MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？PART10

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友系管理会社

[525: 契約済みさん]

あと残り4割って事ですか？

[526: サラリーマンさん]

残り600なら9年位かかりそうですね。

[527: 匿名さん]

単純に月5戸売れても10年かかるもんな。

[528: 匿名さん]

2年余りで900戸売れてんのに、600戸が9年もかかるわけない。

[530: 匿名さん]

524>>>


二年間で六割もって…
そう思ってる時点でもはやあなたとは何を言っても一生分かり合えないとおもいます。
世の中には様々な考えを持った方々が存在しますので、あなたの考えを否定する気はありません。
二年余りで900戸をこの場所・この値段で売ったというのは凄い事だと個人的には思います。
ただ、普通に考えて二年間で六割しか売れないマンションというのは今までほとんど存在しなかったのではと思います。
住友不動産では竣工までに売り切れないのは日常茶飯事で、会社としては売れ残りではなく優良在庫であるとの考えであるのは業界の常識な様です。
これも別の住友不動産販売の方から実際に聞いた話です。
売れ残りは住友不動産としては立派な優良資産なのです。
事実として住友不動産の決算内容が全てを物語っています。
確かに元々の計画が9年と聞いた時には驚きましたが、よく考えるとで3年や4年で売り切れると考える方がバカだと思いました。
まぁ素人同士ああだこうだと議論しても仕方ないので、まずは「二年間で六割」というのがどうなのか、別の方法で調べてみて下さい。

少なくとも私は自分の思い込みや考えで投稿した訳ではありません！
全て実際にきちんとした立場・身分の方から聞いた話です。
あなたはどうですか？
あなたと考え方が合わないからと言って批判するのはやめて下さい。
まずは自分の勝手な思い込みではなく、きちんと調べて下さい。
失礼です！

[532: 匿名さん]

率直に気持ち悪いです。
もうここへは来ません。
1人で勝手に騒いでなさい

[534: 契約済みさん]

531さん
まぁまぁ落ち着いて下さい。

それで一体いくら残ってるんですか？
527さんの言うように、月何戸くらい売れるかの予測で、大体の完売時期が見えますよね。
どのくらいを予想されているのか、上記の考え方で教えて下さい。
もちろん、お分かりだと思いますが、新築分譲のような勢いはありません。言わば新古品です。
新築物件との間で競合があり、新しい物に流れる気持ちをお持ちの方が多いだろうと言った環境下での予測です。
はて、あなたはいつとおっしゃるのでしょうか？

[537: サラリーマンさん]

531さんの主張はあってるんじゃないの？

西と東が750戸ずつあるとして。

750+200=950

それで全部で1500戸位あるから

1500-950=550

と結局550戸余ってる訳だ。

西棟完売は凄いね。
変な売れ方だね。

[538: 匿名さん]

530逃げたな（笑）
535直接ＭＲで聞いてみなよ。
俺は嘘はつかないぜ。

[542: 契約済みさん]

537さんの言う通りだとして、毎月コンスタントに10戸売れたとして、あと4年から5年。毎月5戸ペースで売れ続けたとしてあと8年から10年と言う計算。
ヒステリックな531さん、あなたの計算結果はどうだったの？
これは531さんを肯定した537さんの数字を使った結果です。530さんの誰かが言ってたとか言う内容はともかく、結果的に完売の予測時期は間違っていないように思います。
理論的にね。
再度質問、531さんと537さんは残個数を元にどういう予測ですか？

[543: 契約済みさん]

537さんの言う通りだとして、毎月コンスタントに10戸売れたとして、あと4年から5年。毎月5戸ペースで売れ続けたとしてあと8年から10年と言う計算。
ヒステリックな531さん、あなたの計算結果はどうだったの？
これは531さんを肯定した537さんの数字を使った結果です。530さんの「誰かが言ってた」とか言う真偽はともかく、結果的に完売の予測時期は間違っていないように思います。
理論的にね。
再度質問、531さんと537さんは残個数を元にどういう予測ですか？

[544: 匿名さん]

なんだかんだ言っても、結構すごい勢いで売れてるように思うのですが？

[547: 匿名さん]

元はここの担当をしていて、今は他物件の販売を担当している営業マンから聞きました
って書いてるからセールストークではないでしょ。
わざわざ嘘をつく理由がない。
そもそも計画は計画であって現実とは別。
土地代のバカ高い住宅プチバブルのリーマンショック前に土地を仕入れて、リーマンショックと3.11後の最悪の時期に販売する事になったから計画が見直されたんでしょう。
初期の計画段階から9年を想定していたという事はさすがにないはず。

[548: 匿名さん]

そもそも周りのレスタージュもローレルも実際に8年・9年経って当時の新築価格より高く売れてる。
しかも未入居ではなく完全な中古で。
あんまり書きたくないけど、自分の考えと違う書込みは認めないという姿勢は呆れ果ててしまう。
しかも視野が狭すぎるし。
自分の考えを書き込むのはそれが間違いであったとしても当然問題ないと思うけど、自分の考えと違うからと言って汚い言葉で何の根拠もなく断定的に否定するのは真っ当な人間のする事ではない。　

[549: 匿名さん]

元はここの担当をしていて、今は他物件の販売を担当している営業マンから聞きました

ま、苦し紛れに出た理由だな。そもそも根拠も証拠もない話し出すから叩かれたのでは？
548さんの言うとおり人気物件なのは事実だし。

土地代のバカ高い住宅プチバブルのリーマンショック前に土地を仕入れて、リーマンショックと3.11後の最悪の時期に販売する事になったから計画が見直されたんでしょう。
初期の計画段階から9年を想定していたという事はさすがにないはず。
↑
こいつ、勝手に予測しだしてるよ。何とかしてくれ！

[550: 匿名さん]

＞548
＞そもそも周りのレスタージュもローレルも実際に8年・9年経って当時の新築価格より高く売れてる。

明確なデータも提示せずに、こんな事を書き込まれても、常識ある人は誰も信じないと思いますが。

販売９年計画でああだこうだ言ってますが、まともな企業であれば、
一つのマンション販売に９年もの長期計画を立てるところはありません。
なぜなら、マンション販売には周辺環境の変化や景気の変動が深く影響します。
時代の変化がどんどん早くなっている現在、そんな長期の計画は立てようがないからです。
仮に無理やり立てたとしても、極めて実現性の低い計画になってしまいます。
こんな事は経済界の常識で、まともな企業なら、そんな実現性の低い計画をたてようとしたりしません。

常識で考えて、９年も前の古い技術で建てられたマンションで、室内の設備も９年前の古い技術の設備、
そして内装も９年前の古臭いセンス。最新のマンションと比較して、誰が欲しいと思いますか？

まともな教育を受けて、まともな社会生活を送っている人はこんなバカげた
セールストークには引っかからないと思いますけどね。

[552: 匿名さん]

そもそも、５３０の言う販売９年計画何て存在しねえだろ。
どこの営業知らないが、バレバレのデマ流すイカれたやり方治さないと、
常識ある人は誰も信じないし、妨害するにも方法が酷いわ。

[553: 匿名さん]

マンションは戸数を増やせば増やすほど１戸あたりの建設コストが低くなります。
そして１戸あたりの土地代も個数を増やせば増やすほど低くなっていきます。
販売費も少ない戸数のマンションを複数建てるよりずっと安く上がります。
かといってそれが販売価格に反映されるでしょうか？このマンションが
周辺のマンションより極端に安いでしょうか？そんな事はありませんね。
要は巨大なマンションを建てると、普通のマンションより利幅が極端に高いのです。

ここが９年計画で販売するという話が出ましたが、それは「積極的に完売させる
つもりは無い」という事でしょう。利幅が極端に高いので、ある程度の戸数を
販売すれば十分利益がでるようになっているんです。ですから、売れ残っても
問題無い、残りは売れたらラッキー程度なんです。これが「売れ残りは優良在庫」
のカラクリです。

これは巨大な資本力のあるデベだからできる極端なやり方です。普通のデベはこんな
事やりたくてもできません。

ただ、購入者の視点で考えるとあまりメリットはありません。いつまでも販売を
続けられると中古価格に強く影響が出るからです。例え築浅であっても、新古が
いつまでも販売されていると、中古価格を下げざるを得なくなるからです。

マンションを資産として考えるなら、そこの所をよく考えたほうが良いです。

[554: 匿名さん]

＞このマンションが周辺のマンションより極端に安いでしょうか？そんな事はありませんね。
理屈っぽく書いているようで、肝心なところが根拠の提示もなくサラッと流しています。
極端に安いんですよ。安いというか、割安なんですね。
割安と書いたのは、立地やマンションの仕様を勘案した価格ではという意味です。
少なくとも900世帯はそう思ったからこそ、900戸売れたのではないんですか？

もしそこらのマンションと魅力が同じなら、そこらのマンションと同じ売れ行きになるでしょう。
近くの同じようなマンションが50戸売れたのなら、
同じペースでここも50戸しか売れていないないはずですよね。
100人がマンション購入を検討したとして、同じような魅力のマンションが二つあれば、
50人ずつに分かれるのが普通ですから。

[556: 匿名さん]

>極端に安いんですよ。安いというか、割安なんですね。
>割安と書いたのは、立地やマンションの仕様を勘案した価格ではという意味です。

具体的にどのマンションと比較して、価格的にどれだけ安くて、どの部分の仕様
がその比較したマンションより優れているのかを書き込んでもらわないと、
ただの思い込み(笑)だと言わざるを得ませんね。そこまで自信をもって書き込まれて
いる割には、肝心な具体例が書き込まれていないんですよね(笑)

[557: 匿名さん]

売れ残りが優良資産とはよくぞ言ったもんやな。それは不動産価格が右肩上がりの時代の話。
不動産と云う物はイメージ商品でありブランド商品、こんな場末のマンションは実需のみの需要だが
ランニングコストが結構なもんやな。
神戸住吉で（イチロー、野茂が住んでいた）バブル時の億ションが今や３０００万から・・・・
何しろ、管理費等が、安い部屋で十数万円もすると３０００万でも売れんわな。

ここも、レベル、スケールが違うけど物件価格以外も考慮すべきやな。

しかし、あの久宝寺でこんなマンションが出現とは・・・・・・。

[558: 匿名さん]

ここって専用部分で特に仕様が良いって思わないけど。むしろ良くないと思う。
今時オール電化だし、ディスポーザーもついてないし、スロップシンクも無い。
ミストサウナもついてないなあ。最新のマンションならどれも普通についてる設備なんだけどね。

[560: 匿名さん]

根拠根拠って言う前に自分が示したら？
全部同じ人間やろうけどね。
ここはお前の掲示板ではない。出ていけ
久宝寺駅前の中古物件が当時の新築価格から全く下がってない事なんてちょっと調べたらすぐ分かるやろ
そもそも駅前は圧倒的に値下がりしにくいのは常識やろ
そんな事も知らん程度のド素人のくせに調べもせず自分勝手な思い込みで人を否定するな
しかも再開発・快速の止まる駅が少ない上次の駅が天王寺ってのがこの沿線の中でどんだけずば抜けて駅力が高いと思ってんねん。
ほんま良い加減にしろ
人を批判するならとりあえず勉強して知識付けてからしろや
ちょっと余りにも酷過ぎて呆れる



批判する前にとりあえず先に自分で調べろ
調べもせず適当なレスするな
憶測だけで断言するのはやめろ

[562: 匿名さん]

557の比較物件に値しない比較は、全く比較検討出来ません。
この人、感覚ずれてるよね。

[563: 匿名さん]

レスタージュは築8年。
ちなみに新築当時3000万で売り出された部屋だったら、いくらぐらいに下がってるのが妥当と考えてるの？

[564: 匿名さん]

＞肝心な具体例が書き込まれていないんですよね
900戸売れたという事実が、魅力あるマンションだという一つの証拠ではないでしょうか？
もし大多数の人間が魅力を感じないマンションなら、どんな手品を使ってもこの短期間にこんなには売れないでしょう。

[565: 匿名さん]

>>私があなたなら、過去のマンションのデータと現在の中古価格を提示しますけどね。人に何かを主張する時は根拠を提示するのは当たり前、常識です。

あなたがデータを示して証明するべきでは？
人様の書き込みを何の根拠もなくあそこまで断定的に批判してるんだから、間違ってると思うならデータを示してこういう根拠があるからあなたの主張は間違っているのでは？と主張するべきです。
久宝寺の相場が上がってる事はこの辺の住民であればみんな知っていますよ。

[566: 匿名さん]

何だか盛り上がってきましたね。
西棟の竣工の前後も成功派、失敗派と分かれて盛り上がっていましたが、結局２年でほぼ完売となりました。
少なくとも西棟だけ見れば、総戸数を考えれば大健闘だったと言えるのではないでしょうか。
さて、東棟はどうなるでしょうか？
乞うご期待！！

[567: 外野]

>>565
「間違ってると言うならデーター示せ」ではなく、主張した事が「間違ってる」と言われてる
貴方がデーター、根拠を示して主張した事の正当性を明らかにするのが順序だと思うけどね。

[569: 匿名さん]

＞900戸売れたと言う根拠を示してくださいと言ってるんですが？
西棟がほぼ完売しているという証拠ならありますよ。
ホームページを見ると、西棟の販売戸数は8/24時点で残り7戸となっています。
ということは約700戸は売れている、つまりほぼ完売ということになります。

西棟でこれだけで、新たに選び放題の東棟が全く売れていないわけがありませんから、
900戸という数字は、当たらずとも遠からずといったところでしょう。

それと（笑）とかはやめた方がよいかと思います。
最近問題になっていますよね。
いくらネット上とはいえ、相手は人ですから。

[570: 匿名さん]

ソース見つけましたよ。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1302_0007/Mega_City_Towers.pdf

＞西棟（705 戸）はほぼ完売、現在東棟（794 戸）を中心に販売中（発売済み194 戸のうち契約190 戸）

ちなみにこれは今年2月の資料で、それから半年は経っていますから、
今は900戸どころではないと思われます。

これで満足でしょうか？

[572: サラリーマンさん]

竣工時に900戸売れてたって事だね。
竣工時に6割売れてたのが好調なのか不調なのか...。

[573: 匿名さん]

こことは言わないが、売れたといっても内実は下請けに無理やり押し付けて、
その後賃貸後転売とか、バルクでリート等にはめ込むとか、色々あるやろ。
勿論、販売価格は正価ではないだろうと云う事は想像出来る。

私は投資でマンションを見てるが、スミフのマンションで築一年の賃貸空けの中古マンション
を内覧した事があるよ。

[574: 匿名さん]

相場が上がってるソースね

http://mansion-data.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/14088
これによると平米単価34万


現在出てる中古物件
↓↓↓
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=011&nc...
11階南向き　75.32m2　2850万＝平米単価37.8万

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=011&nc...
６階西向き（隣が病院の為壁以外眺望一切なし）　70.35m2　2380万＝33.8万


ちなみにこれは両方レスタージュで、今は売りに出てないけどローレルはもっと高いからね。
人気で表に情報が出る前に売れてしまうからなかなか情報出ないけど、また出たら載せるから。
まぁこれを否定するならちゃんとデータで根拠を示してね♪
ごちゃごちゃ言い訳とか変な煽りはいらんから。