ザ・パークハウス 梅田ってどうですか？ パート2

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 梅田[旧スレ名：市立済美小学校再開発プロジェクトってどうですか]
パート2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
※以下公式HPより（2011年05月02日現在）

所在地：大阪府大阪市北区中崎西1丁目19-2（地番）
交通：阪急京都本線 「梅田」駅（茶屋町口） 徒歩7分
　　　大阪市営谷町線 「中崎町」駅 （4号出口）徒歩2分
　　　東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 （御堂筋口）徒歩12分
　　　大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田」駅（2号出口）　徒歩10分

売主会社：三菱地所レジデンス
販売会社：三菱地所レジデンス株式会社（事業主/売主）
規模：鉄筋コンクリート造地上15階地下1階建 1棟
総戸数：150戸
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：54.05平米～72.94平米

販売予定：平成23年5月下旬販売開始予定
完成予定：平成24年1月中旬予定
入居予定：平成24年2月下旬予定
備考：※震災の影響により表示の完成予定・入居予定が変更となる場合がございます。予めご了承ください。

問合せ先：「ザ・パークハウス 梅田」マンションギャラリー
　　　　　0120-486-080
営業時間/10:00～18：00　定休日/水・木曜日（祝日は除く）
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（日勤管理）

[388: 匿名さん]

ここの狭い2LDKってみなさんどう思われますか？西向きで狭いわりに結構な値段のような気がするのですがこんなもんなんでしょうか？せめて６０m2ぐらいあればと思うのですが。タワーで言うと1LDKの広さぐらいしかないと思うので。

[389: サラリーマンさん]

50平米代は単身の方が多いのではないでしょうか？

西向き50平米代は3000万円しないですし（一部3000万を超えるタイプもありますが）この場所ならさほど高いとは感じません。

予想以上に登録入っているようですし・・・

[390: 匿名さん]

それを言うなら、６０平米ちょっとの３ＬＤＫはもっと狭いです。

それでも便利さを期待して買いますけども。

[391: 匿名さん]

みなさんご意見ありがとうございます。他に検討できるような物件がなく迷っています。もっとこの場所の良さが知れたらと思います。

[392: 匿名さん]

確かに、ここの間取りはゆったり感はないので
タワーの贅沢な雰囲気や間取りを好む方向きではないかもしれません。
２ＬＤＫでも６０平米は欲しかったですね
ただそうなると、結構な値段が更に上がってしまうので辛いかな。

この立地なのに、大通りや線路からは1本離れてること、
都市部でよくあるような、隣接マンションやビルと
ベランダがお見合い状態ではないこと、など
結局は非タワーであること含め、面積・間取り・設備・維持管理費について
妥協にしろ納得にしろ、総合的に許容できた人が購入するのでは。

北ヤードが徒歩圏内であること、茶屋町エリアの再開発なども考慮すれば
ここは、将来的な資産価値は比較的下がりにくいのではないかと考えられます。

[393: 匿名さん]

私は中古物件探しから、ここに至りましたが。
中古が１０年落ちぐらいでも結構高い気がしてました。

間取り的にはここよりもう少し広いですが、２千万台後半ぐらいはゆうにします。
それでも駅から５分以上だったりでした。

ジオ天六も考えてましたが、２年先なので消費税等も考えて。

また上の方も書かれてますが、タワーの将来的維持費を考えるとタワーでないもの
温泉とかついてないもの、華美な共用設備の無いものと考えて、ここに至りました。

もっと豪華な、設備の良いものを希望されるなら、やはり今後竣工されるタワー等で
物色される方が良いと思います。

地味ライン＆梅田より＆住みやすい場所ということでのチョイスでした。


そうそう、太融寺のライフの下見に行ってきましたが、まだユンボ工事中でした。
２４年６月頃の記載がありましたけど。
そうなれば中崎商店街で買えなくても、チャリで買い物に行ける範囲に深夜スーパーが
開店することになりますね。

ここからだと夜中は本庄のライフか、サボイぐらいまで行かないと買い物しづらいです。

[394: 匿名さん]

サボイユーザーですが、今月にリニューアルして、
閉店が９時にはやまったのが結構痛手です・・・
１１時までやってるのが魅力だったのですが・・・

[395: 匿名さん]

もともと間取りの差があまりないことは、逆にメリットだと思います。

大規模物件やタワーマンションの場合、間取りのばらつきが多く、
ワンルームから３、４ＬＤＫ？まで入居者の属性も収入も異なってきます

学生や単身者の賃貸の方、子育て期間中のファミリー層、
ステータスを求めるリッチな層の方が同居する物件では
どうしても居住者間の意識差があります。

生活時間帯、生活レベル、生活音、住民の節度、民度の差は
マンションの管理運営上にも、影響が出やすくなります。

設計上、投資用物件の戸数が多いマンションでは
管理上の問題や大規模修繕等などの合意が難しかったりすると聞きます

この物件は全体的にはまとまっていると思います。
場所はいいので、賃貸としての需要供給の可能性は十分あるでしょうが、
このような長期的視点からみれば、リスクは軽減されるのではないでしょうか。

[396: 匿名さん]

ここは多様な人が住む典型だと思いますよ
安くて誰でも手の届く価格だし便利なので
住む人と管理はそこまで関係ないと思いますが、それ重視する人向けではないでしょう
あくまで利便ですね

[397: 匿名]

↑ここが多様な人が住む典型ですか？

それをいうならタワーでしょ。

ここは梅田近辺なので、場所だけ見ると色々な属性の方が購入されそうですが、実際はご夫婦お二人･お子様のおられるファミリーまたはシングルの女性が圧倒的ですよ。

[398: 契約済みさん]

↑アンタはデベか？
30代シングル男の俺も買ったんだけど。モデルルームにも若者から中高年までいろんな年齢層がいた。
「夫婦お二人･お子様のおられるファミリーまたはシングルの女性が圧倒的」と断言する証拠は？

[399: 入居予定さん]

あなたのような30代シングル男性が買われた方も勿論おられると思いますが、誰も若者やファミリー･シングル女性ばかりだとは書いていませんよ。
多いと書いてあるだけ。

よく読んで下さい。

購入層は営業に聞けば分かります。

[400: 物件比較中さん]

ここの管理費･修繕積立費の値段について皆さんどう思われますか？

修繕積立費が比較的少し高いような気がしますがどうでしょう？

まぁ管理費が高いよりは修繕積立費が高い方が後々、タワマンなどによく見られるまとまった一時金徴収などのリスクがないのかと思いますが･･･。

修繕積立費が安すぎるのは危険だとよく言われることなのでこれ位の方がいいんでしょうかね。

[401: 契約済みさん]

↑No.399 by 入居予定さん

「実際はご夫婦お二人･お子様のおられるファミリーまたはシングルの女性が圧倒的」
　　　　↓
「誰も若者やファミリー･シングル女性ばかりだとは書いていません」

「圧倒的」と言ったくせに「ばかりだとは書いてない」だと。ブレるなよ。
「圧倒的」といえば9割以上程度と解釈するのが普通だろ。
言葉は正確に使えよ。HNもコロコロ変えてるし。匿名だからって適当なこと言うな。

[402: 匿名さん]

私が行ったときは、シングルらしき男性は一人だったなぁ・・。

後はご夫婦か、シングルっぽい女性か。

女性が多いなぁと思ったのが感想でした。

あくまでも私の時は！ですから、他の時間帯は知りませんよ。


修繕積立金は高いですね。
ただ、既に出ている計画を見ると致し方ないところです。
それは見てますか？
見ておられないならわからないでしょうが・・。

後は入居後、皆で計画見直しするか、かかる費用の値下げ交渉とか、
実際に修繕時期見直すとかしかないかと。

10年で2万前後ぐらいになりますからね。
月3万近くかかることになるんで、恐々ですわ～～。

ただ、これだけを払える層が住んでいるなら、払えないまま住まれていて
一時金徴収できないというリスクが減るんだろうと安易に考えてますが。

徴収も全部デベ系で代行してくれるし、徴収できなければ法的手段とかも
とってくれるなら、住民のリスクが少なくて良いかなぁと。

[403: 入居予定さん]

たしか修繕積立金は３パターンあったような気がするのですが
違いましたっけ？

[404: 匿名さん]

修繕費計画は３パターンで表示しているケースが多く成りましたね、どのパターンにするか住まれてから管理組合で決める事に成るんでしょう、修繕費は安ければいいと思わない方がいいですよ、資産を守る為の費用ですからね、デベ関連の管理会社の言いなりで修繕すれば高くつきますが最近は入札して他で修繕されているケースが多く成っています、私が現在住んでいるマンションも５社で入札して修繕費を積立金以下で素晴らしい出来上がりになりました、しかしこれからの修繕費は２倍近く当然上がります。

[405: 匿名]

401 屁理屈

圧倒的とは9割以上のことをいうのが普通。
そう考えているのはそれこそあなたの感覚では？

考え方･受け取り方は人それぞれです。

400さんも夫婦かシングルっぽい女性が多い印象だったと書かれています。

実際そうお感じになった方が多いのではないでしょうか。

何故そこまでお怒りなのか理解できませんが、其ほど頭にくる内容でもないでしょww

男性が少ないのが頭にくるのですか？

ご愁傷様

[406: 匿名]

ちなみに399は私ではありませんよww

勝手に勘違いしないで下さい

[407: 物件比較中さん]

確か今回提示されている積立金は
ある程度フラットに推移するはずだったと思いますが
(最初安くてドンドン値上がりパターンもあったような)

[408: 匿名さん]

3パターンあるんですね！
始めが安くて段々と上がっていくのと、フラットなのとはどちらが良いのでしょうか？

始めが安くて上がるパターンが通例ですか？

[409: 購入検討中さん]

私の解釈では
「とりあえず最初はこの金額で設定するので
あとのパターンは管理組合で決めてちょ」
みたいな感じだったのですが...

[410: 匿名さん]

この掲示板で言い争いするのはやめませんか？
みなさん申し込みされた方でしょうし、これから同じマンションに住むことになるのですから、嫌な気持ちになるのはよくないと思うのですが…。
シングルだろうとファミリーだろうと、どんな層が住んでいてもいいんじゃないですか？

[411: 契約済みさん]

No.405 by 匿名>

事実の確認もしていない極端な書き込みを指摘したら、ブレて反論してきたのは向こうだろが。
適当なことを書くなってことだ。

それに何が御愁傷様だよ。購入者に男が少ないと何か不利益でもあるのか？

あと、一行ごとに改行するな。改行は段落ごとにするもの。過剰な改行は中身の無さを強調するだけだぞ。

[412: 匿名さん]

はいはい　どっちもどっちだからもういいよ荒らしはスルーに限る

[413: 匿名さん]

本日第１期１次の登録締め切りと抽選でしたね。ＨＰでは一週間ほど前は販売戸数16戸になっていたと思いますが現在は9戸になっています。１次と２次でこれまでにトータルでどの程度売れているのでしょう。

[414: 匿名さん]

たしか一期は84ではなかったですか？そのあとの先着順と二次を合算すると100越えといったところかと。

[415: 匿名]

いいマンションですよ。
今買わなきゃいけない今後の天六とか考えてない人にはね。

[416: 入居予定さん]

ジオ天六も気になったんですが、梅田まで徒歩だと15分位かかるのと大通り沿い、あとはやはり将来的なタワーの管理維持費が引っかかりこちらに決めました。
今年の7月？8月？の値段発表が気になります。

[417: 匿名さん]

402です。

修繕積立金は３パターンでてますが、今の積立金の金額自体がフラットでなくて、段階積立金にて
（もしくは一時金）での初期の金額です。

均等積立だともうちょっと高い（今の約2.8倍）の金額での推移になりますね。

一時金だと12年目以降でガツンと支払うのが何回かありますし、それが結構大きいかもです。

積立金の溜まり方＆将来的な修繕状況によって将来のアップ率が変わると思うので
（ただしいずれ消費税アップするでしょうから、修繕費自体も消費税分あがりますが）
アップ率がなだらかになる可能性はありますが、予定では将来は現状の4倍弱ですね。

工事自体は住民で決定していくと思うので、それ次第だと思いますよ。

まぁ、当初は段階積立金で行くような気がします。
それでも多分他所のﾏﾝｼｮﾝより高めですが、それだけ資金をためてあるということで、
将来的に見たら、ガツンと払う部分が少なめでいけるのかもしれませんね。

[418: 匿名さん]

ジオ天六ですよねぇ・・。

すっごい悩みました。
このあたりが生活圏なので。
2年先の入居は遠すぎるのと、値段が出てないのがネックで。

私が聞いたのはCT天満ぐらいかなということでしたが、
何にも出ていない頃でしたからね。

ただ、あれだけ基礎工事をやっているのを見るとすごく悩みましたが。
しかし早く新居に引越ししたいのと、静かさでこちらをチョイスでした。

あちらは南側は道路の音を拾うでしょうし。
北側は病院への救急車の音。
両サイドは自転車だらけ？（地下に駐輪場を作るという話でしたが）の可能性も高いですし。

ただ、１Fスーパーだし、地下鉄への通路もできるとのことで便利ですよねぇ。
ただ、梅田までは意外と（結構）チャリでも遠いです。
雰囲気はあるでしょうね・・きっと。

中崎は遊ぶなら便利と思いますよ。
住んでから周辺を開拓してまわろうと思ってます。
阪急まで徒歩だから、高速バスとかも乗りやすいだろうし。
梅田までチャリでなくても歩けるから良いと思います。

[419: 入居予定さん]

>>417　さん

なるほど
最初は金額を見てビックリしましたが
一時金なしの段階積立金だと、文字通り一時金はナシ（という想定）なんですね
ネットで調べてみると定期的にとられる一時金も馬鹿にならないみたいなので
トータルで考えるとそんなもんか（or ちょっと高い？　でもタワーよりまし？）という感じですね

まあ建物を大事に使っていけばこれらの金額も安くなるわけですしね

[420: 匿名さん]

ここって最終修繕４倍もとられるんですか？だとすると広い部屋だとかなりきついもんがありますね？詳しい方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

[421: 匿名さん]

そうなんですよね。
私も同じように、駅直上で1階が大型スーパーなのは便利だと思ったんですが大通りに面していて、騒音が不安で･･･。
というのも現在住んでいるのが大通りに面しているので車の走行音がうるさいんです。(天六ほどの大通りでもないし走行量も少ないと思うのに)なので、大通りから1本入っているし一通のこの立地に惹かれました。 排気ガスも気になりますしね。

[422: 匿名さん]

417で418ですが、重要事項説明書お持ちですか？
もっていたら、その付属書類の管理の書類についているんですが・・。

初期案では、
0.97円に面積をかけたらでます。
だんだんとこの数値が変わり、最終は3.77円に面積かけたらになりますから、およそ4倍近くです。

狭い部屋も広い部屋も面積かけてになります。
一番広い部屋でも最高でも3万はいかないぐらいですかね。

でもこれはあくまでも予定であって。
また、駐車場とか駐輪場収入も満額でないとのことでしたから、
それらが満杯なら、管理費分があまれば、積立金に振り替えたりもできるみたいですし。

ただ、バイク利用者ってそんなにおられるんですかね？
女性が多そうだから、バイク利用者が少ないとその分収益減りますね・・。



天六は12時ぐらいは静かになりますが、騒音は拾うと思いますよね。
それに多分昼間はとてもにぎやか過ぎて土日とかゆっくりできないかもです。
問題は自転車が～～～～。
買い物客も来るでしょうし、地下鉄利用者のマナーの悪さで駐輪場はひどいかもですね。
入り口が違うし、ガードマン常設らしいですから、その分費用かかりますね。
後、あまり覚えてないのですが、地下とかの権利は阪急がもったままだったと思います。
りそなやファミリーストアーに貸すという形なら収益になりますが、それは阪急がもったままです。

中崎ならJRの音さえ響かなければ、かなり静かだと思います。
目の前の１通はそんなに車の通りは無いですし。
西向きもさほど・・です。

[423: 匿名さん]

修繕積立金については422さんも書かれているとおり、駐車場等の稼働率にも関わってきますよね。

私は駐車場が結構余るんじゃないかと心配してます。
機会式は使い勝手がよくないため敬遠する人もいますし。。

稼働率が65％を下回ると管理費予算が赤字になるので、それは避けたいところですが。。

[424: 近所をよく知る人]

目と鼻の先ほどのごく近所の賃貸に住んでいます。ＪＲの騒音は聞こえたきたことがない、とゆうか騒音を感じたことはありませんので大丈夫だと思いますよ。

[425: 匿名さん]

駐車場は・・あまれば来客用とかにも可能とかとありましたが、
是非、車利用者に活用してもらいたいですね。

他の人に貸すというのは難しいでしょうし・・。
（駐車場の管理がどうなっているかわかりませんが、シャッター内ですよね？）

住人以外が使うともめるもとかもですし。

それら設備利用者が少ないと管理費があがってくるみたいですしね。

もっとも必要なのは駐輪場ですね。
利用者が少なそうなら、バイクを一部減らして、駐輪場にしてもらうとか
駐車場もそのようにしてもらうとかがいいんですけどね・・。

今度、MRの人に話ししてこようかな・・？むだかなぁ？
（契約時の希望次第でしょうかね。）

騒音、ローレル側だとすごいことになってましたが、
あまり気にならないのですね。良かった。

[426: 匿名さん]

駐車場は恐らく、ほとんど埋まるでしょう。
周辺のマンションでも埋まってますし。

[427: 匿名さん]

高層マンションの怖いところは一時金がバカにならないと聞きますが、普通マンションで毎月の費用がこれくらいだと、もし高層マンションだったらいくら戸数が多いとはいえ、もっと高くなるんでしょうね。（買い手が二の足を踏むのでどこでも最初は安く設定しているようですが。）ゴンドラでの作業は足場を組んでの作業と比較すると何倍も費用がかかるらしく、高速エレベーターの維持費も相当高いようです。

駐車場だけが心配ですが、うまく埋めってくれることを願います！

[428: 匿名さん]

やっぱりバイクですかね？
正直、最近のデカイバイク、音も大きいからなぁ・・。
車以上にうるさい気がしますから、少ないの希望ですが。

でも、ココの積立金、最近売り出しの物件の中でも高めかなぁとは思っているんです。
だけども、初期5千円以内ぐらいだとその先どんだけあがるのかと恐々ですけどね。
一時金取らないと修繕回らないかもですし。

規模がでかいと積立金も貯まるらしいですが、都島とかみたいに規模がでかすぎると、
その設備維持と積立とどちらが高いのかなあと思っていたんですけどね。
後は、タワーはジオ高槻が参考になるとあるのですが、どこかなあ？

[429: 入居予定さん]

某サイトのこぴぺですけど

例えば、専有面積70㎡の場合は月額1万4000円が適正な修繕積立金となりますので、
現在、毎月、自分が支払っている修繕積立金の金額や購入を検討している新築マンションや
中古マンションの修繕積立金が、1㎡当たり月額200円を大幅に下回っている場合は、
将来、大規模修繕をする際に、マンション管理組合の資金が不足する可能性が高くなり、
その不足している資金は、マンションの区分所有者全員が負担することになりますので、
マンションを購入する際は、マンションの修繕積立金の適正額も考慮する必要があるでしょう。

ということなので
７０㎡の部屋がはじめ７千円であれば、一時金ナシと試算して
30年後には4倍弱というのは、まあ妥当な額かもね

[430: 物件比較中さん]

天六ジオは管理費に関しては高槻よりも高くなるようですよ
修繕積立金はどうでしょうか？

[431: 入居予定さん]

ホームページにエレベーターホールのエントランスのパースが
あがっていませんが、どんな風になるか、どなたか確認された
方はいらっしゃいますか？
以前、BELISTAの完成マンションを見に行ったことがあるので
すが、エレベーター及びエレベーターホールがかなりお粗末だ
ったんですよ。まるで、荷物用のエレベーターかと思ってしま
うほどでした。
ホームページにあえてエレベーターホールが載せられていない
のは、もしかしてそうとうチープだからかなと、ちょっと危惧
しています。

[432: 匿名さん]

ここは均等なら平米あたり280円ですから高めですね。
また、一時金ありですし。（この場合で平米4万）

今の一時金平米6万円だから、将来的にはもう少し上がり率は緩やかかもですね。
4倍まではいかないかもです。
3倍強ぐらいかなぁ？

[433: 近所をよく知る人]

No.425さん、424です。

私もローレルは騒音問題がひどいと聞きました。ローレルはすぐ真横が線路だからでしょうか。こことは距離が違うのもあるかと思います。分譲だと賃貸より遮音精度も高いと思いますので、賃貸に住んでいて騒音が気になったことがないので分譲だったら更に問題ないだろうと思っています。

[434: 入居予定さん]

マンションに初めて住むのですが、夜中2時とか3時とかにお風呂に入っても
問題ないでしょうか？
私の購入予定の部屋のお風呂は、お隣の部屋の主寝室になるので、
もしかして音がうるさいって怒られはしないかとかなり心配なんですよね…。
あと、洗濯はどうでしょう？夜中にしたらやっぱり音が振動するもの
なんでしょうか…？

[435: 匿名さん]

433さん
425です。

この間、ローレルの西側とか、裏に居てローレルを観察していたのですが、
JRが走った時、すごい音にびっくりしました。

このﾏﾝｼｮﾝ前でいてもあまり聞こえないので、そんなに音がしないと思って
いただけに相当驚きましたよ。

目の前の賃貸が音をさえぎってくれているんでしょうね・・。


エレベーターは非接触ので、鍵がないと動かないとかって言ってましたけど。
お粗末なものなのかどうかはわからないです。
エレベーターは日立みたいですよ。

[436: 匿名さん]

ここのエレベーターは、エントランスを解錠したら自動的に1階で待機してくれて、その後また自動で住居の階まで行ってくれるんですよね？そんな最新の設備なので、チープな荷物用のエレベーターみたいってことはないでしょう。
内覧まで実物を見れないのでしょうか？

[437: 匿名]

どんな感じか雰囲気でも分かるようにCG画像とか作ってないんですかね。

明日の契約会では質問などはできなさそうですし、ご存知の方がいらっしゃったらいいのですが･･･