プラウド大井ゼームス坂 Part2

[匿名さん]

第1期登録開始です。
登録期間：4/29（金）～5/7（土）


「プラウド大井ゼームス坂」
所在地：東京都品川区南品川5丁目259番1他（地番）
交通：
京浜東北線 「大井町」駅 徒歩4分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩4分
東急大井町線 「大井町」駅 徒歩4分
京急本線 「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.11平米～95.48平米
売主：野村不動産
販売代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：安藤建設
管理会社：野村リビングサポート

[1: 匿名さん]

前のスレでは「立地は良いが仕様が悪い。でも、お隣のアリュールより安い。」とのご意見が多数ありました。
でも、具体的に比較するとそうでもありません。
アリュールのﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑﾀｲﾌﾟ　8590万円　87.07㎡　 坪単価326万円
プラウドのｂタイプ　　　6840万円　　73.32㎡　 坪単価308万円
いずれも3階ですが、坪単価は1割も違いません。

専用使用権があるベランダ含んだ坪単価を比べると。、
アリュールのﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑﾀｲﾌﾟ　8590万円　87.07㎡　ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ22.82㎡ 坪単価（べ）258万円
プラウドのｂタイプ　　　6840万円　　73.32㎡　ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ12.30㎡ 坪単価（べ）264万円
と逆転しています。更にアリュールには地下のトランクルームが付いていました。

ところで、ホームページのトップにでている価格は
5590万円　　73.04㎡　 坪単価253万円
なので、間取りに掲示されている価格より圧倒的に安いです。これだけはお買い得だと思います。　

[2: 匿名さん]

でも、この物件は３階まで向かいの住宅とかぶるから、３階と４階の差が大きいよ。

プラウドのｂタイプ３階　　　6840万円　　73.32㎡　 坪単価308万円
プラウドのｂタイプ４階　　　7040万円　　73.32㎡　 坪単価317万円
プラウドのｂタイプ５階　　　7240万円　　73.32㎡　 坪単価326万円

価格差が大きい３階で比べるのはどうかなぁ。

[3: 匿名さん]

一戸当たりの土地面積がアリュールの2/3くらいなので、逆に少し上がってるくらいなのを、やや狭めの間取りで、価格の調整をしてるというところでしょうか。
でも少し狭くても、手の届く価格なら、利便性を考えて我慢できるということはあるでしょうね。

[4: 匿名さん]

やっぱり、子供が巣立たれた方向けですね。

[5: 匿名さん]

たしかに、巣立ってます…営業さんからも、私たちのような夫婦での申し込みが多いと伺いました

[6: 匿名さん]

営業マンには30代が一番多いと言われましたけど。
どっちが正しいんでしょう？

[7: 匿名]

大した仕様や広さじゃないのに明らかにここより良いお隣よりも割高ってことですか？

[8: 匿名さん]

確かに土地面積まで考えると割高ですが、中古価格としては単純に部屋の広さでの評価になるでしょうし、デメリットは建て替えが必要になったときに、ここは今より戸数を増やして建て替え費用を稼ぐことが難しいくらいです。
内装仕様なんかは全体から見るとわずかは額なので、まあ立地と部屋の平米数あたりで隣と同等価格という感じじゃないでしょうか。

[9: 匿名さん]

３０代で７０００万のマンションを購入できる人は
限られています。頭金が２０００万あってもローンは
５０００万ですからね。ダブルインカム等で世帯収入
が１５００万以上もしくは親からの贈与・援助がない
と難しいでしょう。

>>8

アリューリュだって容積率ギリギリですよ。
敷地に余裕があるように見えるのは容積率・建ぺい率が
異なるからです。

[10: 匿名さん]

>9さん
アリュールは法定容積率が200%くらいに対して、185%ほどしか使ってませんでした。
当時、ずいぶん余裕持たせてるなぁと思ったので、よく覚えています。
見た目だけではなくて、実際に敷地に余裕があるのです。

[11: 匿名さん]

敷地に余裕があるように見えるのは容積率というよりは
建ぺい率に大して余裕を持たせているからではないですかね？
容積率は上に伸ばせば消化できますから。
ただし高さ制限、日照斜線規制があると上に伸ばせず建ぺい率を
消化する方向に行きます。

でもアリューリュも外廊下でしたかね。

[12: 匿名]

アリュールは、全戸が両面バルコニーで、内廊下、二、三戸に一個のエレベータでしたね。
バブル時代はともかく近年ここまで高級感にこだわった物件はなかなかなく、まして大井町では前例もなかったんで、人気ありましたよね。
買いたかったけど手が届かなかった。

あと、あそこにはかなり広いお庭がありますよね。
あの広さを取るために建物の容積率をわざわざ下げたと説明された記憶があります。

[13: 匿名さん]

このスレを読んで、同じ買うならアリュールの中古の方が価値があると思えるようになりました。
7,000万円の物件購入には、先を見る力も必要ですね。
ありがとうございました。

[14: 匿名さん]

アリュールの名前出すと張り切る人が増えますね。
予想よりプラウドが安くなくて、アリュールのトラウマでしょうか…アリュールの管理費、積立金は同じくらいですか。

希望者多いからアリュール中古、早めに買いたい希望出した方がいいですね。狙ったマンション、チラシ配ってくれる不動産やさんありますから。

[15: 匿名さん]

新築には新築の良さはあると思いますけどね。
セレクトプランやオプションが自分好みにつけられるし、ずっと住むつもりなら、誰かのお古より自分だけの物って感じがいいでしょうし。

[16: 匿名]

アリュールは良い中古がなかなかでてきません。
あの時期にあの価格で買えるくらいだから、経済的にゆとりのある住人も多そうですよね。

ご近所の旧仙台坂の築浅マンション群も、立会小学校学区のため希望者が多いのに、滅多に中古が出てこないと地元不動産屋で言われました。
今も出てはすぐ売れるようです。
旧仙台坂の三井は、新築時には坪250くらいだったんだよなあ（ため息）。

[17: 匿名さん]

何の特徴もない、いたって普通のマンションが、7000万も8000万もするので少し躊躇してます。
最近、ブリリアの方がリーズナブルに思えてきたし、少し待って、スミフも視野にいれてみようかと。
皆さん、躊躇なく申し込めますか？

[18: 匿名さん]

ゼームス坂の向かい側にある古い元銭湯も建て替えが始まったようです。
あの通りの並びなら15、6階くらいが余裕で建つのかな。
このマンションからもろに南西側の視界に入りますね。

[19: 匿名]

うちは値段だけが引っかかって、もう少し様子見することにしました。
品川勤務だったら絶対買っていたと思います。

我が家にとっては、大井町が、ほかの駅に比べて特別通勤に便利というわけではないせいで、

仕様にも立地にも特別不満はありませんが、というかむしろわりと気に入りましたが、
若干割高に感じてしまいましたので。

７５００出すならほかも選べるだろうと思い。

これから消費税がどうなるかわからないし、マンション市況も読めないですね。はあ。

[20: 匿名さん]

営業の方から、明日の登録受け付け前に際し、最後の連絡です！との電話がありました。

一期売りでいく、との力強いお言葉。めどが立ったという感じを受けました。

みなさん迷いながらも、やはり買いに動かれているようで…

勇気あるなあ…いや、お金があるのか…

私は、中古待ちかな。

いえいえ、アリュールということでなく、都心駅近物件まんべんなく、です。

[21: 匿名]

もともと眺望は期待できない場所ですね。プラウドが目の前に来るアリュールの人気もありますし、この辺の眺望を楽しみにしている人はいませんね。もともと富士山見えるわけでもないし、そういう人は南西の眺望変わっても気にならないですよ。


アリュール、プラウドが視界に来るから、値段落としてあの値段だったらしいですよ。お買い得だったんですね。

[22: 匿名さん]

６さん
マンションギャラリーは30代夫婦が多いように見えました。ちょうど30代夫婦の買い時なのかもしれないですね。

[23: ご近所さん]

大井町徒歩圏での、Ｎｏ１マンションはアリュールでしょう。
立地、敷地計画、建物、設備等すばらしいです。
確かに、価格は高かったですが、完売まであまり時間がかかりませんでした。
最上階で、２億円超の部屋には、さすがに驚きました。（大井町で２億円のマンションがでるとは）
地下駐車場、２戸１ＥＶ、内廊下、両面バルコニーなどは、大井町地区では他にないでしょう。
設計監理と、施工がきちんと分離されていたのもさすがでした。
確か、中間の検査で、鉄筋の配筋ミスを三菱地所設計が指摘し、施工会社が修正工事をしていました。
東芝不動産の関係で、値引き等の優遇あり東芝社員の方も多かったようです。

プラウドは、ブランドで、売り切るのでしょうね。
立地も、駅徒歩４分圏で、坂上であり、良い場所です。

プラウドが高めの金額で完売すれば、ブリリアもこのままの価格で売り切ると思います。
そういう意味では、強気な価格設定の野村さんの販売状況を、競合他社も注目しています。
（テラスの時は、最後は、かなり値引きして販売していたようですが。。。）

[24: 匿名]

アリュール、昼間電気ついてる部屋あった。部屋の中が明るくないのでは、と思った。

[25: 匿名]

子供やお年寄りがいれば電気くらいつけることもあるでしょうし、むしろよそのお宅を覗きこんでとやかく類推するほうがおかしいですよ。

[26: 匿名さん]

75〜80のがもう少し欲しいですね。あとトランクルームとかあればよかったと思います。

うちは30台前半夫婦で子はまだですが、モデルルームではうちら世代からリタイア世代まで均等な気がしました。30台前半夫婦は購入マインド高いのではないでしょうか！


中目黒、大崎と逃しているのでダメモトと考えています。

[27: 匿名さん]

テラス大井町の時、野村の営業さんの強引さには参った。
竣工の後で販売後期だったから、あせっていたんですかね。
現地を確認した上で丁重にお断りしたのですが、何回も電話がありました。

テラスはトヨタの研修所の跡地で、それなりに良いマンションでしたが、駅からやや距離があるのがネックでした。
それでも当時坪330くらいしていましたよね。

[28: 近隣住民]

>23
ほぼ同感です。
ただ、こことブリリアは一緒に出来ないでしょう。
ブランドの違いもさることながら立地が全然違います。

[29: 匿名]

マンションっていつからこんなに高くなったのだろ？
とても割高に感じるけど、皆とずれてます？
私は少し冷めてきてますが、一時は、ハイになって、踊らされてあたような気がしてます。

[30: 匿名さん]

アリュールはいいマンションですよね！
でも当時は、2戸1基のエレベーターなどから修繕金の一時金のあまりの高さに
ドン引きしてましたよね。

ブリリアとプラウドには是非完売して欲しいですね。
大井町を活性化してほしいです。

29さん、新価格と旧価格をご存じですか？

[31: 匿名さん]

ブリリア関係無いよね。

それよりご近所の三菱や住友は反響どんな感じなのかしら？

[32: 匿名さん]

私も高いなって思います。

結局立地のよい所は、値段高いです。どこも強気な価格設定です。財閥系はここより立地落として、仕様も微妙で、立地分だけ安くしただけでした。

近くの中古物件の内容まで調べるならともかく、単純に新築駅近で探すとなかなかないです。立地はいくら騒いでも、変えられないですし。

登録間近で、こんなにネガレスが増えて、他社が注目してるのがよくわかります。もう買わないと決めた人は、自分のためにとっくに違う所を探しているはずですし。

ここはいくら騒いでも金額下がりません。売れ残りを安く買いたくても先に安い部屋が売れます。

[33: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[34: 匿名]

ただ隣なだけで、ご近所さん憧れのアリュール様と比べてもね。
アリュールⅡにはなれない。

地元じゃないから、アリュール全然知らないし、比べる気もしないけど。そもそもアリュール購入層とは違うようだから、普通でいい。
理想のアリュールのような新築物件が、他もあるなら、わかるけど。
見たことないよね。
あれば理想かもね。
最近みんなこんな感じじゃないですか？スレ見るとアリュールは別格だなと。新築で両面バルコニー、アリュール並みの仕様（たいして憧れないが）他にもよくみるのかな…

とにかく理想に近くて、買えるマンションに出会った事が私はない。

[35: 匿名さん]

野村だから、残れば割り引くはず。
広い所は希少性があるから残らないだろうけれども
中住戸の３ＬＤＫは残りそうな気がする。

狭いから。

[36: 匿名さん]

登録してきました、多分抽選。
それにしてもすごい人、売れるマンションは売れるんだね。

[37: 匿名さん]

私は、ここで６～７０００万出すのなら、中目黒駅徒歩２分の上目黒地所物件に食指が

動きますが・・・

アリュールならまだしも、あっちよりこちらの方が良い理由が見つかりません。

どのみち、ここもあそこも抽選に当たらないと駄目ですが・・

[38: 匿名さん]

中目黒は川沿いだからね

[39: 匿名さん]

>>38さん

ピアース中目黒と間違えてませんか？

ザ・パークハウス上目黒は川沿いではありませんよ。

中目黒商店街に近いですが、大井町駅前よりはいろんな意味で向こうの方が優れていると私は思います。

通勤の関係で、京浜東北かりんかい線が便利な方なら、こちらを選択されるのもわからないではないですが。

[40: 匿名さん]

さすがプラウド、さすが大井町…あっぱれです！！

[41: 匿名さん]

いろんな意味で優れているなら中目にすれば？
大井町まで遠征しにくる意味がわからんw

[42: 匿名さん]

俺もおおいまちに６、７０００万以上も出す意味がわからん。

[43: 匿名さん]

人気エリアの中目黒と、利便性だけでブランド力のない大井町を比べる意味がわからん。

[44: 匿名さん]

ていうかここで６～７０００万円出すならっていうけど上目黒でその予算だと２ＬＤＫで条件の悪い部屋しか無理ですよ。

[46: 匿名]

アリュールの亡霊か。
いくら言ってもアリュール買えないでしょ、しつこいね。

中目黒はとってもいいから、買えば。
大井町に関係ないでしょ。

よその美人と比べないで～。

[47: 匿名]

登録してきたはいいが、申し込んだ部屋の倍率の高さに嫌気が差しちゃったとか？

[48: 匿名さん]

<よその美人と比べないで～。

wwwwww（笑）なるほど。
確かに比較するのはちょっと違うかもね。

[49: 匿名さん]

　しかし、２００７年物件のアリュールやテラスと同レベルの単価なのに、
人気があるってことは、当時の標準仕様のあちらさん達がお買い得だった
ということなの。

　両方とも当時は凄い割高物件だとの評判だったと記憶しているのだが。

[50: 匿名]

あちらがお買い得だったんじゃなくて、低仕様のわりにこちらが割高なだけでは。
ただ、再開発と交通網の利便性向上によって、年々大井町のマンションに人気がでてきているのは確からしいけど。