２３区のマンションは値上がりする。（その４）

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160120/

[82: 匿名さん]

もうそろそろドルを買い支えてやるのは、止めましょうよ。

米国も分不相応な過剰消費は止めてくれ。

[83: 匿名さん]

日本は良い国。約款に補償義務はない天災であっても、原発補償、保険補償、
ローン補償を対応する国と企業は少ないと思うよ。

[84: 匿名さん]

アメリカをマジに落とす時期に近付いているのかなあ？

また、世界中で米ドル買って、助けてやることになるのかなあ？

[85: 匿名さん]

＞83
いやいや税金だから。これから大不況に突入するぞ。
ローンあら奴はこれから地獄だぞ。

[86: 匿名さん]

アメリカに落ちられたら困る国だらけだから、バーナンキが高笑いしてるんだろ。
もちろん日本も困る。

[87: 匿名さん]

2億人を超える人口を養えるだけの産業が無いのに人並み以上の消費をする国がアメリカ。
どこまで世界全体で養って行く義務があるんだろう？

[88: 匿名さん]

すみません。皆さん博学なのでちょっと質問させてください。
現在所有してるマンション（築7年）の残債２５００万。
貯金総額同じく２５００万弱位。地震の前まで買い替えを考えてました。
気に入らないというか、手狭になりました。
売りやすい物件ではないですし、資産価値もないと思います。
新たに借金増額して買い替えるより
このままここに住み続けるのがいいと思いますか？
先行きに不安を感じ、買い替えを断念すべきかどうか迷っています。
しかしもうちょっと居住空間、なんとかしたいです。
資産価値のないマンションに注ぎこんでしまった後悔もあります。

[89: 匿名さん]

ドル安が進めば、インフレになって米国は外国から物を買おうにも買えなくなる。
そうすれば過剰消費も無くなる。
ドル安を10年くらい続ければ、米国もまともな国になるだろう。

[90: 匿名さん]

＞88
下取り査定だしてみなよ。おそらく査定額は地震前の相場よりは低いだろう。
低ければ仲介で長期戦だ。
手狭なら郊外の駅から遠いマンション買うのも手だな。貯金額少ないのに残債多すぎるな。

[91: 匿名さん]

日本は対米で現地生産を進めているから、ドルが安くなっても大した影響を受けないけど、韓国はドル安に合わせてウオン安を進めないと行けないから、国内は貧困になって行くね。中国はドルリンクを維持すると国内がすごいインフレになるから、ドルリンクを止める方向だろうな。韓国を除いて米ドルから距離を置く方向にアジア諸国は向かうだろう。

[92: 購入経験者さん]

>>88
今住んでるマンションの所在地、駅からの距離だとか専有面積と家族構成くらい
書かないと議論にならないですよね。

もっとも原則的には、マンションは売っても買っても損するようにできているので
今のマンションに住み続けて貯金とローン残債の減少に努めたほうが経済的には
有利だと思いますけど。

[93: 匿名さん]

日本が対ドルで為替の柔軟性を持たせ始めたのも、第一次オイルショックと第二次オイルショックが契機、そのままの為替を維持していたら大変なインフレになっていたが、円高にしたおかげでマイルドなインフレの下で、国内産業を育成出来た。中国はまさに同じような状況に置かれているね。

[94: 匿名さん]

>88
７年で資産価値少ないのは、ちょっと寂しいね。どうせ資産価値が少ないので
あれば、多少狭くても、長く住む方を優先すれば元は取れるよ。
今は先行き不透明だから、大きくローン抱えるより、手持ちキャッシュを温存
しておいた方が良いよ。

[95: 匿名さん]

８８です。早速どうもありがとうございます。
住宅ローン減税がまだ残ってるので、残債は減らしてないのです。
震災前に査定に出した時の金額なら、買い替え可能かと
思っていたのですが、震災後は査定に出していないので
それをみないとどうにもならないですね
借金増やして不動産を得るより、現金もってる方がこれから先有利でしょうか。
今の時期の買い替えは無謀でしょうか。

[96: 匿名さん]

その間アメリカはすごいインフレに見舞われて、超高金利政策でどうにかインフレを封じ込めたけど、製造業はボロボロになって、以降まともな産業が育たなくなった。歴史的な転換点だった。
主役は中国に代わったけど、また同じことが起こるのか？
そうなるとアメリカってどうなっちゃうんだろう？

[97: 匿名さん]

仲介業者の査定なんて、あってないようなもの。
好きな価格で売れば良いよ。
売ってるうちに相場も見えてくるでしょう。

[98: 匿名さん]

ドル安は日本の輸出企業には打撃だよ。ソニーやキャノンなど多くの輸出企業は打撃を受けるだろう。
まあ、ユーロ安にならなきゃ大打撃にはならないけど。
どちらにしてもドル安は日本経済には悪影響。まあ、デフレの継続を望んでる人には喜ばしいのかもね。

[99: 匿名さん]

何歳か知らないけど、子どもが大きくなれば、大きなマンションは
いらないよ。賃貸でないから、定年後もとりあえず住めるし、しば
らく様子見でいいと思うよ。多分、買い換えるのに良いタイミング
も、どこかでやってくるよ。

[100: 匿名さん]

輸出依存度が高い韓国、中国と日本は違うものの・・
ドル安放置ができるか、米国との我慢比べｗ

日本・中国・韓国の財務相は４日開催予定の３カ国会談を前に、インフレおよび商品価格の上昇、資本流入のボラティリティ増大に伴う問題を警戒していることが３日、明らかになった。
日中韓財務相会談に向けた声明草案によると、各財務相は、地域経済が世界的な金融危機を乗り越え、好調な内需と輸出で回復してきたとしつつも、適切な政策とより良好な協調が必要との認識を示している。　

[101: 匿名さん]

確かに他国の通貨をなんで買い支えてやらなければいけないのかと言う
大きな素朴な疑問があるね。

[102: 匿名さん]

８８です。
お話の途中に割り込んだのに、親切にお答え頂き、ありがとうございました。
震災後、主人の買い替えに対する意欲がなくなり、ガッカリしてるのですが、
やはりキャッシュ温存（あまりないですが少なくともローンの不安はあまりない）の主人の意見は
やむを得ないかもしれないですね。

[103: 匿名さん]

作るべき産業が崩壊した米国は値段が高くなっても輸入せざるを得ないから、アジア諸国もドル安を恐れる必要は無いと思うよ。韓国ももうちょっと自立した経済政策を取っても大丈夫だよ。

[104: 匿名さん]

生活必需品のほとんどがアジアで生産されて、米国には工場が無い状態だもんね。
安全保障もあったもんじゃないｗ
値上げしほうだいだろ。

[105: 匿名さん]

日本が震災で部品を供給できない間、韓国や中国が部品を供給した。
日本しか作れない部品は少ない。やはり円高は不利だよ。
これ以上円高進めばマジで中小企業潰れ不況になるぞ。

[106: 匿名さん]

>>105
資本財のほとんどは日本製かドイツ製
マスコミが過大に取り上げているだけだよ。
実際、日本はたった３年半であれほどの円高（120円→80円）になっても、
産業が崩壊していないでしょ。

[107: 匿名さん]

とことんドル安になって本当に困るのは米国だよ。
途中で為替介入なんかで助けるから変なことになる。

自国の過剰消費を輸出国のせいにするのはズルイよなあ。

[108: 匿名さん]

＞106
いや、過大じゃないよ。中小企業には死活問題だ。実際にこの円高で中小企業の工場は潰れてる。
大きな流れを見るのはいいが、足元も見た方がいい。
影響ないのは大企業の話し合いだよ。

[109: 匿名さん]

米国の過剰消費に頼り続けている限りは、
円高と円安を繰り返しながら、しだいに下限を切り下げながら
円高が進む今までの歴史を繰り返すことになるね。

気がつけば、増えているのは米国債・・

[110: 匿名さん]

為替介入を繰り返して米国債を増やして意味があるのか？

中国も韓国も同じ悩みを抱えているけど、
日本が一番輸出依存度が低い。

[111: 匿名さん]

そして日本のデフレは続く。

[112: 匿名さん]

円高容認はさらなる日本の空洞化につながる。
円高不況は避けなければならない。

[113: 匿名さん]

他国とくらべて生産力が強い＝産業力が強い日本は
供給＞国内需要が宿命
常にデフレ圧力がかかり続ける。

デフレ圧力を弱めてインフレにするには自国通貨安しかないんだが、
産業が強い分、それ以上に弱いところを作る必要がある。
早い話日本政府ってことだね。国の借金を増やして赤字国債をいっぱい発行する。
それしか無さそうだね。

[114: 匿名さん]

国が国内需要不足を補うってことだね。

[115: 匿名さん]

そう、赤字国債を発行すればいい。そして今はその発行する理由は十分だ。
にも関わらず増税論議だ。この国はデフレを解消するつもりがない。

[116: 匿名さん]

為替介入で米国債を増やすより、赤字国債で震災復興したほうが100倍意味があるよね。

[117: 匿名さん]

国債も買い支えがあって良かったな、当分金利の上昇も無さそうだし

[118: 匿名さん]

日本政府に増税なしで赤字国債発行する意志はないよ。
すなわちデフレ脱却の意志がない。

[119: 匿名さん]

デフレとか言ってる詐欺師は何なんでしょうか。

すでにインフレは世界的な動き。
政府もゆるやかなインフレを望んでいます。インフレ目標とか言ってなかったっけ？（笑）

悠長にやってると、財産なくしますよ。
マンション買えとまでは言わないが、何らかのインフレ対策しておかないと大変なことになるかと。

頑張ってください。

[120: 匿名さん]

政府は長期金利の上昇を過度に恐れてる。
だからいつでも財政再建論議をしている。
そして円高も進む。
日本は今現在もデフレだよ。

[121: 匿名さん]

中国も労働力が減少し始めて、賃金が上昇。同時に人民元が切り上げられていきますから世界中がインフレになります。日本も通貨高を回避できればデフレから脱却できるはずです。

毛沢東時代に誕生したベビーブーマー世代が退職するにつれて中国の高齢者層が急速に拡大し、退職人口コストをカバーするため社会に新しい負担を強いる。同時に、中国の労働力は2016年には縮小し始める見通しで、過去30年間にわたって製造ブームの原動力となった低賃金労働力を生み出す人口動態が逆転する。

[122: 匿名さん]

現在、ベトナム、インド、オーストラリア、ブラジル、フィリピン、ロシア、ハンガリー、ルーマニアなどの国で過剰なインフレが起きているだけでなく、中国でも1月のCPI（消費者物価）指数が4．9％となり、すでにクリーピングインフレ（緩やかに起こるインフレ）への懸念が高まっている。
アメリカ労働省は2月17日、1月のCPI指数が前月に比べ0．4％上昇、2010年通年でCPI指数は1．6％上昇したと発表した。これはFRBが定めた1．7％という限界ラインぎりぎりであり、2011年のCPI指数は調整目標を超えると見られている。2月14日、アメリカ政府によると、1月の輸入物価は1．5％上昇し、前年同期より5．3％上回っており、うち輸入食品物価は前年同期に比べ14．8％上昇した。クリーピングインフレが起こるのは時間の問題だ。悪性のインフレが起こるかどうかに関しては、今の段階で判断するのは難しい。
韓国のインフレもまた深刻だ。2月11日、韓国中央銀行は、1月のPPI（生産者物価）指数が前年同期に比べ6．2％上昇したことを発表、伸び率は前年12月より5．3％上昇した。2月16日、シンガポール貿易・工業局は、2011年のシンガポールのインフレ率は2－3％という予測を上回り、3－4％となるだろうと述べ、今年初めの数カ月のインフレ率は5－6％まで上昇する可能性があるという。

[123: 匿名さん]

日本の商社は目ざといよ。すでにインドもインフレ傾向にある。
そして次はアフリカだ。政府もODA を今後も続ける。
日本は資源がない。だからいつでも安い物を輸入できるような政策をうつ。
TPPに参加すればさらにデフレは進むよ。

[124: 匿名さん]

ＴＰＰは参加すると言いながら国内農業を変革する口実に使う。
でも、実際には参加はしない。
これが一番賢い使い方。

[125: 匿名さん]

ＴＰＰ参加が日本全体にとっては利益にならないのは分かり切っていることだから、掛け声だけだと思うよ。

[126: 匿名さん]

関税が下がっても為替変動であっと言う間にチャラにされるのは分かり切っている。

一方、日本の農業が壊滅的な打撃を受けたら、復活させるのは無理。

だれが考えてもＴＰＰなんか参加するわけがないでしょ(笑)

[127: 匿名さん]

>>120
日本国債は９５％国内で消化できているから長期金利のコントロールは簡単にできますよ。

[128: 匿名さん]

投機資金が悪さできないように国債売買のルールをチェックしておいたほうが良い。レバレッジが使えないようにするとか。

[129: 匿名さん]

世界的なインフレは前にもあったが日本はインフレにならなかった。
インフレになっても円高が進んでデフレ維持になるだけなので
円安にならないとインフレにはならないよ。

金持ちはデフレのほうが有利で日銀や政府関係者も金持ちの味方。
年寄りが金持ってるうちは意地でもインフレにはしないよ。

[130: 匿名さん]

デフレじゃ子供を増やす勇気も出ないし、少子化が進む一方ですね。

口では色々言ってるけど、デフレ維持が政府の方針なんでしょうか？

[131: 匿名さん]

賃金が右肩下がりじゃ将来に希望が持てないのも当たり前ですね。

[132: 匿名さん]

少子化が進むと近郊、郊外で戸建てを買う人が少なくなるから、
近郊、郊外は土地が余って、地価が大きく下がることになります。

[133: 匿名さん]

未婚化、少子化はデフレ時代の自己防衛です。
できる限りお金は使わない、

[134: 匿名さん]

TPP参加するか、FTAの枠組みでしのぐのかは別として自由貿易の流れはとめられない。
高い関税を撤廃すれば日本の物価は一気に下がる。
日本がデフレを脱却するには円安政策するしかない。
しかし政府も日銀も財務省もデフレを脱却する気なし。

[135: 匿名さん]

自由貿易の流れはとめられない＞
だれがそんなこと勝手に決めたの？(笑)

[136: 匿名さん]

何をやっても結局為替でチャラにさせられるって事を考えて行動しないと、国益を損なうだけだよ。国益とは国民の幸せ感を高めること。

[137: 匿名さん]

一生懸命やったあげくに円高と失業者の群れじゃ、
こりゃやってられませんがな(笑)

まあ、米国に乗せられず、国益を考えて動くことだよ。

[138: 匿名さん]

日本が保護主義を続けられらる訳ないよ。
食料だけは何とか特例扱い頼むのが精一杯。

[139: 匿名さん]

米国の戦略は、
食料をアジアに輸出して、各国の自給率を引き下げて、
完全支配を手に入れることだからね。

中国はどうするんだろうね。

[140: 匿名さん]

韓国は完全に諦めて、米国の軍門にくだりましたね。
これで、米国の言いなりにならないと飢える状況が作られるわけでｗ

[141: 匿名さん]

関税のメリットなんか為替の変動で簡単に消えてなくなることを
みなさん良く理解しておきましょうね。

ＴＰＰはあくまでも米国の国際戦略。
ほいほい乗せられる民主党の危うさ。
困ったもんですな。

[142: 匿名さん]

為替もドル安から抜け出せないから困ってるんだよ。
自由貿易+円高+財政再建。
どう考えてもデフレが続く要素しかない。

[143: 匿名さん]

アメリカと張り合って国家戦略を取っているのはアジアじゃ中国くらいのもんだね。
中国はＴＰＰには入らないだろうな。

[144: 匿名さん]

中国の場合、
人口抑制政策も軌道に乗って食糧問題も緩和の方向性が見えてきて、
国のアキレス腱のカバーも着実に進めていますね。

[145: 匿名さん]

>>142
ちゃんと金融緩和しないと円安にはならないですよ。
デフレギャップ４０兆円に見合う額の国債を毎年日銀が市場から買いとらないとだめでしょう。

[146: 匿名さん]

米国の過剰消費は長期的には縮小して行くのでしょうか？

[147: 匿名さん]

日銀は動かんよ。この非常時に国債引き受けないんだから。
東京の地価10年後には半値になってもおかしくないよ。

[148: 匿名さん]

米国の過剰消費が縮小すればドル安（円高）も収まるけど、
世界の経済成長がその分鈍化しちゃうね。

過剰消費を抑える方法は２つ
・金利を上げる
・インフレにする

[149: 匿名さん]

23区のマンションは値下がりするにスレタイ変えた方が…。

[150: 匿名さん]

スレタイは最大の釣り

[151: 匿名]

80年代後半のバブル前にも、日本は人口減少に向かうから不動産価格は下がると言われてたけど、結局、金融緩和と銀行の積極的な貸出姿勢であのバブル つまり日銀が緩めるかどうかと銀行がどこに貸すか次第でしょう 当面は需給がしまるから、値下がりはないよ！

[152: 匿名さん]

ミヤネ屋で火災旋風やってたね

[153: 匿名さん]

・23区でも労働力人口が減り始めて久しい。人口は頭を打ち、世帯数も数年後から減少に転じる。（購入できる層の人口が減りつづけている。）
・東京都の賃貸マンションの空室率は13.8%で、すでに供給過剰状態となっている。
・相変わらず、新築物件が毎年ほぼ同様のペースで供給され続けている。
・築35~40年を超える老朽マンションが急増中。建蔽率や容積率に余裕のあるところは別として、マンション内で建替えの合意を取りつけるのは困難。（マンションのスラム化も懸念されていることから、政府も税制を含め建替えを強力に後押しする施策を打って欲しいものです。）

これから都心と郊外で二極化が加速するでしょうが、都心にしても今後供給される物件の価値が上がる（値上がり）あるいは現状維持の要素が見いだせません。（建築材の高騰がありますが、これは供給するサイドの理論のように思われます。）
マンションの購入を検討中ですが、これから販売される物件が値下がりしない要素って何かありますか？

[154: 匿名さん]

>>153

旧耐震構造ビル、マンションには災害対策税として特別課税する。
赤の思想の党が大反対しそうな法案だが。

また、地震対策として早急に23区全地域の電柱地下化も推進して欲しい。

[155: 匿名さん]

>>153
渋谷、新宿、池袋あたりの就業人口の減少はすさまじいものがありますね。
2012年から東京駅周辺でオフィスビルが大量に竣工し始めるから、
かなりの就業者が都心に移動することになるでしょうね。

[156: 匿名さん]

特に新宿は古い高層ビルが多いから苦しいだろうな。

[157: 匿名さん]

と放射線を浴びつつ4流不動産屋がつぶやく連休の午後です

[158: 匿名さん]

>153
これから販売するマンションと今のマンションは、同じ比較ができないよ。
何をもって下がったかの判断は難しいだろうね。
また、どの金額クラスのマンションを購入するかで、人により値下がりの
感覚も違うからね（多分５千万と１．５億のマンションを狙っている人の
値下げ感覚は絶対金額で比較できない）。

[159: 匿名さん]

いくら理屈を並べても、理論武装しても、
値下げ、値引きの真の理由はわからない。
不毛な議論。

[160: 匿名さん]

>>159
西側近郊は賃貸物件の過剰が大きすぎ、
不動産価格の下落圧力は避けられないですね。

[161: 匿名さん]

大幅に値引きした物件がいまだに売れ残っているのはかなり深刻。

[162: 匿名さん]

順調にデフレは進んでいるようです。

円堅調、80円台半ば＝一時協調介入以来の高値回復〔NY外為〕（4日）
http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20110505-00000024-jijf-market

[163: 匿名さん]

日銀、財務省の意図通りに進んでいるようですな。

[164: 匿名さん]

為替介入はしない方がよいが、国民、企業へのポーズと
ドル＝米国支援のため、介入するのかな？
ＨＦには見透かされているね(笑)

[165: 匿名さん]

建築中を除けば、今後のマンション供給数は減るでしょうね。
購入マインドの低下、現状在庫の整理、資材入手困難・・・

非営利事業ではないから、つくっても売れない商品は、つくり
増やす理由はないでしょう。

[166: 匿名さん]

あまり作りすぎると、値下げしなければいけなくなりますから。
利益率を上げるためには、供給量を大幅に抑制しなければいけないでしょう。

ボランティアではないのですから、低層の小規模マンションをつくって利益率を高めるしかないのでは？

[167: 匿名さん]

これからは立地と安全性設備を売りに、つくるのでしょう。
資材不足、高騰の中、安い価格で売るには、安全性以外の相当
見えないところの材質、品質を落とすしかなさそうですね。

[168: 匿名さん]

資材が高騰してるのですから、部屋の面積を狭くしたり、建材のグレードを落とせば、値下げも可能なのでは？

[169: 匿名さん]

狭くてグレード下げるなんて、買い替えには意味ない。

[170: 匿名さん]

株価と違って不動産価格が反応するのには時間かかるよね、でも震災不況、連鎖倒産、ローン破綻に
加え数十年以上に渡る放射能汚染リスクを抱え込むわけだから、どん底まで落ちると考えるのが妥当
まだ様子見が多いけど、投げ売りも増えて半年以内に下落が本格化し出すんじゃないだろうか

でも不動産屋に行くとGW後には客足戻るはずだし、資材不足で値上がりして当分売り手市場になるとか
超楽観的な営業トークばかりで笑わせてくれる

[171: 匿名さん]

買う買わない、下がる下がらない以前に、震災不況で
自分の会社がどうなるかです。

それで買えなくなる人が多いでしょう。

やはり今、持ち家があり、現金のある人が一番良い。

[172: 匿名さん]

購買力平価で言えば
消費者物価ベースで１ドル２００円
卸売物価ベースで１ドル１６０円です。

今の為替８０円を正とすれば、
日本の卸売物価は現在の半分にならないといけません。
つまりお給料が今の半分になるってことです。

デフレを脱却するには適正な為替水準になる必要があります。
これが基本ですね。

[173: 匿名さん]

全世界で売られているマックを基準にしたら１ドル１２０円らしいです。
今の為替８０円を正とすれば、
マックは３割以上値引きしないといけません。
巨大なデフレ圧力を抱えて日本はこれからどうなってしまうのでしょうか？

[174: 匿名さん]

現在の為替水準を正とすれば、
バブル崩壊後続いているデフレが、ほぼ永久に続くことを意味しています。

ちなみにバブル崩壊時の為替は１ドル１６０円。
現在の卸売物価の購買力平価と同じでした。

[175: 匿名さん]

まともな為替水準にならない限りは
円ベースの資産価値は上がりません。

マンション買うのなら少なくとも１ドルが120円になってから後でよろしいでしょう。
それまではデフレが続きますから、できるだけ節約して貯金に努めましょう。

[176: 匿名さん]

東京の地価が半値になる話も現実味を帯びてきましたね(笑)

１ドル８０円が定着するとそうなる(笑)

[177: 匿名さん]

今年は地価がかなり下がることになるでしょうね。

[178: 匿名]

東京はなんかムードが暗いです。
アジアは元気です。
日本は1%の金持ち以外は完全に奈落の底落ちましたな。

[179: 匿名さん]

デフレの国で頑張っても仕方が無いから
日本企業の海外流出が止まらくなって、失業率が高くなるだろう。
東京のオフィスもガラガラになるだろうな。
お先真っ暗闇。

すべては為替なんだがね・・・

[180: 匿名さん]

デフレであろうが、

税金が上がり、
保険料が上がり、
電気料金が上がり、
その他料金が上がり、
税制優遇処置は無くなり、

生活者の実質の円価値は下がる一方。

[181: 匿名さん]

そしてマンションが売れ残り、リーマンをギリギリで乗り切って疲弊しきっているマンション専業のデベは続々と倒産します。