ルミナリータワー池袋(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)

[購入検討中さん]

ルミナリータワー池袋についての情報を希望します。
購入検討中の方、いろいろ意見交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：相鉄不動産株式会社 名鉄不動産株式会社（東京支社）
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

【正式物件名に変更しました。2011.06.25副管理人】

[549: 匿名]

544さんの数字をそのまま使うと（途中計算省略）

路線価による土地資産価格は　ここ　　782万円
　　　　　　　　　　　　　　低層　3,910万円（区分土地が5倍）
　　　　　　　　　　　　　　中層　1,716万円（区分土地が2.2倍）　だから
ここより低層の方が土地の資産価値は3,128万円高いので1,200万円引いても1,928万円お得
　　　　中層　　　　　　　　　　 　 934万円高い　　　360万円 574万円お得

なんだなこれが。土地の固定資産税のみに限定した計算マジックにみんな引っ掛かるなよ。

本当はこの他に建物に掛かる固定資産税と経年評価価格があるんだけど、それは又の機会に。

[550: 匿名さん]

何か難しい論争になってますね。

[551: 購入検討中さん]

マンションの資産価値って
土地の持ち分に左右されるって初めて知りました。
勉強になります。

[552: 匿名さん]

不動産鑑定の方法は主に二つ
一つ目は貸したらどれだけの収益が得られるか
もう一つはいくらで売れるか
だからマンションの資産価値は
通常土地持分比には左右されません。
マンションであることを無視して
土地だけをほかの用途に使えないから当たり前です。
しいていえば
建物の寿命が来てマンションとして使えない場合や
地震で倒壊したなどの際には
地価と持ち分で価値が決まりますね。

[553: 購入検討中さん]

ホームページがかなり充実してきましたね。

[554: 匿名さん]

今までが薄すぎ

[555: 購入検討中さん]

会員ページの
家具配置シュミレーター面白いです。
私の検討タイプも対応してほしい。

[556: 匿名さん]

あんなん子供だましでしょ。
ゲームと思えば別だけど。

[557: 匿名さん]

杭が深すぎ

[558: 匿名さん]

>>549
この理屈もよくあるだましマジックです。
低層だったらそもそもここの今の価格なんかでは売り出さないと思います。
つまり土地の資産分しっかり売値で取られるはずです。
ですから低層の場合はお買い得でもなんでもなく資産価値分高い買い物になるというだけのことですね。

[559: 匿名さん]

土地の価値なんて色々な制限や用途も含めたものだと思うけど

[560: 匿名さん]

眺望シミュレーターもHPに載せたらいいのに。

[561: 匿名さん]

>>558
土地持分が仮に2000万円分沢山あったとしたらそもそもマンション価格が最低でも2000万円売値があがるので
結局は土地持分に比例した固定資産税の高さ分、割損するということですね。
自由に使うことが出来ない持分の土地が沢山ある事による結果が高い買値と割損な固定資産税なので、
この点でタワマンのがメリットがあるという一般常識通りです。

[562: 匿名さん]

ここの内廊下、空調ないの？

[563: 匿名さん]

>>562
そうなの？

[564: 匿名さん]

>>563

HPにあるって書いてある。

[565: 匿名さん]

>>564
それどんなんですか。。。いくらなんでも。
いまどき普通の賃貸でもそのくらいはあると思いますが。
マンション内で廊下やエレベーターでみんなで汗でもかくんですかね。

[566: 匿名]

空調はあるって書いてあるのにネガを進行させないで下さい

[567: 匿名]

化粧ぷんぷんのが多く出入りしそうなのに、それはないわな。

[568: 匿名さん]

ここってタワーなのに
スカイラウンジも展望デッキもない
寂しくない？

[569: 匿名さん]

プールも
ジムも
キッズコーナもない。

[570: 匿名さん]

>>568

シティタワー池袋にも無かったですよ。

[571: 匿名さん]

そりゃチープ！
まさかもしや
キッチンスタジアムもカラオケルームもないの？

[572: 匿名さん]

あれれ
使われない共用施設ベストテンでも
やってるみたい

[573: 匿名さん]

どーしても
無理やりネガティブイメージを
作りたい人いるからね。

[574: 匿名さん]

共用施設なんぞ無駄な物は無い方が良い。
どうせ使わないから。

[575: 購入検討中さん]

Twitterに出てたスタディルームって
便利らしいですよ。
友達のマンションでは
一番使われてる施設だって。
ちなみにその友達は
内覧会以来
ビューラウンジに行ってないそうです。

[576: 匿名さん]

スタディルーム？
ホームページに出てるのは
ライブラリーでしょ。
あれは単なるロビーラウンジを
それらしくネーミング
しただけでしょ

[577: 匿名さん]

タワーならやっぱり
展望ラウンジなけりゃ詐欺。

[578: 購入検討中さん]

ライブラリーと
スタディルームは別らいですよ、
スタディルームがとても便利なのは
友達に聞いて知ってたので
集会室兼用では不安になり
この前モデルルームで質問したら
何やら一人ごとに
簡単な仕切りがついた
そこそこ本格派らしいです

[579: 匿名さん]

せめてシアタールームくらいないなんてイマドキないよね

[580: 匿名さん]

田舎デベロッパーＪＶだから無理もなし

[581: 匿名さん]

なんかネガレスも必死だね。
お疲れさまー。

[582: 匿名さん]

確かに田舎デベにしては
はっきりした商品企画秀逸。
だれか裏にコンサルいるね。

[583: 購入検討中さん]

なんだかんだ
Twitter面白い
みなさんはわからないけ
私は楽しみ

[584: 匿名さん]

田舎デベ？
長谷工がプランニングして売主を募った物件だぜ

[585: 匿名さん]

これだけの場所にして無駄をそぎ落としたある意味いい企画だと思うけどね。
使いもしない共有施設や意味のない見栄えにお金を使って価格が１割も２割もあがるより
よほど思い切りよくていいんじゃない？
ここってあまりの安さに近場で売ってる業者が危機感もつどころか
逆に自分が買いたいなんて見に来る物件だぜ？
ネガティブキャンペーンやったくらいじゃ全然影響ないだろうね。

[586: 匿名]

巣鴨プリズン跡地の高値掴みさんが悔しがってるだけ
生暖かく見守ろう

[587: 匿名さん]

サンシャインを高掴みってすごいですね

[588: 匿名さん]

巣鴨プリズンって…もうサンシャインにもまつらなくなってますよ。しかも１０年以上前から。昔の見方でいけば、やはり山手線内側と外側の差もあるのでは…。劇場通りは歩道も車道も広くなかなか良い通りですよ。

[589: 匿名さん]

最寄が東池袋というの池袋というのはそりゃ差がありますな。
片やイチ弱小メトロ駅、片や日本で３本の指に入る大ターミナルですから。
少なくとも池袋や新宿や渋谷レベルの大ターミナル至近（５分以内）と名乗れる大規模マンション
その時点で希少性はありますから、資産価値上外れはないでしょうね。
しかもこの位置にしてこの坪200万後半の価格帯ですからね、他業者は脅威でしょう。
でもマンションってしょせん集合住宅（アパートメント）ですから本来その程度のものだと思います。

[590: 匿名さん]

ここの営業さんのライバルってアウルなのかｗｗｗ
池袋から１０分東池袋から２分の住宅地アウルと４分（ＪＲまで１０分）の風俗街を選べってものだろう。
犯罪マップを見ればわかるけど繁華街の治安の悪さもトップクラスの場所が
元巣鴨プリズン隣にネガを飛ばしても犯罪率は減らないってｗｗｗ

営業さんは他の物件に迷惑をかけるなよ。風俗街を隠して営業しとけ。

[591: 匿名さん]

アウルだとＪＲの改札まで１３分位だな。
だが東池袋を使えば雨にも殆ど濡れずに帰れる。

[592: 匿名さん]

池袋駅周辺（というか一般にターミナル駅全般に言えることだけど）は、駅に近いほど住環境としては悪くなる。（同じ距離なら西口も東口も、南側、つまり目白寄りのほうが住環境はいい）

オフィスじゃないんだから、単純に駅からの距離で価値が決まるとは思わないほうがいいね（みんなわかってると思うけど）。

[593: 物件比較中さん]

マンションの本当の価値は、売りに出したり賃貸に出した時に決まります。
そこには人のもつイメージの様な曖昧なものも価格に反映されます。
特に賃貸物件は流動性がありますから、立地と物件の価値がまともに家賃に反映します。
マンションを賃貸したことがない人はあまり知らないかもしれませんが
池袋も池袋駅に近い方がほとんどの場合家賃が高くなる傾向があります。
東池袋や大塚に近い物件は賃貸では結構悲惨です。
それが、価値をお金にした場合のまぎれもない現実と思います。
ただ、人それぞれ価値観はあってもいいと思います。
一生そこに住む気があるならそんな現実的な価値は関係ないかもしれません。
心の中の空想上のイメージや価値に酔いしれた方が幸せとは思います。
こちらの物件はイメージといった曖昧なものではなく現実的な資産価値という意味では強いでしょうね。
実際にたとえばフクロウの塔などは今売りに出ている中古物件も賃貸もかなり苦戦してます。
こちらの物件はそれよりは需要があって将来も安心感がありますね。

[594: 匿名さん]

やっぱり投資用メインになりそうだね。

[595: 匿名]

地に足を付けた生活とは縁遠い物件だからね。一般人はパスだろう。

[596: 匿名さん]

フクロウの塔の賃貸は＠５０００→＠４０００円に値下げしたのに借り手がつかないですね。

[597: 匿名さん]

アウルからだと、山手線ホームまで20分はかかります
しかも、エレベーター待ちが酷いので(涙)、30分は見ています
アウルと名前は付いてますが、池袋ではなく東池袋のマンションです
価額が暴落してて脱出もできない(涙)

[598: 匿名さん]

住友もゴクレのように周囲の悪口を言って物件を勧めるようになったのか。
ゴクレと同レベルだとは思わなかったよ。