ルミナリータワー池袋(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)

[購入検討中さん]

ルミナリータワー池袋についての情報を希望します。
購入検討中の方、いろいろ意見交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：相鉄不動産株式会社 名鉄不動産株式会社（東京支社）
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

【正式物件名に変更しました。2011.06.25副管理人】

[541: 匿名さん]

多分LだけどNLだと思うよ。100Lは近くにあるしね

[542: 匿名さん]

>>541
ＮＬだと良いですね。
普通のＬはあまり良くないですから。

[543: 匿名さん]

タワーマンションは確かに建物の評価が高めでしょうね。
でも、地価が高い場所なら、それ以上に土地の持分が少ないから、固定資産税は割安になる事が期待できそう。
郊外のタワーなら、そうはいかないでしょうね、

[544: 匿名さん]

概算で申し訳ないが感覚だけでもと。
ここの土地の東京主税局HP上の路線価格は劇場通り側が1290000円/1平米、裏通り側が795000円
平均して1042500円をここの評価額と仮定して占有面積が1651.57平米なので
全体としては1042500円×1651.57=約17億2176万円がここの対象路線価格。
課税評価額はその7割なので、約12億523万円が課税評価額。
で、戸数が219で店舗1なので簡潔に220戸として1戸あたりの平均の土地分の課税評価額は
12.0523億円／220戸＝約54万円
で、毎年の土地分の固定資産税は、54万×1.4%＝7万5600円
ここの場合、こんなもんですね、土地固定資産税は。

ちなみにそれを低層マンションや中層マンションでやってたらどうなっていたか？
低層（仮に6階建てで戸数も階数の応じて1/5としたら）
7万5600円×5＝37万8000円・・・・ルミナリーとは約30万円の差額
中層（仮によくありがちな12階建て戸数100戸としたら）
7万5600円×220/100＝約16万6300円・・・・ルミナリーとは約9万円の差額

もしもこれが40年続くなら
上記低層マンションの場合とは、30万×40年＝1200万円　つまり低層だった場合より将来1200万お得
上記中層マンションの場合とは、9万×40年＝360万円　つまり中層だった場合よりも将来360万お得

マンション比較する場合はこういう違いまでちゃんと価格に加えてみていないとダメって事ですね。

まあ。大雑把な計算でもタワーマンション（＝高層化）のメリットは結構ありそうですね。。

[545: 匿名さん]

まぁ今となってはタワマンはデメリットばかりが語られてますからね

[546: 匿名さん]

湾岸タワマンはなかなか悲惨な評価だけど内陸部はむしろ相変わらずの人気でしょ。

[547: 匿名さん]

構造なんかにもよるのだろうけどタワマンは災害時には辛いと思う。
露骨に震災後タワーって名称使うの避けてる物件もあるしね
世間のイメージはそんなもんではないですかね

まぁそれでも湾岸内陸に関わらず売れる物件は放っておいても売れるんでしょうけど

[548: 匿名さん]

TwitterにUPされてた
モデルルームの椅子って
「お高い」って書いてあったけど
想像つかない
いったいいくらぐらいなんでしょ

[549: 匿名]

544さんの数字をそのまま使うと（途中計算省略）

路線価による土地資産価格は　ここ　　782万円
　　　　　　　　　　　　　　低層　3,910万円（区分土地が5倍）
　　　　　　　　　　　　　　中層　1,716万円（区分土地が2.2倍）　だから
ここより低層の方が土地の資産価値は3,128万円高いので1,200万円引いても1,928万円お得
　　　　中層　　　　　　　　　　 　 934万円高い　　　360万円 574万円お得

なんだなこれが。土地の固定資産税のみに限定した計算マジックにみんな引っ掛かるなよ。

本当はこの他に建物に掛かる固定資産税と経年評価価格があるんだけど、それは又の機会に。

[550: 匿名さん]

何か難しい論争になってますね。

[551: 購入検討中さん]

マンションの資産価値って
土地の持ち分に左右されるって初めて知りました。
勉強になります。

[552: 匿名さん]

不動産鑑定の方法は主に二つ
一つ目は貸したらどれだけの収益が得られるか
もう一つはいくらで売れるか
だからマンションの資産価値は
通常土地持分比には左右されません。
マンションであることを無視して
土地だけをほかの用途に使えないから当たり前です。
しいていえば
建物の寿命が来てマンションとして使えない場合や
地震で倒壊したなどの際には
地価と持ち分で価値が決まりますね。

[553: 購入検討中さん]

ホームページがかなり充実してきましたね。

[554: 匿名さん]

今までが薄すぎ

[555: 購入検討中さん]

会員ページの
家具配置シュミレーター面白いです。
私の検討タイプも対応してほしい。

[556: 匿名さん]

あんなん子供だましでしょ。
ゲームと思えば別だけど。

[557: 匿名さん]

杭が深すぎ

[558: 匿名さん]

>>549
この理屈もよくあるだましマジックです。
低層だったらそもそもここの今の価格なんかでは売り出さないと思います。
つまり土地の資産分しっかり売値で取られるはずです。
ですから低層の場合はお買い得でもなんでもなく資産価値分高い買い物になるというだけのことですね。

[559: 匿名さん]

土地の価値なんて色々な制限や用途も含めたものだと思うけど

[560: 匿名さん]

眺望シミュレーターもHPに載せたらいいのに。