ルミナリータワー池袋(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)

[購入検討中さん]

ルミナリータワー池袋についての情報を希望します。
購入検討中の方、いろいろ意見交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：相鉄不動産株式会社 名鉄不動産株式会社（東京支社）
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

【正式物件名に変更しました。2011.06.25副管理人】

[541: 匿名さん]

多分LだけどNLだと思うよ。100Lは近くにあるしね

[542: 匿名さん]

>>541
ＮＬだと良いですね。
普通のＬはあまり良くないですから。

[543: 匿名さん]

タワーマンションは確かに建物の評価が高めでしょうね。
でも、地価が高い場所なら、それ以上に土地の持分が少ないから、固定資産税は割安になる事が期待できそう。
郊外のタワーなら、そうはいかないでしょうね、

[544: 匿名さん]

概算で申し訳ないが感覚だけでもと。
ここの土地の東京主税局HP上の路線価格は劇場通り側が1290000円/1平米、裏通り側が795000円
平均して1042500円をここの評価額と仮定して占有面積が1651.57平米なので
全体としては1042500円×1651.57=約17億2176万円がここの対象路線価格。
課税評価額はその7割なので、約12億523万円が課税評価額。
で、戸数が219で店舗1なので簡潔に220戸として1戸あたりの平均の土地分の課税評価額は
12.0523億円／220戸＝約54万円
で、毎年の土地分の固定資産税は、54万×1.4%＝7万5600円
ここの場合、こんなもんですね、土地固定資産税は。

ちなみにそれを低層マンションや中層マンションでやってたらどうなっていたか？
低層（仮に6階建てで戸数も階数の応じて1/5としたら）
7万5600円×5＝37万8000円・・・・ルミナリーとは約30万円の差額
中層（仮によくありがちな12階建て戸数100戸としたら）
7万5600円×220/100＝約16万6300円・・・・ルミナリーとは約9万円の差額

もしもこれが40年続くなら
上記低層マンションの場合とは、30万×40年＝1200万円　つまり低層だった場合より将来1200万お得
上記中層マンションの場合とは、9万×40年＝360万円　つまり中層だった場合よりも将来360万お得

マンション比較する場合はこういう違いまでちゃんと価格に加えてみていないとダメって事ですね。

まあ。大雑把な計算でもタワーマンション（＝高層化）のメリットは結構ありそうですね。。

[545: 匿名さん]

まぁ今となってはタワマンはデメリットばかりが語られてますからね

[546: 匿名さん]

湾岸タワマンはなかなか悲惨な評価だけど内陸部はむしろ相変わらずの人気でしょ。

[547: 匿名さん]

構造なんかにもよるのだろうけどタワマンは災害時には辛いと思う。
露骨に震災後タワーって名称使うの避けてる物件もあるしね
世間のイメージはそんなもんではないですかね

まぁそれでも湾岸内陸に関わらず売れる物件は放っておいても売れるんでしょうけど

[548: 匿名さん]

TwitterにUPされてた
モデルルームの椅子って
「お高い」って書いてあったけど
想像つかない
いったいいくらぐらいなんでしょ

[549: 匿名]

544さんの数字をそのまま使うと（途中計算省略）

路線価による土地資産価格は　ここ　　782万円
　　　　　　　　　　　　　　低層　3,910万円（区分土地が5倍）
　　　　　　　　　　　　　　中層　1,716万円（区分土地が2.2倍）　だから
ここより低層の方が土地の資産価値は3,128万円高いので1,200万円引いても1,928万円お得
　　　　中層　　　　　　　　　　 　 934万円高い　　　360万円 574万円お得

なんだなこれが。土地の固定資産税のみに限定した計算マジックにみんな引っ掛かるなよ。

本当はこの他に建物に掛かる固定資産税と経年評価価格があるんだけど、それは又の機会に。

[550: 匿名さん]

何か難しい論争になってますね。

[551: 購入検討中さん]

マンションの資産価値って
土地の持ち分に左右されるって初めて知りました。
勉強になります。

[552: 匿名さん]

不動産鑑定の方法は主に二つ
一つ目は貸したらどれだけの収益が得られるか
もう一つはいくらで売れるか
だからマンションの資産価値は
通常土地持分比には左右されません。
マンションであることを無視して
土地だけをほかの用途に使えないから当たり前です。
しいていえば
建物の寿命が来てマンションとして使えない場合や
地震で倒壊したなどの際には
地価と持ち分で価値が決まりますね。

[553: 購入検討中さん]

ホームページがかなり充実してきましたね。

[554: 匿名さん]

今までが薄すぎ

[555: 購入検討中さん]

会員ページの
家具配置シュミレーター面白いです。
私の検討タイプも対応してほしい。

[556: 匿名さん]

あんなん子供だましでしょ。
ゲームと思えば別だけど。

[557: 匿名さん]

杭が深すぎ

[558: 匿名さん]

>>549
この理屈もよくあるだましマジックです。
低層だったらそもそもここの今の価格なんかでは売り出さないと思います。
つまり土地の資産分しっかり売値で取られるはずです。
ですから低層の場合はお買い得でもなんでもなく資産価値分高い買い物になるというだけのことですね。

[559: 匿名さん]

土地の価値なんて色々な制限や用途も含めたものだと思うけど

[560: 匿名さん]

眺望シミュレーターもHPに載せたらいいのに。

[561: 匿名さん]

>>558
土地持分が仮に2000万円分沢山あったとしたらそもそもマンション価格が最低でも2000万円売値があがるので
結局は土地持分に比例した固定資産税の高さ分、割損するということですね。
自由に使うことが出来ない持分の土地が沢山ある事による結果が高い買値と割損な固定資産税なので、
この点でタワマンのがメリットがあるという一般常識通りです。

[562: 匿名さん]

ここの内廊下、空調ないの？

[563: 匿名さん]

>>562
そうなの？

[564: 匿名さん]

>>563

HPにあるって書いてある。

[565: 匿名さん]

>>564
それどんなんですか。。。いくらなんでも。
いまどき普通の賃貸でもそのくらいはあると思いますが。
マンション内で廊下やエレベーターでみんなで汗でもかくんですかね。

[566: 匿名]

空調はあるって書いてあるのにネガを進行させないで下さい

[567: 匿名]

化粧ぷんぷんのが多く出入りしそうなのに、それはないわな。

[568: 匿名さん]

ここってタワーなのに
スカイラウンジも展望デッキもない
寂しくない？

[569: 匿名さん]

プールも
ジムも
キッズコーナもない。

[570: 匿名さん]

>>568

シティタワー池袋にも無かったですよ。

[571: 匿名さん]

そりゃチープ！
まさかもしや
キッチンスタジアムもカラオケルームもないの？

[572: 匿名さん]

あれれ
使われない共用施設ベストテンでも
やってるみたい

[573: 匿名さん]

どーしても
無理やりネガティブイメージを
作りたい人いるからね。

[574: 匿名さん]

共用施設なんぞ無駄な物は無い方が良い。
どうせ使わないから。

[575: 購入検討中さん]

Twitterに出てたスタディルームって
便利らしいですよ。
友達のマンションでは
一番使われてる施設だって。
ちなみにその友達は
内覧会以来
ビューラウンジに行ってないそうです。

[576: 匿名さん]

スタディルーム？
ホームページに出てるのは
ライブラリーでしょ。
あれは単なるロビーラウンジを
それらしくネーミング
しただけでしょ

[577: 匿名さん]

タワーならやっぱり
展望ラウンジなけりゃ詐欺。

[578: 購入検討中さん]

ライブラリーと
スタディルームは別らいですよ、
スタディルームがとても便利なのは
友達に聞いて知ってたので
集会室兼用では不安になり
この前モデルルームで質問したら
何やら一人ごとに
簡単な仕切りがついた
そこそこ本格派らしいです

[579: 匿名さん]

せめてシアタールームくらいないなんてイマドキないよね

[580: 匿名さん]

田舎デベロッパーＪＶだから無理もなし

[581: 匿名さん]

なんかネガレスも必死だね。
お疲れさまー。

[582: 匿名さん]

確かに田舎デベにしては
はっきりした商品企画秀逸。
だれか裏にコンサルいるね。

[583: 購入検討中さん]

なんだかんだ
Twitter面白い
みなさんはわからないけ
私は楽しみ

[584: 匿名さん]

田舎デベ？
長谷工がプランニングして売主を募った物件だぜ

[585: 匿名さん]

これだけの場所にして無駄をそぎ落としたある意味いい企画だと思うけどね。
使いもしない共有施設や意味のない見栄えにお金を使って価格が１割も２割もあがるより
よほど思い切りよくていいんじゃない？
ここってあまりの安さに近場で売ってる業者が危機感もつどころか
逆に自分が買いたいなんて見に来る物件だぜ？
ネガティブキャンペーンやったくらいじゃ全然影響ないだろうね。

[586: 匿名]

巣鴨プリズン跡地の高値掴みさんが悔しがってるだけ
生暖かく見守ろう

[587: 匿名さん]

サンシャインを高掴みってすごいですね

[588: 匿名さん]

巣鴨プリズンって…もうサンシャインにもまつらなくなってますよ。しかも１０年以上前から。昔の見方でいけば、やはり山手線内側と外側の差もあるのでは…。劇場通りは歩道も車道も広くなかなか良い通りですよ。

[589: 匿名さん]

最寄が東池袋というの池袋というのはそりゃ差がありますな。
片やイチ弱小メトロ駅、片や日本で３本の指に入る大ターミナルですから。
少なくとも池袋や新宿や渋谷レベルの大ターミナル至近（５分以内）と名乗れる大規模マンション
その時点で希少性はありますから、資産価値上外れはないでしょうね。
しかもこの位置にしてこの坪200万後半の価格帯ですからね、他業者は脅威でしょう。
でもマンションってしょせん集合住宅（アパートメント）ですから本来その程度のものだと思います。

[590: 匿名さん]

ここの営業さんのライバルってアウルなのかｗｗｗ
池袋から１０分東池袋から２分の住宅地アウルと４分（ＪＲまで１０分）の風俗街を選べってものだろう。
犯罪マップを見ればわかるけど繁華街の治安の悪さもトップクラスの場所が
元巣鴨プリズン隣にネガを飛ばしても犯罪率は減らないってｗｗｗ

営業さんは他の物件に迷惑をかけるなよ。風俗街を隠して営業しとけ。