ファインレジデンス氷川台パークサイドヴィラ

[購入検討中さん]

ファインレジデンス氷川台パークサイドヴィラについて情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：京阪カインド（株）

[21: 匿名さん]

高い！高い！高い！

[22: 匿名]

>>21さん
高いって、具体的に幾ら位だったのでしょうか？
同社の平和台と比較すると、
施工会社と一駅都心寄りって事で、20万/坪位？は覚悟してましたが。

[23: 匿名さん]

届いた資料には75㎡の3LDKで
4400万円台からと書いてありましたが・・・

[24: 22]

>>23さん
情報ありがとうございます。
そうですよね。そんな高い高い高いって印象が無かったもので…
ちなみに22は、平和台比較で、20万/坪位のupは覚悟してたって意味です。
立地自体は、平和台の方が良いですが…

[25: 物件比較中さん]

ビルと家って根本的に違うものだよね。

住みやすい家を作れるのかな？

ピクチャーウィンドウとかエアールーバーって
苦し紛れに作ってるけど絶対住みづらいよね。

あのちっちゃ～いバルコニーもありえない。

「１００×４００」とか言ってるけど
こんなひどいマンション作って恥ずかしくないのかね？

１こ前の平和台を見て期待してたけど残念！

[26: 匿名]

>25さん
ビルと家は違いますが、ダムやトンネル、高速道路と家ほどの違いはありません。
竹中工務店はスーパーゼネコンと呼ばれる五社の中で唯一、建築関連だけで食べています。
こと建築に関して言えば、どこよりも実績がありますし、建築技術に関しては日本一と言って良いでしょう。
その竹中工務店施工のマンションは、非常に数が少ないです。
マンションに特化した建築会社である長谷工が、粗製乱造しているのと好対照です。
竹中工務店施工だから、この物件が良いとは言えませんが。

25さんが長谷工施工の直床、玄関の天井高2mちょいの物件で期待した様に、竹中工務店施工だけで期待する人も居る事を理解すべきかと。

[27: 匿名さん]

確かに竹中だから良い訳ではないですよね。
マンションの実績が少ないからミスが多いのかな？
ここの物件は新米の所長さんになっちゃうのかな？
　↓　　↓　　↓　　↓　　↓

竹中工務店が東京都世田谷区に建築中の高級マンションの一部で、設計とは異なる強度不足のコンクリートが使われていたことが7日、分かった。
同社は強度不足が判明した棟の構造計算をやり直し、東京都に報告。10月、はりの高さや幅を大きくする補強工事をした。入居予定者には事業主の不動産会社が文書で説明したという。
竹中工務店のマンションをめぐっては、11月に東京都港区で建築中の超高層マンションで鉄筋の強度不足が発覚、一部の階を解体することが決まったばかり。
竹中工務店によると、問題のマンションは世田谷区太子堂三の「グランドヒルズ三軒茶屋」（来年3月完成予定）。今年5月にコンクリートの強度確認をした際、A-D棟の四棟（9-13階建て）のうち、B棟一階の床とはりのコンクリート強度が86%しかないことが判明した。
一階部分の設計基準強度はほかの三棟よりも大きかったが、誤って強度の同じコンクリートを使ってしまったという。
このマンションは経済誌の「首都圏マンションランキング」で一位になっていたといい、竹中工務店広報部は「お客さまにご迷惑、ご心配をおかけしたことをおわび申し上げます」とコメントした。
» 東京新聞

[28: 匿名さん]

前の空き地が駐車場では、やはり心配ですよね。

[30: 匿名]

竹中施工ということで期待したが、内容は長谷工レベル。南面の駐車場もマイナス。宣伝文句もちょっと痛々しい。

[31: 物件比較中さん]

でも、氷川台で竹中に億ション作られても庶民には

買えなくて困るけどね。

[32: 物件比較中さん]

事前案内会は全て満席と言われましたけど・・・

[33: 匿名]

施工会社に期待していましたが、あまり良くないのでしょうか。具体的に問題と思われることを教えて頂ければと思います。

[34: 匿名]

>>33さん
竹中工務店は、何だかんだ言っても日本一の建築業者です。
コストの制約が多いマンションでは、中々その良さを発揮出来ないでしょうが、下請の技術力を含めても日本一です。
ただ、マンションは立地と管理が大切です。そこがこの物件の弱いところかと。
南面の駐車場が、やはり気になるところです。

[35: 匿名]

３４さん。
３３です。ありがとうございます。いずれ目の前に建物ができると思われるマンションを購入するのは勇気が要りますね。魅力も感じる物件ではありますが悩む点もけっこうあります。

[36: 匿名]

目の前の駐車場には、全面を塞ぐ様な大きな建物は出来ないと、営業の方から説明はありました。
でも駐車場は南が狭い三角形みたいな土地ですから、かなり北側に寄せて建つだろうとか、
今時は戸建でも三階建てですから、ほぼ南面を塞がれるだろうとか考えちゃいます。
最初から建ってたら、納得して買えるのかも知れませんが。。
現時点ではそこが気になって、MRには行ってません。

[37: 匿名さん]

『全面を塞ぐ様な大きな建物は出来ない』

ずいぶん曖昧でさっぱり理解できません。
いい加減な説明ですよね。

それって９５％が塞がっていてもＯＫって事ですよね？
営業さんがちゃんと説明してくれなきゃ判断できません。

[38: 匿名]

南側に建つ可能性がある建物なんて、営業に聞かなくても用途地域や条例等から推測出来るでしょう。
都と区のホームページにちゃんと載ってますよ。

[39: 匿名さん]

氷川台は通勤に便利で環境もいいし検討しているのだけど、南の駐車場はやはり気になりますね。
38番さんに言われて都と区のホームページをみてみたのだけど、補助236号線沿いは高さ制限が20m になっているようです。ということは６階立てのペンシルビル（マンション）になる可能性もあるということ？日照制限がかかってしまって事実上無理なのかな？

[40: 匿名]

南側の土地は一種住居（第二種高度地区）で容積率は200%なので、小さめながら5階建てくらいのマンションが建つ可能性は十分あると思います。北西側に道路を渡ったところにあるマンションとその北側の建物との関係が参考になると思います。

[41: 匿名さん]

建つよ！
建てるよ！

[42: 匿名さん]

間取りも悪いよ。

[43: 物件比較中さん]

時間がなく、まだ現地に行けていませんが。
駐車場には、将来的にマンションなり一軒家なり、建つ可能性が非常に高いですね・・・

パークサイドときれいそうな街並み、アクセスの良さに惹かれていましたが。

間取りは、私は結構好きですよ。
収納が多いのが良いです。
ただ、バルコニーは実際に見てみないと、どれほど狭いのかわかりませんが・・・

[44: 匿名]

バルコニーはお隣同士で見えてしまわないのかなって少し心配です。

[45: 販売関係者さん]

事前案内会って・・・

ようはモデルルームはじめてるんでしょう？

[46: 匿名]

各部屋の値段は出ているのかな。

[47: 匿名]

直接基礎ということですが、ホームページだと一部に土地改良工法使用となっていますよね。杭打ちと併用しているってことでしょうか。

[48: 匿名]

バルコニーは洗濯物を干すだけと割り切ればアリなのかな。さすがに隣が見えることはないでしょう。

[49: ご近所さん]

隣りの駐車場から部屋の中が丸見えでしょうね。

チラシのイラストにも部屋の中がちゃんと描かれています。
（事実を伝えてる点は誠実ですね）

カーテンは開けられないな。

[50: 物件比較中さん]

この物件、今も販売してますよね？
今月に入ってから折込広告が入ってきたので、口コミ検索してここに来ました。
6月の事前説明会から割と間が空いてるのかな。

それはさておき。。今更ですが。。
前面の空き地(現 駐車場)は何か建つとは思います。
ただ、この物件って半分は第一種住居地域、半分は第一種低層住居専用地域らしいので
空き地の建設要項どおりに建てても、日照権は第一種低層住居専用地域に対して
定められているものが優先されると思うのですが、どうなんでしょうか。
そうだとしても、該当する半分だけだとは思いますが。

どなたかも書いてますが、近隣の様子を見た感じだと東西南北きつきつですし
建ぺい率 60%(だったかな)、容積率 200%とすると
住戸数を増やそうと思ったら、結構な高さで建設するかもなあ。。と思ったりします。

あと気になったのは、同じ京阪電鉄の他の物件と比べると
内装がやや雑？貧相？な気がします。
竹中工務店さんって、内装苦手なのかしら。。

専門家ではないので、用語は多少間違ってるかもしれませんが
ご勘弁ください。

[51: 匿名さん]

50さん

> 半分は第一種住居地域、半分は第一種低層住居専用地域
いいえ、違いますよ。2車線の道路側から数十メートルは第一種住居地域ですので、現在駐車場の敷地の7割は第一種住居地域です。
これは、この付近の用途地域地図を見れば一目瞭然です。

また、住居地域がまたがっている土地に建つ建物は、その敷地全体の割合が多い方が適用されますので、この土地全体を使ったマンションなどが建つ場合は第一種住居地域適用の建物が建ちます。

とはいえ、三角形の土地ですし、向かいのマンションの日照権などの問題もあり、そう高い建物は建たないでしょうけど･･･。

[52: 匿名]

最後の一戸なんですね。他物件を検討中だったので、タイミング合わず見に行きませんでした。貴重な直接基礎ということでとても興味があったので残念です。2LDK希望だったのですがいくら位だったのでしょう。今後の参考にだいたいでいいので教えて頂けますか。

[53: 物件比較中さん]

モデルルーム見てきました。
内装は、実物は写真＆説明コメントよりよかった気がします。
タンク付きのトイレって、今どうなの？と思っていましたが
色々調べた結果、災害時の影響が少ないことや、維持費が少ないこと
流水時の音(これは実際比較してないので微妙ですが)が少ないこと等。。
タンク付きにした業者の見解は聞いてませんが、自分なりに納得しました。
(お風呂はちょっと狭かったです。。)

> 52さん
うちは3LDK～希望だったので2LDKはあまり見ていませんが
確か、2LDK 4600万円強でした。

前面駐車場については、ちょっと専門家に聞いてみました。
細かくは書きませんが、土地の形状、日影権等々で
大きい(幅・高さ共に)マンション、利益が得られるマンションは
建てられないだろうということでした。
(20m高度地区、後方物件2階を基準に冬場2時間半～5時間日照が必要等の条件による)

ちなみに。。検討しているうちに希望の部屋がなくなってしまったので
うちは今回は購入しませんでした。

[54: 匿名]

53さん。
52です。ありがとうございます。我が家には予算いっぱいで難しかったかもですが、マンションもやはり出会い、ご縁ですね。

[55: 匿名さん]

最後の１戸といいつつ、先着順４戸販売中。

[56: 匿名]

あと２戸（先着順）だね。
駅からマンションまでの道筋にレンタルビデオ屋が出来てます。ちょっとだけ氷川台が便利になったかな？

[57: 匿名さん]

お客が来なすぎて苦しまぎれの見るだけキャンペーンやってるね（笑）
買わなくて良かったと思ってます。

[58: 匿名さん]

最後の一戸とかもう完売すると思いますよって営業の方言ってる割にはなかなか完売しないですね。

[59: 匿名]

もっとゆったりした高級物件なら良かったのに、あの立地で詰め込んだ感じの造りはどうかと。

[60: 物件比較中さん]

あの立地だから詰め込んだ感じになったのでは。。？
目の前の駐車場地も買収できてたら、ゆったり空間の間取りもできたかもしれないと思います。
それだったらよかったなぁと思ってます。
あとやはりベランダの狭さが、4人家族の洗濯物の量では厳しかった。

残り4,5戸のときに、売主の京阪電鉄がそこまで売れれば満足していて
販売活動もそこまで強くしなくなったと聞いてます。
近辺に住んでますが、確かにその頃から広告も入らなくなりました。

残ったら、何か使う目的があったのかなぁ。
社員用に使うとか。。？

[61: 匿名]

忘れられつつありますね。。。氷川台は便利ではあるので、黙って京阪電鉄の東京支社用に転用？

[62: 匿名さん]

見にいこうかな。この辺り探してます。

[63: 購入検討中さん]

まだ残ってるのでしょうか？

[64: 匿名]

この付近は楽器可物件が多く、北側のアパートも楽器可です。夕方以降の下見をおすすめします。

[65: 匿名]

ホームページでは完売になってるけど。