２３区のマンションは値上がりする。（その４）

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160120/

[382: 匿名]

インフレなんて来ないというか政府も日銀も全力で止めるよ。高齢化しててどんどん社会保障費上がるってのにインフレ来たら相当ヤバい。

[383: 匿名さん]

どうせ永久デフレで老人天国だよ。
それがお国の方針。
若者は海外に移住しよう。
企業は海外に移転しよう。

[384: 匿名さん]

購買力平価は１ドル１６０円
でも実際の為替は８０円の超円高。
永久デフレは太鼓判だよ。

[385: 匿名さん]

為替相場見通し：ギリシャのユーロ脱退観測でユーロ全面安
国内大手証券の見方では、世界経済に対する不安がさらに拡大してリスク回避や米金利低下が続けば、ドル安・円高が進むことになると指摘。

[386: 匿名さん]

ファミリータイプでの比較してみましょう。

5000万円のファミリーマンションに頭金3000万円入れて、
年利１%のローンを35年で組むとどうなるでしょうか。
1か月8万5千円返して、10年後に1100万円の借金が残ります。
毎月の管理費と修繕積立金を3万円として、仮に10年後に
4000万円で売却すると､10年間を約1500万円(8.5×12×10+
3×12×10+(3000+1100-4000))で暮したことになります。
同じ大きさのファミリーマンションを30万円/月の家賃で
借りたとすれば、10年間払い続けると3600万円かかります。
減税効果と固定資産税などの細かな相殺は省略しますが、
差額は2000万円以上です。
もちろん、ローン無しで購入した場合の差額は3000万円を
超えます。

[387: 匿名さん]

えらく間抜けなスレタイだ。

[388: 匿名さん]

永久はありえないですからねぇ。
世界的な流れをみると、

[389: 匿名さん]

>>388
後20年くらいでデフレも終わるよ。

[390: 匿名]

>386
実際に、分譲価格5000万円の竣工したばかりのマンションで
月に30万で賃貸に出ている例を示してよ。

[391: 匿名さん]

10～20年で変わると考えれば、今40歳を過ぎている人は、
丁度、大変な時代になりますよ。

[392: 匿名さん]

>>381
居住中の案件は、現金で有利に交渉できるというのは確かに大きいですね。
それぞれに事情も抱えていることでしょうから。
古い物件で立地が良く、容積率が使える物件は探してもなかなかない。
大規模になると建替えに話をまとめるにも至難の業です。
建替えがまとまっていれば文句なしでしょう。

これからは人口、世帯数ともに減少していく時代、パラダイムシフトです。
不動産投資にしても頭と足を使わないとなかなか難しい時代になりますね。

[393: 匿名さん]

まぁ、どんどん値上がりしてますからねぇ。。。。

[394: 匿名さん]

都心で2LDK超えれば、30万はザラ。

[395: 匿名さん]

そんな安いのあるか？

[396: 匿名さん]

>>386
手持頭金3000万円と年利1%が大きいですね。

[397: 匿名さん]

今であれば6～7千万の物件も、5千万近くまで値引けるな。

[398: 購入検討中さん]

>>386さんの計算はちょっと納得いきません。

5000万円で家賃30万円のマンションだとPER13.9のマンションってことになる。
新築マンションの平均PERって23とかじゃなかったけ？

それに5000万円のマンションに10年住んで4000万円で売却も一般的じゃないと思う。
まあ、港区山手線内の物件なら、ないこともないかってとこだよね。

だいたい家賃の200倍以内の分譲価格のマンションならお買い得だっていうけど
家賃の166倍のマンションなんてほんとにあるのかよ？

新築マンションの平均PER23、つまり、マンションを現金で購入して税金や管理費修繕費を
無視して23年間住み続けるのならもととったってことだよね。
値落ちが少ない港区山手線内の物件なら購入して得ってこともあるかもね。

[399: 匿名さん]

値引きしてくれよ～～。
なんで値下がりしないんだよ。

地震がきたんだから、値引きするのが当然だろう！

[400: 匿名さん]

>395
家賃30万円は、港区、渋谷区などでは、かなり古くなければ
有り得ない金額です。でも田舎もんが騒ぐとメンドクサイから、
判るでしょ(笑)

[401: 匿名さん]

しょうがないんじゃない？
買えない人が騒ぎ始めると大変だし。

[402: 購入検討中さん]

>>386
都心の8000万円のマンションを頭金6000万円入れて購入するのなら
>>386さんのような計算もまあまあ成り立つかもしれませんよね。

ただ今のような状況下だと都心の優良物件といえども
10年後の売却価格は予測がつきにくい。だから、今の時期に
高額物件の購入はちょっとハイリスクな感じがします。

結局今の時期にマンションを購入するのなら
郊外の1000万円くらいの中古物件を現金で購入して
住みつぶすのがいいような気がしますよ。

[403: 匿名さん]

交渉で8000万円のマンションが6500万円ぐらいまで値引きできれば、
効果は大きいですね。でも、まだまだ強気なんでしょうね。

[404: 匿名さん]

郊外1000万円？？？
商売に支障がでて、年収大きく下がるから、全く興味なし。

[405: 匿名さん]

俺には新築５０００万の物件を月３０万で貸せるというムチャクチャな計算が理解できん(￣ー￣)

[406: 購入検討中さん]

>>386
分譲価格5000万円、家賃だと30万ていうのはやっぱり架空の物件だと思うんだけど
昔マンション価格が最安値だった2002年ころ南麻布で、もともとの分譲価格5500万円、
賃貸だと家賃25万、PER18ていうマンションがあったんですよ。
で、今現在そのマンション6500万円で売りに出されている。
そういうマンションの現金買いならありだと思うんですよ。

[407: 匿名]

＞ただ今のような状況下だと都心の優良物件といえども
＞10年後の売却価格は予測がつきにくい。

購入時よりかなり値上がり（千万～二千万間）している物件もあるようですが、
購入時以下になる可能性もあるんでしょうか。

それとも、上がった分が下がる程度で購入時の価格以下になる可能性は低いんでしょうか。

都心に住む方がリスクが低いと聞いていたのですが。

[408: 匿名さん]

>405
港区在住ですが、うちのマンション、賃貸50万当たり前です。
買ったときは、6000万強でしたよ。お金持ちが多く、需要が
ある都心では有り得るパターンですよ。

[409: 匿名さん]

都心は便利なところであれば、賃貸金額あまり気にしない、お金持ち多いからね。

[410: 匿名さん]

あのさぁ、タラレバであの頃は安かったって今言われてもなー

[411: 購入検討中さん]

>>407
平成元年のバブル崩壊のころからの不動産動向を見ていると
都心の物件価格は激変していると思います。

都心のオークションの価値は確かに0にはならないだろうし
郊外に比べて価値が維持されやすいと思うけど
7800円→4980万円→2600万円→1800万円に下がったらやっぱりきつい。
郊外の物件は1000万円→0円でも損失なんて知れてるもんね。

[412: 匿名さん]

都心戸建てですが、海外在住の10年間、月55万で貸していました。
10年間の賃貸料で全額完済しました。
まあマンションと違い、駐車場代、無料が大きかったかも知れません。

[413: 匿名さん]

都心の駐車場は、年50万はかかるからな。

[414: 購入検討中さん]

都心には資本が集中するので高額でも優良物件なら採算度外視して買われていく傾向がある。
だから都心の物件は、買ったときよりも高く売れることも普通にあるけど、やっぱり大損する
こともあるような気がする。そういう意味では都心には郊外にない可能性があるけど
身の丈に合わない物件を無理して購入すると痛い目にあうリスクもあるということですよね。

[415: 匿名]

確かに、ずーと都内だから言うけどね
うちの親が今は賃貸に出してる
ボロでも一番町のパークマンションなんか40年前は
3500万円で135平米だった
バブルの時は10億で売ってくださいて不動産屋に言わ
れてたけど、今でも1億はすると思うけど
値段はそのときそのときの運だよーこればっかりは
わからないなー

[416: 匿名]

>>406
いい物件でしたね。

このスレはマンションは値上がりするという事ですが、どれくらいこの状態が続くのか、皆さんはどう予測されますか？

[417: 匿名さん]

うらやましい話です。
これからインフレが進んだらどうなるんだろ。

[418: 蛹ｿ蜷� ------WebKitFormBoundaryAb4KCiYUWKyvoB55 Content-Disposition: form-data; name="tokumei" #]

縺ゅｓ縺ｾ繧頑錐蠕苓��∴縺ｦ繧�
縺励ｇ縺�′縺ｪ縺�→諤昴≧繧茨ｼ�
豌玲戟縺｡縺�＞縺ｨ縺薙〒閾ｪ蛻�′讌ｽ縺ｪ
縺ｨ縺薙′荳�逡ｪ 豌玲戟縺｡縺�＞繧医≧縺｡縺ｯ

[419: 匿名さん]

>>414
その意外性も都心の大きな魅力ではないでしょうか。
近郊、郊外は完全に相場で動きますし、これからゴースト
タウン化して値がつかなくなる可能性が大きいですよね。
ただし身の丈に合わない借金は、止めておくべきですね。

[420: 匿名さん]

近郊、郊外は値下がりするけど都心部は下がりそうもないと言うのが結論ですか？

[421: 匿名さん]

まぁ、そういう事にしたいんだろうけど。
もう、すでに値上がりは始まっている。

[422: 匿名さん]

勝ちぐみと負けぐみがあって
資産デフレもまだら模様
給与デフレもまだら模様で一律じゃないってことだよ。

[423: 匿名さん]

いわゆる近郊アパート地帯スラム化論だね(笑)

[424: 匿名]

419、私もそう思います。
確かに2極分化で金持ちの数が明らかに
減り貧乏人が増えてる。
テレビドラマを見ていても
ストーリーが貧乏人主体になってきてる。
また原発で外国人の富裕層は居なくなって
終焉を向かえ、都心の高級マンションは一段と
ゴーストタウンになりミスマッチがおきてますね。
円高が生かせる今が円の使い時ですなー

[425: 匿名さん]

>>417
何だかんだと、インフレは既に始まっていると思う。
超円高と震災騒ぎに相殺されて、見えにくいだけ。
目に見えてインフレが判った時では遅いかもね。

[426: 匿名さん]

>>424
従来であれば郊外の住宅（３千万円台）を買っていた中間所得層が減って、
低所得層が増えているんだよ。だから郊外は安くても売れないでしょ。
供給量も減っている。
随分前からあった現象ですが。

[427: 匿名さん]

ここの価格帯別の制約数を見れば良いよ、４P目。
安い価格帯が無くなってマンションの高級化が進んでいるだろ。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

[428: 匿名さん]

首都圏のマンション平均単価
2009年　4,535万円
2010年　4,716万円
こんな感じで、全体の供給量が減っているけど、高額物件は安定して一定数売れている。

[429: 匿名さん]

マンション価格も波があるからいいときに買ったらいいと思うよ。
今は原材料価格が上昇中で価格はしかたなく上がりがち。
給与は上がらないというかこれからは下がっていく。
成約率は去年と比較して落ちるだろうからこれから仕入れる土地はかなり安くなる。
そこの建つマンションが狙いだけど、数年待てない人は、今買っちゃっていいと思う。

[430: 匿名]

低所得さんがあまりにも
増えると治安の悪化が
叫ばれますが？
ただ今の日本人は
元気がないからなー
叔母ーや叔父ーより若い子なんとかしてあげなきゃ

あとニートは徴兵制と東北の復旧の義務化
にすればすぐに片付く。

[431: 匿名さん]

都心部湾岸のネガと下がって欲しいコールがお盛んですが、
残念ながら下がらないんだよな。
下がるのは近郊と郊外だけｗ