ザ・パークハウス 梅田ってどうですか？ パート2

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 梅田[旧スレ名：市立済美小学校再開発プロジェクトってどうですか]
パート2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
※以下公式HPより（2011年05月02日現在）

所在地：大阪府大阪市北区中崎西1丁目19-2（地番）
交通：阪急京都本線 「梅田」駅（茶屋町口） 徒歩7分
　　　大阪市営谷町線 「中崎町」駅 （4号出口）徒歩2分
　　　東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 （御堂筋口）徒歩12分
　　　大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田」駅（2号出口）　徒歩10分

売主会社：三菱地所レジデンス
販売会社：三菱地所レジデンス株式会社（事業主/売主）
規模：鉄筋コンクリート造地上15階地下1階建 1棟
総戸数：150戸
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：54.05平米～72.94平米

販売予定：平成23年5月下旬販売開始予定
完成予定：平成24年1月中旬予定
入居予定：平成24年2月下旬予定
備考：※震災の影響により表示の完成予定・入居予定が変更となる場合がございます。予めご了承ください。

問合せ先：「ザ・パークハウス 梅田」マンションギャラリー
　　　　　0120-486-080
営業時間/10:00～18：00　定休日/水・木曜日（祝日は除く）
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（日勤管理）

[408: 匿名さん]

3パターンあるんですね！
始めが安くて段々と上がっていくのと、フラットなのとはどちらが良いのでしょうか？

始めが安くて上がるパターンが通例ですか？

[409: 購入検討中さん]

私の解釈では
「とりあえず最初はこの金額で設定するので
あとのパターンは管理組合で決めてちょ」
みたいな感じだったのですが...

[410: 匿名さん]

この掲示板で言い争いするのはやめませんか？
みなさん申し込みされた方でしょうし、これから同じマンションに住むことになるのですから、嫌な気持ちになるのはよくないと思うのですが…。
シングルだろうとファミリーだろうと、どんな層が住んでいてもいいんじゃないですか？

[411: 契約済みさん]

No.405 by 匿名>

事実の確認もしていない極端な書き込みを指摘したら、ブレて反論してきたのは向こうだろが。
適当なことを書くなってことだ。

それに何が御愁傷様だよ。購入者に男が少ないと何か不利益でもあるのか？

あと、一行ごとに改行するな。改行は段落ごとにするもの。過剰な改行は中身の無さを強調するだけだぞ。

[412: 匿名さん]

はいはい　どっちもどっちだからもういいよ荒らしはスルーに限る

[413: 匿名さん]

本日第１期１次の登録締め切りと抽選でしたね。ＨＰでは一週間ほど前は販売戸数16戸になっていたと思いますが現在は9戸になっています。１次と２次でこれまでにトータルでどの程度売れているのでしょう。

[414: 匿名さん]

たしか一期は84ではなかったですか？そのあとの先着順と二次を合算すると100越えといったところかと。

[415: 匿名]

いいマンションですよ。
今買わなきゃいけない今後の天六とか考えてない人にはね。

[416: 入居予定さん]

ジオ天六も気になったんですが、梅田まで徒歩だと15分位かかるのと大通り沿い、あとはやはり将来的なタワーの管理維持費が引っかかりこちらに決めました。
今年の7月？8月？の値段発表が気になります。

[417: 匿名さん]

402です。

修繕積立金は３パターンでてますが、今の積立金の金額自体がフラットでなくて、段階積立金にて
（もしくは一時金）での初期の金額です。

均等積立だともうちょっと高い（今の約2.8倍）の金額での推移になりますね。

一時金だと12年目以降でガツンと支払うのが何回かありますし、それが結構大きいかもです。

積立金の溜まり方＆将来的な修繕状況によって将来のアップ率が変わると思うので
（ただしいずれ消費税アップするでしょうから、修繕費自体も消費税分あがりますが）
アップ率がなだらかになる可能性はありますが、予定では将来は現状の4倍弱ですね。

工事自体は住民で決定していくと思うので、それ次第だと思いますよ。

まぁ、当初は段階積立金で行くような気がします。
それでも多分他所のﾏﾝｼｮﾝより高めですが、それだけ資金をためてあるということで、
将来的に見たら、ガツンと払う部分が少なめでいけるのかもしれませんね。

[418: 匿名さん]

ジオ天六ですよねぇ・・。

すっごい悩みました。
このあたりが生活圏なので。
2年先の入居は遠すぎるのと、値段が出てないのがネックで。

私が聞いたのはCT天満ぐらいかなということでしたが、
何にも出ていない頃でしたからね。

ただ、あれだけ基礎工事をやっているのを見るとすごく悩みましたが。
しかし早く新居に引越ししたいのと、静かさでこちらをチョイスでした。

あちらは南側は道路の音を拾うでしょうし。
北側は病院への救急車の音。
両サイドは自転車だらけ？（地下に駐輪場を作るという話でしたが）の可能性も高いですし。

ただ、１Fスーパーだし、地下鉄への通路もできるとのことで便利ですよねぇ。
ただ、梅田までは意外と（結構）チャリでも遠いです。
雰囲気はあるでしょうね・・きっと。

中崎は遊ぶなら便利と思いますよ。
住んでから周辺を開拓してまわろうと思ってます。
阪急まで徒歩だから、高速バスとかも乗りやすいだろうし。
梅田までチャリでなくても歩けるから良いと思います。

[419: 入居予定さん]

>>417　さん

なるほど
最初は金額を見てビックリしましたが
一時金なしの段階積立金だと、文字通り一時金はナシ（という想定）なんですね
ネットで調べてみると定期的にとられる一時金も馬鹿にならないみたいなので
トータルで考えるとそんなもんか（or ちょっと高い？　でもタワーよりまし？）という感じですね

まあ建物を大事に使っていけばこれらの金額も安くなるわけですしね

[420: 匿名さん]

ここって最終修繕４倍もとられるんですか？だとすると広い部屋だとかなりきついもんがありますね？詳しい方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

[421: 匿名さん]

そうなんですよね。
私も同じように、駅直上で1階が大型スーパーなのは便利だと思ったんですが大通りに面していて、騒音が不安で･･･。
というのも現在住んでいるのが大通りに面しているので車の走行音がうるさいんです。(天六ほどの大通りでもないし走行量も少ないと思うのに)なので、大通りから1本入っているし一通のこの立地に惹かれました。 排気ガスも気になりますしね。

[422: 匿名さん]

417で418ですが、重要事項説明書お持ちですか？
もっていたら、その付属書類の管理の書類についているんですが・・。

初期案では、
0.97円に面積をかけたらでます。
だんだんとこの数値が変わり、最終は3.77円に面積かけたらになりますから、およそ4倍近くです。

狭い部屋も広い部屋も面積かけてになります。
一番広い部屋でも最高でも3万はいかないぐらいですかね。

でもこれはあくまでも予定であって。
また、駐車場とか駐輪場収入も満額でないとのことでしたから、
それらが満杯なら、管理費分があまれば、積立金に振り替えたりもできるみたいですし。

ただ、バイク利用者ってそんなにおられるんですかね？
女性が多そうだから、バイク利用者が少ないとその分収益減りますね・・。



天六は12時ぐらいは静かになりますが、騒音は拾うと思いますよね。
それに多分昼間はとてもにぎやか過ぎて土日とかゆっくりできないかもです。
問題は自転車が～～～～。
買い物客も来るでしょうし、地下鉄利用者のマナーの悪さで駐輪場はひどいかもですね。
入り口が違うし、ガードマン常設らしいですから、その分費用かかりますね。
後、あまり覚えてないのですが、地下とかの権利は阪急がもったままだったと思います。
りそなやファミリーストアーに貸すという形なら収益になりますが、それは阪急がもったままです。

中崎ならJRの音さえ響かなければ、かなり静かだと思います。
目の前の１通はそんなに車の通りは無いですし。
西向きもさほど・・です。

[423: 匿名さん]

修繕積立金については422さんも書かれているとおり、駐車場等の稼働率にも関わってきますよね。

私は駐車場が結構余るんじゃないかと心配してます。
機会式は使い勝手がよくないため敬遠する人もいますし。。

稼働率が65％を下回ると管理費予算が赤字になるので、それは避けたいところですが。。

[424: 近所をよく知る人]

目と鼻の先ほどのごく近所の賃貸に住んでいます。ＪＲの騒音は聞こえたきたことがない、とゆうか騒音を感じたことはありませんので大丈夫だと思いますよ。

[425: 匿名さん]

駐車場は・・あまれば来客用とかにも可能とかとありましたが、
是非、車利用者に活用してもらいたいですね。

他の人に貸すというのは難しいでしょうし・・。
（駐車場の管理がどうなっているかわかりませんが、シャッター内ですよね？）

住人以外が使うともめるもとかもですし。

それら設備利用者が少ないと管理費があがってくるみたいですしね。

もっとも必要なのは駐輪場ですね。
利用者が少なそうなら、バイクを一部減らして、駐輪場にしてもらうとか
駐車場もそのようにしてもらうとかがいいんですけどね・・。

今度、MRの人に話ししてこようかな・・？むだかなぁ？
（契約時の希望次第でしょうかね。）

騒音、ローレル側だとすごいことになってましたが、
あまり気にならないのですね。良かった。

[426: 匿名さん]

駐車場は恐らく、ほとんど埋まるでしょう。
周辺のマンションでも埋まってますし。

[427: 匿名さん]

高層マンションの怖いところは一時金がバカにならないと聞きますが、普通マンションで毎月の費用がこれくらいだと、もし高層マンションだったらいくら戸数が多いとはいえ、もっと高くなるんでしょうね。（買い手が二の足を踏むのでどこでも最初は安く設定しているようですが。）ゴンドラでの作業は足場を組んでの作業と比較すると何倍も費用がかかるらしく、高速エレベーターの維持費も相当高いようです。

駐車場だけが心配ですが、うまく埋めってくれることを願います！