ザ・パークハウス代沢

[マンコミュファンさん]

下北沢徒歩5分、立地が素晴らしいこの物件いかがでしょう？

所在地：東京都世田谷区代沢２丁目249番1(地番)
交通：京王井の頭線・小田急線「下北沢」駅(南口)徒歩5分、
　　　京王井の頭線「池ノ上」駅徒歩5分
総戸数：43戸
駐車場：14台
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：45.08m2～80.42m2


売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組

[321: 匿名さん]

設計的に資産性は期待できない

[322: 匿名さん]

間取りじゃないのだよ
あとからのリフォームでどうにもならない設計の悪さ。つまり問題は吹き抜けだよね

[323: 匿名さん]

そうそう、だからいくら駅近でもみんなのリアクションが悪いんだよね

[324: 物件比較中さん]

皆さん立地どう思いますか？

私は最初は現地を見て立地最高と思いました。しかし、最近どなたかが書かれているとおり、下北と思った方がいいのかなと思っております。

感じの良い物件HPを見て「代沢」への漠然とした憧れを募らせて、下北沢から駅前の喧噪を抜けて、現地に着くと静かな場所だなと感動しました。確かに駅前違って静かな場所ですよね。

しかし最近はうまく営業に乗せられているだけじゃないかと少し疑心暗鬼に。

よく考えてみると、普段の買い物や通勤・通学は下北沢。駅前のゴミゴミしたところを毎日通らなくてはいけないわけですよね。
また、所謂「代沢」の邸宅街に行ってみたのですが、「代沢」は「代沢」でも雰囲気が全然違うのに衝撃を受けました。グランドヒルズ代沢の辺りとかでも全然雰囲気いいですよね。行かれたこと無い方は言ってみるといいですよ？
しかも、地元の人に聞いてみるとこの辺は代沢いうより下北だよって言うし、何より下北っぽい若者が結構通るのですね。茶沢通り沿いの緑道に下りていく階段には、下北からきたと思われる金髪の不良が階段に座ってイチャついているし…

確かに駅近だとは思います。ただ住環境としてはどうなんでしょうか？詳しい方いたら教えてください。

[325: 周辺住民＆物件比較中]

地元住民として申し上げます。

（もちろん住所としては代沢ですが、）正直この場所は「下北」エリアです。もちろん下北駅前よりは静かかも知れませんが、代沢住民からすると「代沢」を見くびらないでほしいという感じです。初めてこのエリアで家を買われる方には分からないと思いますが。

ちなみに、ご指摘の緑道は若者のデートスポットとなっており、人それぞれだと思いますが、個人的にはあまり近づきたくないような場所です。なので、物件の場所くらいまでは全然若者がやってきます。

もちろん住環境としては悪くはないと思いますが、アドレスが代沢なので嘘はないと思いますが、この場所を「代沢」として売るのは少々抵抗があります。
ここに住んだ場合の普段の生活圏を考えてもわかると思いますが「下北」になるでしょう。
下北エリアが大丈夫な方はこちらの物件でも耐えられるのでは？本来の「代沢」の系譜に拘られるかたは手は出さないと思います。もちろん駅近で便利な場所であることは認めますが。

[326: 匿名さん]

やはりそうですよね。ありがとうございます。

「下北」も嫌いではないのでよいのですが…正直言えばもう少し静かな代沢よりにできないかな。

[327: 匿名さん]

＞東電跡地以外結局土地が空かないからあまり供給されないんだよな・

そんなことありません。このエリアで邸宅をお持ちの方はみなさん相続問題で悩んでいらっしゃいます。本物件の土地などもそうだと思いますが、特に今コインパーキングになっているような場所はそういう土地であることも多く、近い将来（1年くらいのスパン）でマンション計画が持ち上がる可能性が高いですよ。
営業さんはどう説明されているかは知りませんが、供給は今後もある程度続くと思います。実際関東財務局の現物で納税されて競売になっている土地をみると結構あることがわかりますよ。

＞最近駅近しか中古も売れない時代だから池ノ上から徒歩5分は中古でも売りやすそうだね。

「代沢」では必ずしも駅距離が近い方が売れるわけではありません。池ノ上から徒歩8分前後でも十分に売れています。なぜならこれらのマンションを中古で買われる方は「質」に拘り、駅から数分の差は気にしません。むしろ周辺環境や物件のクオリティを重視します。グランドヒルズ代沢やその周辺物件等がその例だと思います。
駅が近くとも本物件のような設計のマンションが、「質」にこだわり評価する層に必ずしも売れるとは思いません。
同じ中古であっても、所謂「代沢」の高級物件の買手層とは本物件の買手層が異なることは意識された方がいいと思います。「質」にこだわり評価する層に売れない場合、一般の方はなかなか買えない価格帯だと思うので、駅近でも逆に売りづらくなる可能性もあると思います。

[328: 匿名さん]

ここは利便性優先でいいじゃん、それだけでも価値あるし

[329: 匿名さん]

代沢で坪単価３８０でしょ！高くない？三茶タワーの営業さんが代沢、高いですよって言ってたのを思い出しました。三茶タワーは安かったけど、上目黒もちょっと高いと思うし、地所この辺は高いな～
でも上目黒も代沢も売れちゃうんだろうなって思います。

[330: 匿名]

確かに代沢っぽくはない立地ですね。芸能人代沢に沢山住んでますが、２丁目はあまり聞かないし。
でも駅近は魅力かも。
閑静な住宅地ならプラウド代沢の方かな。ただ駅から遠いのがデメリットですね

[331: 匿名さん]

＞ここは利便性優先でいいじゃん、それだけでも価値あるし

それだけしか価値ないよねw

ここ代沢じゃないと思うのですが、完全に「代沢」の高級物件プライスじゃん？
池ノ上4分のモリモト@320と比較してもいくら何でも高過ぎ。いくらモリモトとは言え、こっちの方が設計は悪いし、本当は下北エリアだよ。

唯一のポイントある駅近5分の利便性を評価している人だって、高値掴みじゃ資産性からもきついな

[332: 匿名さん]

高すぎと思う人は引っ込んでればいいんじゃね。利便性よければそれだけでも一定の需要はあるよ

[333: 匿名さん]

＞　高すぎと思う人は引っ込んでればいいんじゃね。

こういうスレって、この種のひといますよね。とても興味深いです。申し訳ないけど、この程度の価格帯なんて正直、みんな購入可能なんですよ。なんか、自分だけ資金がある見たいな感覚の様ですが、正直あなた勘違いしてますよ。

高いことに価値なんてありませんが、ものを見る能力が無い人って＜値段が高いこと＞＝＜価値がある＞と思ってしまうんですよね、安いものは価値がないみたいに。特に不動産は、高額なものなのに、景気に影響されて、20％の上下を簡単にするものですから、価格が高いことは、絶対的な価値を物語るものではありません。まあ、この辺のこと、わからないでしょうけどね。

ここの検討者の多くの方が、私もそうですが、もっと良いものならこの値段より高くても買おうかと思っていた、買える資金力のある方だと思います。

[334: 匿名さん]

パチパチパチパチ

[335: 匿名さん]

333さん、おっしゃる通りだと思います。
住宅という資産の価値を保つ意味でも適性価格で購入したいものですね。

[336: 匿名さん]

>価格が高いことは、絶対的な価値を物語るものではありません。

その通りだと思います。特に新築マーケットって難しいですよね。このエリアで新築の供給が今たまたまない等の理由で新築の価格は簡単に跳ねます。そういった理由でついた価格は、いざ中古マーケットで売却となったときには、他の物件と一緒になって揉まれて、価格は簡単に落ちてしまいます。その時になって新築での購入金額ほどの資産価値なんて全然なかったと気付くのでしょう。
また、売手が大手不動産のプロであるから、我々素人は上手く乗せられてしまいがちですよね。
そういう時にこういった掲示板って本当に有難いです。

私も皆さんと同様ですが、いくら駅距離が近いと言えども、設計の悪さ、環境等を総合的に鑑みると、今の単価であれば資産性は低いと考えています。

[337: 匿名さん]

価格はほぼ決まってるんだからここでネガっても仕方はないのにね、別の物件探せばいいのに
間取りも変更になるわけでもないし、時間の無駄じゃね

[338: 匿名さん]

たまにこういうの出ますねw 337こそ、そんな書込みしている暇があったら営業でもしなよw

まぁ、皆さん別にネガってないんじゃない？この物件の評価を議論しているだけだと思うよ。

[339: 匿名さん]

パチパチパチパチ

[340: 匿名さん]

>333
勘違いされてるようですが、高いことに価値があるなんて思っていませんよ。需要があるかどうかです