プラウド大井ゼームス坂 Part2

[匿名さん]

第1期登録開始です。
登録期間：4/29（金）～5/7（土）


「プラウド大井ゼームス坂」
所在地：東京都品川区南品川5丁目259番1他（地番）
交通：
京浜東北線 「大井町」駅 徒歩4分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩4分
東急大井町線 「大井町」駅 徒歩4分
京急本線 「青物横丁」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.11平米～95.48平米
売主：野村不動産
販売代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：安藤建設
管理会社：野村リビングサポート

[1: 匿名さん]

前のスレでは「立地は良いが仕様が悪い。でも、お隣のアリュールより安い。」とのご意見が多数ありました。
でも、具体的に比較するとそうでもありません。
アリュールのﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑﾀｲﾌﾟ　8590万円　87.07㎡　 坪単価326万円
プラウドのｂタイプ　　　6840万円　　73.32㎡　 坪単価308万円
いずれも3階ですが、坪単価は1割も違いません。

専用使用権があるベランダ含んだ坪単価を比べると。、
アリュールのﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑﾀｲﾌﾟ　8590万円　87.07㎡　ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ22.82㎡ 坪単価（べ）258万円
プラウドのｂタイプ　　　6840万円　　73.32㎡　ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ12.30㎡ 坪単価（べ）264万円
と逆転しています。更にアリュールには地下のトランクルームが付いていました。

ところで、ホームページのトップにでている価格は
5590万円　　73.04㎡　 坪単価253万円
なので、間取りに掲示されている価格より圧倒的に安いです。これだけはお買い得だと思います。　

[2: 匿名さん]

でも、この物件は３階まで向かいの住宅とかぶるから、３階と４階の差が大きいよ。

プラウドのｂタイプ３階　　　6840万円　　73.32㎡　 坪単価308万円
プラウドのｂタイプ４階　　　7040万円　　73.32㎡　 坪単価317万円
プラウドのｂタイプ５階　　　7240万円　　73.32㎡　 坪単価326万円

価格差が大きい３階で比べるのはどうかなぁ。

[3: 匿名さん]

一戸当たりの土地面積がアリュールの2/3くらいなので、逆に少し上がってるくらいなのを、やや狭めの間取りで、価格の調整をしてるというところでしょうか。
でも少し狭くても、手の届く価格なら、利便性を考えて我慢できるということはあるでしょうね。

[4: 匿名さん]

やっぱり、子供が巣立たれた方向けですね。

[5: 匿名さん]

たしかに、巣立ってます…営業さんからも、私たちのような夫婦での申し込みが多いと伺いました

[6: 匿名さん]

営業マンには30代が一番多いと言われましたけど。
どっちが正しいんでしょう？

[7: 匿名]

大した仕様や広さじゃないのに明らかにここより良いお隣よりも割高ってことですか？

[8: 匿名さん]

確かに土地面積まで考えると割高ですが、中古価格としては単純に部屋の広さでの評価になるでしょうし、デメリットは建て替えが必要になったときに、ここは今より戸数を増やして建て替え費用を稼ぐことが難しいくらいです。
内装仕様なんかは全体から見るとわずかは額なので、まあ立地と部屋の平米数あたりで隣と同等価格という感じじゃないでしょうか。

[9: 匿名さん]

３０代で７０００万のマンションを購入できる人は
限られています。頭金が２０００万あってもローンは
５０００万ですからね。ダブルインカム等で世帯収入
が１５００万以上もしくは親からの贈与・援助がない
と難しいでしょう。

>>8

アリューリュだって容積率ギリギリですよ。
敷地に余裕があるように見えるのは容積率・建ぺい率が
異なるからです。

[10: 匿名さん]

>9さん
アリュールは法定容積率が200%くらいに対して、185%ほどしか使ってませんでした。
当時、ずいぶん余裕持たせてるなぁと思ったので、よく覚えています。
見た目だけではなくて、実際に敷地に余裕があるのです。

[11: 匿名さん]

敷地に余裕があるように見えるのは容積率というよりは
建ぺい率に大して余裕を持たせているからではないですかね？
容積率は上に伸ばせば消化できますから。
ただし高さ制限、日照斜線規制があると上に伸ばせず建ぺい率を
消化する方向に行きます。

でもアリューリュも外廊下でしたかね。

[12: 匿名]

アリュールは、全戸が両面バルコニーで、内廊下、二、三戸に一個のエレベータでしたね。
バブル時代はともかく近年ここまで高級感にこだわった物件はなかなかなく、まして大井町では前例もなかったんで、人気ありましたよね。
買いたかったけど手が届かなかった。

あと、あそこにはかなり広いお庭がありますよね。
あの広さを取るために建物の容積率をわざわざ下げたと説明された記憶があります。

[13: 匿名さん]

このスレを読んで、同じ買うならアリュールの中古の方が価値があると思えるようになりました。
7,000万円の物件購入には、先を見る力も必要ですね。
ありがとうございました。

[14: 匿名さん]

アリュールの名前出すと張り切る人が増えますね。
予想よりプラウドが安くなくて、アリュールのトラウマでしょうか…アリュールの管理費、積立金は同じくらいですか。

希望者多いからアリュール中古、早めに買いたい希望出した方がいいですね。狙ったマンション、チラシ配ってくれる不動産やさんありますから。

[15: 匿名さん]

新築には新築の良さはあると思いますけどね。
セレクトプランやオプションが自分好みにつけられるし、ずっと住むつもりなら、誰かのお古より自分だけの物って感じがいいでしょうし。

[16: 匿名]

アリュールは良い中古がなかなかでてきません。
あの時期にあの価格で買えるくらいだから、経済的にゆとりのある住人も多そうですよね。

ご近所の旧仙台坂の築浅マンション群も、立会小学校学区のため希望者が多いのに、滅多に中古が出てこないと地元不動産屋で言われました。
今も出てはすぐ売れるようです。
旧仙台坂の三井は、新築時には坪250くらいだったんだよなあ（ため息）。

[17: 匿名さん]

何の特徴もない、いたって普通のマンションが、7000万も8000万もするので少し躊躇してます。
最近、ブリリアの方がリーズナブルに思えてきたし、少し待って、スミフも視野にいれてみようかと。
皆さん、躊躇なく申し込めますか？

[18: 匿名さん]

ゼームス坂の向かい側にある古い元銭湯も建て替えが始まったようです。
あの通りの並びなら15、6階くらいが余裕で建つのかな。
このマンションからもろに南西側の視界に入りますね。

[19: 匿名]

うちは値段だけが引っかかって、もう少し様子見することにしました。
品川勤務だったら絶対買っていたと思います。

我が家にとっては、大井町が、ほかの駅に比べて特別通勤に便利というわけではないせいで、

仕様にも立地にも特別不満はありませんが、というかむしろわりと気に入りましたが、
若干割高に感じてしまいましたので。

７５００出すならほかも選べるだろうと思い。

これから消費税がどうなるかわからないし、マンション市況も読めないですね。はあ。

[20: 匿名さん]

営業の方から、明日の登録受け付け前に際し、最後の連絡です！との電話がありました。

一期売りでいく、との力強いお言葉。めどが立ったという感じを受けました。

みなさん迷いながらも、やはり買いに動かれているようで…

勇気あるなあ…いや、お金があるのか…

私は、中古待ちかな。

いえいえ、アリュールということでなく、都心駅近物件まんべんなく、です。