ルミナリータワー池袋(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)

[購入検討中さん]

ルミナリータワー池袋についての情報を希望します。
購入検討中の方、いろいろ意見交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：相鉄不動産株式会社 名鉄不動産株式会社（東京支社）
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

【正式物件名に変更しました。2011.06.25副管理人】

[541: 匿名さん]

多分LだけどNLだと思うよ。100Lは近くにあるしね

[542: 匿名さん]

>>541
ＮＬだと良いですね。
普通のＬはあまり良くないですから。

[543: 匿名さん]

タワーマンションは確かに建物の評価が高めでしょうね。
でも、地価が高い場所なら、それ以上に土地の持分が少ないから、固定資産税は割安になる事が期待できそう。
郊外のタワーなら、そうはいかないでしょうね、

[544: 匿名さん]

概算で申し訳ないが感覚だけでもと。
ここの土地の東京主税局HP上の路線価格は劇場通り側が1290000円/1平米、裏通り側が795000円
平均して1042500円をここの評価額と仮定して占有面積が1651.57平米なので
全体としては1042500円×1651.57=約17億2176万円がここの対象路線価格。
課税評価額はその7割なので、約12億523万円が課税評価額。
で、戸数が219で店舗1なので簡潔に220戸として1戸あたりの平均の土地分の課税評価額は
12.0523億円／220戸＝約54万円
で、毎年の土地分の固定資産税は、54万×1.4%＝7万5600円
ここの場合、こんなもんですね、土地固定資産税は。

ちなみにそれを低層マンションや中層マンションでやってたらどうなっていたか？
低層（仮に6階建てで戸数も階数の応じて1/5としたら）
7万5600円×5＝37万8000円・・・・ルミナリーとは約30万円の差額
中層（仮によくありがちな12階建て戸数100戸としたら）
7万5600円×220/100＝約16万6300円・・・・ルミナリーとは約9万円の差額

もしもこれが40年続くなら
上記低層マンションの場合とは、30万×40年＝1200万円　つまり低層だった場合より将来1200万お得
上記中層マンションの場合とは、9万×40年＝360万円　つまり中層だった場合よりも将来360万お得

マンション比較する場合はこういう違いまでちゃんと価格に加えてみていないとダメって事ですね。

まあ。大雑把な計算でもタワーマンション（＝高層化）のメリットは結構ありそうですね。。

[545: 匿名さん]

まぁ今となってはタワマンはデメリットばかりが語られてますからね

[546: 匿名さん]

湾岸タワマンはなかなか悲惨な評価だけど内陸部はむしろ相変わらずの人気でしょ。

[547: 匿名さん]

構造なんかにもよるのだろうけどタワマンは災害時には辛いと思う。
露骨に震災後タワーって名称使うの避けてる物件もあるしね
世間のイメージはそんなもんではないですかね

まぁそれでも湾岸内陸に関わらず売れる物件は放っておいても売れるんでしょうけど

[548: 匿名さん]

TwitterにUPされてた
モデルルームの椅子って
「お高い」って書いてあったけど
想像つかない
いったいいくらぐらいなんでしょ

[549: 匿名]

544さんの数字をそのまま使うと（途中計算省略）

路線価による土地資産価格は　ここ　　782万円
　　　　　　　　　　　　　　低層　3,910万円（区分土地が5倍）
　　　　　　　　　　　　　　中層　1,716万円（区分土地が2.2倍）　だから
ここより低層の方が土地の資産価値は3,128万円高いので1,200万円引いても1,928万円お得
　　　　中層　　　　　　　　　　 　 934万円高い　　　360万円 574万円お得

なんだなこれが。土地の固定資産税のみに限定した計算マジックにみんな引っ掛かるなよ。

本当はこの他に建物に掛かる固定資産税と経年評価価格があるんだけど、それは又の機会に。

[550: 匿名さん]

何か難しい論争になってますね。

[551: 購入検討中さん]

マンションの資産価値って
土地の持ち分に左右されるって初めて知りました。
勉強になります。

[552: 匿名さん]

不動産鑑定の方法は主に二つ
一つ目は貸したらどれだけの収益が得られるか
もう一つはいくらで売れるか
だからマンションの資産価値は
通常土地持分比には左右されません。
マンションであることを無視して
土地だけをほかの用途に使えないから当たり前です。
しいていえば
建物の寿命が来てマンションとして使えない場合や
地震で倒壊したなどの際には
地価と持ち分で価値が決まりますね。

[553: 購入検討中さん]

ホームページがかなり充実してきましたね。

[554: 匿名さん]

今までが薄すぎ

[555: 購入検討中さん]

会員ページの
家具配置シュミレーター面白いです。
私の検討タイプも対応してほしい。

[556: 匿名さん]

あんなん子供だましでしょ。
ゲームと思えば別だけど。

[557: 匿名さん]

杭が深すぎ

[558: 匿名さん]

>>549
この理屈もよくあるだましマジックです。
低層だったらそもそもここの今の価格なんかでは売り出さないと思います。
つまり土地の資産分しっかり売値で取られるはずです。
ですから低層の場合はお買い得でもなんでもなく資産価値分高い買い物になるというだけのことですね。

[559: 匿名さん]

土地の価値なんて色々な制限や用途も含めたものだと思うけど

[560: 匿名さん]

眺望シミュレーターもHPに載せたらいいのに。

[561: 匿名さん]

>>558
土地持分が仮に2000万円分沢山あったとしたらそもそもマンション価格が最低でも2000万円売値があがるので
結局は土地持分に比例した固定資産税の高さ分、割損するということですね。
自由に使うことが出来ない持分の土地が沢山ある事による結果が高い買値と割損な固定資産税なので、
この点でタワマンのがメリットがあるという一般常識通りです。

[562: 匿名さん]

ここの内廊下、空調ないの？

[563: 匿名さん]

>>562
そうなの？

[564: 匿名さん]

>>563

HPにあるって書いてある。

[565: 匿名さん]

>>564
それどんなんですか。。。いくらなんでも。
いまどき普通の賃貸でもそのくらいはあると思いますが。
マンション内で廊下やエレベーターでみんなで汗でもかくんですかね。

[566: 匿名]

空調はあるって書いてあるのにネガを進行させないで下さい

[567: 匿名]

化粧ぷんぷんのが多く出入りしそうなのに、それはないわな。

[568: 匿名さん]

ここってタワーなのに
スカイラウンジも展望デッキもない
寂しくない？

[569: 匿名さん]

プールも
ジムも
キッズコーナもない。

[570: 匿名さん]

>>568

シティタワー池袋にも無かったですよ。

[571: 匿名さん]

そりゃチープ！
まさかもしや
キッチンスタジアムもカラオケルームもないの？

[572: 匿名さん]

あれれ
使われない共用施設ベストテンでも
やってるみたい

[573: 匿名さん]

どーしても
無理やりネガティブイメージを
作りたい人いるからね。

[574: 匿名さん]

共用施設なんぞ無駄な物は無い方が良い。
どうせ使わないから。

[575: 購入検討中さん]

Twitterに出てたスタディルームって
便利らしいですよ。
友達のマンションでは
一番使われてる施設だって。
ちなみにその友達は
内覧会以来
ビューラウンジに行ってないそうです。

[576: 匿名さん]

スタディルーム？
ホームページに出てるのは
ライブラリーでしょ。
あれは単なるロビーラウンジを
それらしくネーミング
しただけでしょ

[577: 匿名さん]

タワーならやっぱり
展望ラウンジなけりゃ詐欺。

[578: 購入検討中さん]

ライブラリーと
スタディルームは別らいですよ、
スタディルームがとても便利なのは
友達に聞いて知ってたので
集会室兼用では不安になり
この前モデルルームで質問したら
何やら一人ごとに
簡単な仕切りがついた
そこそこ本格派らしいです

[579: 匿名さん]

せめてシアタールームくらいないなんてイマドキないよね

[580: 匿名さん]

田舎デベロッパーＪＶだから無理もなし

[581: 匿名さん]

なんかネガレスも必死だね。
お疲れさまー。

[582: 匿名さん]

確かに田舎デベにしては
はっきりした商品企画秀逸。
だれか裏にコンサルいるね。

[583: 購入検討中さん]

なんだかんだ
Twitter面白い
みなさんはわからないけ
私は楽しみ

[584: 匿名さん]

田舎デベ？
長谷工がプランニングして売主を募った物件だぜ

[585: 匿名さん]

これだけの場所にして無駄をそぎ落としたある意味いい企画だと思うけどね。
使いもしない共有施設や意味のない見栄えにお金を使って価格が１割も２割もあがるより
よほど思い切りよくていいんじゃない？
ここってあまりの安さに近場で売ってる業者が危機感もつどころか
逆に自分が買いたいなんて見に来る物件だぜ？
ネガティブキャンペーンやったくらいじゃ全然影響ないだろうね。

[586: 匿名]

巣鴨プリズン跡地の高値掴みさんが悔しがってるだけ
生暖かく見守ろう

[587: 匿名さん]

サンシャインを高掴みってすごいですね

[588: 匿名さん]

巣鴨プリズンって…もうサンシャインにもまつらなくなってますよ。しかも１０年以上前から。昔の見方でいけば、やはり山手線内側と外側の差もあるのでは…。劇場通りは歩道も車道も広くなかなか良い通りですよ。

[589: 匿名さん]

最寄が東池袋というの池袋というのはそりゃ差がありますな。
片やイチ弱小メトロ駅、片や日本で３本の指に入る大ターミナルですから。
少なくとも池袋や新宿や渋谷レベルの大ターミナル至近（５分以内）と名乗れる大規模マンション
その時点で希少性はありますから、資産価値上外れはないでしょうね。
しかもこの位置にしてこの坪200万後半の価格帯ですからね、他業者は脅威でしょう。
でもマンションってしょせん集合住宅（アパートメント）ですから本来その程度のものだと思います。

[590: 匿名さん]

ここの営業さんのライバルってアウルなのかｗｗｗ
池袋から１０分東池袋から２分の住宅地アウルと４分（ＪＲまで１０分）の風俗街を選べってものだろう。
犯罪マップを見ればわかるけど繁華街の治安の悪さもトップクラスの場所が
元巣鴨プリズン隣にネガを飛ばしても犯罪率は減らないってｗｗｗ

営業さんは他の物件に迷惑をかけるなよ。風俗街を隠して営業しとけ。

[591: 匿名さん]

アウルだとＪＲの改札まで１３分位だな。
だが東池袋を使えば雨にも殆ど濡れずに帰れる。

[592: 匿名さん]

池袋駅周辺（というか一般にターミナル駅全般に言えることだけど）は、駅に近いほど住環境としては悪くなる。（同じ距離なら西口も東口も、南側、つまり目白寄りのほうが住環境はいい）

オフィスじゃないんだから、単純に駅からの距離で価値が決まるとは思わないほうがいいね（みんなわかってると思うけど）。

[593: 物件比較中さん]

マンションの本当の価値は、売りに出したり賃貸に出した時に決まります。
そこには人のもつイメージの様な曖昧なものも価格に反映されます。
特に賃貸物件は流動性がありますから、立地と物件の価値がまともに家賃に反映します。
マンションを賃貸したことがない人はあまり知らないかもしれませんが
池袋も池袋駅に近い方がほとんどの場合家賃が高くなる傾向があります。
東池袋や大塚に近い物件は賃貸では結構悲惨です。
それが、価値をお金にした場合のまぎれもない現実と思います。
ただ、人それぞれ価値観はあってもいいと思います。
一生そこに住む気があるならそんな現実的な価値は関係ないかもしれません。
心の中の空想上のイメージや価値に酔いしれた方が幸せとは思います。
こちらの物件はイメージといった曖昧なものではなく現実的な資産価値という意味では強いでしょうね。
実際にたとえばフクロウの塔などは今売りに出ている中古物件も賃貸もかなり苦戦してます。
こちらの物件はそれよりは需要があって将来も安心感がありますね。

[594: 匿名さん]

やっぱり投資用メインになりそうだね。

[595: 匿名]

地に足を付けた生活とは縁遠い物件だからね。一般人はパスだろう。

[596: 匿名さん]

フクロウの塔の賃貸は＠５０００→＠４０００円に値下げしたのに借り手がつかないですね。

[597: 匿名さん]

アウルからだと、山手線ホームまで20分はかかります
しかも、エレベーター待ちが酷いので(涙)、30分は見ています
アウルと名前は付いてますが、池袋ではなく東池袋のマンションです
価額が暴落してて脱出もできない(涙)

[598: 匿名さん]

住友もゴクレのように周囲の悪口を言って物件を勧めるようになったのか。
ゴクレと同レベルだとは思わなかったよ。

[599: 匿名さん]

>>597
アウルの住人がここを選ぶのですか？(笑)
暴落しているのはタワーマンション全体ですよ。

[600: 匿名さん]

タワーマンションは次々と建っていますね。次は平成２６年完成予定の区役所が入るタワーマンションがやはり東池袋駅直結で出来るって聞きましたが…東池袋は開発エリアだったので驚きまんせんでしたが、今回の西口のタワーマンションは驚かされました。環境的には駅に近いですが、立教大学もあり、芸術劇場もあり、公園もあり、小中学校もあり、普通のような感じが見受けられます。ちょっと裏側は雑然としてますが、ほんの一角ですよ。

[601: 匿名さん]

>>593
アウルタワーはマンション史上に残る高値掴み物件
参考にはならないのでは？

[602: 匿名さん]

>>601
私も個人的には史上に残る。。。の部分は激しく賛同しますが
フクロウが高値掴みかどうかは住人がどう思っているかです。
少なくとも永住して売る気も貸す気もない人にはお金に換算する価値なんて意味がありません。
自己満足がすべてでしょう。
ですから住人スレ等は痛々しいほどアウルの話題を前向きにしようとしているのがよく分かります。
幸せとはそういうものですからそれでよいのだと思います。

[603: 匿名さん]

＞597
書く場所を間違えてんじゃねーの？

[604: 匿名さん]

半分しか売れてないアウルタワーの話なんかどうでもよくね？

[605: 匿名]

他を叩かないと売れない物件だとは驚いた。
すげーよ。アウルのアンチかここの糞営業か知らないけどさ。
不快なんだよ。

[606: 匿名さん]

アウルタワーの住民さんはこのスレ監視する必要無いよ
こっちは、アウルタワーの高値掴みをクスクス笑いつつ、比較検討しているだけなんだから

[607: 匿名さん]

そうそう、ふくろうは今もバリバリに売り出し中なんだからここの競合物件ですよ。
我々はこれから買うので冷静に比較しているだけなんです。
こことふくろうで同じお金じゃどう考えてもふくろうを買おうなんて思えないのでこっちにいるんです。
ふくろう関係者はわざわざここを見ない方が幸せな人生送れますよきっと。

[608: 購入検討中さん]

ここは子育てには不向きですよね。
ステータス感にも限界あるし。
そういう意味では
人それぞれじゃないでしょうか。
私はこちらを前向きに検討中ではありますが…

[609: 匿名さん]

ここって長谷工みたいですが
なんか長谷工らしくないですよね。

[610: 匿名さん]

長谷工は郊外マンションが得意だからね。
そもそも都心マンションが珍しい。

[611: 匿名さん]

ペンシルっぽいのが凄く心配ですが大丈夫でしょうか？

[612: 匿名さん]

デザインとかプランとか
長谷工イメージとはかなり違いますね。
とはいえ
住友とも三井とも三菱とも野村とも
イメージちがうし。

[613: 購入検討中さん]

私もホームページや資料ではかなり華奢な印象でしたが、模型では結局どっしりしていてびっくりしました。

[614: 匿名さん]

形はともかく
長谷工でタワー大丈夫？

[615: 匿名さん]

長谷工もタワー結構やってるみたいですよ。
東京でもぼちぼちあるし
大阪では次から次へてな様子ですね。
だから大丈夫かどうかは知りませんが

[616: 匿名さん]

タワーならゼネコン大手五社じゃなきゃダメでしょ。

[617: 匿名さん]

え〜っ
それじゃ浅草も大塚もアウトになりますよ。

[618: 匿名さん]

去年話題になったシティタワー池袋ウエストゲートはもっと細かったですね。検討していたので良く知ってます。どんどん値段が上がっていったので見送りましたが。

[619: 匿名さん]

煽るつもりはありませんが、これから買う我々としては、アウルタワー購入者さんの失敗を糧にして、当たり物件をゲットしたいですね。
今のところ、ルミナリータワーは、アウルタワーより池袋駅に近いのに、価格はずっとリーズナブルで、当たりっぽいてす。

[620: 匿名さん]

最大手五社と言われるスーパーゼネコンがやってるのはほとんどが再開発マンションですよ。それ以外は中堅ゼネコンの方が多いですね。

[621: 匿名さん]

金になるからね
でも5社は今湾岸下落で喘いでるだろうね

[622: 匿名さん]

ゼネコン大手っても、現場は下請け業者がやってるからね。

[623: 匿名さん]

子供かよ・・・どこもそうだろ

[624: 匿名さん]

■勝ち組
ウエストゲート→竣工前完売、資産価値2割アップで住民ホクホク

■＊＊＊
URタワー東池袋→未だに好評分譲中w、2割ダウンでも買い手付かず

マンション購入で＊＊＊になると、1千万円単位で経済的ダメージを受けるので慎重に選びたいですね

[625: 匿名さん]

ウエストゲートは勝ち組ですね。
中古は坪340万で出てるよ。

http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-181.html

[626: 匿名さん]

>>625
スゲー
20%どころか50%増しだな
某ふくろうタワーの購入者も、販売当初は30%増しで転売するとか、平米5千円で貸すとか鼻息荒かったけど、彼らはいま息しているのだろうか…

[627: 匿名さん]

ここって何で他のマンションの話ばっかりなの？
ここの検討に参考にならないことばっかりなような。

もし、「ここはアウルと違って賃貸にしたり転売したりすれば儲かりまっせ」というアピールなら、居住用に考えてる検討者はますますひくね。
半ば賃貸マンションになっちゃったら私ならいやだな。

[628: 匿名さん]

賃貸増えると何となくガラ悪くなるような…。
でも、２４時間管理で劇場通り沿いが入口ならばあまり関係無いかも知れないけど…

[629: 匿名さん]

アウル2割引なの？
だったらアウル買うんだけど。

[630: 匿名さん]

>>625
売れればね

[631: 匿名さん]

ここは、高値掴みでも転売も賃貸にも需要がないから安心して住めるねって人が買うマンションじゃないので
そういう人はまずは２割引きでも絶賛売れ残り中のアウルの板へ移られることをお勧めします。
あちらも住民板等見てると安心して住むという観点でそれなりに色々お困りの事を抱えているようですけどね。
大きな駅に近い便利な立地というのはどんなマンションを建てようとある程度は転売なり賃貸の需要はあるので
そんな当たり前の事を気にする様な人はここみたいな駅に近い便利な立地のマンション自体を選択から外して
不便な田舎や郊外を考えるのが妥当だと思います。

[632: 匿名さん]

>>625

みてみたら「論外ですね」って書かれてるね（笑）

[633: 匿名さん]

ここは永住できる立地ではないのはたしか。

[634: 匿名さん]

今は子供がいないけど、将来的に生まれた時のことを考えると
確かに住み続けるには難しいかな。。。
通勤的にみるととても良いのだけど、
周辺環境的に微妙かもね。。。

[635: 匿名さん]

それは感性の違いですよ。
生まれてからずーっと街中で育ってきた私にとっては
この場所の環境は普通ですしさほど何か問題も感じません。
田舎や郊外にしか住んだことがない人には色々過剰な心配事があるかもしれませんが
それはあくまでも育ち暮らした環境や感性の違いによるものです。
間違っても街中駅近で郊外や田舎の様な環境を求めてはいけませんし
そっちの環境があるべき姿の様な意識で考えること自体がナンセンスです。
そう思う方はここを買うのは不向きだと思います。
街中の暮らしが普通に感じる人や街中の環境が楽しめる人が買えばよいと思います。
逆に街中の暮らしをしてみたいなら、そんな環境を前向きに捉える必要があるでしょうね。

[636: 匿名さん]

街中ではないと思いますけど。椎名リンゴの歌舞伎町の女王に近い感性を覚えます

[637: 匿名さん]

ああ営業さんか

[638: 匿名さん]

ここの営業的書き込みは、住む人の事を考えていないな。

[639: 匿名さん]

池袋（駅から徒歩10分）に長年住んでた私は「街中好き」だしその環境には満足してたけど、ここはない。街中だからいいとかいう問題ではない。

池袋に住んでたころ、「池袋に住んでいる」というと「よくそんな酷いとこに住めるねえ」とかけっこう言われたが、普通の「池袋」のイメージってこのあたりとかサンシャイン通りのあたりとかなんだよね。

[640: 匿名さん]

街中ではなくあきらかに人が住むことを前提としない歓楽街の一角なんだが
街中に住んでいたから平気だとよく書き込めますね。
ここと似た場所なんか歌舞伎町の花園神社周辺位でしょ。