プラウドシティ神戸名谷[旧スレ名：名谷に大規模マンション（これが最後？）誕生！]

[不動産購入勉強中さん]

神戸工業高等学校跡地（所有権）
　所在地：須磨区西落合1丁目4番13外1筆
　地目：宅地
　面積：18,683.16平方メートル
　用途地域：第1種住居地域　建ぺい率：60％　容積率：200％
入札実施日

平成２３年１月１３日（木）
入札実施場所

神戸市役所本庁舎３号館８階　教育委員会室
落札者

野村不動産株式会社　
神鋼不動産株式会社
近畿菱重興産株式会社
MID都市開発株式会社
（４社共同入札）


落札金額

３５億３，０００万円

いよいよ、名谷最後の大規模物件です。
解体工事も始まりました。

これで、周りのマンションは　一気に買い待ちで　売れ残るかもしれません。
駅近、教育環境よし、買い物至便　と言うことなしの　物件になりそうです。

みなさん　ご意見賜りたく。

【物件名が決定しておりましたので、スレッド名を修正しました。2011/12/16 管理担当】

[65: 匿名]

名谷、妙法寺は雰囲気が暗いってか重い。
とてもじゃないけど住む気にならない。

[66: 匿名さん]

妙法寺は雰囲気が暗いってか重い。

名谷は明るいよ。

[67: デベにお勤めさん]

ばかやろう。こんなとこで事業するんじゃない。
こんだけシコらせてもまだ分からんか、バカチンが！

[68: 賃貸住まいさん]

ボーリング？も始まりましたね。
販売はいつからなんでしょう？
楽しみです。

[69: 匿名はん]

年明けかな？
楽しみだす。

超長い　ボーリングマシンですな・・・

[70: 匿名さん]

やけに　１字　空けて　書く人が　執拗に　あげてる　けど　名谷で　４００戸　さばけるか？

[71: 匿名]

安ければ買いたい人はいるかもですね。
私はいらないけど。

[72: 匿名はん]

まあ、西神南のマンション総崩れは確実だが。

[73: 匿名さん]

西神南の資産価値なんて、
5年前からの開発だけで残ってないよ。
すでに崩壊してますのであしからず。

この物件は名谷駅徒歩圏で築浅物件はすくないので、
魅力的かもしれませんね。

[74: 匿名さん]

販売はいつからでしょうか。400戸もあるとちょっと大き過ぎて、何となく冷たい雰囲気を感じます。何か絵があつたら現実味がでてくるのかな？間取りが大衆化してなければよいですが。

[75: 匿名さん]

プラウドシティ神戸名っすね。

プラウドクラブのメールがきてました。楽しみっす。

[76: 匿名さん]

http://www.proud-web.jp/myodani/index.html
こりゃ　売れるわ。

[77: 競合物件企業さん]

スレッド名を変更しなさい！

[78: 物件比較中さん]

どのような物件になるか、すごい楽しみですね(^-^)/
ワクワクします。

[79: 匿名さん]

春から販売かな？
モデルルームの工事も　はじまっとるでよ！

[80: 購入検討中さん]

モデルルームはどこに建つのですか？

[81: 購入検討中さん]

前ワコーレのモデルルームがあったパティオの駐車場のところじゃないですか？

[82: 匿名さん]

そうそう
マルハチの向かい側だな。

営業も楽そうだな・・
黙っていても　売れるからな。

[83: 申込予定さん]

戸数が増えてうれしいよ、やっと手が届く価格になりそうです。
パパのボーナスもなくなって厳しい世の中、2000万円台で買えるなんて夢見たいです。
待ってて良かった。

[84: 匿名さん]

黙っていても　即日完売

[85: ビギナーさん]

オール電化

[86: ご近所さん]

2,000万円台ならいいとは思いますが・・・
入居者層が悪くなりそうで嫌です。
名谷も買うか買わないかは別にして
所得低い人も一部いますからね。
市営住宅オオスギ

[87: 匿名さん]

どう考えても　3500は上回るだろう。
近くのワダは4000以下は　ほとんど無かったぞ・・

強気の価格設定がなされるであろう（一応ぷらうどだし)
@150ぐらいでは　なかろうか？？

[88: 匿名さん]

ここを間違ってかったら、売るとき損はでるね。
だって、名谷だもん。あと１０年ぐらいたったら、
おじいさんおばあさんばっかりの街だよ。
駅近いしかメリットないよ。

[89: 匿名さん]

新築マンソンなんて　どこでも１０年もたてば半値でしょう。
値下がりするのが嫌なら　賃貸にいなはれ！

日本中　高齢化だがね？わかっとらんね？
ここはまだ　ましなほうだがね。

[90: 匿名さん]

どこも大なり小なり値下がりはするんだろうけど、名谷はないよな。

[91: 匿名さん]

でも、プラウドだから、竣工前完売御礼。

[92: 匿名さん]

どう考えても　3500万円は上回るだろう。
駅前のワダは4000万円以下は　ほとんど無かったぞ・・
年収８００万以上が対象

強気の価格設定がなされるであろう（一応ぷらうどだし)
坪@150万円ぐらいからでは　なかろうか？？

[93: 匿名さん]

モデルルームも半分完成づら
楽しみやろ　皆の者！

[94: 周辺住民さん]

ここの立地は売れると思います。名谷近隣に住んで10年です。
小さい子供が２人います。

マンモスで戸数が多いので管理費も抑えられるでしょうし。
広さは67.80m2 ～ 93.94m2と比較的コンパクトですが
駅前なのでこんなもんでしょう。

駐車場の形態は機械式か平面が分かりませんが、駅前なので
車を毎日使わなくてもいい事を考えると機械式でもOKでしょうね。

名谷駅前は便利ですが、駅を離れると、ほとんど何もなくなります。
バス圏内でもスーパーや小さなお店や古い飲食店などはちょこちょこありますが。
神戸ならどこでも言える事かもしれませんが坂も多くなります。

パティオは設立35年くらいでしょうか、バリアフリーも多くベビーカーでも大丈夫です。
ただ車を停める時は駐車場が広いため、ぐるぐる周りようやく停めて
店舗に着くまで面倒だと思う事もよくあります。これも車を使わない駅前に住むなら関係ないです。

テナントの入れ替わりは多少ありますが（マクドナルドがモスバーガーになったなど）
大抵決まっているので、店舗の変化や、街の広がりはあまりありません。
数年前にコスパなどが入ったビルはできたものの、個人的にはそんなに集客があるようには見えません。
今後どのように広がっていくかは分かりません。
コジマ電気の1Fはオアシスからマルハチになって集客が増えたように思います。

駅前に認可保育園が2カ所あります。小学校も近かったと思います。
駅前のワコーレも結構なお値段だったけどすぐに完売したようですし、戸数が多い分、
ワコーレよりは若干安いかな？と踏んでいます。

[95: 匿名]

プラウドは安売りはしません。
まして和田と比較されるとはかわいそうに。

規模と金額は関係ないですよ。
まあ西神戸の中産階級用ですね。
これで名谷以西の山手線のリセールバリューはだだ下がりで楽しいです。

西区は見栄っ張りが多くていいきみです。

[96: 周辺住民さん]

そんなことはないですよ。
プラウドは安売りします。
以前見学した西宮浜松原のプラウドは立地と大規模の面もあり安かった。

基本的には大規模になれば高額になればなるほど売れ行きは厳しいものです。
まぁ名谷駅徒歩4分であれば強気の価格でいくかもしれませんが・・・４３４戸になると
150万ぐらいが妥当でしょう。

[97: 匿名]

150万円どこが安いの？
公務員しか買えない。

[98: 匿名]

西宮浜とはこれまた…。
名谷は地下鉄山手線で一番便利でかつ三宮までの距離が近いわけで。
ちょっと位置付けが違いますよ。プラウドは安売りしないというのは対バリューであってプライスで言われても…。

こちらはそういう意味では価値ありますよ。

大規模というのは管理費や積立金がらみではお得ですが、必ずしも物件自体の値段で安いということはないです。

[99: 検討中の奥さま]

150万円が公務員しか買えないなら一般会社員はいくらなら買えるのですか？
教えてください。

[100: 匿名さん]

今更、時代遅れのオール電化ですか・・・

[101: 匿名さん]

マンソンなら　オール電化でもええな。
まあ、黙っていてもうれるから　心配せんでもええよ　きみたち。

駐車場は3Fぐらいの平面式だろう。
しかし、週末に郊外へ行く以外　車いらんがね。

整地されてきれいになっとるね。

[102: 購入検討中さん]

車だとバイパス通って三宮まですぐですよ。便利。

[103: 匿名さん]

車買えないよ。金欠。

[104: 購入検討中さん]

マンション坪単価１００万円ぐらいでないと買えない
一般社員ですから・・・

[105: 買い換え検討中]

子供が生まれたので実家の近くへの買い換えを考えています。
駅に近いのは魅力的ですが、今のガス床暖房が気に入っているのとガスコンロのほうが使いやすいかなと思っているのでオール電化はちょっとマイナス点です。慣れかもしれませんが・・・
もちろん電力不足の心配もありますよね。
何れにしても価格次第かな・・・

[106: 買い換え検討中]

オール電化がトータルで安い計算かな
何れにしても郊外だから坪単価次第かな・・・
安くないと売れませんよ

[107: ビギナーさん]

オール電化は、冬の暖房に経費がかさむ。
ガスの床暖房がBest！
エアコンは安全だが、電気代が高い！

[108: 購入検討中さん]

以前、戸建てをオール電化にリフォームしたら、トータルで3割位光熱費安くなりましたよ。リフォーム代に100万程かかったけどお得感ありありでした。
そもそもマンションなら暖房費もそんなにかからないよね。
暖房性能ならガスがベストだとは思うけど。

[109: ビギナーさん]

床暖房付き給湯器が故障したら交換と聞きましたよ。
友達からは４０万円以上すると聞いて驚きです。
９年ぐらいで潰れるみたいなんて毎月５０００円積み立てないと給湯器も買えないなんて。

[110: 匿名さん]

これから電気代はあがるのでは？

[111: 購入検討中さん]

このあたりで購入を検討しているんですが
物件概要でちょっと不安が。。。

建物竣工時期 平成25年9月中旬 (予定)
入居時期 平成25年9月下旬 (予定)

竣工後に検査などの手続きとして少なくとも1～2か月は必要だと聞きました。
竣工から入居まで一か月ないんですが、大丈夫なんでしょうか？？

「プラウド」の評判は高いようなんですが、そこのところが心配です。

[112: 匿名さん]

予定は未定。
買うぞ！

[113: 匿名さん]

この物件は野村の単独事業ではないので、プラウドといってもどうかなあ。

[114: 住まいに詳しい人]

教えてあげようかな？
融資枠は１社当たり１５０戸数が限界だよ。
銀行マンの仕事してるから最近は住宅ローン審査厳しいよ。

[115: 住まいに詳しい人]

１物件当たりね。
有給で海外旅行に行って来ます。また教えるよ。

[116: 匿名さん]

113さんへ

「野村の単独事業ではないので、プラウドといってもどうかなあ」

私も全く同感です。野村さんを含めると４社もの共同事業だし、プラウドといっても

名ばかりで中身が伴っていない不安があります。

野村さんは１流かもしれませんが、ほかの３社は贔屓目に見ても３流、

厳しく見ると４流の不動産会社です。

つまり、３流以下の意見や声が、本来１流になろうとしていた価値がほころびる、

要するに、３流が一流の足を引っ張ってしまうのではないか？そこが気がかりなのです。


これを数式で表現すると、

（１流＋３流＋３流＋４流）÷４社＝１１流÷４流＝２．７５流

のマンションになってしまうのではないかと・・・・


また、共同事業のメリットは各社のリスク（事業の失敗とか）分散と思いますが、

消費者立場では、それはメリットとはいえません。


むしろ、各社の立場や利害関係がぶつかり合う中で、

供給される商品は、しばしば妥協の産物のようなものになりがちです。


たとえば、今時オール電化住宅はトレンドから完全に外れていますが、

どうしてもこれを推し進めなければならない立場の会社の意見を反映したのでは？

と疑ってしまうのです。

[117: 匿名さん]

116銀行マンさん詳しくありがとうございます。
海外旅行うらやましいです。
共同事業のメリットもっと教えて下さい。

[118: ご近所さん]

購入検討中さん のご意見ですが、

建物竣工時期 平成25年9月中旬 (予定)
入居時期 平成25年9月下旬 (予定)

竣工後に検査などの手続きとして少なくとも1～2か月は必要だと聞きました。
竣工から入居まで一か月ないんですが、大丈夫なんでしょうか？？

私もこのスケジュールに疑問があります。
最終検査前までに細部検査はしているはずでしょうが・・・
最悪、万が一修正箇所が出るとなると！？不安はあります。
どなたか、この件に関して教えていただける、意見を出していただける方お願いします。

[119: いつか買いたいさん]

プラウド名谷の完成予定のチラシ見たが、なぜ駐車場が住居棟の中央なの？
期待していたのにこの間取りは違和感覚える。
同感な人いますか？

[120: 不動産購入勉強中さん]

建物竣工時期 平成25年9月中旬 (予定)
入居時期 平成25年9月下旬 (予定)
この時間差に疑問あり、つまり
入居時期－建物竣工時期＝0はダメマン可能性大（あわて過ぎ、欠陥工事も視野に入れるべき点）
少なくともこの差が1～2ヶ月は必要だととある不動産会社元社員が言ってました。

[121: 匿名さん]

予定なので、後で期日変更というのは良くありますが、内覧会のクレーム処理を完全に出来ない可能性ありますね。

[122: 匿名さん]

予定は未定　というこっちゃ。
モデルルーム　完成まじか・・

Coming　soon！

[123: とくめい]

プラウドシティ盛り上がってますね。
早くモデルルームを見学したいです。

ここが完成すると学園都市はどうなっちゃうんでしょうかね？

[124: ご近所さん]

駐車場100%じゃないの？？
この辺は月極ないけど大丈夫？
まあ　駅前だから車ない人もいるか・・・

それにしても大きすぎるよ

[125: 匿名さん]

名谷育ちなので懐かしいです

坂道、市バス必須の町なので 駅前の立地は便利ですね
そううるさい町でなく落ち着いた住宅街だし
駅前なら便利さも充分。

今って名谷始発の電車ありますか？

昔、震災のちょっと前に「急行」だか「快速」の地下鉄ありましたね。
震災後なくなったのでほんとに一時でしたが。
追い越す線路がないから通過駅が多いだけっていう無意味な電車でしたw

三宮や大阪に出るには確かに電車乗ってる時間長いですが
住環境的には市内でまぁまぁいい方かと。

[126: 匿名さん]

そうそう、名谷駅発の快速ありましたよね！
名谷、新長田、三宮、新神戸に止まった記憶ですが、当時名谷に住んでいた私は結構気に入ってましたよ。
震災後なくなって残念です。でも確かに、追い越し線路がないからあまり意味がないのかな。
名谷始発の電車は今も朝夕の時間帯に何本かあります。土日はほとんどないみたいです。

[127: 匿名さん]

ここはどこの小学校中学校の校区になりますか

[128: 匿名さん]

西落合小、中→長田高校　というコースではあるまいか。

[129: 匿名さん]

今日間取りの入った資料が届きました。
間取りはシンプルですね。まぁファミリー向けなのでこんな感じなのでしょうね。
内梁なので、リビングの開口が低い。ここが一番悲しい。
何にしても一度見に行きたいですね。

[130: 購入検討中さん]

間取りと世帯数の多さが気に入っています。
同じ年代の子育て世帯が多いと新しい街と
いう感じになりますよね。

隣接する場所に高校がありますが、
どんな雰囲気の学校でしょうか？

子供が小学生・中学生に上がったときに
登下校に不安がなければよいのですが。

[131: 匿名さん]

翔風は、基本アフォだが　悪は少なし・・
ここいらでは　北須磨、須磨東　どんと落ちて翔風かな

まあ、がんばって長田へ行ってつかーさい！

[132: 匿名さん]

基本的に名谷は坂道の町。
西落合中学校に通学するのだとしたらマンションから毎朝登り坂と距離がわりときついでしょうね。

駅がとても近いので、高校は電車で長田高校、駅前からバスで星陵高校くらいに行けたら便利でしょう。
国立大を目指すならその2校くらいまで。

[133: 物件比較中さん]

こちらではいつもお世話になっております。
こちらの校区の評判が気になっております。
西落合小学校、中学校の評判はいかかでしょうか？

[134: 匿名さん]

このあたりは30〜40年ほど前のニュータウンで団地が急激に建って人がドッと流れてきたところです
昔々からの地の人とかはあまりなく、また西へ西へと地下鉄が延びるにつれて新しいニュータウンへ人が流れて子どもも減少しました
あまり荒れるような要素のない土地柄だと思います。

私は西落合中学の10回生で子どもも一学年8クラスや9クラスとピークに近い頃でしたが落ち着いた学校でした
子どもが減ってからの今の状況に詳しい方がおられたらまた書き込んでいただけたらと思います。

当時隣の竜が台中学校が荒れて怖いらしいと噂がたっていましたが、トイレットペーパーが投げられるから全部外されたとかそんな程度。
成人して大阪に勤めて大阪の学校の話を聞いてみれば神戸の様子なんて可愛いもんやなぁと思います。
ほんと「たかがしれてる」という感じ。

[135: 匿名さん]

ところで。
住所は確かに西落合ですが本当に西落合の校区ですか？
大きな通りと線路で隔たってますが、
西落合から見て道路や線路のあっち側は竜が台小学校中学校の校区やと思ってました。
あの辺いままで住居がなかったから詳しく気にしたことなかったんですけど。

物件の周辺環境の写真にも西落合小学校だけでなく竜が台小学校中学校の写真も載ってましたが。

[136: 物件比較中さん]

詳しく教えていただき、ありがとうございました。

とあるサイトで、今は中学校がかなり荒れているとの情報を見てしまったもので、気になってしまいまして…。

そのおだやかな頃と変わっていなければ良いのですが…。

あと、神戸市のホームページで念のため、こちらの住所より校区を調べましたところ、西落合小、中となっておりました。

お忙しいところ、ありがとうございます。

[137: サラリーマンさん]

基本ダメでしょ。
西落合小、中共に小ヤンキーの集まりですよ。
翔風は義務教育では無いので関係ありませんが
すぐ隣ですので気をつけて下さい。
神戸西高校＋須磨高校の合併校。。。
夕方のローソンはたまったもんじゃありません。

[138: 匿名さん]

翔風へなど行かなきゃええのよ。
どうせ学区再編成で　長田でも神戸でも　好きなところに行けばよろし！

モデルルーム　coming　soon

[139: 匿名さん]

137さんへ

西落合小、中共に小ヤンキーの集まりなんですか？

知らなかったです。

神戸市西部で人気のある校区をご存知であれば、教えてください。

[140: 匿名]

ここ 坪140万ぐらいみたいですね…

期待しちゃいます。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[141: 匿名さん]

名谷駅周辺の小中学校でヤンキーはおりまへん。
鷹取、や長田区じゃ　あるまいし。

安心して買いなされ・・

下手に伊吹とへいくと、普通の子は大変でっせ・・
お宅の子が偏差値70超えなら　心配いらんがね。


でっかい穴掘って　基礎打ち中。
土壌自体　まったく新規ですわ。

買うつもりなら、現場と周辺環境ぐらい　自分で確かめようね・・

[142: サラリーマンさん]

せいぜい子供が義務教育中に周辺環境で生活するには
最低、最高期間で9年間。
高校は何処ぞと好きな高校にチャレンジすれば
学校区なんてそんなに関係ないのでは？
それよりも我が子は違う！！と胸を張り育てる事が必要じゃないですか？

[143: ご近所さん]

周辺環境なんて自分の目で見るのが一番です。

学校は頼めば見学させてもらえますし、ネットの評判を気にするぐらいなら
自分の目で確認するのが一番確かです。
新学期が始まったら学校公開デーもあると思うし、見に行ったらいかがでしょうか。

[144: 匿名さん]

モデルルーム　OPEN
大盛況なり・・

[145: 購入検討中さん]

モデルルームの案内がまだ届きませんが、年収によって案内してるでしょうか・・・？
平均価格はおいくらなのか知っている方はいますか？

[146: ビギナーさん]

地下のトロッコ道は取り除かれたのでしょうか？

[147: 購入検討中さん]

やはり天下のプラウド様様ですから年収の縛りはあるのかもしれませんね・・・
ちなみに私も案内が来ません・・・

[148: 匿名]

見学の予約しました
楽しみです

ただ資料みましたがエアコンは要らないかなぁ…

[149: 匿名]

>145さん

坪140万だって前スレであったでしょうよ。

[150:]

３件ぐらい買うて、大家さんでもするかな・・

[151: ビギナーさん]

高圧線は取り除かれたのでしょうか？

[152: 物件比較中さん]

オール電化は頂けない。
緊急時発電機とかあるの？

[153: 匿名さん]

ガスも電気なければ　ただの箱。
いただけなければ、買わねばよろし・・

残り少なくなっていくゼヨ。

[154: 物件比較中さん]

違う違う。
緊急時発電機とかあるの？って聞いてるんだから
答えてあげればいいんじゃないですか？

[155: 匿名]

モデルルームで訊いたらいいんじゃない?

[156: 物件比較中さん]

モデルルームでもらった資料によると、太陽光発電と連動するパワコン一体型リチウムイオン蓄電システムを採用しており、非常時に照明・設備・エレベーターで電気が使用可能となる予定とのことでした。
営業さんにも聞きましたが、住民が緊急時に避難できるまで程度の電力です。
電気使用量を減らすにも、結局照明にLED、冷蔵庫・テレビ・温水暖房便座を最新の省エネ家電にしないと40％削減にはならないようです（参考：プラウド資料）

概算価格見せてもらいましたが、一番安いお値段で2500万円台（70㎡弱3LDK　西向き）からでした。
上は4500万円台(90㎡強4LDK　南東向き角部屋)予定。
これだと北向きのシーズンヴィラは、もっと安いのでは？
入居者層が心配になってきました。。。安すぎる。。。

ここの掲示板で予想されていたよりずいぶん安い気がしますが、やっぱりこのご時世にオール電化だから安いのでしょうか？
食洗機もオプションでした。
そして天井の高さが、高層階になるほど低くなっているようです（リビングダイニング：1~8階は2500～2550。9～15階は2450）
あと気になったのが、天井が直貼りであることと（営業に確認）、窓がペアガラスじゃないみたいなんです。
資料には「直貼り床二重天井仕様」とあり、サッシについては「一部住戸のみ防音サッシ採用」とありました。
このあたり、くわしくお聞きになった方いらっしゃいましたら教えてください。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[157: いつか買いたいさん]

結局、停電時は「住戸内電気」についてはどうも出来ない。ってことだろ。
仕様も安っぽいし…
オール電化は建設コストを下げたいが為。
野村さんにしてはアサハカナ…

[158: 物件比較中さん]

オール電化は基本料金が安いよ。これだと北向きのシーズンヴィラは、もっと安いのでは？
大歓迎です。。。

食洗機もオプションでした。食洗機いらない。自分で洗った方が早いし、専用洗剤が高価とみんなが言ってる。
そして天井の高さが、（リビングダイニング：1~8階は2500～2550。9～15階は2450）天井高すぎる。標準的な2400でも良かったのに。

[159: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

天井高いとエアコン効かないよ。

[160: 匿名]

関西ではオール電化か敬遠されるんですね…

何かと便利なんですけど

[161: 匿名さん]

床暖房はついてないですよね？オール電化の欠点は、割増料金の時に使う床暖。名谷は市街地より寒いので、もし床暖ついていても使わない方が賢明と思う。エアコンと併用すると、ガスより割高なんてこともありうる。

[162: いつか買いたいさん]

ガスにも割引があり基本そこまで料金変わらんだろ？
天井も別に2500～2550は高いうちに入らない。
普通です。
洗剤もそこまでの差はありません。

[163: 匿名]

コストランニングは気になるとこですが洗剤の値段はさすがにどーでもいいわ(^_^;)

[164: 物件比較中さん]

学園都市とどちらが格上ですか？