土地値段の割合が多いほど値崩れしない？

[匿名さん]

マンションの値段は、土地値段の割合が多いほど値崩れしないのでしょうか？

たとえば、同じような土地に6階建て（100戸）と3階建て（50戸）のマンションがたった場合、
土地の持分割合は、３階建てのほうが６階建てよりも多くもちますよね。
その場合、中古の価格に底地価格は反映されないのでしょうか？

会計的に考えると、土地の減価償却はなくて、建物の減価償却がされるので
３階建ての家のほうが資産価値があるような気がするのですが、実際はどうなんでしょうか？
詳しい方教えてください。

[2: 匿名さん]

>>01
土地値と建物値は、会計上と実質はかなり異なります。

というのは、
実質的に土地の持分は専有面積が同じなら同一ですが、
会計上では階や方位でマンション価格が意図的にシフトしているため、
購入価格では高めにシフトしている部屋では土地部分の価格が高めになります。
消費税の２１倍が建物価格ですが、比較してみるといいでしょう。

新築時には、このように価格が人気物件に高め設定となっていますが、
中古になると、
人気マンションではそれほどはシフトしなくなるし、
不人気マンションでは価格はあまり変わらないものの、売れ行きはかなり変わります。

あなたの言われている「土地値段の割合が多い」で確実に言えることは、
「固定資産税・都市計画税が割高になる」ということです。

[3: 匿名さん]

02さん

ご回答いただきありがとうございました。
確かな知識を持っていないため、間違って理解していたらご指摘いただきたいのですが、
「マンション価格は人気（地域・立地）が優先され、土地の価格については考慮されにくい。
そのためか、新築マンションの土地価格は、近隣土地価格と比べて高く設定される。
土地持分は価格形成に影響せず、固定資産税・都市計画税が高くなるのでcashflow的にはマイナス。」
ということでよろしいでしょうか？

[4: 匿名さん]

消費税の２１倍が建物価格→２０倍じゃないんですか？

また当然と言えば当然ですが、土地の持分割合が違ってくれば、個々のマンションの条件も変わってきます。「土地の持分多い」→「敷地が広い」→「駐車場が平置きに出来る」等、他のマンションと比べて何らかのプラス要因が増える面で、「資産価値」が反映されると思います。

[5: 匿名さん]

土地の持分が多いと、将来、建替えになった時に有利な気もしますが。

[6: 匿名さん]

いくら土地が広くても、立地が悪いマンションだと高く売れない。
立地によっては、土地の持分が少ないマンションでも価格の下落は
少ない。

[7: 匿名さん]

０４さん、０５さん、
ありがとうございます。
再建築時の有利さ、平置・敷地内駐車場が多いっていうのはありそうですよね。

ただ、可能性があるということで考えていくと枝葉にずれていくので、
もう少し絞らせてください。
これから買う新築マンションを50年も住むつもりはないので、
建築後10年〜20年ぐらいのあたりで中古マンションとして売却する時に、
土地持分（たとえば土地持分が倍ある）といったことが
価格形成に影響されるかどうかに限定させてください。

一晩考えてみると、自分が中古を買うときは、近隣の物件と比較できないので
そこまでは見ないような気がしています。

[8: 匿名さん]

同じ立地（駅から同距離）なら、土地が広いほうが取得価格も
高いし、売るときも高くなるのは当たり前。
取得価格が同じ場合、土地が広い物件は、駅から遠く不便な
立地となり、借り手が付かない＝売れない

[9: ０２]

>>04
＞消費税の２１倍が建物価格→２０倍じゃないんですか？
建物価格と土地価格の区分は、
建物価格の消費税込み価格で区分しないとわかりませんから
そのような表現をしています。

０４投稿の後半部分は、その通りです。
最終的に建物を解体する場合の資産価値にもなります。
その分、固定資産税も当然増えることを言ったのです。

[10: 匿名さん]

>>08
＞取得価格が同じ場合、土地が広い物件は、
＞駅から遠く不便な立地となり、
＞借り手が付かない＝売れない

必ずしも、そうはならない。

専有面積の違いは？
同じ専有面積でも、低層階と高層階の違いがあるよ。

設備や周辺環境の違いもある。

もう少し、条件を整理して投稿したらどうよ。

[11: 04]

>>09
なるほど、理解しました。

>>08
私としては「立地・価格・専有面積が全く同じマンションで、違う点は土地の広さ」という条件で考え、そうすると必然的に「駐車場」とかに余裕が出来るかな？と思ったのですが・・・
条件を広げ過ぎると論点がぼやけてしまいますね。申し訳ありません。

一晩考えてみると、自分が中古を買うときは、近隣の物件と比較できないので
そこまでは見ないような気がしています。→

それを言っってはお終いですよ・・・

[12: 匿名]

マンションの中古販売価格は、元の所有土地分の価格以下に下落する事はあるのでしょうか？
たとえば土地代3000万円建物1500万円の物件が、地価下落がなかったとして3000万円以下になることとか。

[13: 匿名さん]

中古価格が土地代以下になったとしたら、
マンション全体を地上げできれば更地にして売れば利益がでますね。

ただ土地代3000万円、建物1500万円という例えは無理があると思いますけど。

[14: 匿名さん]

販売価格のうちの土地と建物の割合って厳密な根拠ってないじゃなかったっけ。姉歯の耐震偽装物件でヒューザーが消費税負担を下げるための建物価格が低く設定していて、賠償額を建物分の購入価格とすると再建築価格にあわないってニュースでやってた記憶があるけど。

[15: 匿名]

そうですか、わかりました。
マンションを購入して所有権のある土地代以下に売却価格が下がる事があるのかなと、単純に疑問で質問させていただきました。
有難うございました。

[16: 匿名さん]

近隣の複数の仲介業者に、将来売却や賃貸に出したときの想定価格を査定してもらうってのも手かな。プロの客観的な評価を知ることができる。ただ、不動産はプロでも読み違えるけど。

[17: 匿名さん]

持分の土地の値段も関係してきますがスレタイの例だと
法定限度目いっぱいに6階建て100戸と半分しか使ってない3階建て50戸では
建て替えの時の費用がぜんぜん違ってくるので資産価値がぜんぜん違ってきますね。

[18: 匿名さん]

>17

理屈の上ではそうだけど、建て替え自体が難しいからね。流通価格に反映されるかどうかは疑問。

[19: 匿名さん]

所有権のある土地代以下に売却価格が下がる事があるのか？

→あります。普通に。

土地はまとまると高くなる。分割すると単価も安くなります。
まして共同所有でかつ上にマンションが建っているとなれば
同じ面積で比較した場合更地の一筆の土地の値段よりその
権利分についても安くなるのは当たり前です。

[21: 不動産購入勉強中さん]

No19様
非常に判りやすい回答ありがとうございます。
スッキリしました。

[22: サラリーマンさん]

土地単価は広い方が安いと思うが