルはすぐ真横が線路だからでしょうか。こことは距離が違うのもあるかと思います。分譲だと賃貸より遮音精度も高いと思いますので、賃貸に住んでいて騒音が気になったことがないので分譲だったら更に問題ないだろうと思っています。

[434: 入居予定さん]

マンションに初めて住むのですが、夜中2時とか3時とかにお風呂に入っても
問題ないでしょうか？
私の購入予定の部屋のお風呂は、お隣の部屋の主寝室になるので、
もしかして音がうるさいって怒られはしないかとかなり心配なんですよね…。
あと、洗濯はどうでしょう？夜中にしたらやっぱり音が振動するもの
なんでしょうか…？

[435: 匿名さん]

433さん
425です。

この間、ローレルの西側とか、裏に居てローレルを観察していたのですが、
JRが走った時、すごい音にびっくりしました。

このﾏﾝｼｮﾝ前でいてもあまり聞こえないので、そんなに音がしないと思って
いただけに相当驚きましたよ。

目の前の賃貸が音をさえぎってくれているんでしょうね・・。


エレベーターは非接触ので、鍵がないと動かないとかって言ってましたけど。
お粗末なものなのかどうかはわからないです。
エレベーターは日立みたいですよ。

[436: 匿名さん]

ここのエレベーターは、エントランスを解錠したら自動的に1階で待機してくれて、その後また自動で住居の階まで行ってくれるんですよね？そんな最新の設備なので、チープな荷物用のエレベーターみたいってことはないでしょう。
内覧まで実物を見れないのでしょうか？

[437: 匿名]

どんな感じか雰囲気でも分かるようにCG画像とか作ってないんですかね。

明日の契約会では質問などはできなさそうですし、ご存知の方がいらっしゃったらいいのですが･･･

[438: 匿名さん]

洗濯は響くからまずいと思いますよ。
振動はより響くと思います。

お風呂は・・・う～む。
結構排水の音が響くとかって聞いたことありますが・・。

どうなのでしょうね？

[439: 匿名さん]

契約会の後なら聞けると思いますよ。

重設の時も質問あればどうぞーと言ってましたし。（後からってことでしたが）

[440: 匿名さん]

未だに悩んでます。
御影石か人工大理石か。
皆さん御影石ですかね？
メニュープランをもう出さなければなりませんが、まだ決まってません。
うーん・・・。