２３区のマンションは値上がりする。（その４）

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160120/

[663: 匿名さん]

ドルリンクで輸出は中国の一人勝ち状態です。

[664: 匿名さん]

まぁ、建築資材が高騰しているけども、建築資材のグレードを落とせばマンション価格は下がるよ。
見えないところのグレードを落とせば、グレードを落としたこともバレない。

[665: 匿名さん]

価格を維持して今までと同じ水準で供給を続けるにはコスト面を見直すしかないね、そうなれば資材は代替え品を使用して、仕様も低くするのが一番手っ取り早いからね。

[666: 匿名さん]

こっそりグレードダウンさせても、内部告発でいつかバレル。
もし事件にでもなればなおさら。
コンプライアンス的にとても危険かと。

[667: 匿名]

法律を緩くすれば良いだけ。

木造免震タワーとか造れるように。

[668: 匿名さん]

マンデベの常識的なコストダウンで乗り切れるのかなぁ
プランの簡素化、部材、住設のローコスト製品化、狭小物件の供給増。
まあ安全面の問題はないだろうけど、この先数年はいかにも安普請といったマンションが増えるだろうね

[669: 匿名さん]

＞こっそりグレードダウンさせても、内部告発でいつかバレル。 もし事件にでもなればなおさら。 コンプライアンス的にとても危険かと。

いや建築基準法はギリギリでもいいから守らないと建てられないから何も法に触れていない、、、、（苦笑）
ここ最近のマンションはオーバースペック気味だから、コスト落とせる所はたくさんある。

[670: 匿名さん]

極力品質に関係しない、見えない所の部材のコストダウンを
図るか、一見、スペック的には問題がないが、強度などにムラ
がある中国、東南アジアの粗悪部材でコストを押えてくるか、
実際コストダウンする為だけで意味の無い新建築工法・手法を
一級建築サギ士が考案して対応するのか、やり方はいろいろ
あるでしょうが、部材高騰であるにも関わらず短期的に価格を
上昇させない方法は、商品品質にとって悪い方向しかないで
しょう。まあ当たり前の事ですよ。

[671: 匿名さん]

マンションの需給バランスが崩れることを見越した消費者

　大震災の発生を受け、消費者の住宅購入意欲は下がっていくだろう。また意欲が低下すれば、物件の値下げが起こるだろう――などと予想する人も多いのではないだろうか。しかし、今回の震災の影響はそんな単純なものではない。

　今回の大震災でマンションデベロッパーや住宅メーカーがもっとも打撃を受けているのが、家を建てるために必要な資材、つまり建材の不足だ。例えば建材の1つである合板（ごうはん）の国内最大手メーカーであるセイホクは、東北に拠点を構えているため主力工場が壊滅状態に陥った。国内の合板市場で約3割のシェアを占めるセイホクの石巻工場や主力工場が軒並み被災し操業を停止していることで、国内の合板は圧倒的に足りなくなっている。他にも、建材大手のYKK AP、TOTO、トステムの3社はそれぞれ東北地域の工場の操業を停止し、サッシや断熱窓なども不足している。

　建材が不足するとそもそも家やマンションが建てられなくなる。実際に住宅メーカーの工事はストップしていたり、不足している建材の代替品を使って工事を続けている。今後建材の不足が続けば、建材コストが上がっていくことは避けられない。建材不足・建材コストアップという供給側からの事情を考えると、今後はマンションの値上げが避けられない状況だ。

消費者マインドという需要サイドから考えると値下げが必要だが、建材やガソリンなどのコストアップという供給サイドから考えると値下げは現実的ではない。

　このように需給バランスが崩れるため、5月以降のマンション販売の予測は難しい状況だ。実際、5月以降のマンション販売を見合わせることを表明するマンションデベロッパーも出てきている。

　冒頭の話に戻ると、なぜ震災直後に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのか。それは、この需給バランスの崩壊を見越し、しばらくはマンションの値上がり要因しか見当たらないことを考えた“賢い消費者”が購入に踏み切ったためだ。

先行きの見えないマンション市場
　大震災が起きるまではマンションの「買い時」感はかなり高まっていた。歴史的な低金利、政府の優遇策、増税論議の高まりから、マンションを購入する絶好のタイミングと言っても過言ではなかった。しかし大震災の影響により、建材やガソリンのコストアップの可能性が格段と高まってきた。3月13日にマンションの売れ行きが伸びたのは、先行きが見えなくなるマンション市場を冷静に判断し、「買い時」感の残っているうちに購入を決断した「賢い消費者」が多かったからだ。

マンションデベロッパーが5月以降の販売を一部中止にしていることからも分かる通り、5月以降の予測は現段階では誰にも分からない。分かるのはマンションのコストアップ要因しか見当たらないということだ。

　この1～2年の間にマンション購入を検討していた読者がいれば、ここ数年において今までの「買い時」が確実に続くのはおそらく4月いっぱいまでと考えた方がいい。

1995年に発生した阪神・淡路大震災の時は、テレビ番組などのメディアで住宅やマンションの倒壊する映像が多かったと記憶している。その影響で、阪神・淡路大震災後に住宅メーカーが注力したのは「耐震性」であった。大震災でも倒壊しなかった自社の写真を見せたり、震災同様の揺れでも倒壊しない実演シミュレーションをしたりと、耐震性のアピールが重要視された。

　それに比べて、今回の震災では「津波」や「津波に飲み込まれた住宅」の映像が目立った。また、関東では浦安やディズニーランドなどの埋立地の「液状化」現象がメディアで取り上げられている。このことから今後首都圏で予想されるのは、ベイエリアや埋立地のマンション購入を避ける消費者が増えることである。実際、震災直後から湾岸エリアにおけるマンション購入者のキャンセルが相次いでおり、業者は悲鳴を上げている。

今までベイエリアのマンションは、「オーシャンビュー」などのプレミア感も手伝って人気が高かったが、今後は地盤を重視して内陸を選択する消費者が増えてくるだろう。もちろんマンション価格も消費者のトレンドに左右されるのでベイエリアのマンションが値段的に購入しやすくはなる。

[672: 匿名]

>671
長々書いてるのに
タワーマンション購入を避ける消費者、を全く考えてもいない
中途半端な文章。

[673: 匿名さん]

リフォーム会社だとユニットバスとシステムキッチンは３ヶ月待ちとかになってるしね。ただ、非常に限られた期間の需要なので値上げはないらしいけどね。

ただ、実際のマンション市場では、広尾ガーデンフォレスト、南青山マスターズハウス、三田ファインレジデンス、大崎パークハウス、ブランズ巣鴨。。。供給戸数の多い財閥系、電鉄系大手から都心で割安な物件供給が続くから、必然的に湾岸や郊外は更に下がるだろうね。

[674: 匿名さん]

待って購入しない消費者がもっとも頭が悪く、不幸な人だな

[675: 匿名さん]

大和ハウス工業が１０日発表した２０１１年３月期連結決算は、本業のもうけを示す営業利益が前期比３９・８％増の８７６億円、経常利益が３１・７％増の７９０億円と大幅な増益となった。

　賃貸住宅やマンション販売の好調に加え、資材価格の下落などコストの圧縮も寄与した。

　売上高は５・０％増の１兆６９０１億円。最終利益は４２・７％増の２７２億円を確保。東日本大震災で被災した商業施設などの影響として、７９億円の特別損失を計上した。

　１２年３月期の業績予想は公表を見送った。震災の影響で住宅着工件数などの試算が困難と判断したという


意外に堅調だが影響が表れるのは次の決算からか？

[676: 匿名さん]

今後の住宅着工件数は明らかに減るね。
今残っている物件は、南西、西向きなどの方角、間取りの悪い物件、
かつ所詮、地震前の震災物件しかないから、特別損失対象にするのかな。

[677: 匿名さん]

ところが都心部は完売マンションが震災後沢山出てます。湾岸に住みたい人は待ち、都心部は今物件をチェック。地方は今は買わないというのが吉かと。

[678: 匿名]

完売でニュースになったプラウドマンションは
大井町・八王子・本八幡
だから、都心部ではないけどね。

[679: 匿名さん]

だから【今】って書いてあるんですけど（笑）
パークホームズ目黒もこれから、南青山マスターズハウスは夏。ガーデンフォレストは秋だし、神宮前の原宿住宅団地も秋。１期即完したパークハウス大崎の２期もある。他にも新宿方面や千代田区あたりの物件の価格はこれから発表だしね。
これからは都心物件が話題になるよ。

それに、東京電力とその大株主のメガバンク、生損保の資産売却で都心のマンション用地はまだまだ安価で出て来る。価格はいつか反転する可能性が高いけど、少なくとも来年までは下げでしょう。

[680: 匿名さん]

神奈川までセシウム飛来。
東京セシウム２３区状態。
口に入れるものは要注意。
ガイガーカウンターは一家に一台必要だ。

[681: 匿名さん]

と騒ぐ人は今頃買い溜めに走り回る。
だけど大抵の人は冷静で、普通に仕事を毎日こなして、買い溜めもせずに、淡々と過ごしてるんだなコレが。
だからマンション大暴落は怒らないよ、現実に復帰しようね、早く。

[682: 匿名さん]

怒るなよぉ

日本語だいじょうぶか

[683: 匿名さん]

全てのマンションを完売のたびにニュースしてる訳ないがね。
実際に完売してるマンションがあるのは見ないんだ、値下げ熱望人は。

まるで小遣いから宝くじチョロっと買って億の金どう使うか嬉々として話す人の様だな。
現実を見ようよ現実を。

[684: いつか買いたいさん]

最近賃貸の値段が下がって来てますね。
あと20年後には日本の人口数て9000万くらい
になるて書いてあるけど、
単純に移民でもはいってきてくれないと
衰退しちゃいますね。
だから数から一段と住宅が余りますね。

[685: 匿名さん]

その辺りはもう、その人の生涯収入の見込み額次第だよね
退職後にローンなんて基本組めないから、
年金生活に入っても（最悪年金がなかったり、年金支給年齢がフランスみたいに遅れても）、
賃貸住まいをずっと続けられるのか、ダメならいつ買うのか・・・
不動産下落を見込んで、退職後にそれまでの賃貸住まいで貯めた貯金＋退職金で購入？
それともローンを組める内に、さっさと賃貸を卒業してマンションか戸建てを購入？

はっきり言って1つ目の生涯賃貸だけは出来ないけど、退職後購入はありかなと思う
（でももう買っちゃったけど）

[686: 匿名さん]

お金をしっかり回して、儲けている人で、悠長に20年後の心配してる人いないよ。

[687: 匿名さん]

では現実に（笑）
今後は地価暴落後の用地仕入れの物件の供給が続くから確実にマンション価格は下がるよ。

あと、建設資材の価格は３年前のピーク時よりまだまだ安いからね。

[688: 匿名]

東京都への人口流入は当分続く予定ですよ〜。都のホームページにでてますよ。なので都内の需要は当分落ちません。安く買いたかったら20年くらい待ってみたら？でも東京への集中はかわらないかもね。

[689: 匿名さん]

>>685
あと５年以内の退職であれば有りかな。
永久デフレはまず有り得ないから、それ以上は、
インフレ物件購入も覚悟しなければならないね。

[690: 匿名さん]

放射性セシウム

この一語でこの騒ぎ

頑張れ東京の不動産屋

[691: 匿名さん]

価格下がるの悠長に待ってる人って、余ほど暇人。
間違いなく、お金の稼ぎ方、儲け方を知らない人だな。

[692: 匿名さん]

うちの場合3年後に購入するとなると、今よりも2割増しで余計に払う計算になる
（消費税3％×物件価格＋住宅ローン減税-300万＋賃貸家賃×36カ月＝物件価格の2割相当）

でもさすがに都心だと今後3年で不動産価格が2割以上下がるとは思えないので、
やっぱり今年買うしかない
都心で3割以上価格が下がるなら待ちたい所だけど・・・

[693: 匿名さん]

悪い場所とか見えないところの品質を下げた、悪質物件では３割以上落ちも
あるかも知れませんが、まず近寄らない方が無難でしょう。

[694: 匿名さん]

福島第一から２００ｋｍの時点でアウト

[695: 匿名さん]

２００ｋｍというと、熊谷、銚子あたりまでだな。

[696: 匿名さん]

デベも慈善事業じゃないしいくら土地の取得費用が安くても取れる金額の上限見極めて出してきますよ
無駄に高い物件は減るかもしれないけどね

[697: 匿名さん]

話しがズレてるけど、マンション価格はもう下がっているっていう話しでしょ

[698: 匿名さん]

No.687さん
あんたの願望は現実味がないなぁ、その話で一体誰を説得できるのか？ひとりだよ。あなたひとり。

[699: 匿名さん]

みんな必死こいて下がれ下がれ言うてる。
そんなに首都圏が良いんだなー（笑）東京は安泰だ。

[700: 匿名さん]

冷房は２８度までか、自分の車の冷房を使うようにして下さい。

[701: 匿名さん]

おいおい６８９よ
低能はすぐ連投するけど、実際にマンション検討していれば確実に割安な物件が増えているのは常識だよ。

[702: 匿名]

>692
分譲の固定資産税も、管理費修繕費も考えず、
消費税率アップは決め付けて考えるとは、
都合の良い計算だね〜売り手に取っては。

[703: 匿名さん]

冷房はオフィスで３０度、満員電車は２８度ぐらいか。

[704: 匿名さん]

割安な物件ってどこだ・・

[705: 匿名さん]

マンコミュの物件スレで完成在庫と湾岸以外で上がっている物件はほとんどが割安だよ

[706: 匿名さん]

西新宿のタワーは割安感があるけど（場所仕様も微妙ではあるが）、
恵比寿、代官山、市谷なんかは普通にちょっと割高感もあるが・・・

[707: 匿名さん]

神奈川のお茶畑から放射性セシウムが検出され回収され始めています。
静岡に広がらないか心配です。
安心して静岡茶が飲めません。

[708: 社宅住まいさん]

692さん、不動産5ヵ所持っとるけど固定資産税や管理費、
修繕費用とかいろいろかかるよ！
持っとると逆に不動産以外で金とか別のものでも資産もって
たほうがこれからの社会はといちり思うよ！
慌てずゆっくり決めたほうがいいよ

[709: 匿名さん]

東京自体に住めなくなる可能性もあるのに、
今どうこう言っても仕方ないと思うんだけどねぇ・・・。

[710: 匿名さん]

>692
消費税は土地にはかからないよ。
マンションなんてほとんど土地代(とデベ利益)。
2年の間の物件価値の下落は無視してるし。
頑張って下さい。

[711: 匿名さん]

>702
すみません、概算のみで細かい部分は省いて書いたもので・・・
固定資産税＋管理費修繕費の合計は3年で物件価格の2％程度で、
3年間賃貸に住んだ場合見込まれる余計な出費が実際は20数％なので、
自分の頭の中では相殺出来る範囲でした

ちなみに消費税も物件価格の3％なので、単独ではそんなに大きくないかと思いますが（大事ですけど）

[712: 匿名さん]

東京に住めなくなる？
半径３００Ｋｍ以内、５０００万人が住めなくなると
いうことは、日本崩壊と同じだよ。