ルミナリータワー池袋(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)

[購入検討中さん]

ルミナリータワー池袋についての情報を希望します。
購入検討中の方、いろいろ意見交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：相鉄不動産株式会社 名鉄不動産株式会社（東京支社）
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

【正式物件名に変更しました。2011.06.25副管理人】

[751: 匿名さん]

タワーは小さい土地でも大規模にできるというメリットがあります。
大規模の好き嫌いは当然ありますが。

[752: 匿名さん]

750さん

平米単価はおいくらでしょうか。

[753: 匿名さん]

タワーで200戸というのは、スケールメリットがでるほど大規模ではないでしょうから、管理費は割安にはできないんじゃないでしょうか。
ここの利点は24時間有人管理とか4重のセキュリティとかでしょうね。
私は2LDLを探しているので、月額どのくらいになるのか気になっています。
この前見に行ったとこでは修繕積立金とか管理費も合わせて資金計算してくれました。

[754: 匿名さん]

管理費が高いのは困りますが、安いのは気をつけた方がよいとも良く聞きますね。
以前見送ったマンションでは駐車場がデベからの賃貸というのがありました。
そんなのも含めると、面積当たりの比較なんか無意味に思えます。
ちなみに、私がそのマンションを見送ったのは別の理由ですし、竣工前に完売した人気マンションです。

[755: 匿名さん]

タワー低層階の魅力は
何と言っても価格でしょ。

[756: 匿名さん]

タワーは税金が安いと以前この板にありました。

[757: 匿名さん]

固定資産税は都心駅近なら土地持分が少なくてすむタワーの方が割安になりますが、郊外なら工事費が高いタワーの方が割高になるはずです。

[758: 匿名さん]

小さい土地でも大規模にできるってw

[759: 匿名さん]

そもそも都心ターミナル駅近ならタワーしかないですよ。たぶん。

[760: 匿名さん]

タワーは持分が低いから固定資産税の土地分は気にするほどの金額じゃないよ。
ほとんどが建物分。

[761: 匿名さん]

タワーの低層階を買うのなら、確かにタワーである必然性はないですよね。
私も中層マンションでもいいと思いますので、いいのがあれば比較検討したいと思っています
ただ、どなたかが書かれてた「タワー低層だったら中層マンションの方がいい」とは思いません。
この考え方はごく普通だと思ってましたが、タワー限定で探されてる方には理解されにくいのかも知れませんね。

[762: 購入検討中さん]

1LDKを購入検討中のものです。
昨日、案内会に参加してきました。
購入してしばらくは住むつもりでいますが、数年先には賃貸に回そうと考えています。

1LDKは一番広いFタイプが西向きで、他は東側の12Fまでとなっています。
7～10F位を検討しているのですが、やはり東側に見える東横インのネオンが夜には
気になってしまうのでしょうかね。

やっぱり池袋駅に近いというところに魅力を感じています。
共用設備も無駄なものが無いので、管理費も高く無いと感じました。
1LDKが12Fまでしかないのは、デベ側もほとんど賃貸目的の購入者が多くなることを
想定しているのかも知れません。
一番狭い1LDKでも30Fになったら4500万円位になってしまって、賃貸では割に合わなく
なってしまいますからね。

東側の1LDKは賃貸用には微妙な価格設定（検討に値する）なので本気で悩んでいます。

[763: 匿名さん]

762さん

１LDKで管理費はおいくらぐらいでしたでしょうか。

[764: 物件比較中さん]

759さん＞池袋周辺だと意外とありますよ。

で、昨日ルミナリー見たのですが、妻が立地に難ありでした。。
南池袋のリビオレゾンは、駅近なのに静かですよね。再開発で豊島区役所近くなるみたいですし。
来週、西池袋のシティハウスも行ってみる予定です。

[765: 匿名さん]

764さん
それはすべてターミナル駅の駅近ではありませんよ。
もちろん、それが悪い訳ではありませんが。
ターミナルから一駅二駅乗ればいろいろあるんですよね。確かに。
１０分くらい歩くとか、一駅二駅乗るとかでいろいろ選ぶか、それともこれにするか。

[766: 匿名さん]

4500万円の1LDKって賃貸でまわらないのもそうですが、六本木あたりでもない限り買う人もあまりいないんじゃないでしょうか？
私は賃貸でなくて自分が住むのに、ここの1LDK検討に値すると思うのですが。

[767: 購入検討中さん]

＞763さんへ

管理費の件ですが、東側の狭い1LDKで13千数百円くらいでした。
管理費会計の予算書を見ていないので、高いのか安いのか現時点で判断できません。
ですが、眺望の良い高層階の広い住居で多くの管理費・修繕積立金を負担して貰って、
安い1LDKの管理費負担で同じ共用設備（セキュリティーなど）を享受できるのも
ありかと思っています。

[768: 匿名さん]

池袋駅から徒歩１０分以上だとか要町や東池袋最寄りでも十分で、なおかつ環境重視だったら、ここは比較参考程度にしておいた方が良いでしょう。
私はここの利便性にひかれてますので、要町や東池袋が比較参考程度です。

[769: 購入検討中さん]

>766さんへ

僕は六本木に勤めていて、副都心線で通勤しています。
副都心線から近いこの物件に興味が出てきているのかもしれません。

僕も賃貸ありきじゃないので、自宅用に購入を検討されている方がおられるのは安心します。

[770: 匿名さん]

>767さんへ

通常、階数や方角にかかわらず、みなさんの持分に応じて管理費を負担するのが一般的です。
1LDKというと、40平米のお部屋でしょうか。

1万3千数百円ということであれば、ざっくり計算して平米単価で340円ぐらいでしょうか。
規模や共有施設を勘案すると、正直安いという印象はありませんね。

あと、駐車場収入が何台分あることが前提なのでしょうか。
もし100％近くの駐車場収入があることを前提とした管理費設定であれば、売り安さを追求した管理費設定の可能性があるため、注意が必要です。


ご返事ありがとうございました。

[771: 購入検討中さん]

>770さんへ

管理費は持分に応じて負担することは、僕も自己所有のマンションがあるので理解しています。

その通り、40平米の部屋です。西側の広い方では無いという意味で、東側と書きました。

僕も駐車場収入を100%管理費会計に組み入れているところは、不安を持っています。そのあたりは調べていくつもりです。

僕は1LDK狙いですが、同じ1LDKでもそればっかりのコンパクトマンションとタワーの一部となっているものとでは、どっちがいいのだろうかと研究しているところです。

[772: 匿名さん]

私の妻はここの駅距離、間取り、仕様が気に入って、現地までのルートも覚悟してた割に全く問題なし。
ただ、現地裏手の風景にはやや引いてしまい、迷いがでてきました。
それで、その足でリビオレゾンに行きましたが、夜になったせいか、東池袋改札からのルートが地下も地上も暗くて寂しいと、こちらは完全に検討外になりました。
なかなかうまくいきません。

[773: 購入検討中さん]

>772さんへ

僕も昨日見て、裏手の風景には同じく引きました。
それで10F以上と思ったのですが、今度は東横インの看板が。
でも、1Fの店舗はコンビニだし、DINKSや単身者には便利なのは間違いない。
昨日の案内会でも、比較的若いカップルが多いような気がしました。

僕は、将来的には賃貸も考えているので、どんな人が借りてくれるのか、いろいろ想定しているところです。

[774: 匿名]

リビオが検討対象に入っているなら、プレミスト西池袋も一応覗いてみたらよいかも
しれませんね。山手線外側になりますけど、周辺環境は落ち着いていて、かといって
リビオ周辺のような寂寥感もないと思います。あとシティハウスもありますね。

リビオ、シティハウスは５０㎡台まで、プレミストも６０台までですね。
ルミナリーの低層に広い間取りを持ってきても面白かったかも？

[775: 匿名さん]

1LDK　12階だといくら位？
3300万位なら検討しようかな。

[776: 匿名さん]

１１Ｆの１ＬＤＫ（４０平米程度の）で３２００万後半です。１２Ｆもほぼ同じくらいでしょうね。
ちなみに２ＬＤＫ（５０平米以上）でも４０００万くらいからあります。

[777: 匿名さん]

価格も管理費もだいぶハッキリしてきたみたいすね。

[778: 匿名さん]

中住戸は行灯部屋は必須になってますね・・

[779: 購入検討中さん]

このマンション結構気に入ってるんですが、親に反対されてしまいました。
最初はこのマンションについていろいろ言ってたのですが、よく話してみると父親はどうやらマンションを買うこと自体が気に食わなぬようで。。。
まずは親から借りる予定だった分もローンにして無理なく買えるかどうかを調べなきゃと思ってます。

[780: 匿名さん]

１階はコンビニなんですね。
私はスタバとかが良かったのですが、
奥さんはコンビニで喜んでます。
ナチュラルローソンか
セブンイレブンか
100円ローソンか
どれがいいか勝手に悩んでいるようです。

[781: 匿名さん]

ＮＬって話じゃなかったですか？

[782: 匿名さん]

100円ローソンは数件隣にあるから無いと思います

[783: 購入検討中さん]

コンビニは７らしいですよ

[784: 匿名さん]

カーシェアありますよね。
そんなのどぉでもいいかななんて思ってたけど、説明聞いたら結構便利そ。
30分から借りれて、ガソリンもいちいち入れなくていぃんだそうです。
私としては、キッチンがIHじゃないのが残念。。

[785: 匿名さん]

近くでプレミストも案内会が始まったみたいですね。

[786: 匿名さん]

プレミスト結構お高いようですね。

[787: 匿名さん]

ここより坪単価が高いとしたら、あちらはきっと総崩れですね。
さすがにそれは無いでしょうと思いますが
あちらがこちらよりも極端に安い（坪200万台前半～）だと比較したくなるかもしれませんね。

[788: 匿名さん]

ウエストゲートの優先分譲が坪220～でしたね
今思うと激安

[789: 匿名さん]

ウエストゲートは池袋を名乗っていますが、ぜんぜん関係ないですね。
対象外。

[790: 匿名さん]

そう言えば、アウルタワーも東池袋のマンションのくせに池袋面してますね。
やはり池袋ブランド強しです。

[791: 匿名さん]

なんかここの営業って、アウルを彷彿とさせますが、、、、
客にあまり考えさせずに要望書出させようとしてます。
確かに安いけどそれなりの理由があるはず。
うーん、悪い物件ではないと思うけどあの営業だと逆に考えちゃいますね。
要望書集まってるのかな？

[792: 匿名さん]

そもそも住友系は基本的に客以外は受付対応だけで営業は対応しませんよ？
ゴールドクレストは貧乏人や客にならない人には極力無駄な応答しないようです。
基本的にこういうデータは見込み客のみプッシュに使うものですから心配する必要はないでしょう。

[793: 匿名さん]

アウルは池袋でいいと思うよ。
でなきゃサンシャインシティも池袋ではなく、東池袋ってことになってしまう。

[794: 匿名さん]

企画も価格もいい感じてしょ。
中住戸行灯部屋でなし基本的にバルコニーあるし
旬の防災やセキュリティは最先端的だし。
少なくても私にはそう見えます。

このスレでは営業に対する批判が頻発しますが
ホントに営業さんかも甚だ疑問だと思ってます。
単に周辺物件をけなしたいヒト
単にこの物件をけなしたいヒト
単にあたり構わずけなしたいヒトが
入り乱れてるだけのようにも見えます。

周辺物件のスレは
荒らしがいがないくらい盛り上がりに欠けますからねえ。

[795: 匿名さん]

784です。
ひとつ大事なポイントを書き忘れました。
ここの立地は駅距離•周辺環境に個性が強く
確かに買うヒトを選びます。

[796: 匿名さん]

いつでも転売する出口があり簡単に賃貸できる人は確実に買いです。
ローンを組むのにいちいち悩む人向けではないと思います。

[797: 購入検討中さん]

私は1LDKを検討しているのですが、
いろいろな間取りがあって、迷ってしまいますね。
西向きは広いけど高いし、選ぶなら東向きのどれかですね。

[798: 匿名さん]

ここって毎日ロマンス通りとおって駅に行くの？あのピンサロやソープもある
風俗街はちょっと歌舞伎町以上の猥雑感。

[799: 匿名さん]

毎日劇場通りを通るんじゃないですか？
劇場通りは広くて明るい普通の大通りです。

[800: 匿名さん]

あえて北口を使わなくとも劇場通りを通って
交番横の出入口から入れば問題ありません。