２３区のマンションは値上がりする。（その４）

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160120/

[844: 匿名さん]

文京区はほぼ横ばいですな。

[845: 匿名さん]

賃貸の家賃が上がるって、いいことなの？
買い控えしてるとも言えるのでは？

[846: 匿名さん]

世田谷区、杉並区が圧倒的に下がっているな。
あわせて150万人弱だが、やはり過当競争か。

[847: 匿名さん]

賃貸の家賃がどんどん上がれば、買い控えする人も減る。
良いことでしょう！

[848: 匿名さん]

>>845
成約賃料だから上がったとこは、不動産の値下がりリスクが小さいってことですよ。

[849: 匿名さん]

成約件数がどこもかしこも増えているのは、買えない人が増えて、賃貸比率が高くなっているからか？

[850: 匿名さん]

渋谷区上がりすぎだろ、やっぱ人気エリアなのかね

[851: 匿名さん]

超円高→賃金デフレ→所得格差拡大→郊外の家賃下落
超円高が終わらない限り郊外の家賃は下がり続けるしかないのです。

[852: 匿名]

墨田区は下がり台東区は上がってる。
スカイツリーは近すぎる場所から見るより適度に離れたほうが見やすいって事か。

[853: 匿名さん]

浅草が人気上がってきたんでしょうね

[854: 匿名さん]

この表では、墨田区はあまり気にすることはないでしょう。
やはり危ない地域は中野区、世田谷区、杉並区、練馬区です。
東京駅周辺から遠く、近郊・郊外エリアといわれている場所です。

[855: 匿名さん]

やっぱ不動産に影響がでてくるのはスカツリーの運営が実際に始まってからだろう。

[856: 匿名さん]

>>854
そうですね。４区で250万人の人口、大阪市全体とほぼ同じです。
もう民族大移動が始まっているのかも知れません。

[857: 匿名さん]

円高デフレが始まって以降の外周区の分譲マンション平均坪単価（万円）
　　　　　　　2008年　　2009年　　2010年　　2011年
大田区　　　　266　　　　265　　　　262　　　275
世田谷区　　　346　　　　326　　　　298　　　288
杉並区　　　　330　　　　337　　　　311　　　303
練馬区　　　　257　　　　252　　　　248　　　233
板橋区　　　　242　　　　222　　　　245　　　207
北区　　　　　263　　　　245　　　　223　　　235
足立区　　　　184　　　　190　　　　166　　　174
葛飾区　　　　206　　　　206　　　　197　　　183
江戸川区　　　200　　　　207　　　　210　　　197
単純平均　　　255　　　　250　　　　240　　　233　

[858: 匿名さん]

首都圏賃貸マンション物件の取引動向
2011年01～03月と2010年01～03月比較、㎡単価（円）で、
下がってなかった外周区は大田区と江戸川区のみ。
分譲マンション平均坪単価（万円）についても、3年前と比較して
大田区は上昇、江戸川区はほぼ横ばい。

大田区と江戸川区は、外周区の中ではデフレに強い区と言えそうです。

[859: 匿名さん]

858 あまり意味の無い分析だな(笑)

[860: 匿名さん]

蒲田は大田区で勝ち組ですか？

[861: 匿名さん]

これって上げ要因ですか？

吊り橋効果か。「震災婚」が急増の兆し
東日本大震災の後、読売新聞が運営する女性向けサイト「大手小町」でも、「家族の安否確認をする人たちを見てうらやましかった。つくづく自分は独身なんだと痛感した」というトピックに共感の書き込みが殺到。「余震の中、一人で家にいるのが怖い」という女性たちの声をよく聞く。女性たちの結婚願望は高まっている。

[862: 匿名さん]

帰宅難民化に対する女性の感想はどうなんだろうね。

[863: 匿名さん]

さきの震災を機に結婚するカップルが増えているらしい。結婚相談所の最大手「オーネット」によると震災当日の3月11日以降、成婚退会者（結婚が成立して退会する会員）の数が急増。
3月は前年同月に比べて20％増、数にして200組以上のカップルが誕生したという。
「この数字には我々も驚きました。前年同月の20％増というのはあまりない数字なんです。
さらに、4月は資料請求の数も前年に比べて10～15％増えています。
新規で入会に来られる方は必ず震災のことを入会のきっかけとして話されますし、あの日以降、結婚に関心を持つ人が増えているのは確かだと思います」（オーネット広報の松本美紀子さん）

[864: 匿名さん]

「首都圏は直接的な被害を受けたエリアは少なくても、帰宅難民になったり、計画停電などによって震災の影響を受けた人が非常に多かったですよね。暗い夜道や部屋で孤独感にさいなまれた女性たちが、安心できる家族の存在を求めているのだと思います」

[865: 匿名]

平常な状況下、でない時に好きになったペアは
別れ易いと聞くが。

[866: 匿名さん]

まあ
お目出度いお話でなによりです。
危機管理に強い夫婦になるでしょうね。

[867: 匿名さん]

何事もキッカケは大切。
いづれにせよ、その後は本人同士の努力次第。

[868: 匿名さん]

また都心部ばかりに人気が集中しちゃいますなあ。

[869: 匿名さん]

元気な子どもが多くて、明るい都心になればいいですね。

[870: 匿名さん]

夫婦２人で都心近くに安く借りられるのは、
台東区、墨田区、江東区ですね。
何か災害があっても、夫婦で助け合いながら自宅まで歩いて帰れます。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=3d/

[871: 匿名さん]

マンションであれば、高層階より低層階。停電に弱いオール電化住宅が敬遠され、歩いて帰れるように職場との「距離」も近いほうがいいなど、震災時の「生活」を想定した住まい探しが広がっている。

　2011年3月11日の東日本大震災から、まもなく2か月。震災を機に、住宅選びの着眼点は大きく変わったようだ。ある大手不動産の関係者は「住宅の耐震性はもちろんだが、もとはどんな土地だったか、気にする人が増えた」という。内陸部でも、むかし沼や田んぼであっては地震が起こった際に液状化現象を引き起こす可能性が高い。

　今回の震災でいえば、たとえば千葉県我孫子市や埼玉県久喜市などがその例だ。「同じ我孫子市内でも利根川に近い地域では液状化現象が激しかった」（我孫子市内のマンションの住人）。東京湾岸エリアを含め、液状化現象が深刻な地域は道路が陥没したり、家屋が傾いたり、ライフラインの復旧の遅れたりと、住民が震災前のように暮らすにはなお時間がかかりそうだ。

　震災後の湾岸エリアの物件について、住宅ジャーナリストの櫻井幸雄氏は意外にも、「今ならやすく買えるだろうという読みから、買い注文は増えています」という。

　しかし、売り手がほとんどいない。「今売れば、安く買い叩かれるのが明白なので売る気にならないといったところでしょう。そのため、中古市場は取引が成立しづらくなっています」と説明する。

　湾岸エリアの住人らに、「安くても売りたい」「引越したい」という声がないわけではないが、「安くない買い物」だっただけに踏ん切りがつかないようだ。


　そうした中で、注目されているのが東京・多摩北部から埼玉県西部に広がる「武蔵野」エリアだ。武蔵野台地にあり、大きな河川もなく、新宿や池袋などの都心部へは30分程度で出られる。

　前出の櫻井氏は、「武蔵野エリアは震災前から人気物件が多い地域でした。津波も液状化現象の心配もないですし、その人気が落ちていないということでしょう」と話す。

　東京湾岸エリアをはじめ、当面、物件価格は値下りすると予測する向きは少なくない。しかし、一方で資材や重機、職人の不足から新規着工が滞っていて、2011年秋以降は供給不足が予測されるため、「価格は容易に下がらない」（住宅ジャーナリストの櫻井幸雄氏）との見方もある。

　大手不動産会社は新規物件について「安易な値下げはしない」という。そのため、前出の櫻井氏は「現在売っている物件で、液状化現象が起きていない場所はむしろ狙い目といえます」と話している。

[872: 匿名さん]

>>871
記事が言うように職住近接が基本の時代に変化して行くのでしょうか？

[873: 匿名さん]

大手不動産会社は新規物件について「安易な値下げはしない」という。そのため、前出の櫻井氏は「現在売っている物件で、液状化現象が起きていない場所はむしろ狙い目といえます」と話している。＞

豊洲のことか？(笑)

[874: 匿名さん]

＞872
結局は都心部が堅調でしょうね。

こういう機会に乗じて都心に移りたいという人も多いですし。資産価値が安定していますよ。
人口の行き来が激しいので、東京はお金がよく落ちますし。
一極集中型都市で経済流通的にも優遇されています。

そういえば都心部はまた計画停電除外地域とのニュースも報道されていましたね。

[875: 匿名さん]

購入希望者はしっかり分析して、デマ情報には乗せられていないようですね。
同じように考えている人が大勢いて安くは買えないようですが(笑)

[876: 匿名さん]

>>875
都心部に需要が集中すると、都心部で安いところは値上がりしますよ。

[877: 匿名さん]

台東区とか再評価されそうだね

[878: 匿名さん]

地震多発国で働く限りは職住近接がＭＵＳＴだってことだね。
みんな身に染みて分かって来たと思うよ。

大きな余震でもあったら、
それこそ駄目押しになるね。

[879: 匿名さん]

今夏に停電が起これば、また都外の地方、近郊に帰宅困難者が出て。

都内で帰りの電車が来るまで待機しても節電で涼むことはできず、やっとの思いで帰れても電力がないので灼熱の中でエアコンはおろか扇風機もつけられない。

高温多湿の環境下で亜熱帯地域の様にゴキブリや蚊などが活動を活発化し大量発生。

冬に停電したときとは同じ状況ではないので、また想定外の新たな問題が生まれるでしょうね。

そうした苦痛の中が骨身にしみて、心から都心で暮らすことを渇望していくのでしょう。

[880: 匿名さん]

冬に停電された時も、政府が電力需要的にも状況的にも冬よりも夏のほうが大変だと言っていましたね。

灼熱地獄で温度調整もできず、マンションでは電力ポンプで水道を動かすので水も飲めず、流せずでは体調管理や衛生面にも良くないですし。死者や重症者がでなければいいですが、、、、。

[881: 匿名さん]

都心の一極集中が電力不足を生んでるのは明らかだからなー。
今が都心の価値のピークとしか思えないけど。
これから東京の地価は下がると思う。ちょっとのきっかけでね。

[882: 匿名さん]

同じ都内でもエリアによって明暗が分かれるってこのスレの最初の頃から言ってた人いたよね
そしてそれが現実になってきてるね

[883: 匿名さん]

都心の賃貸空室率の高さから考えると、都心回帰があると思えないな。

[884: 匿名さん]

基本的に23区。

その中でも、まあ都心部でしょうね今は６区（港、中央、千代田、新宿、渋谷、文京）で都心部と定義されているようです。

都心区は港、中央、千代田

[885: 匿名さん]

＞都心区は港、中央、千代田

物価が高すぎて人を選ぶね、基本的に高所得層が住む場所だよ。
普通に生活する上で何もかもが20％高い

[886: 匿名さん]

東京の液状化予測図
東京都の液状化予想図の一部。詳しくは東京土木技術支援・人材育成ｾﾝﾀｰのＨＰを参照）
東京の液状化予測図（東京土木技術支援・人材育成センター）
を見ると参考になります。

[887: 匿名さん]

こんなケースもある。東京・新宿区内の40階建て高層タワーマンションに住む男性は、こう証言する。

「地震の後、マンション内に、『危険ですので1階に降りて下さい』とアナウンスがあった。非常階段で降りましたが、全員がロビーに揃ったのは地震発生から1時間ほど後でした。40階に住む高齢の男性は、管理会社のスタッフに支えられながらゆっくり降りてきました。しかし、歩いて戻ることはできない。エレベーターは夜9時頃まで止まっていたので、高層階の人は上るのを諦めて、ロビーで毛布にくるまっていました」

　昨今、指摘されるようになった「高層難民」である。前出の渡辺氏が言う。

「定年後の老夫婦の多くは、眺望の良さを優先して、高層階を購入するケースが多いようです。しかし、高層階になればなるほど、エレベーターが動かなくなった場合、階段で上り下りできず、動けなくなってしまう。これが『高層難民』です。災害を考えれば、超高層階に住んでいるなら、1週間分の水と食料は備蓄しておく必要があるでしょうね」

　東日本大震災が起きた3月11日、1都9県で163台のエレベーターに利用者が閉じこめられた。国土交通省住宅局建築課によると、今回の地震で、利用者がエレベーター内に閉じ込められたケースは都内だけで84件報告されている。

　夢の湾岸エリアで、眺望の美しい高層マンションに暮らす。住民や専門家によれば、液状化には思いの外、強いようだ。しかし、高層難民のリスクは頭に入れておいたほうがいいだろう。

[888: 匿名さん]

>>883
？？？
空いているから都心回帰が出来るんじゃないの？

空いてないとやりたくてもできないけどｗ

[889: 匿名さん]

都心はタワマンオンリーにすればいいのに

[890: 匿名さん]

>豊洲ではなんと90カ所以上もの液状化が報告された。
>また、逆に液状化マップで危険とされていた他地域では、
>液状化が全くなかった地域も多い。

まぁ、たった震度5程度なので、液状化などなくて当たり前だが。

[891: 匿名さん]

なるほど。都心の空室率の高さは、今人気ないけどこれから人気がでるって事か…。
本当かな(笑)

[892: 匿名さん]

帰宅難民になりたくない人は
千客万来どんどん都心部にいらっしゃい。
まだ空きはあるし、昔よりずいぶんとお安くなってるよ。
このチャンスを逃す手はないよ。
先着順で埋まったら終わりだよ。
特に独身の君、出会いの機会も増えるし、時間を気にせずデートもできるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[893: 匿名さん]

>>891
地震ショックは大きかったみたいよ。

[894: 匿名さん]

震災後の住宅選びは「地盤」　液状化ない「武蔵野」に人気（Ｊ－ＣＡＳＴニュース）
http://www.j-cast.com/2011/05/15095117.html

　東日本大震災後の影響で液状化現象を起こした東京湾岸エリアに代わって、武蔵野にあたる東京・立川市や国立市、国分寺市、埼玉県新座市などの東京・多摩地域周辺の住宅地が注目を集めはじめた。ロケーションがよいといわれた海沿いは埋立地なので、そこよりも地盤がしっかりした地域を選びたいということらしい。
また、マンションであれば、高層階より低層階。停電に弱いオール電化住宅が敬遠され、歩いて帰れるように職場との「距離」も近いほうがいいなど、震災時の「生活」を想定した住まい探しが広がっている。

[895: 匿名さん]

>>894さん
何必死になってるのよ(笑)
「地震多発国で働く限りは職住近接がＭＵＳＴ」
この一言につきるわけで、
子供でも理解できると思うよ。

[896: 匿名さん]

クロスエアタワーとパークハウス三軒茶屋タワーの価格をホームページで見る限りは、去年などより安くなってると思うのですが、どう感じますか？

[897: 匿名さん]

職住近接に時代の流れは決まったんだから、
いまさら郊外がじたばたしたところで(笑)

[898: 匿名さん]

お金の問題だけだと思うね毎日駅に
向かうなん十倍の人が出てくる。
みんな本当は便利なところに
住めば時間に余裕ができる。
職住近接が生活が変わるよ。
人生一回キリだよ。

[899: 匿名さん]

>クロスエアタワーとパークハウス三軒茶屋タワーの価格をホームページで見る限りは、去年などより安くなってると思うのですが、どう感じますか？

期待してみたら、変わってねーじゃねーか！

[900: 匿名さん]

郊外は地盤ぐらいしか自慢できるものがありませんから(笑)

[901: 匿名さん]

健康第一。
職住接近より放射能汚染がないところ。

[902: ご近所さん]

都心はゴミゴミしていて、住環境良くないですよ。

[903: 匿名さん]

>>901はくだらなさすぎ。退場。

[904: 匿名さん]

＞健康第一。職住接近より放射能汚染がないところ。

ちなみに今の放射能の数値ではたばこの煙のほうが発がん性がよっぽど高いですけど、放射能が気になるようでしたら早く日本を出ることをおすすめしますよ

[905: 匿名さん]

＞都心はゴミゴミしていて、住環境良くないですよ。

都心に住んだことがない人がいうセリフの№２、№１は都会は空気が悪いよ。

[906: 匿名さん]

人は無意識に思ってる
とうりなると思うよ
私はそうなったから
それが人生、住まいも決まるね。
高みを目指そう。

[907: 匿名さん]

◆モデルルーム盛況

「不安だったが、大型連休中のモデルルームへの来場の落ち込みはほとんどなかった」
大京の木村司専務執行役は１１日の決算会見でこう話した。同社は震災後から４月２２日までチラシなどでの販促活動を自粛。モデルルームの告知もほとんどできない状態だったが、それでも来場者数の落ち込みは前年同月比約１０％にとどまった。前年は、大型物件の売り出しがあったため、それによる反動減とみており、「市場は底堅い」との実感を深めている。

三菱地所レジデンスも、連休中のモデルルームの来場者数はわずか５％弱の減少だった。来場の堅調さは販売にも結びついており、東京・日本橋で売り出した物件は、発売月に売れた割合を示す契約率が、好調の目安とされる７０％を超えた。同社担当者は「ふらっと立ち寄るお客は減ったが、引き続き購入意欲は高い」と話す

[908: 匿名さん]

>>906
ある程度お金が無いと都心部居住は無理。
念じて叶うほど世の中は甘くない。
まずは、稼ぐ手段を考えなさい。

[909: 匿名さん]

浜岡５号機で海水漏れ４００トン　冷温停止に遅延
ttp://sankei.jp.msn.com/affairs/news/110515/dst11051519270016-n1.htm

浜岡原発 冷却作業中にトラブル
ttp://www3.nhk.or.jp/news/html/20110515/t10015899511000.html



挟み撃ちの予感

[910: 匿名さん]

907
大京って、２３区内の新築物件は少ないんじゃない？
三菱は多いけど。

[911: 匿名さん]

日本は地震が多いから富裕層が都心部に集中居住するのも仕方が無いと思うよ。
江戸時代からそうだったわけだし。

[912: 匿名さん]

放射能は蓄積すればするほど、直線的に癌のリスクは高くなる。例外はない。

タバコはいくら吸ってもならない人は癌にはならない。

性質が全く違う。

[913: 匿名さん]

平和ボケで一時的に郊外居住が進んだと
考えれば分かりやすいんじゃない？

[914: 匿名さん]

都心部の物件が少なくなる前に
早めに買うか借りるかすることをお勧めします。

[915: 匿名さん]

＞放射能は蓄積すればするほど、直線的に癌のリスクは高くなる。例外はない。 タバコはいくら吸ってもならない人は癌にはならない。性質が全く違う。

大きな間違いだな。
戦時中に原爆で被爆している人でも癌にならず、今現在も生きている人がいる。
たばこで自分だけは癌にならないとどうしてわかる？所詮、結果論でリスクがあること。どちらも同じ。

[916: 匿名さん]

現在の放射線量では、圧倒的にたばこのほうが発がんリスクが高い。
健康面においてたばこの方が有害。

[917: 匿名さん]

煙草は24h吸わないだろ。空気、食べ物、雨などからニコチン摂取もない。
比較にならんよ。東京の子供と大阪の子供で、癌や白血病の発祥率が変わってくるかもね。

[918: 匿名さん]

＞煙草は24h吸わないだろ。空気、食べ物、雨などからニコチン摂取もない。 比較にならんよ。

発がん性の比較しているんだけど。
まさかとは思うけど、放射線は24H浴びてるとでも？

[919: 匿名さん]

日経新聞の記事によれば原発の作業員の被曝限度である100～200mSvの放射線を浴びた人は、普通の人に比べて8％ぐらい癌になりやすい。

日本人の発癌率は約50％なので、これは癌にかかる確率が（今後数十年間に）54％に上がるということで、野菜不足と塩分の取りすぎの間ぐらいである。いま被災地で問題になっている20mSv程度の被曝の影響は統計的に有意ではなく、誤差の範囲内だ。受動喫煙のほうが有害である。

[920: 匿名さん]

国民をパニックにさせないために決まってるだろ。
違うというなら原発で作業してみろよ。
実際に原発で作業してる人はマスコミ出ないだろ。せいぜい所長クラスだ。
報道規制してるんだよ。

[921: 匿名さん]

出たー陰謀説。
相当、被害妄想が強いな。
首総はじめ大臣が東京に残っているのは致命的ではない証拠。

[922: 匿名さん]

アホだな。現場は生死をかけてやってるんだよ。当たり前だが喫煙とは比べ物にならんよ。
指揮官が逃げたら現場も逃げるよ。

[923: 匿名さん]

首相や大臣が、仮に放射能の影響で癌になるにしても、先に寿命が来ますよ。

[924: 匿名]

これが情報弱者というものですよ

[925: 匿名さん]

現場で被爆した作業員の映像も流さなくなったな。
間違いなく報道規制かかってるよ。
効果抜群で煙草のが危険とか言うアホも出始めた。

[926: 匿名さん]

まぁ、明日も日本で仕事するんでしょ。

普通に起きて歯を磨いて、普通に飯食って、普通に仕事して、普通に寝る。
よほど日本壊滅を信じてるなら今頃国外にいるんだろ

[927: 匿名さん]

500トンの被爆マグロを埋められた築地市場を
台所にした我らの東京都が平均寿命のびまくりだから。

[928: 匿名さん]

愉快で面白い人たちだな。

[929: 匿名さん]

陰謀説流してるのはマンション安く買いたいネガさんだからね

[930: 匿名さん]

陰謀(笑)
何の陰謀だよ(笑)聞かせてくれ。

[931: 匿名さん]

まあまあ、キャッシュのない子どもたちは、
早く寝て、お金持ちになる夢を見なさいな。

[932: 匿名さん]

まぁ安く買いたい気持ちも分かるけど。。。。

震災により、日本の通貨がハイパーインフレとなる可能性が急激に高まっている。
とりあえず、円資産で貯金なんかしてたら、即効アウトだよ。

マンション買えとは言わないけど、ドルに変えたりと何らかの対策とっておかないと、資産がパーになるよ。

[933: 匿名さん]

いっこうに円安にならないのですが？

[934: 匿名さん]

近郊、郊外の地価が高いのは一億総中流時代のなごりにすぎません。
近郊、郊外の地価が下がり続けるのは歴史の必然なのです。
資産価値維持を考えると選択肢は都心部しかありません。

[935: 匿名さん]

諸外国と比較しても、東京の近郊、郊外の地価は飛び抜けて高い。
中流の低所得化が進んでも、近郊、郊外の家賃、不動産価格が下がれば
ある程度の賃金下落を吸収し、生活レベルをあまり落とさなくて済むかもしれない。
中流の減少とそれに伴う緩やかなデフレが今後も続くと考えるべきでしょう。

[936: 匿名さん]

マンションは、一時的な需給バランスや震災などの要因によって地域的に価格のバラツキはでてくるでしょう。
地域による二極化も明確化してきています。

5年、10年先をみれば、東京においても人口、世帯数が減ってきます。
すでに、40歳以下（マンション購入、賃借層）の世帯は減少に転じています。
一方、マンションは新たに建設され続けていますから、長期的に供給過剰になるのは当たり前ですね。
一人当たりの居住面積は徐々に増えていくでしょうが、これでも供給を吸収しきれないでしょう。
実質的な増税と老齢化が進んでいることから、一世帯当たりの可処分所得は減少しています。
優遇税制も徐々に終了していきます。
マクロでみれば長期的にマンションの価格（価値）が下がっていくのは当然でしょう。

東京都の空室率は、全住宅で11.0％、賃貸用住宅で13.8％に達し、上がり続けています。
マンションは、長期的な供給過剰により、すでに価格（価値）下落のスパイラルに入っているのではないでしょうか。
半年程前から長期的なマンション投資を検討していますが、展望が見えず諦めの境地です。
明るい展望として何か見出せるものはあるのでしょうか？

[937: 匿名さん]

供給サイドに大きな影響
今回の震災で最も懸念されているのは建築費の上昇です。
建築用の部品や資材、設備機器などの生産工場が被害を受けたことに加えて、被災地の復旧・復興に需要が集中し、多くの職人が必要になるため、これから新たに建築するマンションの施工体制を安定的に確保することが難しくなっています。需要と供給の関係を考えると、建設会社は建築費を上げざるを得ないでしょう。

デベロッパー各社にとっては、建築費がどれくらい掛かるのか、計画どおりの工期で建物が完成するのか不透明な状況ですから、建設会社に新規の工事を発注するのを当面見送ることが考えられます。
コストと販売時期が読めなければ、新たな用地の仕入れについても積極的には進められません。
市況が上向いてきただけに大きな痛手です。新築マンションは当面、物件の供給不足という局面に陥ることは避けられないと思います。


新築マンションの供給が減少すれば、優良で希少性の高い物件については販売価格が上昇することも起こり得るでしょう。
需要マインドは今のところ冷え込んではいないからです。16年前の阪神大震災後もそうでしたが、大きな震災の後は耐震性能が優れたマンションに対する評価が高まります。

阪神大震災では古い木造の戸建て住宅の多くが地震で倒壊しました。
今回の東日本大震災は地震より津波による被害が圧倒的に大きかったのですが、津波に飲み込まれ流されていく戸建て住宅をテレビ映像などで繰り返し見ると、戸建てよりマンション志向が強くなる傾向は心理的に起きるでしょう。液状化現象が起きた浦安市でもマンションより戸建ての被害の方が大きかったようです。

[938: 匿名さん]

東日本大震災後の影響で激減が予想された首都圏マンション販売が落ち込んでいない。４月は販売を自粛した影響で減少したが、大型連休から本格的な営業に乗り出した不動産各社のモデルルームへの来場者は軒並み前年並みと堅調で、野村不動産の都心物件は即日完売した。震災発生時に倒壊がなく、耐震性の高さが証明されたうえ、震災時に帰宅困難となった遠距離通勤層が、都心物件の購入に踏み切るケースが増えているためだという。ただ震災に伴う資材不足で物件の供給が遅れ、各社の２０１１年度販売は軒並み前年を下回る見通し。「売れるのに売れない」というジレンマを抱えながらの展開になりそうだ。

　◆モデルルーム盛況

　「不安だったが、大型連休中のモデルルームへの来場の落ち込みはほとんどなかった」

　大京の木村司専務執行役は１１日の決算会見でこう話した。同社は震災後から４月２２日までチラシなどでの販促活動を自粛。モデルルームの告知もほとんどできない状態だったが、それでも来場者数の落ち込みは前年同月比約１０％にとどまった。前年は、大型物件の売り出しがあったため、それによる反動減とみており、「市場は底堅い」との実感を深めている。

　三菱地所レジデンスも、連休中のモデルルームの来場者数はわずか５％弱の減少だった。来場の堅調さは販売にも結びついており、東京・日本橋で売り出した物件は、発売月に売れた割合を示す契約率が、好調の目安とされる７０％を超えた。同社担当者は「ふらっと立ち寄るお客は減ったが、引き続き購入意欲は高い」と話す。

　４月末からの大型連休に東京都品川区や八王子市などで売り出した３物件が、いずれも即日完売したのが野村不動産だ。３物件のモデルルームに対しては連休中に合計で４０００人以上の来場があった。それぞれ、主要駅から徒歩５分圏内など立地の良さが評価され、同社の折原隆夫取締役は「契約が落ち込む気配はない」と話す。

[939: 匿名さん]

「インフレで物価が上がるなんて嫌だ！」

　と、反射的に思った人は、落ち着いて考えてみて欲しい。

　例えば、消費税を1％引き上げると、自動的に物価が1％上がる。また、日本がデフレを脱却し、インフレ率が1％になった場合も同様だ。物価が1％上がる。

　表面的な現象は「物価が1％上がる」であって、同じに見えるわけだが、消費税アップとインフレには、1つ決定的に違う点がある。それは、増税は国民の支出意欲を削ぐことになり、インフレは国民の支出意欲を高める効果があるという点である。

　デフレ期に増税をすると、国民の支出意欲が削がれるという点については、あまり反対する人はいないだろう。デフレ期には失業率が高まり、平均給与が下がる（実際に下がっていっている）。しかも、物価が継続的に下落するわけであるから、支出を先送りすると「より安く買えるかも知れない」という心理が働く。

　そんな環境下において、支出意欲が高まる人は極めて少数派である。増税を受け、普通の人は単に「お金を使うのを止める」という選択をし、使われなかったお金は「将来のために」などの理由で貯蓄に回るだろう。

　それに対し、インフレは増税と真逆の国民心理が働く。何しろ、

「今、買わなければ、来年はもっと高くなってしまうかもしれない」

　のである。

　ちなみに、不動産バブルが継続している中国では、一般の国民が、年収の30倍もの不動産購入に「群がる」という、異様な光景が見られる。理由は極めて簡単で、現在の中国はインフレが続いているためだ。当然、不動産価格の高止まりしており、国民は、

「今年、マンションを買わなければ、来年はもう買えない値段になってしまうかもしれない」

　と考え、高騰した不動産購入に殺到しているわけだ。

[940: 匿名さん]

５月12日(ブルームバーグ)： 金と銀相場は12日、上昇している。欧州のソブリン債危機が後退する兆しが見えないほか、世界的にインフレが加速していることで、資産価値の維持を狙った需要が高まった。

　　金現物は一時、前日比0.4％高の１オンス＝1506.60ドルまで上昇。シンガポール時間午前10時49分（日本時間同11時49分）現在は1504.88ドルで取引されている。前日は１％安だった。銀先物は1.1％高と1.3％安の間で推移し、１オンス＝35.46ドルとなっている。前日は7.7％安だった。

　　コメルツ銀行の商品調査責任者、オイゲン・ワインベルク氏はリポートで、「値下がりを受け、現物買いが増えている」と指摘。世界的なインフレを受けて貴金属は「現時点で需要が高い」とし、欧州の債務危機は「今後長期間にわたって市場の材料となる公算が大きく、特に金の需要は高水準が続く」と予想している。

[941: 匿名さん]

金や銀、原油などの商品価格が今月に入り暴落している。これまでの急騰が一服しただけとの見方もあるが、あのヘッジファンドの帝王、ジョージ・ソロス氏（８０）まで保有する金や銀の大半を手放したという聞き捨てならない情報もある。資産防衛のために金などを小口で購入している個人投資家にとってはピンチか、それとも買い増しのチャンスなのか？

　商品価格の暴落は、皮肉にも“ゴールデン”ウイークの連休中に海外市場で起こった。ニューヨーク市場で金先物価格は１５００ドルを下回り、原油先物は１バレル＝１００ドルを割り込んだ。銀先物価格に至っては、５月第１週だけで一気に２５％も下落した。商品相場は時価総額にして約９９０億ドル（約８兆円）が失われたのだ。

　その後いったん下げ止まったものの、「薄商いでリバウンドの域を出るものではない」（市場関係者）と警戒感は緩んでいない。

　リーマン・ショック後の各国の金融緩和によるカネ余りや欧州諸国の財政リスク、中東情勢不安などを背景に商品市況は高騰が続き、バブル状態になっていた。ここにきてなぜ暴落したのか。

　市場で第１の要因として指摘されているのが米国経済の動向だ。雇用情勢を示す指数が一部悪化するなど景気の先行きに陰りが見え、米国のインフレ懸念が後退。このため、「インフレに強い」とされる金などの資源価格が売られたという解釈だ。

　第２の要因は、欧州中央銀行（ＥＣＢ）が追加利上げを先送りする見方が強まったことだ。一般に政策金利が引き上げられるとその国の通貨は買われるので、利上げが先送りされるとの観測は逆にユーロ売りとドル買いを誘発した。そこで何が起こったのか。

　「金は『ドルの代替通貨』という性質があり、ドル安の際に買われる。ドル高になったことで需要が減退した」（外資系金融機関幹部）

　そして商品価格の下落基調に拍車を掛けたのが、先物市場の運営で世界最大手の米ＣＭＥグループによる銀や原油先物の取引証拠金の引き上げだった。取引コストの上昇を嫌気して買いポジションを整理し始めた投資家が多いとみられる。

　さらに、こんな指摘もある。

　「根底にあるのは米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）による量的緩和第２弾（ＱＥ２）の終了だ。大いなる金融相場が幕を閉じたということだ」（銀行系証券ストラテジスト）。平たくいうと、カネ余りの結果、商品に投資されていた資金が引き揚げられるということになる。

　こうしたマネーの流れをいち早く読んで動いたのでは、と噂されているのがジョージ・ソロス氏だ。

　ソロス氏が率いるファンドは１９９２年に英ポンドを売り浴びせて巨額の利益を上げ、中央銀行に当たるイングランド銀行を破産寸前に追い込んだとされる。ソロス氏自身は現在は一線を退いたとされるが、ソロス・ファンドは２８０億ドル（約２兆２４００億円）の資産を運用している。

　そのソロス・ファンドが、保有する金と銀の大半を４月中に売却していたと報じられた。「その報道自体が暴落の材料となった」（前出のストラテジスト）との見方もある。

　現状では暴落は一息ついた形だが、果たしてここで下げ止まるのか。証券系テクニカルアナリストはこう警鐘を鳴らす。

　「薄商いで乱高下を繰り返しながら調整色を強めてくるだろう。金価格は約１２３０ドル、原油価格は約８３ドルまでの調整を予測している」。現状で金価格は１５００ドル前後、原油価格は１００ドル前後で推移しており、それぞれまだ２割近く下がるという見立てだ。

　消費者サイドとしては原油安や商品価格の下落は総じてメリットが大きい。ただ、最近は金の小口投資や、商品価格に連動したＥＴＦ（上場投資信託）などの個人投資家も増えているだけに、商品価格の動向も気になるところだろう

[942: サラリーマンさん]

↑　コピペばっかり。　著作権侵害だよ。

[943: 匿名さん]

>消費税を1％引き上げると、自動的に物価が1％上がる

何言ってんだか。
世の中、非課税の物があるのを無視か？
消費税が1％上がっても、消費者物価は1％未満しか上がらんよ。