ルミナリータワー池袋(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)

[購入検討中さん]

ルミナリータワー池袋についての情報を希望します。
購入検討中の方、いろいろ意見交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：相鉄不動産株式会社 名鉄不動産株式会社（東京支社）
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート

【正式物件名に変更しました。2011.06.25副管理人】

[509: 購入検討中さん]

モデルルームの感じとかはどうでした？

[510: 匿名さん]

私もこの土日見てきました。価格は全体的には予想の範疇です。
意外と周辺ビルはお店やホテルで囲まれて高さがありますね。
上の方は景観はとても良さそうですが下の方は景観は逆に絶望的ですね。
お部屋の配置が割り切っていて単純に狭いお部屋は下の階にかたまり広いお部屋は上階にある配置です。
もっと言えば１ＬＤＫは下層階にしかなく３ＬＤＫは上層階にしかなく２ＬＤＫは全体に散ってます。
つまり２ＬＤＫ希望者は階数と価格の面で非常に選択肢が広いのですが
１ＬＤＫ希望者は景観が絶望的な下層階で価格を抑えた設定しかなく
逆に３ＬＤＫ希望者は上層階のみの価格高めの設定しかありません。
そういう意味でタワーマンションとしての恩恵は１ＬＤＫ希望の人には無いと思います。
これだと１ＬＤＫに限っては賃貸目的になっても構わないと割り切ってそうですね。
そういう買い手を呼び込みそうで心配です
個人的には全タイプが全ての階と方角にバラけてくれたらもっと魅力的だと思いました。

[511: 近所をよく知る人]

池袋でも、東でも西でも南でも無いここは
微妙な雰囲気。

[512: 匿名さん]

モデルルームの感じは
可もなく不可もなく…でしょう。
セキュリティや防災関係は充実。
豪華な設備はほぼオプション。
そういう意味では
横並びのグレード設定ではないので
自分で確かめた方がいいですね。

[513: 購入検討中さん]

我が家は3LDＫ希望ですが、
確かに下の方にはありませんでしたが
13階からはありましたよ。

[514: 購入検討中さん]

私は1Lです。
上の方の階はありませんでしたね。
40で周りの建物より高い10階以上の東側と
45で下の方でも開けている西側と
迷ってます。

[515: 匿名さん]

賃貸目的だったら
もっと狭い方がぜんぜん
有利だぬ。

[516: 匿名]

ようするに低層は狭くて劇場通り側以外外れってことですね。

[517: 匿名さん]

>>516
景観に限っては低層階ははずれの部類と思います。
西側の方はまだマシかもしれませんね。
ただし都心のこの位置でこの箱でこの価格は検討には値します。
景観がどうでも良ければ低層階もアリかもしれませんね。

[518: 匿名さん]

>>514
正直、低層階という時点でタワーマンションにこだわる必要性があまりなくなります。
低層にしかない１ＬＤＫでしたら景観上マシなマンションは他にいくらでもありそうです。
このマンションは中、上階に価格と景観と場所でお買い得感はありますね。

[519: 匿名さん]

東側は低層階だと真正面に巨大な”東横イン”のネオンが堂々正面に見えてしまう。
この景観は３０階のうち真ん中の１５階までは避けられない高さ。
部屋から見える景色の中心にデカデカと東横インのネオンですよ。
さすがに景観シミュレーションを見せられてあまりのインパクトにびっくりしました。
まだなんでもない普通のビルなら良かったのにあのネオンを毎日見て過ごすとなると
東側の真ん中より下の階は景観が苦しいですね。
東側は北側も南側もそこそこ高いビルが迫ってますから余計苦しいです。
西側は広い道路を挟んで向かいのビルとの距離もありますし
東側よりも全体に建物が低めで東側より全然よさそうです。

[520: 匿名さん]

こんな場所のマンションに入る店舗なんて普通に考えてカフェかコンビニしかないでしょ。
それでほぼ間違いないよ。そうじゃなかったら誘致する側のセンスを疑う。
個人的にはナチュラルローソン希望。

[521: 匿名さん]

カフェは入らないんじゃない？
近所にモリバがあるし。

「まいどおおきに池袋二丁目食堂」ってのはありかも？

[522: 匿名さん]

こういうところは簡単に閉店とかなると困りますからつぶしがきく店舗しか入りませんよ。
そういう意味でコンビニやカフェは周辺に沢山あってもつぶしがききそうです。

[523: 購入検討中さん]

シュミレーターでは
東側の東横インの看板気になりましたね。
でも、模型で確認すると
道路側向かいは低い建物で
高い東横インまでは30mくらいありそうでしたね。

[524: 匿名さん]

どうやらコンビニらしいですね。

[525: 匿名さん]

いい事も悪い事も
眺望シュミレーターわかりやすい！

[526: 匿名さん]

皆さんはタワー⇒眺望の考え方が多いんですね
私は駅距離・間取り・価格をポイントに検討中です。

[527: 匿名さん]

眺望シュミレーターって？
会員ページにはパノラマビューしかありませんけど。

[528: 匿名さん]

ホームページにはありません。
モデルルームへ行くと見れますよ。

[529: 匿名さん]

眺望シュミレーターはなかなかイメージしやすかったですね。
やはりネックは東の巨大な東横インの文字（多分１５Ｆくらい）と
南側のビル（多分１０Ｆくらい）の寂れ具合ですね。
店舗は既に散々予想されてますがコンビニ誘致中だそうですね、まあ妥当です。
タワーの良いところは眺望と固定資産税と思います。
ただし眺望については低層階は期待できませんが固定資産税の安さは期待できます。
あと逆にタワーの弱点の防音性は気になるところです。
隣のお部屋との間が軽量鉄骨と石膏ボードです。どうなんでしょうね、これ。

[530: 匿名さん]

せっかくタワーですから屋上を庭園風デッキとかにすればいいのに。
そうすると低層階の人々もそれなりにタワマンの恩恵にあずかれる。

[531: 匿名さん]

タワーの固定資産税って安いの？

[532: 匿名さん]

土地の持ち分が少ないからね。

[533: 匿名さん]

占有面積があるのに土地の持ち分を気にする頭の弱い人が時々いますｗ。

[534: 匿名さん]

>533

どういう意味？誰か気にしたの？

532は「土地の持ち分が少ないから固定資産税が安い」と言っているだけなんだが。
もちろんマンションにとってはメリット。

[535: 匿名さん]

建物の価格が高いから、固定資産税は変わらない気がしますが…建物の軽減は５年で終わるし。

[536: 匿名さん]

要するに立地によるってことかな。

私は以前六本木のタワマンのMRで「固定資産税が安い」のをメリットとして強調された。
土地の高い立地であれば同じところの低層マンションより安くなるんだと思う。

ここはどうだろう。微妙？

[537: 匿名さん]

案内会では固定資産税は１ＬＤＫでせいぜい年１０万くらいと言ってました。
普通の低層マンションだと最低でもその倍はします。
固定資産税はマンションだと２０年３０年後もかかりますから
その差はマンション価格の１割にはなるでしょうね。
２ＬＤＫや３ＬＤＫでも同様でしょう。
価格に見えないタワマンの価格恩恵でしょうね。

[538: 匿名さん]

>>534
たまにある流れで笑っただけです。
固定資産税の話になると土地の持ち分の話になり、
土地の持ち分が少ないことにいちいち意味を考える意味のわからない人がいるのだなぁと。

[539: 匿名さん]

コンビニはどこが入るのでしょうか
流石に周囲に沢山あるファミリーマートでは無いでしょうけど

[540: 匿名さん]

>>539
Ｆ以外の大手だそうです（公表は出来ないとの事）。
大手ですからＬか７のどっちかじゃないでしょうか。

[541: 匿名さん]

多分LだけどNLだと思うよ。100Lは近くにあるしね

[542: 匿名さん]

>>541
ＮＬだと良いですね。
普通のＬはあまり良くないですから。

[543: 匿名さん]

タワーマンションは確かに建物の評価が高めでしょうね。
でも、地価が高い場所なら、それ以上に土地の持分が少ないから、固定資産税は割安になる事が期待できそう。
郊外のタワーなら、そうはいかないでしょうね、

[544: 匿名さん]

概算で申し訳ないが感覚だけでもと。
ここの土地の東京主税局HP上の路線価格は劇場通り側が1290000円/1平米、裏通り側が795000円
平均して1042500円をここの評価額と仮定して占有面積が1651.57平米なので
全体としては1042500円×1651.57=約17億2176万円がここの対象路線価格。
課税評価額はその7割なので、約12億523万円が課税評価額。
で、戸数が219で店舗1なので簡潔に220戸として1戸あたりの平均の土地分の課税評価額は
12.0523億円／220戸＝約54万円
で、毎年の土地分の固定資産税は、54万×1.4%＝7万5600円
ここの場合、こんなもんですね、土地固定資産税は。

ちなみにそれを低層マンションや中層マンションでやってたらどうなっていたか？
低層（仮に6階建てで戸数も階数の応じて1/5としたら）
7万5600円×5＝37万8000円・・・・ルミナリーとは約30万円の差額
中層（仮によくありがちな12階建て戸数100戸としたら）
7万5600円×220/100＝約16万6300円・・・・ルミナリーとは約9万円の差額

もしもこれが40年続くなら
上記低層マンションの場合とは、30万×40年＝1200万円　つまり低層だった場合より将来1200万お得
上記中層マンションの場合とは、9万×40年＝360万円　つまり中層だった場合よりも将来360万お得

マンション比較する場合はこういう違いまでちゃんと価格に加えてみていないとダメって事ですね。

まあ。大雑把な計算でもタワーマンション（＝高層化）のメリットは結構ありそうですね。。

[545: 匿名さん]

まぁ今となってはタワマンはデメリットばかりが語られてますからね

[546: 匿名さん]

湾岸タワマンはなかなか悲惨な評価だけど内陸部はむしろ相変わらずの人気でしょ。

[547: 匿名さん]

構造なんかにもよるのだろうけどタワマンは災害時には辛いと思う。
露骨に震災後タワーって名称使うの避けてる物件もあるしね
世間のイメージはそんなもんではないですかね

まぁそれでも湾岸内陸に関わらず売れる物件は放っておいても売れるんでしょうけど

[548: 匿名さん]

TwitterにUPされてた
モデルルームの椅子って
「お高い」って書いてあったけど
想像つかない
いったいいくらぐらいなんでしょ

[549: 匿名]

544さんの数字をそのまま使うと（途中計算省略）

路線価による土地資産価格は　ここ　　782万円
　　　　　　　　　　　　　　低層　3,910万円（区分土地が5倍）
　　　　　　　　　　　　　　中層　1,716万円（区分土地が2.2倍）　だから
ここより低層の方が土地の資産価値は3,128万円高いので1,200万円引いても1,928万円お得
　　　　中層　　　　　　　　　　 　 934万円高い　　　360万円 574万円お得

なんだなこれが。土地の固定資産税のみに限定した計算マジックにみんな引っ掛かるなよ。

本当はこの他に建物に掛かる固定資産税と経年評価価格があるんだけど、それは又の機会に。

[550: 匿名さん]

何か難しい論争になってますね。

[551: 購入検討中さん]

マンションの資産価値って
土地の持ち分に左右されるって初めて知りました。
勉強になります。

[552: 匿名さん]

不動産鑑定の方法は主に二つ
一つ目は貸したらどれだけの収益が得られるか
もう一つはいくらで売れるか
だからマンションの資産価値は
通常土地持分比には左右されません。
マンションであることを無視して
土地だけをほかの用途に使えないから当たり前です。
しいていえば
建物の寿命が来てマンションとして使えない場合や
地震で倒壊したなどの際には
地価と持ち分で価値が決まりますね。

[553: 購入検討中さん]

ホームページがかなり充実してきましたね。

[554: 匿名さん]

今までが薄すぎ

[555: 購入検討中さん]

会員ページの
家具配置シュミレーター面白いです。
私の検討タイプも対応してほしい。

[556: 匿名さん]

あんなん子供だましでしょ。
ゲームと思えば別だけど。

[557: 匿名さん]

杭が深すぎ

[558: 匿名さん]

>>549
この理屈もよくあるだましマジックです。
低層だったらそもそもここの今の価格なんかでは売り出さないと思います。
つまり土地の資産分しっかり売値で取られるはずです。
ですから低層の場合はお買い得でもなんでもなく資産価値分高い買い物になるというだけのことですね。