ザ・パークハウス代沢

[マンコミュファンさん]

下北沢徒歩5分、立地が素晴らしいこの物件いかがでしょう？

所在地：東京都世田谷区代沢２丁目249番1(地番)
交通：京王井の頭線・小田急線「下北沢」駅(南口)徒歩5分、
　　　京王井の頭線「池ノ上」駅徒歩5分
総戸数：43戸
駐車場：14台
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：45.08m2～80.42m2


売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組

[283: 匿名さん]

駅徒歩5分を考えると他に選択肢がない…。
取りあえず購入してしばらく住んでみて、それでダメなら売却します。

[284: 匿名さん]

すぐ売却って含み損というか売却損厳しくない？まぁ、それができる余裕がある人は羨ましい限りです。

ところで上原の方に5分以内でできるんじゃないんだっけ？少なくとも東電の社宅は3分くらいだよね。

[285: 匿名さん]

プラウド駒場も5分

[286: 匿名さん]

＞取りあえず購入してしばらく住んでみて、それでダメなら売却します

売却損というか、ダメだったものが売れるのだろうか？そもそも倫理的な問題や瑕疵担保責任があると思うのだが・・・

[287: 匿名さん]

お金ないから失敗できない

[288: 匿名さん]

＞235さん、
熊谷組私も気になります。
土木の方ではそれなりに実績があると思うのですが、住居(特に戸数の少ないもの)についてはあまりないようですね。

ただでさえ震災復興で人材不足なのに、土木に強い熊谷組のような準大手はさらに余裕無さそう。こういった小規模マンションに振り向けるのは、やはり下請けの下請けでしょうか？

しかも、設計もなんですね。あまり経験がないとなると、吹き抜けの問題などますます不安じゃないですか？

[289: 物件比較中さん]

皆さんが仰っていることはそれぞれ一理あるように思います。
プロジェクト担当者や設計者の経験の違いがこの様な間取りにつながった部分もあるのでしょう。この様な吹き抜けは最近モリモトとか三菱でしか見かけないように思います。三井や野村ではあまり無いですよね？

また、上記にある新しい「ザ・パークハウス」のコンセプトも理由のような気がします。まさに本物件は普及価格帯(とそのやや高め)を狙うという目標が現れていると感じます。
1戸当たりの面積を抑え、グロス価格を抑えつつ、内廊下・吹き抜けにし、戸数を増やす。ターゲットは都心に通う共働きの夫婦、サラリーマンの中上位層という感じでしょうか。これらの層は小金を持っているので、それなりに払ってくれて、田の字にして戸数を増やせば、一番稼げる層なのでしょうね。また、ブランドにも敏感なので、「地所」、(実際は下北だと思うが)「代沢」と言えば売りやすいのでしょう。

これらの幾つかの要因が重なって、このような間取りになってしまったのかと思いました。ただ間取りはもう少し工夫してほしかったですねぇ。実際皆さんの評価はそんな感じですかね、そしてその割には割高という感じでしょうか？

[290: 匿名さん]

まだ行ってないのですが、また吹き抜けかー
上目黒、モリモト恵比寿でもそうだけど全く吹き抜けに惹かれないです。見に行く前からちょっとショックです。

[291: 匿名さん]

↑かなり同意。割高感は否めない。間取りはもちろんそうだけど、立地もそう

代沢に住んでいるものとしては代沢っぽさがあまりないと感じてしまう

[292: 匿名さん]

同じく。三井の用賀とか外廊下だけど全然感じよくない？通気性も断然いいだろうし。

今は皆さん無い物ねだりで、あるいは高層マンションのようなホテルライクな物件が流行っているので、それで内廊下ブームなだけな気がする。内廊下物件に住むと、別に外廊下でいいなと思う。10年後に負の遺産になってなきゃいいけど。

[293: 匿名さん]

立地は地所が最高だけど、念のためにプラウド代沢の間取りみてから野村か地所か決めることにします。

[294: 匿名さん]

立地確認してきました。それほど最高でもないかなと思いました。
確かにアドレスは代沢ですが、雰囲気は何人の方が指摘してるように微妙な感じ。

東電寮跡地に期待するか、駅距離をあきらめ野村に行くか...。

[295: 匿名さん]

代沢だけど、下北沢な感じですよね…
ビミョーな立地かな？それよりも吹き抜けやめたらイイのに、間取りどんな感じなんだろ。

[296: 匿名さん]

ここは立地は最高、坪400でもすぐ売れるよなんて書き込みしてた人たち、どこに行ってしまったんでしょうか？

[297: 匿名さん]

なんだこの野村デベの批判書き込みラッシュはｗ
何を言おうが、ここは駅近で代沢であるのは間違いない事実で、野村は駅は歩けないほど遠いのも事実。
この差は購入層もしくは考えが違うからいくら批判しても関係ないよん。
自分のところに客引きたいのは分かるが・・・。

頑張って内廊下批判と間取り批判しても仕方ないって・・。

[298: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[299: 匿名さん]

>>297
遂に出ましたね、野村のデベのせいにして、批判かわそうとする三菱の営業マン!!逆に、実際そうですと言っているようで痛々しい

[300: 匿名さん]

しかしどこの不動産スレでも蛆虫のごとくいるな批判者さん。
批判って楽しいもんねｗ　そして批判って楽なんだよな～。完璧ってないからね。

ここも他のスレと同じように批判しまくっていつのまにか完売しちゃうんだろうな。。
買う人たちはここに書き込んでないで見に行って相談してるからね。

[301: 物件比較中さん]

>296さん、
どこに行ってしまったのでしょうねw 物件のHPしかない段階で、現地も調べず、間取りや仕様も分からなかい段階で盛り上がっていただけなのでは。今ここに来て議論している人たちは現地やMRに行った人たちなので、的を得ているように思います。

>297さん、
上で色々と野村の物件が出ているかと思いますが、単純に競合する物件に野村が多いだけだと思います。
代沢エリアに絞っている人はプラウド代沢(+アーキネットの代沢テラス？w)、上原エリアや駒場東大前よりのエリアも考慮している人はプラウド上原、プラウド駒場も気になるでしょう。5分以内という括りで同じようなエリアだとプラウド恵比寿、三菱・モリモトの中目黒、プラウド駒場、(少しずれますが)三井の用賀や東電独身寮の行方(今年中には出るようですね!!)も気になります。小田急線沿いだと三井の赤堤でしょうか。
と、同じようなターゲットで競合する物件に野村のものが多いだけだと思います。MRに行った者としては、299さんご指摘の「逆に痛々しい」という発言がよく分かります。笑

[302: 物件比較中さん]

300のような発言って誰が何の為にするのでしょうか？
単にこのような掲示板の趣旨が気に食わないなら見なければいいと思うのですが。
まぁ、発言内容からして、批判されるのが嫌な三菱の営業でしょうが。

[303: 匿名さん]

↑激しく同意。営業も掲示板に書き込むほど暇ではないと思うが、内容からすると三菱デベしかない。余程ここの批判が図星で嫌なんだろう。

[304: 匿名さん]

この規模でこんだけレスが伸びてるってことは注目度は高いんだろうね
ネタ物件的要素もあるけど戸数少ないし早期で売れてしまうと思う、私は買えないけどね

[305: 匿名さん]

ネタ物件的要素（笑）お金ないからネタで済ませられない…今から設計変えてくれないかな？

[306: 匿名さん]

湿度高そうだからもういっその事洋室をサウナにしてしまうとか、あるいはお見合いマンションなんてどう？笑

[307: 匿名さん]

笑えない

[308: 匿名さん]

注目度と売れ行きは必ずしも相関しないでしょう。
MRにいかれた方は皆さんネガティブな印象を持っているようですしね。

注目度だけ高いネタ物件になったら、それこそ笑えない。注目度が高く期待が先行していただけに、残念過ぎましたよね。

[309: 匿名さん]

注目度が高ければ興味を持ってる人は多いのだからネガティブ要素を気にしない人も
必然的に増えるでしょ

[310: 匿名さん]

ネガティブな方向で注目度高くても？>頑張れ、地所さん=309

[311: 匿名さん]

たしかにそうですね。今は皆さんMR見て、あまりに間取りが酷いのに衝撃受けて書込み増えているだけでしょうね。

[312: 物件比較中さん]

今から設計が変更されることって絶対にあり得ないのしょうか？

[313: 匿名さん]

まぁこの規模なら売れるだろ。

[314: 匿名さん]

ネガティブな面もあるけど立地がいいから注目度も高いんでしょう
ちなみに営業もじゃないですよ。短絡思考はやめてくださいね

[315: 匿名さん]

規模小さいから売れるには売れるだろうね。

マンション買うのに立地は重要だけど、最低限の設計だけはしてほしかったよね。部屋の取り方はあとからいくらでも変えられるかも知れないけど、吹き抜けがね…

[316: 匿名さん]

もともと人気のある割りに供給は少ないエリアだしな
間取り最悪、価格馬鹿高でも一定は売れると思うよ

レスが伸びてるのはマイナス面だけではなく、立地的にも注目度が高いからでしょう

[317: 匿名さん]

今後このエリアの供給ってどうなんでしょうか？
(設計の悪さは置いといて、)それ次第では資産生に大きく影響すると思のですが。
下北だと、ネット上には北沢エリアで出るとの噂になってますが、何かご存知ですか？まぁ再開発中だし何があっても不思議はないですが。

池ノ上周辺だと幾つかありますよね。専ら今年中との噂の東電独身寮については、MRに行った知人の話では、営業さんは「決定している事実はないようです」との一点張りだったようですが笑

[318: 匿名さん]

あと上原２丁目の、学校跡地も気になりますよね。

[319: 匿名さん]

東電跡地はこれから期待だね。
それ以外は結局土地が空かないからあまり供給されないんだよな・・池ノ上・駒場は渋谷にものすごく近いのに
閑静な住宅街だから需要は高いんだけどな～。　そのかわり単価は高いが・・・。
そう言われたらこの周辺の中古って売りやすいのかな？　最近駅近しか中古も売れない時代だから池ノ上から徒歩5分は中古でも売りやすそうだね。

[320: 匿名さん]

スケルトンインフィルだから後でリフォームすれば変な間取り問題は解決しますよ。
皆さんはリフォームとか考えないのですか？

[321: 匿名さん]

設計的に資産性は期待できない

[322: 匿名さん]

間取りじゃないのだよ
あとからのリフォームでどうにもならない設計の悪さ。つまり問題は吹き抜けだよね

[323: 匿名さん]

そうそう、だからいくら駅近でもみんなのリアクションが悪いんだよね

[324: 物件比較中さん]

皆さん立地どう思いますか？

私は最初は現地を見て立地最高と思いました。しかし、最近どなたかが書かれているとおり、下北と思った方がいいのかなと思っております。

感じの良い物件HPを見て「代沢」への漠然とした憧れを募らせて、下北沢から駅前の喧噪を抜けて、現地に着くと静かな場所だなと感動しました。確かに駅前違って静かな場所ですよね。

しかし最近はうまく営業に乗せられているだけじゃないかと少し疑心暗鬼に。

よく考えてみると、普段の買い物や通勤・通学は下北沢。駅前のゴミゴミしたところを毎日通らなくてはいけないわけですよね。
また、所謂「代沢」の邸宅街に行ってみたのですが、「代沢」は「代沢」でも雰囲気が全然違うのに衝撃を受けました。グランドヒルズ代沢の辺りとかでも全然雰囲気いいですよね。行かれたこと無い方は言ってみるといいですよ？
しかも、地元の人に聞いてみるとこの辺は代沢いうより下北だよって言うし、何より下北っぽい若者が結構通るのですね。茶沢通り沿いの緑道に下りていく階段には、下北からきたと思われる金髪の不良が階段に座ってイチャついているし…

確かに駅近だとは思います。ただ住環境としてはどうなんでしょうか？詳しい方いたら教えてください。

[325: 周辺住民＆物件比較中]

地元住民として申し上げます。

（もちろん住所としては代沢ですが、）正直この場所は「下北」エリアです。もちろん下北駅前よりは静かかも知れませんが、代沢住民からすると「代沢」を見くびらないでほしいという感じです。初めてこのエリアで家を買われる方には分からないと思いますが。

ちなみに、ご指摘の緑道は若者のデートスポットとなっており、人それぞれだと思いますが、個人的にはあまり近づきたくないような場所です。なので、物件の場所くらいまでは全然若者がやってきます。

もちろん住環境としては悪くはないと思いますが、アドレスが代沢なので嘘はないと思いますが、この場所を「代沢」として売るのは少々抵抗があります。
ここに住んだ場合の普段の生活圏を考えてもわかると思いますが「下北」になるでしょう。
下北エリアが大丈夫な方はこちらの物件でも耐えられるのでは？本来の「代沢」の系譜に拘られるかたは手は出さないと思います。もちろん駅近で便利な場所であることは認めますが。

[326: 匿名さん]

やはりそうですよね。ありがとうございます。

「下北」も嫌いではないのでよいのですが…正直言えばもう少し静かな代沢よりにできないかな。

[327: 匿名さん]

＞東電跡地以外結局土地が空かないからあまり供給されないんだよな・

そんなことありません。このエリアで邸宅をお持ちの方はみなさん相続問題で悩んでいらっしゃいます。本物件の土地などもそうだと思いますが、特に今コインパーキングになっているような場所はそういう土地であることも多く、近い将来（1年くらいのスパン）でマンション計画が持ち上がる可能性が高いですよ。
営業さんはどう説明されているかは知りませんが、供給は今後もある程度続くと思います。実際関東財務局の現物で納税されて競売になっている土地をみると結構あることがわかりますよ。

＞最近駅近しか中古も売れない時代だから池ノ上から徒歩5分は中古でも売りやすそうだね。

「代沢」では必ずしも駅距離が近い方が売れるわけではありません。池ノ上から徒歩8分前後でも十分に売れています。なぜならこれらのマンションを中古で買われる方は「質」に拘り、駅から数分の差は気にしません。むしろ周辺環境や物件のクオリティを重視します。グランドヒルズ代沢やその周辺物件等がその例だと思います。
駅が近くとも本物件のような設計のマンションが、「質」にこだわり評価する層に必ずしも売れるとは思いません。
同じ中古であっても、所謂「代沢」の高級物件の買手層とは本物件の買手層が異なることは意識された方がいいと思います。「質」にこだわり評価する層に売れない場合、一般の方はなかなか買えない価格帯だと思うので、駅近でも逆に売りづらくなる可能性もあると思います。

[328: 匿名さん]

ここは利便性優先でいいじゃん、それだけでも価値あるし

[329: 匿名さん]

代沢で坪単価３８０でしょ！高くない？三茶タワーの営業さんが代沢、高いですよって言ってたのを思い出しました。三茶タワーは安かったけど、上目黒もちょっと高いと思うし、地所この辺は高いな～
でも上目黒も代沢も売れちゃうんだろうなって思います。

[330: 匿名]

確かに代沢っぽくはない立地ですね。芸能人代沢に沢山住んでますが、２丁目はあまり聞かないし。
でも駅近は魅力かも。
閑静な住宅地ならプラウド代沢の方かな。ただ駅から遠いのがデメリットですね

[331: 匿名さん]

＞ここは利便性優先でいいじゃん、それだけでも価値あるし

それだけしか価値ないよねw

ここ代沢じゃないと思うのですが、完全に「代沢」の高級物件プライスじゃん？
池ノ上4分のモリモト@320と比較してもいくら何でも高過ぎ。いくらモリモトとは言え、こっちの方が設計は悪いし、本当は下北エリアだよ。

唯一のポイントある駅近5分の利便性を評価している人だって、高値掴みじゃ資産性からもきついな

[332: 匿名さん]

高すぎと思う人は引っ込んでればいいんじゃね。利便性よければそれだけでも一定の需要はあるよ

[333: 匿名さん]

＞　高すぎと思う人は引っ込んでればいいんじゃね。

こういうスレって、この種のひといますよね。とても興味深いです。申し訳ないけど、この程度の価格帯なんて正直、みんな購入可能なんですよ。なんか、自分だけ資金がある見たいな感覚の様ですが、正直あなた勘違いしてますよ。

高いことに価値なんてありませんが、ものを見る能力が無い人って＜値段が高いこと＞＝＜価値がある＞と思ってしまうんですよね、安いものは価値がないみたいに。特に不動産は、高額なものなのに、景気に影響されて、20％の上下を簡単にするものですから、価格が高いことは、絶対的な価値を物語るものではありません。まあ、この辺のこと、わからないでしょうけどね。

ここの検討者の多くの方が、私もそうですが、もっと良いものならこの値段より高くても買おうかと思っていた、買える資金力のある方だと思います。

[334: 匿名さん]

パチパチパチパチ

[335: 匿名さん]

333さん、おっしゃる通りだと思います。
住宅という資産の価値を保つ意味でも適性価格で購入したいものですね。

[336: 匿名さん]

>価格が高いことは、絶対的な価値を物語るものではありません。

その通りだと思います。特に新築マーケットって難しいですよね。このエリアで新築の供給が今たまたまない等の理由で新築の価格は簡単に跳ねます。そういった理由でついた価格は、いざ中古マーケットで売却となったときには、他の物件と一緒になって揉まれて、価格は簡単に落ちてしまいます。その時になって新築での購入金額ほどの資産価値なんて全然なかったと気付くのでしょう。
また、売手が大手不動産のプロであるから、我々素人は上手く乗せられてしまいがちですよね。
そういう時にこういった掲示板って本当に有難いです。

私も皆さんと同様ですが、いくら駅距離が近いと言えども、設計の悪さ、環境等を総合的に鑑みると、今の単価であれば資産性は低いと考えています。

[337: 匿名さん]

価格はほぼ決まってるんだからここでネガっても仕方はないのにね、別の物件探せばいいのに
間取りも変更になるわけでもないし、時間の無駄じゃね

[338: 匿名さん]

たまにこういうの出ますねw 337こそ、そんな書込みしている暇があったら営業でもしなよw

まぁ、皆さん別にネガってないんじゃない？この物件の評価を議論しているだけだと思うよ。

[339: 匿名さん]

パチパチパチパチ

[340: 匿名さん]

>333
勘違いされてるようですが、高いことに価値があるなんて思っていませんよ。需要があるかどうかです

[341: 匿名さん]

４２戸って少ないパイしかないことだし、適正価格と思う人がどれだけいるかだね
景気云々の話始めたらキリがないと思うけど・・

[343: 匿名さん]

戸数少ないから何とでもなるかも知れないが、価格も高めだから分からないね。今だに残っているパークハウス砧の事例もあるし。

MRオープン以降の書込みを見る限り満足度が低いことだけは確かだ。これだけひどいのも珍しい。

[344: 匿名さん]

坪単380？下北にしたら高過ぎだろ

[345: 匿名さん]

> 337 時間の無駄じゃね

<じゃね> の方、気持ち悪いです。　

あなた空気読めてないって、周りの人も言ってくれなくなってるタイプだと思います。

[346: 匿名さん]

笑った（笑）

[347: 匿名さん]

>坪単380？下北にしたら高過ぎだろ

まさにそれなんだよ!!下北なのに380。やり過ぎだよね。
地所さんは頑張って代沢だってイメージを植え付けようとしてるみたいだけど、このエリアに詳しいやつから見たら完全に下北！下北のマンション(しかも設計がひどい)を代沢プライスで出してくるからすごい違和感を覚えるよね。

利便性は良いっていう書込みあるけど、当たり前だよ。だって下北のマンションなんだからさ（笑）

[348: 匿名さん]

最初のころの
代沢だから高いぞー、すごいぞー、
みたいな人達（多数派だった）はどこいったの？

[349: 匿名さん]

> 代沢だから高いぞー、すごいぞー

高いぞーって人いましたっけ、平均380から400程度という予想があったとは記憶してますが、これが高いかは、皆さんの予算次第ですし、すごいぞーって人いましたっけ、何番の人のことですか？

[350: 匿名さん]

どう考えても代沢であってるのでは？
高台に上った先であって下北沢へ下ってないですよね・・・。
誰かがここは下北沢だ～！って気持ち悪いくらい訴えてますが、清風園だけが単価高いわけではないですし。。
代沢は基本的に380くらいするし、清風園は坪単価もっともっと高いですし。
なんでそんなに批判しまくってるのでしょうか？

[355: 匿名さん]

近辺散歩してきました。

代沢いいですね。

でも、この物件はやっぱり下北かな～。

東電跡地は期待ですが、近々でさすかね。
あと、コート代沢？代沢コート？とやらの建設予定地を見つけましたが、看板に長屋とかいてたので賃貸ですかね。

[356: 匿名さん]

駅近は魅力だけれど、
プラウド上原買えば良かったな･･･と少し後悔です。

[357: 匿名さん]

まぁいずれ賃貸にだすかもしれないことを考えれば駅近ほど借り手には困らない

[358: 匿名さん]

３５６さん
わかる。どうせなら世田谷区代沢より渋谷区上原ですよね。

[359: 匿名さん]

どう考えても下北でしょう

[361: 匿名さん]

近くを歩いて見ましたが、人それぞれだと思うが、やっぱり下北だと思うよ

[364: 匿名さん]

351くらいからここ荒れてきたねw

この手の投稿いらないから、立地とか価格の話に戻して欲しいんだけど

[365: 匿名さん]

なにここの掲示板・・・危ないネガさんいますね～。
下北が嫌いのようですｗ

[367: 匿名さん]

もうどっちが嘘か分からないね。そんなことどっちでもいいのですけど。

ところで、やっぱりここって下北ですよね。アドレスが代沢だからって代沢プライスとられちゃうものなんでしょうか？
「ザ・パークハウス下北沢」の方が感覚的にあってますが、それだと380って高くないですか？こんなものなのかな

[368: 匿名]

それもあると思います。
代沢や周辺のＭＳを巡ってますが、アドレスで高いのはあると思います。
太子堂や代田になると値は下がりますね。ある意味道路隔てればお得ですが。

[369: 匿名さん]

代沢アドレスと下北の利便性はがあっていいのでは？
間取りは悪いけど、価格的にはこんなもんかと思います

[370: 匿名さん]

代沢のアドレスか…もちろん人それぞれだとは思いますが、実質には下北なのにって思ってしまいますね。THE「代沢」という場所でこの値段なら理解できるのですが…悩んでしまいます

[371: 匿名さん]

そうなんですよね。
駅近の利便性は確かにある、されど「代沢」の邸宅街らしさには欠ける。設計・間取りの悪さはあるが、確かに駅近で便利。それでいて価格は「代沢」。

悩ましいね

[372: 匿名さん]

まぁ供給が少ないんだからデベも強気でしょう。この程度の戸数なら掃けると思います

[373: 匿名さん]

地所さん、ちょっと高めです。

[374: 匿名さん]

この価格でいいから早く販売して欲しい

[375: 匿名さん]

駅近かも知れませんが、この間取り・設計にしたら価格高くないですか？
皆さんにお伺いしたいのですが、どうしてこうなってしまったのでしょうか？単純に戸数を増やすため、あるいは内廊下にするためでしょうか？

[376: 匿名さん]

設計が下手というのもあるんだろうけど、戸数と内廊下が優先されたのは事実でしょう。

[377: 匿名さん]

パークハウス下北沢はパークハウス下北沢で別に計画があるんでないの。
そっちもそっちで「下北沢」とはいえない微妙な立地でやったりして。

[378: 匿名さん]

ぐちぐち言ってる人はどうせ買わないんだからｗ
ぐちぐち言っても人の価値はそれぞれなんですよー。　
駅近の代沢物件の希少性でこの価格分は価値あるでしょうし、それを価値と見る人達が
いっぱいいるからすぐ売れるでしょう。
高台下った下北沢側でさえも駅近はさすがに高いですしね。

[379: 匿名さん]

今日届いたproudマガジンにproud代沢出てますね。
外観はいい感じ。屋上緑化とかしていてproud恵比寿っぽいですね。

渋谷直通のバス停の目の前なのですね。思ったよりは不便じゃなさそう。下北沢も三軒茶屋にも出やすいみたいだし。

インフォメーションサロンに電話したら、価格は@300ちょいを予定しているとのこと。3LDKしかないみたいですし、部屋ごとの価格差はあまりなさそうですね。

[380: 匿名さん]

補足ですが、 角住戸率50%強だそうです

[382: 匿名さん]

いくら安くてもここと坪300前後のプラウドを比較する人がいるかね。
モリモトはずれた人がプラウドというのはわかるが立地で坪100万の差はあるし。