ザ・パークハウス 梅田ってどうですか？ パート2

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 梅田[旧スレ名：市立済美小学校再開発プロジェクトってどうですか]
パート2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
※以下公式HPより（2011年05月02日現在）

所在地：大阪府大阪市北区中崎西1丁目19-2（地番）
交通：阪急京都本線 「梅田」駅（茶屋町口） 徒歩7分
　　　大阪市営谷町線 「中崎町」駅 （4号出口）徒歩2分
　　　東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 （御堂筋口）徒歩12分
　　　大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田」駅（2号出口）　徒歩10分

売主会社：三菱地所レジデンス
販売会社：三菱地所レジデンス株式会社（事業主/売主）
規模：鉄筋コンクリート造地上15階地下1階建 1棟
総戸数：150戸
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：54.05平米～72.94平米

販売予定：平成23年5月下旬販売開始予定
完成予定：平成24年1月中旬予定
入居予定：平成24年2月下旬予定
備考：※震災の影響により表示の完成予定・入居予定が変更となる場合がございます。予めご了承ください。

問合せ先：「ザ・パークハウス 梅田」マンションギャラリー
　　　　　0120-486-080
営業時間/10:00～18：00　定休日/水・木曜日（祝日は除く）
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（日勤管理）

[127: 匿名さん]

ここと比べると福島周辺は立地面で劣ると思います。

北ヤード開発で拓けるとは思いますが、生活する上での便利さは断然、ここの方が良いかと。

北ヤードの先行開発って企業や大学研究？の誘致が多く、一般人にはあまり利用･活用する施設がないように思うので。

次期開発の緑地化はよさそうですね。

[128: 購入予定さん]

単純に福島より梅田に近いのは明らかにこっちだと。

[129: 申込予定さん]

このマンションのモデルルームに行っていつも不思議だなと思うのは、
お客さんが中高年の方が多くて、若い方をあまり見かけないことです。

当初は、梅田から徒歩圏内ということで若い世代のシングルやDINKS向けかなと思ってたので何だか意外でした。
やはり非タワーで、和室もあり、間取りもオーソドックスということで中高年の方に好まれるのでしょうか。

[130: 匿名さん]

梅田は子育ての街ではないですよねぇと思いますが。

買い物、趣味、遊びの利便性を取るならここかと。

[131: 匿名さん]

私が行った時は
４０前後の独身男性っぽい方が多かったです。
現地見に行った時は
ベビーカーひいた若いご夫婦が見に来てました。
中高年の方は見かけた事ないです。

[132: 匿名さん]

都会で人生を楽しむためのマンションかな。リタイア組、独身、ディンクスが中心でしょう。

[133: 物件比較中さん]

ここはアラフォー以上のシングルの女性はあまりいらっしゃらないのでしょうか？
同じような属性の方が多いマンションがいいなと思っているのですが・・・

[134: 匿名さん]

40歳前後と思われる女性の方が一人でＭＲに来られてるのを、
何度か見かけたことはありますよ。
独身かどうかは正直わかりませんが。。

[135: 匿名さん]

そうですね、ここで子育てできるだけの
財力があるのならば、あえてこの場所じゃなくても
別のもっと子育てに適した便利な立地のマンションいくら
でもありますね
小さなお子さんのいらっしゃる家庭よりも
すでに育った家庭の方たちの方が
よりこの場所を便利だと感じる事もできると思います

[136: 匿名さん]

まあこれから10年もすればここの価値は上がるの間違いないでしょう。
そう思わない方がいてくれるのでこの値段でいま買えることに感謝。

[137: 匿名さん]

バブル崩壊後の20年間、売却価格が新築価格を上回ったマンションってあるの？しかも大阪で。
ポジティブに生きていける人って、幸せでいいですね。

[138: 匿名さん]

たくさんありますよ。買ってからその場所の資産価値があがって高く売れたと言う話はよく聞きます。南森町、堀江のエリアや難波パークスのタワーなどは新築価格より高くとりひきされてますよ。一度中古をみにいった時に新築時の価格表みせてもらったら２割のせてるところもありました。まーこの場所はそんなかわらないとは思いますが。

[139: 匿名さん]

リーマンショックまではたまに聞きましたね。
今はさっぱりみたいですけど…

ここで価格があがるって信じてるんだったら2～3戸買ってあげたらいいのに。
広めのタイプ以外は結構余ってきそうですよ。

[140: 匿名さん]

最近買って購入価格より少し高く売れたと言う話は珍しい話でもなくありますよ。ラスト一件の値引き物件とかだと普通にあり得ますから。 ただ購入売却にかかった費用以上に高く売れて儲かったまでの話は聞いたことありませんけど。

[141: 匿名さん]

私の乏しい情報力の範囲でですが，リーマンショック以降も，確かに聞きました。が，昨年末くらいから，ずいぶん冷え込んできたような感じで，せいぜい購入価格ぎりぎりがうまくいった売却ケースになったようで。ここが底なんでしょうかね。それとも．．．。

[142: 匿名さん]

すくなくとも，ここは購入価格よりすぐに高く売却できるとは予想できません。
わたしの予想ははずれが多いので，案外おすすめかな

[143: 匿名さん]

資産価値はよくわかりませんが
この立地でこの価格は買いやすいですよね
先で売却する事を考えても、損はしないような気がしますけど
どうかなぁ

[144: 匿名さん]

ここの一番の魅力は駅近で静かでしかも梅田まで歩けると言う事です。モデルの雰囲気がどうしても好きになれず迷ってしまいます。

[145: 匿名さん]

静か、梅田近い、タワーじゃない利点が一杯。
ベリスタ北梅田は狭い、線路近い最悪の立地だったし、この10年ではタワー以外で最高の立地じゃないかな。

[146: 匿名さん]

そうですね。値上がりするとは思わない。付近の中古マンションが結構安いですから。ただ、しばらくの間値下がりはしにくいでしょうね。北ヤードの開発状況、なにかあの開発でプレミアが付き、大阪駅周辺の価値が上がったら、このマンションは着目されますね。

[147: 申込予定さん]

野崎町にライフ(太融寺店？)ができるということで建設予定地に行ってみました。
このマンションからだと徒歩10分くらいで行けるようですね。
営業時間も予定では７時～翌２時までとのことで便利で嬉しいです。

決してすごく近いわけじゃないですけど、
ナベルは嫌だったし、ほんみねは日曜休みだし、
阪急ファミリーストアに行ったら、ジオタワー天六を買えばよかったと思いそうな気がして、
スーパーのことは個人的に心配材料になってたので、登録前に良い情報を得られてうれしいです。

[148: 申込予定さん]

構造説明会に行かれた方はいますか？
都合が合わずいけなかったのですが、どのぐらいの人がきてたのでしょうか？
また、どんな人（年齢層とか）が多かったでしょうか？

[149: 申込予定さん]

＞148さん
参加者は、うろ覚えになりますが・・・
人数は10人以下か、それほど多く無かった気がします。
年齢層は詳しく分かりませんでしたが
1人もしくは2人連れの方、30代～60代？の印象でした（違っていたらごめんなさい）

現代綜合設計（パンフレットのｐ47）の方が、構造説明して下さいました
資料自体は、ザ・パークハウス梅田のCheck Eye's Bookのコピーだったので
MRへ行かれたか、資料請求された方は、それ自体は持っていると思います

うちは逆に、4/30日の管理説明会に行けませんでしたので
同じような感じで、気になっていました。
どのくらいの人が来られてたとか、年齢層とか、誰の説明とか内容とか…
もし、御存知の方いらっしゃったら、教えて下さいませんか？

[150: 申込予定さん]

149の追加です。
うちは午後の回でしたので、午前中のぶんだと
少し違っていたかもしれません。

[151: 申込予定さん]

>149さん

若い方はいなかったでしょうか？

やっぱり中高年層が多そうですねぇ。

[152: 購入検討中さん]

若い人がターゲットならもっと若い人向けするモデル作ると思います。年配の方向きだと思います。私が行った時も若い人より年配の方の印象があります。福島の価格とモデルに期待します。

[153: 物件比較中さん]

このあたり、空気は悪いですか？
便利な分、仕方ないとは思うのですが・・・

[154: 物件比較中さん]

梅田で空気のキレイな所なんて無いですよ・・・。

[155: 物件比較中さん]

No.151さん、

私は説明会の参加者ではありませんが、すぐ隣で説明会をしていましたので気になり少し見ていたのですが、説明会に参加されていた方は20代後半？から50もしくは60代前半？と幅広い年代の方がいらっしゃった印象です。

参加者以外では、2階のMRを見に行った時に20代と思われる比較的若いご夫婦がおられました。

あと帰り際には小さなお子さんを連れたご家族もおられましたよ。

中高年の方も多数おられましたし・・・やはり幅広い年齢層といった感じだと思います。

[156: 匿名]

ここにきて、ジオタワー天六に目移りしはじめました。

あちらが、@200前後なら、、、。

なわけないか、と思いつつ、価格発表前の登録が辛いです。

[157: 匿名さん]

登録したらキャンセルしたらだめなのですか？

[158: 匿名]

登録後のキャンセルは手付金が返還されないのではないでしょうか。

[159: 購入予定]

ちょっと前の話題になりますが、やはり抽選には立ち会えるようですよ。

[160: 匿名さん]

登録しても、まだお金は払いませんよね？

申し込みしてから（契約してから）のキャンセルはお金を払い、
戻ってこなくなるでしょうが・・。

登録したらキャンセルできないのですか？

[161: 匿名さん]

登録（申込）で手付金払いますか部屋が確定（抽選などで）してからの手付金なら帰りませんが。

[162: 匿名さん]

1）登録時点でお金は払うのか？

2）抽選はいつか？

3）申し込みはいつか？

4）手付けの払い込みはいつか？

わかる方はいますか？

[163: 申込予定さん]

＞162さん
担当者か、MRに問い合わせるのがいちばん確実と思いますよ
GWの時点でうちが聞いたのは大まかにこんな感じです（要望書は提出済です）

1）登録時点でお金は払うのか？ ＞この時点では必要ない

　・登録開始：第１期　５／２１（土）～
　・登録条件：住宅ローンの事前承認が下りていること
　・必要なもの：印鑑（認印）、本人確認書類（運転免許、保険証など）
　　ローン審査がまだの場合：源泉徴収票や確定申告書など

2）抽選はいつか？ ＞　５月下旬（登録締切・抽選予定）

3）申し込みはいつか？ ＞６月上旬予定（重要事項説明会・申込手続）
　・第１期の契約手続、本審査開始　＞６月中旬予定

4）手付けの払い込みはいつか？ ＞　契約時点で、手付（価格の約１割）が必要
　・第１期に契約予定なら手付も６月ではないでしょうか？

もしこれと違ったり不足点があれば、訂正・補足をよろしくお願いいたします。
登録開始日以降のスケジュールはあらためて連絡（郵送）来るそうです
どうかこれ以上延期になりませんように…

[164: 匿名さん]

申込は抽選前で（申込金は三菱は取らないと思いますが、抽選後部屋が確定すれば次は契約です、その契約前に手付金要求（販売価格の１０％基本）されます、手付金期限までに払い込しない場合は部屋権利喪うだけです。

[165: 申込予定さん]

＞159さん
ありがとうございます。
日程が合えば、抽選はぜひ参加しようと思います。

[166: 匿名さん]

私の場合、良いなと思って吟味したらスーパーが近くにないため対象から外しました。
天六か北ヤードを待ちたいと思います。

[167: 匿名さん]

>163さん

ありがとうございます。
私の知っている情報と同じ感じです。
ただ、細かい点に関しては確認してませんでした。

手付けの支払いの必要な時点の確認だけだったもので・・。
登録の時には、値段が決まると聞いているのですが。
（ほぼ変更はないだろうとは言ってましたが）

スーパーはすぐ近くには無いですね。
しばらく前、ほんみねすぐそばのマンションが売りにでてましたので、
少し悩みましたが、それもしばらくしたら売れてました。

天六は、阪急ファミリーストアとりそなが入るし、便利でしょうね。
通勤も便利でしょうし。
ただし、後1年早ければ・・と思うところです。

もう少ししたら値段もでるはずですしね。

でも、私は焦っているのでパークハウス行く予定ですが・・・。

[168: 匿名さん]

167です。

追加で、多分ですが、申し込み時点で10万要ります。
これは後に手付けに充当される分です。

申し込みなので、この時点からキャンセルの場合１０％とられるのか、
それともキャンセルしたら10万返ってくるのか未確認ですが。

[169: 匿名さん]

・２１（土）～　　第１期登録
　登録時には、お金はいりません。

・抽選なし、あるいは抽選ありで当選後、
　部屋が確定すれば、申込金　１０万　必要です。

・重要事項説明後、契約時に、物件価格の１割で
　この中には、申込金　１０万が含まれます。（契約金）

・契約後、約１カ月時点で、物件価格の１／２
　上記の契約金を含みます。

・竣工後、残金全額　（予定では、来年２月中旬頃）

通常、不動産は、賃貸、売買にかかわらず、
自己都合による解約は、いっさいの返金はありません。

自己都合とは、どこまでの範囲と考えるかは物件それぞれかと。

この物件に関しては、自己都合解約が、
申込金段階からか、契約金段階からは、確認していませんので
担当者にご確認ください。

また、ローン仮審査が通っていても、本審査に通るとは限りません。
とくに、フラット３５は、かなり厳しいと聞いています。

ローンの本審査が通らない、あるいは減額されてしまって購入が難しい場合、
すでに、契約金を納めているときにどうなるかなど、重要事項説明時に
しっかり説明されると思いますので、あわせて確認されればよいかと。

ここは、仮審査を通過していることが登録条件になっているので、
もしかして、本審査を通過しない場合、自己都合の解約と判断し、
契約金は返さないかもしれません。そういう物件は多いです。

[170: 匿名さん]

登録無料

説明会10万円

契約時手付金１割（交渉可だが5％以上は必須）

中間金はなくてもOK（人による。交渉可。）

残金はローン額除く全額
（払い済金が超過してる場合は払い戻し金あり）

キャンセルは契約前は10万円は全額返金有。契約後は手付金全額返金なしで中間金は全額返金有。


普通はこんな感じです。

[171: 要望済み]

>No.169
ここは、仮審査を通過していることが登録条件になっているので、
もしかして、本審査を通過しない場合、自己都合の解約と判断し、
契約金は返さないかもしれません。そういう物件は多いです。

初めて聞きました。例えば、仮審査は通ったけど、その後勤務先の業績が悪化して本審査に落ちた場合でも契約金は戻ってこないのですか？理不尽な感じがしますが。
黙って借金を作ったような場合は自己責任だから、契約金が戻ってこなくても仕方無いと思いますが。

300万円以上を入れることになるので、自分に責任のない理由で没収されるのは納得行きません。

法律に詳しい方、契約金が戻ってこないケースを教えていただけませんか？

[172: 匿名さん]

銀行の本審査（フラットも含む）落ちたら手付金は戻りますよ、業界では当たり前のことで心配ならば営業の方に聞かれては。

[173: 匿名さん]

通常、本審査が通らない場合、手付金は戻ってくるはずですが、
提携ローン以外を利用する場合は、本審査が通らなかった場合、手付金が戻ってこないことがあります。
まあ、提携ローンを利用する方がほとんどだとは思いますが。

[174: 要望済み]

No.171 です。
早速ご回答をありがとうございます。

提携以外のローンを使った場合なんですね。念のため担当者にも聞いてみます。
とりあえず安心できました。

[175: 匿名さん]

三菱地所レジデンスの提携ローンはわざわざ他の金融機関から借りなくても借り手にとって有利な（そのときの最低利息）金融機関を紹介してくれますよ。

[176: 申込予定さん]

重要事項説明会のとき、契約前に、
いわゆる「ローン特約」が入っているか確認した方がよさそうですね。

「ローン特約」の仕組み
http://www.homeloan.jp/column/2007/03/09/
ここに、　＞契約書に当該条文が盛り込まれていなければ効力がない。
と書かれています。

住宅ローン相談
http://myhome.nifty.com/cs/loanqa/detail/071128014535/1.htm

契約・解除に関するトラブル
http://www.fudousan.or.jp/trouble/jirei/buy03.html

＞171さんの、心配されるケースに当てはまるかわかりませんが…
ローン特約による解約　白紙解約ができないもの　の感じでしょうか。
http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/877.html