ファインレジデンス氷川台パークサイドヴィラ

[購入検討中さん]

ファインレジデンス氷川台パークサイドヴィラについて情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：京阪カインド（株）

[1: ご近所さん]

前の空き地（駐車場）にマンションが建ったら日が当らないですよ。

[2: 購入検討中さん]

眺めは悪くなるかもですが、離して建てるので
日が一年中、入らないことはない。

[3: 匿名]

第一種低層住宅地域なので、南面にピッタリ寄せて建つ事はないでしょうが、それでも圧迫感は感じそうです。
有楽町線と竹中工務店施工って言うのは、個人的には高ポイント。

[4: 匿名さん]

一戸建てがぴったりくっついているのはなぜ？

[5: 匿名さん]

都立城北公園が近いのが良いけど、少年鑑別所も近いんですよね～。
刑務所ではないから気にしなくてもいいのかな？

[6: 匿名]

>5
いわゆる嫌悪施設ですね。
個人差があるので何とも言えませんが、個人的には、大型車両が走り回ったり、悪臭等の公害排出施設でないだけマシと思ってます。
それより南面の駐車場が、今後どうなるか？が気になります。

[7: 匿名]

そう言う、嫌悪施設が建たない用途地域を選択しないとね。

[8: 匿名さん]

隣りに小さいながらも公園があるのがいいなと。

資料請求したら事前案内会のお知らせが来ました。

街並みも放射線状できれいそうです。

[9: 匿名さん]

資料届いたけど、結構敷地ギリギリに建つようです。
目の前の空き地が気になります。
あとバルコニーが小さすぎる。
氷川台なのはいいんだけど・・・

[10: 匿名]

バルコニーが小さくて南を向かないのは、いずれ南面に何か建つ事を想定してるんでしょうね。
戸建てなら諦めもつきますが、集合住宅だとちょっとなぁ。

[11: 匿名さん]

スーパーが遠いですね。

駅の反対側には3件くらいありますが。

近くの商店会とスーパーフジヤマとやらはどんな感じなんでしょう？

[12: 匿名]

私は氷川台に長く住んでますが駅前にサミットやつるかめがありますし、大黒屋も近いので買物は便利ですよ。またスーパーフジヤマは安いですし、卵が美味しいですよ。

[13: 匿名]

大黒屋は6月で閉店だそうです。
氷川台商店街は店構えはイマイチですが中身は結構良くて、スーパーひばりを中心に地元客で賑わっています。
特に魚屋と肉屋では駅近くのスーパーよりいい物が買えるので重宝しています。

[14: 匿名さん]

スーパー、商店街情報、ありがとうございます！！

商店街とスーパーフジヤマは何時ごろまで開いているんでしょうか？

夫婦共働きで帰りが遅いもので。

[15: 匿名さん]

>>6
嫌悪施設といっても、基本的には人を閉じ込めておく施設ですから治安には影響ありません。
むしろ、刑務所や拘置所と同様、施設周辺は比較的治安が安定するといわれています。

ただし、精神的にはあまり気持ちのよい施設ではありませんね。

[16: 匿名さん]

スーパーなどがあるとは言っても
あと数年で潰れそうなエリアだよね。

サミットは生き残るか。

[17: 匿名]

あと数年でつぶれそうなエリアって、全くもって意味不明。
氷川台で買い物してます？

[18: 匿名さん]

来週18、19日の事前案内会、両日とも全て満席で、翌週末、追加開催をするそうです。

人気ですね。

[19: 匿名]

>>18
資料請求はしてますが、その話は初耳です。
会員向けの催しなんですかね。
興味があるだけに、気になります。

[20: 匿名さん]

資料請求したら、中に事前案内会の申込書が入ってました。

時期的なものでしょうか。

電話で申し込み出来ますよ。

[21: 匿名さん]

高い！高い！高い！

[22: 匿名]

>>21さん
高いって、具体的に幾ら位だったのでしょうか？
同社の平和台と比較すると、
施工会社と一駅都心寄りって事で、20万/坪位？は覚悟してましたが。

[23: 匿名さん]

届いた資料には75㎡の3LDKで
4400万円台からと書いてありましたが・・・

[24: 22]

>>23さん
情報ありがとうございます。
そうですよね。そんな高い高い高いって印象が無かったもので…
ちなみに22は、平和台比較で、20万/坪位のupは覚悟してたって意味です。
立地自体は、平和台の方が良いですが…

[25: 物件比較中さん]

ビルと家って根本的に違うものだよね。

住みやすい家を作れるのかな？

ピクチャーウィンドウとかエアールーバーって
苦し紛れに作ってるけど絶対住みづらいよね。

あのちっちゃ～いバルコニーもありえない。

「１００×４００」とか言ってるけど
こんなひどいマンション作って恥ずかしくないのかね？

１こ前の平和台を見て期待してたけど残念！

[26: 匿名]

>25さん
ビルと家は違いますが、ダムやトンネル、高速道路と家ほどの違いはありません。
竹中工務店はスーパーゼネコンと呼ばれる五社の中で唯一、建築関連だけで食べています。
こと建築に関して言えば、どこよりも実績がありますし、建築技術に関しては日本一と言って良いでしょう。
その竹中工務店施工のマンションは、非常に数が少ないです。
マンションに特化した建築会社である長谷工が、粗製乱造しているのと好対照です。
竹中工務店施工だから、この物件が良いとは言えませんが。

25さんが長谷工施工の直床、玄関の天井高2mちょいの物件で期待した様に、竹中工務店施工だけで期待する人も居る事を理解すべきかと。

[27: 匿名さん]

確かに竹中だから良い訳ではないですよね。
マンションの実績が少ないからミスが多いのかな？
ここの物件は新米の所長さんになっちゃうのかな？
　↓　　↓　　↓　　↓　　↓

竹中工務店が東京都世田谷区に建築中の高級マンションの一部で、設計とは異なる強度不足のコンクリートが使われていたことが7日、分かった。
同社は強度不足が判明した棟の構造計算をやり直し、東京都に報告。10月、はりの高さや幅を大きくする補強工事をした。入居予定者には事業主の不動産会社が文書で説明したという。
竹中工務店のマンションをめぐっては、11月に東京都港区で建築中の超高層マンションで鉄筋の強度不足が発覚、一部の階を解体することが決まったばかり。
竹中工務店によると、問題のマンションは世田谷区太子堂三の「グランドヒルズ三軒茶屋」（来年3月完成予定）。今年5月にコンクリートの強度確認をした際、A-D棟の四棟（9-13階建て）のうち、B棟一階の床とはりのコンクリート強度が86%しかないことが判明した。
一階部分の設計基準強度はほかの三棟よりも大きかったが、誤って強度の同じコンクリートを使ってしまったという。
このマンションは経済誌の「首都圏マンションランキング」で一位になっていたといい、竹中工務店広報部は「お客さまにご迷惑、ご心配をおかけしたことをおわび申し上げます」とコメントした。
» 東京新聞

[28: 匿名さん]

前の空き地が駐車場では、やはり心配ですよね。

[30: 匿名]

竹中施工ということで期待したが、内容は長谷工レベル。南面の駐車場もマイナス。宣伝文句もちょっと痛々しい。

[31: 物件比較中さん]

でも、氷川台で竹中に億ション作られても庶民には

買えなくて困るけどね。

[32: 物件比較中さん]

事前案内会は全て満席と言われましたけど・・・

[33: 匿名]

施工会社に期待していましたが、あまり良くないのでしょうか。具体的に問題と思われることを教えて頂ければと思います。

[34: 匿名]

>>33さん
竹中工務店は、何だかんだ言っても日本一の建築業者です。
コストの制約が多いマンションでは、中々その良さを発揮出来ないでしょうが、下請の技術力を含めても日本一です。
ただ、マンションは立地と管理が大切です。そこがこの物件の弱いところかと。
南面の駐車場が、やはり気になるところです。

[35: 匿名]

３４さん。
３３です。ありがとうございます。いずれ目の前に建物ができると思われるマンションを購入するのは勇気が要りますね。魅力も感じる物件ではありますが悩む点もけっこうあります。

[36: 匿名]

目の前の駐車場には、全面を塞ぐ様な大きな建物は出来ないと、営業の方から説明はありました。
でも駐車場は南が狭い三角形みたいな土地ですから、かなり北側に寄せて建つだろうとか、
今時は戸建でも三階建てですから、ほぼ南面を塞がれるだろうとか考えちゃいます。
最初から建ってたら、納得して買えるのかも知れませんが。。
現時点ではそこが気になって、MRには行ってません。

[37: 匿名さん]

『全面を塞ぐ様な大きな建物は出来ない』

ずいぶん曖昧でさっぱり理解できません。
いい加減な説明ですよね。

それって９５％が塞がっていてもＯＫって事ですよね？
営業さんがちゃんと説明してくれなきゃ判断できません。

[38: 匿名]

南側に建つ可能性がある建物なんて、営業に聞かなくても用途地域や条例等から推測出来るでしょう。
都と区のホームページにちゃんと載ってますよ。

[39: 匿名さん]

氷川台は通勤に便利で環境もいいし検討しているのだけど、南の駐車場はやはり気になりますね。
38番さんに言われて都と区のホームページをみてみたのだけど、補助236号線沿いは高さ制限が20m になっているようです。ということは６階立てのペンシルビル（マンション）になる可能性もあるということ？日照制限がかかってしまって事実上無理なのかな？

[40: 匿名]

南側の土地は一種住居（第二種高度地区）で容積率は200%なので、小さめながら5階建てくらいのマンションが建つ可能性は十分あると思います。北西側に道路を渡ったところにあるマンションとその北側の建物との関係が参考になると思います。

[41: 匿名さん]

建つよ！
建てるよ！

[42: 匿名さん]

間取りも悪いよ。

[43: 物件比較中さん]

時間がなく、まだ現地に行けていませんが。
駐車場には、将来的にマンションなり一軒家なり、建つ可能性が非常に高いですね・・・

パークサイドときれいそうな街並み、アクセスの良さに惹かれていましたが。

間取りは、私は結構好きですよ。
収納が多いのが良いです。
ただ、バルコニーは実際に見てみないと、どれほど狭いのかわかりませんが・・・

[44: 匿名]

バルコニーはお隣同士で見えてしまわないのかなって少し心配です。

[45: 販売関係者さん]

事前案内会って・・・

ようはモデルルームはじめてるんでしょう？

[46: 匿名]

各部屋の値段は出ているのかな。

[47: 匿名]

直接基礎ということですが、ホームページだと一部に土地改良工法使用となっていますよね。杭打ちと併用しているってことでしょうか。

[48: 匿名]

バルコニーは洗濯物を干すだけと割り切ればアリなのかな。さすがに隣が見えることはないでしょう。

[49: ご近所さん]

隣りの駐車場から部屋の中が丸見えでしょうね。

チラシのイラストにも部屋の中がちゃんと描かれています。
（事実を伝えてる点は誠実ですね）

カーテンは開けられないな。

[50: 物件比較中さん]

この物件、今も販売してますよね？
今月に入ってから折込広告が入ってきたので、口コミ検索してここに来ました。
6月の事前説明会から割と間が空いてるのかな。

それはさておき。。今更ですが。。
前面の空き地(現 駐車場)は何か建つとは思います。
ただ、この物件って半分は第一種住居地域、半分は第一種低層住居専用地域らしいので
空き地の建設要項どおりに建てても、日照権は第一種低層住居専用地域に対して
定められているものが優先されると思うのですが、どうなんでしょうか。
そうだとしても、該当する半分だけだとは思いますが。

どなたかも書いてますが、近隣の様子を見た感じだと東西南北きつきつですし
建ぺい率 60%(だったかな)、容積率 200%とすると
住戸数を増やそうと思ったら、結構な高さで建設するかもなあ。。と思ったりします。

あと気になったのは、同じ京阪電鉄の他の物件と比べると
内装がやや雑？貧相？な気がします。
竹中工務店さんって、内装苦手なのかしら。。

専門家ではないので、用語は多少間違ってるかもしれませんが
ご勘弁ください。