２３区のマンションは値上がりする。（その４）

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160120/

[362: 匿名さん]

>>361
で、どうしたいの、どうなりたいの？
自分の会社が倒産または赤字になろうと構わないの？
日本が落ちて、荒んでいって構わないの？

治安が乱れ、暴動が起き、マンション下がるとか、
貯金すれば良い、という低次元のレベルでは全く
なくなるよ。

[363: 匿名さん]

日銀に金融政策の転換を促すしかもはや道は無い感じだな。
非不胎化の為替介入で１ドル１２０円を目指す。
そうすれば、日本の輸出産業も生き残れ、雇用も守れるだろう。

[364: 匿名さん]

ここは居酒屋のオッサンレベルのクソスレになったな（笑）

[365: 匿名さん]

道を歩くのも、預金を引き出すのも危険へと一本道か。
身体を鍛えて、速く走れるようにしておくのが一番だな。

[366: 匿名さん]

火災旋風は移動速度が早いから逃げきれないでしょう(笑)

[367: 匿名さん]

天災、人災に、早めに手を打つしかないな。
ボロ賃貸に住んでいる人、本当、大丈夫？

[368: 匿名さん]

こんなこと分かってるわ、という方すみません。
不動産屋さんは、2000万円のワンルームマンションを8万5千円で貸せば、年率5.1%の投資になります。いまどき、こんなにいい投資はないですよと勧めてきます。
さて、2100万円（2000万円+諸費用100万円）を年利2%のローンを35年で組むとどうなるでしょうか。1か月8万5千円返して、10年後に1500万円の借金が残ります。
つまり、家賃9万5千円（諸経費として積立修繕金＋固定資産税の1万円を加えて）で貸して、10年後に1550万円（仲介手数料を50万円を加えて）で売却してトントンということです。
これって、まず無理ですよね。
10年くらい住むのであれば賃貸で十分ということです。
見方を変えればマンション、まだまだ高いですわな。

[369: 匿名さん]

おい367よ
天災に人災で危険が迫る時代なら借金して区分所有の不動産を買うなんて論外だよな

[370: 匿名]

俺こう言うスレ
暇潰しにはオモロイ
みんなほんと金ないなー
俺んちは毎月1000万の賃貸収入あるから
全く違う世界観だから一言
同じ人間でも大変ですね
今は財産の3割は金ゴールドにしていかないと
ちょと難しい時代かなー
金と株と不動産は時代劇のようだからね
貧乏人はなんで一生貧乏人か、金持ちの話を聞かない
バカの壁があることと素直な心がけがないから
まあ平等じゃないからね。手品と一緒なんでも仕掛け
があることがわかってない、なんでわからないんだろ？
やりたいことが出来ない人生は( ´△｀)悲しいなー
みんな頑張ってください。

[371: 匿名さん]

金ゴールドって笑える

毎月１０００マソ

ミステリアスニート

[372: 匿名さん]

>>368
ワンルームの比較？
ファミリー用の賃貸、広さ、場所、設備にもよるが、
都心なら30万円/月以上でしょう。

[373: 匿名さん]

369 ん、借金して買う。貧乏人ですか？(笑)

[374: 匿名さん]

この時代に借金してマンション買う人いないでしょ(笑)
値下がり決定なのに。

[375: 匿名さん]

どうでしょうねぇ。インフレ時代ですから。

最後の買い場となるかもね。

[376: 購入経験者さん]

マンションも現金で購入して20年以上住み続けるのなら
まあまあ元とったような気がするんだけどね・・

[377: 匿名さん]

都心のワンルームで月３０万（爆笑）
どんだけイナカッペなんだかなぁー

[378: 購入経験者さん]

>>368
港区山手線内の中古マンションを現金2000万円で購入。
賃貸に回して10年間家賃収入を得る。
10年後に物件を売却するとして、10年後うまくいけば
そのマンションは買った時と同じ額で売却できる。
それならマンション投資もありだよね。

[379: 匿名]

371さん、ありがとうござます。
お分かりですよね、解答がでました。
だからなんですよ！これが壁なんです！

[380: 匿名さん]

377
ファミリー賃貸と書いてあるよ

[381: 匿名]

378さん
私も年に区分数件買います。
居住中の案件なら現金でないと買えないから
競争が少ないし定借でなく普借だとさらに減り
築年数の古いものであればなおさら安い。
こないだなんかネット8.5%で建て替え計画が
進行中の案件買いました。
地震があっても気になりません。
解体費が減る。
ただぼろいから普通は買わない。
建て替え再開発すると容積が増えてただで同じ面積の
部屋がてにはいる。
ただ15年後くらいにリターンがくる長い話だね

[382: 匿名]

インフレなんて来ないというか政府も日銀も全力で止めるよ。高齢化しててどんどん社会保障費上がるってのにインフレ来たら相当ヤバい。

[383: 匿名さん]

どうせ永久デフレで老人天国だよ。
それがお国の方針。
若者は海外に移住しよう。
企業は海外に移転しよう。

[384: 匿名さん]

購買力平価は１ドル１６０円
でも実際の為替は８０円の超円高。
永久デフレは太鼓判だよ。

[385: 匿名さん]

為替相場見通し：ギリシャのユーロ脱退観測でユーロ全面安
国内大手証券の見方では、世界経済に対する不安がさらに拡大してリスク回避や米金利低下が続けば、ドル安・円高が進むことになると指摘。

[386: 匿名さん]

ファミリータイプでの比較してみましょう。

5000万円のファミリーマンションに頭金3000万円入れて、
年利１%のローンを35年で組むとどうなるでしょうか。
1か月8万5千円返して、10年後に1100万円の借金が残ります。
毎月の管理費と修繕積立金を3万円として、仮に10年後に
4000万円で売却すると､10年間を約1500万円(8.5×12×10+
3×12×10+(3000+1100-4000))で暮したことになります。
同じ大きさのファミリーマンションを30万円/月の家賃で
借りたとすれば、10年間払い続けると3600万円かかります。
減税効果と固定資産税などの細かな相殺は省略しますが、
差額は2000万円以上です。
もちろん、ローン無しで購入した場合の差額は3000万円を
超えます。

[387: 匿名さん]

えらく間抜けなスレタイだ。

[388: 匿名さん]

永久はありえないですからねぇ。
世界的な流れをみると、

[389: 匿名さん]

>>388
後20年くらいでデフレも終わるよ。

[390: 匿名]

>386
実際に、分譲価格5000万円の竣工したばかりのマンションで
月に30万で賃貸に出ている例を示してよ。

[391: 匿名さん]

10～20年で変わると考えれば、今40歳を過ぎている人は、
丁度、大変な時代になりますよ。

[392: 匿名さん]

>>381
居住中の案件は、現金で有利に交渉できるというのは確かに大きいですね。
それぞれに事情も抱えていることでしょうから。
古い物件で立地が良く、容積率が使える物件は探してもなかなかない。
大規模になると建替えに話をまとめるにも至難の業です。
建替えがまとまっていれば文句なしでしょう。

これからは人口、世帯数ともに減少していく時代、パラダイムシフトです。
不動産投資にしても頭と足を使わないとなかなか難しい時代になりますね。

[393: 匿名さん]

まぁ、どんどん値上がりしてますからねぇ。。。。

[394: 匿名さん]

都心で2LDK超えれば、30万はザラ。

[395: 匿名さん]

そんな安いのあるか？

[396: 匿名さん]

>>386
手持頭金3000万円と年利1%が大きいですね。

[397: 匿名さん]

今であれば6～7千万の物件も、5千万近くまで値引けるな。

[398: 購入検討中さん]

>>386さんの計算はちょっと納得いきません。

5000万円で家賃30万円のマンションだとPER13.9のマンションってことになる。
新築マンションの平均PERって23とかじゃなかったけ？

それに5000万円のマンションに10年住んで4000万円で売却も一般的じゃないと思う。
まあ、港区山手線内の物件なら、ないこともないかってとこだよね。

だいたい家賃の200倍以内の分譲価格のマンションならお買い得だっていうけど
家賃の166倍のマンションなんてほんとにあるのかよ？

新築マンションの平均PER23、つまり、マンションを現金で購入して税金や管理費修繕費を
無視して23年間住み続けるのならもととったってことだよね。
値落ちが少ない港区山手線内の物件なら購入して得ってこともあるかもね。

[399: 匿名さん]

値引きしてくれよ～～。
なんで値下がりしないんだよ。

地震がきたんだから、値引きするのが当然だろう！

[400: 匿名さん]

>395
家賃30万円は、港区、渋谷区などでは、かなり古くなければ
有り得ない金額です。でも田舎もんが騒ぐとメンドクサイから、
判るでしょ(笑)

[401: 匿名さん]

しょうがないんじゃない？
買えない人が騒ぎ始めると大変だし。

[402: 購入検討中さん]

>>386
都心の8000万円のマンションを頭金6000万円入れて購入するのなら
>>386さんのような計算もまあまあ成り立つかもしれませんよね。

ただ今のような状況下だと都心の優良物件といえども
10年後の売却価格は予測がつきにくい。だから、今の時期に
高額物件の購入はちょっとハイリスクな感じがします。

結局今の時期にマンションを購入するのなら
郊外の1000万円くらいの中古物件を現金で購入して
住みつぶすのがいいような気がしますよ。

[403: 匿名さん]

交渉で8000万円のマンションが6500万円ぐらいまで値引きできれば、
効果は大きいですね。でも、まだまだ強気なんでしょうね。

[404: 匿名さん]

郊外1000万円？？？
商売に支障がでて、年収大きく下がるから、全く興味なし。

[405: 匿名さん]

俺には新築５０００万の物件を月３０万で貸せるというムチャクチャな計算が理解できん(￣ー￣)

[406: 購入検討中さん]

>>386
分譲価格5000万円、家賃だと30万ていうのはやっぱり架空の物件だと思うんだけど
昔マンション価格が最安値だった2002年ころ南麻布で、もともとの分譲価格5500万円、
賃貸だと家賃25万、PER18ていうマンションがあったんですよ。
で、今現在そのマンション6500万円で売りに出されている。
そういうマンションの現金買いならありだと思うんですよ。

[407: 匿名]

＞ただ今のような状況下だと都心の優良物件といえども
＞10年後の売却価格は予測がつきにくい。

購入時よりかなり値上がり（千万～二千万間）している物件もあるようですが、
購入時以下になる可能性もあるんでしょうか。

それとも、上がった分が下がる程度で購入時の価格以下になる可能性は低いんでしょうか。

都心に住む方がリスクが低いと聞いていたのですが。

[408: 匿名さん]

>405
港区在住ですが、うちのマンション、賃貸50万当たり前です。
買ったときは、6000万強でしたよ。お金持ちが多く、需要が
ある都心では有り得るパターンですよ。

[409: 匿名さん]

都心は便利なところであれば、賃貸金額あまり気にしない、お金持ち多いからね。

[410: 匿名さん]

あのさぁ、タラレバであの頃は安かったって今言われてもなー

[411: 購入検討中さん]

>>407
平成元年のバブル崩壊のころからの不動産動向を見ていると
都心の物件価格は激変していると思います。

都心のオークションの価値は確かに0にはならないだろうし
郊外に比べて価値が維持されやすいと思うけど
7800円→4980万円→2600万円→1800万円に下がったらやっぱりきつい。
郊外の物件は1000万円→0円でも損失なんて知れてるもんね。