オーベル久が原

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都大田区久が原2-150-1（地番）
交通：都営浅草線西馬込駅から歩いて11分
総戸数：86戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：60.07～80.62m2（トランクルーム0.54～0.87m2含む）
価格：3900～6200万円台予定
入居：2012年3月下旬予定（遅れる可能性あり）

売主：有楽土地
施工会社：安藤建設
管理会社：大成サービス

[101: 匿名さん]

先日、毎日新聞でがっちりアカデミーに出たことある住宅ジャーナリストが、穴場おすすめ物件で書いてたけど、いまいち盛り上がってないね。やっぱりそれなり物件？

[103: いつか買いたいさん]

国道の排ガスを気にされている方へ。
友達が近くに住んでおり、遊びに行ったときにこの物件のそばを通ったことがあります。
いつも西馬込から歩いていくのですが、地下鉄から地上に出たときは、確かに排ガスの
匂いが気になります。でも、１本裏通りに入ると、さっきの匂いはどこへ？と思うくらい
気にならなくなります。洒落た民家（マンションや戸建て）も建っており、学校では
子どもたちが元気にグランドでクラブ活動をしています。また、西馬込駅の近く
（国道からちょっと奥に入ったところ）に馬込テニスクラブがありますが、みなさん
健康的に外でテニスをされていますよ。この物件は、国道から３本くらい奥まったところ
に建っていますので、排ガスのことは気にされなくても全然大丈夫かと思います。
（排ガスを気にされるなら、都内ではなく田舎の物件をお探しになったほうがよいかと・・）
私の場合、都内の新築物件は予算的に厳しいのであきらめていますが、
この周辺の中古物件で手頃なものをリサーチ中です・・・

[104: 購入検討中さん]

NO.103さん、排ガスのことをありがとうございます！
私、以前に排ガスが気になるとカキコミした者です。

なるほど。
国道から１本奥へ入ってしまえば、あまり気にならなくなるのですね。
実はこのマンションが気になって、先日大雨の日でしたが現場に様子見行ってきました。
朝から雨風でしたが、呑川の水位は半分くらいで、
雨のせいか排ガスも埃っけもなく、空気は普通で、
周囲もとても静かでした（雨のせいかと思いますが）。


103さんのおっしゃるように、マンション購入希望で｢排ガス・騒音」をきにするのであれば、ホント、都心からは遠いところでないと物件はないのだと痛感しています。
マンション購入を思い立ってから調べていくうちに、閑静な住宅街にドドーンとマンションが建つことは珍しく、たいてい幹線道路沿いだったり、商業地域・準工業地域に建設されるものなのだなぁとわかりました。地目の関係で。


私の場合、通勤時間短縮を重視したいので、都会の喧騒を覚悟でマンション探しをする方向です。
そんな中、この物件は準工業地域ですが、幹線道路”沿い”でもないし、バス通りからも１本入っているし、比較的静かな立地なのではないかと考えています。


まだまだ勉強不足なので、いつも皆さまのスレのおかげで多面的な見方ができ、ありがたいです。
また、現場の様子の写真を掲載してくださったり、大変ありがたいです。
今はどんな感じですか？
写真掲載者さまのところからは、本門寺Viewは確保されていらっしゃいますか？？ご自宅から見えるなんて、」とても素敵ですね！

[105: 匿名]

予想はしていましたが、本門寺は見えなくなりました．．．

[107: 匿名]

そんなに売れ残っているんですか…。
やはり、時期が悪かったですかね(>_<)クリオやパークハウスと重なって。
このエリアの購入希望ニーズがある程度満たされてしまったという感じ?つまり、供給が需要を上回ってるような。。。

[108: 匿名]

売れ残り？
ここって安くないですか？中古相場考えたら買いかとも思ってるのですが…

[109: 購入検討中]

そうなんですよね。
ココ安いですよね、新築なことを考慮すれば。
中古だと｢目に見える部分の故障(例えば洗面台の下が水漏れしていた)は入居後3日、目に見えない部分(いわゆる瑕疵)は3ヶ月以内でないと、以降は買い主負担の修理となる｣と、不動産屋から聞きました(ホントかな?!)。
それを考えれば、新築はアフターケアも数年あるみたいだし、その点は中古より安心だなぁと思っています。

まぁ、最終的には何を優先して、何を諦めるかですよね…住宅購入って。金持ちでもない限り、全ての理想は実現できない。生涯賃金という箱の中で、自分はどれだけ住宅費にかけられるのか。
分かっちゃいるけど、毎回なかなか決断できず買いそびれております。はぁー。難しいですね。

[110: 購入検討中]

価格については割安感がありますよね。設備仕様もそれなりだと感じています。
駅距離が影響してるのでしょうか？とはいっても始発駅ですし、この点はメリットだと感じています。
あと一押し欲しいけどそんなの待ってたら一生買えないような気がするし…。
パークハウスも見ましたが国道沿いはやはりＮＧ。外観は賃貸っぽくて、排ガスで黒くなるのは目に見えてるし…。価格は安く感じたけど一部借地権だから当然と理解。

[111: 匿名]

普通借地権だし、駐車場の一部だから全然問題ない。このへんは駐車場高く今は車持たない人も多いのでそんなに需要ない。

[112: 匿名]

２年前まで仲池上に住んでました。
駅までの距離もだけど傾斜の激しい坂道の登り降りがきついんだよね。
後、西馬込は本当に何にもない。コンビニと文化堂と薬局しかなくビデオ屋も本屋ない。
唯一“壱”という美味しいパン屋があったけどそれも移転という噂。

だけど個人的には好きでした。何にもないのがいいんだよね。静かで咽かで昭和ノスタルジックな雰囲気がね。
まあ結局カミさんが全然駄目で練馬にマンション買って引っ越しちゃったけど。最後にここに住むなら車は必需品かな。

[113: 匿名]

本当に住んでたの？と疑うレスですし、２年経てば環境もかなり変わりますよ。
街の雰囲気とか中々変わらないことなら昔の話をしてもよいと思いますが．．．

[114: 匿名さん]

川沿いだから安いんですかね。

[115: 匿名]

そもそも準工業地域だから安いのかと。土地代を安く仕入れられますからね〜。

[116: 匿名]

何を基準に安いと言ってるのか分かりませんが．．．

[117: 匿名]

>>113
112ですけど本当に住んでましたよ。
私が住んでいた頃は東急ストアができて引っ越す直前にOKストアが出来たくらいでした。
正直、見違えるほど発展する兆しは中々見えなかったのですが確かに状況が変わったのかもしれません。もしそうであれば申し訳ありません。
因みに２年前とどういう風に環境が変わったのか教えて貰いたいです。
以前住んでいた地域なので興味あります。

[118: 匿名]

そう確かにここは駅遠。要するに陸の孤島。だけどそこがいい。開発される心配がないということは変わらないこと。安心して穏やかな気持ちで生活できる。
クリーニング屋と薬屋さんが多いのはかって工場が多かった頃の名残。
下町っぽい故郷みたいな温かい街。
お薦めしたいです。

[119: 前向き検討中]

躯体が8階まで出来上がってますね。想像以上に大きな印象です。
このあたりは、近年50〜60戸のマンションが多かったから大規模マンションに見えますね（笑）
逆梁アウトフレームのマンションは重厚感もでますからね。
仲池上、西馬込のほうはここまでの規模はなかったはず。ほんと大きくてびっくり。
マンションがどんどん建っていくのと同時にスーパーなどの生活利便施設もできたので非常に住みやすい街だと感じます。

だからあまり準工業地域という感じはしません。昔の地目がそのまま活きてるだけのような。まわりには戸建も多いし街が変わってきた印象があります。

[120: 匿名]

>119
近くのパークホームズ久が原が99世帯だったと思いますよ
こちらの方が坪単価も安いんじゃないでしょうか？
あと本門寺ビューも邪魔しちゃいましたが…（笑）

[121: 購入検討者]

隣を流れる呑川ですが、この物件のところまでは桜並木があり、風情があって良いと思いました(同じ久が原二丁目でも、売出中の他物件の呑川には並木ないですもんね)。
しかも、この物件ではマンションエントランス呑川側入口にも桜を植樹するとのこと。その点はとても素敵だと思います。
マンションが完成したら辺りの雰囲気がまたさらに変わるでしょうか?!

[122: 匿名]

通学区の中学校は｢大森十中｣ですが、どんな学校ですか?荒れてるとか、あるいは、いたって普通…とか。
(オーベルより坪単価の高い)パークホームズ久が原を購入した方のお子さんも通われるだろうから、ひどくはならないのかな…と思いたいです。

[123: 契約済みさん]

土曜日にマンションギャラリーで収納セミナーが開催されたので参加しました。参加できなかった方のために、これはいいな、と思ったこと、２点、シェアさせていただきます。

一つは、外廊下のトランクルームです。ここには中に組み立て式の棚を置き、以下のような物を入れておくとよいとのことでした。
・スポーツ用品
・キャンプ用品
・掃除用品
・カー用品
・工具や大工用具
・防災グッズ
・脚立（きゃたつ）　　など

防災グッズを入れておくのはいいアイデアだと思いました。ペットボトルの水や緊急避難用のリュック、トイレ用品などは、今も家に用意してありますが、以外と場所を取るのでトランクルームに入れておけると便利だなと思います。あと、脚立ですね。背の届かない高い収納場所には、普段使わないものを入れておきますが、それを出し入れするときには、脚立は必要です。でも、いつも使うわけではない。そういうものをトランクに入れておけるのはいいですね。（今は、ビニール袋を被せてベランダに置いていますので・・）

もう一つは、下駄箱の中に、ちょっとしたもの（宅急便の受け取り用の印鑑やボールペンなど）を入れておけるケースがついていること。これは、何度もモデルルームを見に行きましたが、気づいていませんでした。モデルルームに行かれる方、ぜひ、チェックしてみてください。

このマンション、決して収納スペースが多いとはいえませんが、逆に、物を減らすチャンスかな、と、現在、引っ越しに向けて断捨離、がんばっていまーす！

簡単ですが、収納セミナーの参加報告でした。ご参考になれば幸いです。

[124: 匿名]

現在の工事状況１

[125: 匿名]

現在の工事状況２

[126: 匿名]

現在の工事状況３

[127: 匿名]

現在の工事状況４

[128: 匿名]

現在の工事状況５

[129: 匿名]

現在の工事状況６

[130: 匿名]

現在の工事状況７

[131: 匿名]

工事状況の写真、毎回ありがとうございます。

日当たり良さそうですね。幹線道路沿いでもなくバス通りでもないため、静かな印象を受けます。

[132: 購入検討中さん]

写真のUPありがとうございます。
日当たりの参考になります。
ちなみに撮影時間帯は何時ごろでしょうか？
おそらく2時ごろかと思いますが…。

西南西側ルーフバルコニーのある部屋って日当たりいいんでしょうかね？
ルーフバルコニーの日当たりも気になります。

[133: 匿名]

撮影は１３時半くらいです。

[134: 購入検討者]

西南西ルーバルの部屋も、なかなかいいですよね(^O^)
ただし｢もしかしてパークホームズの方からルーバルが丸見え?!｣と考えたりもしました。うーむ。

さて、先日｢駅から徒歩11分は遠い。陸の孤島。でもそれが良い｣と拝見しました。
が、駅から徒歩11分歩いた先に｢スーパーが二軒｣あり｢パティスリーが二軒(ベル･ア･メールとメゾン･ド･プティフール)｣があるのは…これって逆に、駅前より栄えてるんじゃ?!という印象を持ってます、私は。
他の物件だと、たいてい駅から10分も歩いてしまうと何もないことが多い気が。。。

[135: 匿名]

134さんのおっしゃるとおりですよ。
西馬込駅周辺は何もないですよ。始発駅ということ以外駅力はありません。
むしろ本物件周辺や池上駅周辺のほうが生活利便施設が整ってます。池上まではで５分ほどですのでたまに足を延ばすにはいい街ですよ。

[137: 購入検討中]

>133
ありがとうございます！
やはりそれくらいの時間なんですね。
現地実際に見たんですが、西南西側上の方がどうなのかわからなくて。
実際に上がって日当たり確認したいですね。

>134
西南西側、営業さんいわく10時ぐらいから日は当たるとのことなんですが、どこまで真に受けていいものかなぁ、と。悩み中です…。
パークホームズから確かに見えそうですね！（笑）
全く気づいてなかったです。ありがとうございます！

[138: 匿名]

見合いの問題は人それぞれ感じ方が違うと思う。

十中前のバス通りにあるマンションは道を挟んでそれぞれバルコニーが見えるし、カーテンとかで調整すればよい。
一日中バルコニーに出てることなんかないし、バルコニーも格子やガラスでなければほとんど見えない。

[139: 匿名]

呑川側が主開口部の部屋はありますか？

[140: 匿名]

呑川側はありません。

南 OR 西向きです。

[141: 検討中]

久原小学校からの受験率ってどのくらいかわかるかたいらっしゃいますか？

[142: 購入検討中さん]

川沿いのマンションは臭いや虫が気になるのですが、皆様どのようにお考えですか？
現地を見に行った際、気になったので。

[143: 近所からの引越検討]

呑川について臭いが気になったことはないです。
普段はそもそも流れてないですから。蒲田まで行くとものすごい色した水が滞留してますが、池上から北は問題ないですね。

虫はむしろ桜の季節によく見かけますが、桜に見とれて気にはならないですね。
呑川側の桜は見事ですよ！

[144: 匿名]

私が現地見学したのは八月の酷暑でしたが、臭いは気付かなかったです。
この呑川、第二京浜を渡った池上では魚が群れをなして泳いでいましたよ!
…それを見て｢少なくとも魚が生息できるくらいの水質なんだー｣と感じました。つまり、ひどい汚水ではないと。

[145: 購入検討中さん]

141さんのおっしゃるように「久が原小学校」の受験率は気になります！
我が家は中学受験を考えてるので。
調べてみると、この物件の近くの塾はいろいろあって、
・西馬込駅方面～栄光ゼミナール
・池上駅方面～栄光ゼミナール、早稲田アカデミー（しかもマイスタも併設）
とのことで、塾の分布からすると、結構中学受験の盛んな地域かな？とも思います。
見事合格して中一（１３歳）から通学するとなったとしても、西馬込は始発駅だから親も安心です（我が家は女の子なので）。


また、学区の「大森十中」は学校のHPには卒業後進学先一覧がないのですが、こんなサイトを発見しました↓

◆2010年について
http://d.hatena.ne.jp/morubasumomo/20100801/1280679431

◆2011年について
http://d.hatena.ne.jp/morubasumomo/20110720/1311168926

公立中学なので、いろいろなお子さんが混じってる学校と思いますが、高校受験の志が高い子は毎年在籍している傾向にあるといえそうですね。
この辺り、教育熱心なご家庭も集まっている地域なのでしょうか。分譲マンションとなると、それなりの値段しているからかな？

[146: 匿名]

145さん、大森十中情報ありがとうございます。
面白いデータですね。日比谷レベルに数名いるということは三田、小山台のような都立も多数いそうですね。私立もいいですがやはり都立も比較してしまいます。
久が原に限らず池上線沿線エリアは同様の傾向がありそうですね。

[147: 匿名]

現在の工事状況１

[148: 匿名]

現在の工事状況２

[149: 匿名]

ん?
すみません、147&148の写真って、他物件ではないですか?
なぜならば、オーベル久が原の場合、北側は道路で橋がかかっているハズです。

私の勘違いでしたら、申し訳ありません。