プラウドシティ神戸名谷[旧スレ名：名谷に大規模マンション（これが最後？）誕生！]

[不動産購入勉強中さん]

神戸工業高等学校跡地（所有権）
　所在地：須磨区西落合1丁目4番13外1筆
　地目：宅地
　面積：18,683.16平方メートル
　用途地域：第1種住居地域　建ぺい率：60％　容積率：200％
入札実施日

平成２３年１月１３日（木）
入札実施場所

神戸市役所本庁舎３号館８階　教育委員会室
落札者

野村不動産株式会社　
神鋼不動産株式会社
近畿菱重興産株式会社
MID都市開発株式会社
（４社共同入札）


落札金額

３５億３，０００万円

いよいよ、名谷最後の大規模物件です。
解体工事も始まりました。

これで、周りのマンションは　一気に買い待ちで　売れ残るかもしれません。
駅近、教育環境よし、買い物至便　と言うことなしの　物件になりそうです。

みなさん　ご意見賜りたく。

【物件名が決定しておりましたので、スレッド名を修正しました。2011/12/16 管理担当】

[22: 匿名はん]

みょうだに　でんがな。
かなわんな・・

田園都市線の　たまプラーザ　みたいなもんでんがな・・
わかったかね？関東の人。

別に　金持ちが多いとはいわんが、サラリーマンが住むには　悪くない
という　物件が多いわけよ。
わかる？ちみたち！

[26: 匿名]

名谷って三宮から地下鉄で何分かかりますか？
実際に通勤している人に質問ですが、朝のラッシュはどうでしょうか？

[27: 匿名さま]

１７分です。
７時半から８時１５分ぐらいまでは　名谷でほぼ　満員。
途中　板宿、新長田で　入れ替わりはあるけど　三宮までは　結構　いっぱい。

ＪＲもいっぱいは　かわりなし。

山陽とかだと　すいてるけど　沿線人気なし。

３０分に１本ぐらい　名谷始発があり　それに並んでる人もいるが
並んでるうちに　着いてしまうので　どうしても座りたい人　以外はメリットなし。

西神中央だと　始発で座れるけど　いかんせん　遠いです。
４０分以上　かかるので　名谷ぐらいで探す人　多し。
阪急三宮　改修時に　地下鉄と直結すると言う　噂は　ずーっとあり

現実となれば、直通　梅田行もありえる。

両者のメリット多し。

[28: 匿名はん]

高校の取り壊しと同時に、測量が始っておりんす。
どれぐらいの規模になるのでしょうか？

[29: ご近所さん]

スレ読め
既出

[30: 匿名さん]

ここは、プラウドシティ名谷になるのですか？

[31: 匿名はん]

規模は　まだ発表されておらんぞな。
偉そうに言っては　いかんぞね。
プラウドにすると、ブランド料金が追加されるので　80m2　5000万ぐらいでお願いしたい。

[32: 土地勘無しさん]

なたに　って人が住めるところなの？
最近、神戸の奥でもマンションやってたんだ・・・

[33: 近所をよく知る人]

みょうだに(名谷)です。

[34: 近所をよく知る人]

名谷のどこが便利なんでしょうか...
三宮まで２０分、大阪通勤なら徒歩入れて３０分＝１時間コース
便利に感じるのはせいぜい専業主婦ぐらいでしょう

名谷の環境がいい？
校門に首置かれて？
シスコンのヤンキーに殴り殺されて？
神戸のスラム街には怖くて住めないわ。

そんなエリアに野村不動産が進出て....
阪神間でよっぽど土地がないんでしょうね...
松下町を夙川といったり、甲南町で住吉タワーとネーミングしたり...

野村は御影工業高校の跡地を落札できず今度は市立神戸工業ですか。
工業系が好きならR４３南でマンションでも建ててればいいのに。

どんな価格設定か楽しみですね♪

[35: 不動産購入勉強中さん]

神戸のスラムは、大震災で破壊されておりンす。
きれいに整地されているから　心配いらんよ。

名谷に住めない　低所得者の荒らしは無視して、新しい情報　入ったらお願いします。

[36: 近所をよく知る人]

名谷は震災の被害ほとんどナシでしょ
地震で壊れて整地されたようなスラムチックな土地ではなく、ただの（元）ニュータウンですよね
金持ちが住む町ではなく、真面目で大人しい人種が住んでるイメージ。遊ぶとこも飲むとこもないが、そんなの必要ないような。
確か駅前のローソンも夜中は閉店してましたよね。

[37: 匿名はん]

そうだお。
金持ちが住む場所ではないよ。たまに、地主さんが広大な　平屋建てに住んでいたりするが・・

駅近の戸建ては、そこそこ収入のある　サラリーマン、市役所職員などが多い。
駅近のマンソンも、４０００以上出せた、並み以上のサラリーマンが多い。

普通の庶民が、多く住んでいる街ですわ。道路も広いので　せせこましく生きなくてええのよ。

遊ぶとこ、飲むとこは、必要最小限。三宮で済ませればええし。
余計な雑音はイランのよ。かといって　西神ほど　遠くないからええんですな。

[38: 匿名はん]

名谷おお金持ちが住む場所ではないよ。たまに、地主さんが広大な　豪邸に住んでいたりする 地主を尊敬するな。

[39: 匿名さん]

しかし医者や弁護士、会社役員さん等真面目にそこそこの収入を得てる人もよく住んでるね。
そういう人はむしろ駅近より駅遠の静かなエリアにひっそり地味に生息してる。
クルマで動くので電車通勤しなくていい人たち。
その辺の層を狙ってヤナセも乗り込んできたが、高級外車よりプリウスを選んじゃいそうなのがTHE名谷人じゃないかと、勝手に分析してみたり。

[40: ご近所さん]

今日、野村不動産から住まいのアンケートが投函されていました。
確実にこの物件の事前リサーチでしょうね。
このタイミングだとまだまだ売り出しは先になりそうですね。
楽しみです。

[41: 物件比較中さん]

校舎の解体も進んでいますね。
一旦　更地にして　どのような図面を描くのでしょうか。
少し　期待しています　2013/3ぐらいを目指すのかな。

[42: 匿名]

いつ建つか気になります。一般的に落札からどれくらいで物件情報の発表なのでしょう。

[43: 匿名]

どのくらいの規模でしょうか？
何階建て？　タワーが建つのかな？

[44: 匿名はん]

タワーはないでしょ。
今時　タワマンは売れない。地震被害リスク大杉。
10階建て前後ではないかと　予測。
敷地面積は結構あるがね・・

[45: 匿名さん]

パースデザイン画見ました、380戸数みたいです。
このプランはあまり好きじゃないデザイン。
まだまだ各社出してくるな。

[46: 匿名さん]

教えて下さい！

[47: 匿名はん]

ほぼ、校舎の解体終了。
どんなプランなのだ？

[48: 匿名さん]

ここは書き込みが少ないようだけど 情報少なし。。

[49: 匿名さん]

ここの物件は、野村が単独では厳しいと思って、何社かに声をかけたんでしょ。
きついんじゃない？

[50: 匿名さん]

でも西神南で新築マンション買うよりは絶対こっちだなー。
駅近、スーパー豊富、ショッピングモール、大丸がすぐそこ。なのに全くゴミゴミしてない環境。
悪くない気もします。

[51: 匿名はん]

わたすも　そう思いますです。
野村　他のコラボレートだす。

[52: 匿名]

値段次第だな

[53: ご近所さん]

155~165万円／坪ぐらいかな…（予想）

[54: 購入検討中さん]

えっ、＠145万ぐらいじゃないの？

[55: 匿名さん]

MIDということは、このご時勢に電化マンションかな？
いよいよ盆明けには危機がやってくるようですが。

[56: 購入検討中さん]

オール電化はきついね。
MIDも関電さん系列とはいえ、このご時世でオール電化にするのかね。
供給もままならないというに

[57: ご近所さん]

噂では15階建てが３棟建つと聞きました。計400戸ぐらい…多すぎ(；一_一)
本当ですか？

[58: 匿名さん]

安い？

[59: 土地勘無しさん]

高スギ、多スギ、坂キツスギ　　ってか？

[60: 匿名さん]

ここはまったく坂ないでしょ
坂の上には用ないし。

[61: 匿名さん]

@150ぐらいなら　売れるかな？

地下鉄沿線なら　絶好の立地だからな・・

販売員も　周りの環境説明で　苦しい言い訳　せんですむし　楽勝だね。

[62: 周辺住民さん]

ただ名谷にあるLUCCAの裏の団地から毎朝７：５０ごろ、林真須美似の巨漢おばはんが下に向かって、叫んでいるのをよく見るから、やっぱ頭が少し●かしい人が多いのかな？とも思う時がある。

[63: 周辺住民さん]

↑個性
生活保護家庭率がもっとも高い街

[64: 周辺住民さん]

逆に貯金禁止なので駅前ショッピングは旺盛

[65: 匿名]

名谷、妙法寺は雰囲気が暗いってか重い。
とてもじゃないけど住む気にならない。

[66: 匿名さん]

妙法寺は雰囲気が暗いってか重い。

名谷は明るいよ。

[67: デベにお勤めさん]

ばかやろう。こんなとこで事業するんじゃない。
こんだけシコらせてもまだ分からんか、バカチンが！

[68: 賃貸住まいさん]

ボーリング？も始まりましたね。
販売はいつからなんでしょう？
楽しみです。

[69: 匿名はん]

年明けかな？
楽しみだす。

超長い　ボーリングマシンですな・・・

[70: 匿名さん]

やけに　１字　空けて　書く人が　執拗に　あげてる　けど　名谷で　４００戸　さばけるか？

[71: 匿名]

安ければ買いたい人はいるかもですね。
私はいらないけど。

[72: 匿名はん]

まあ、西神南のマンション総崩れは確実だが。

[73: 匿名さん]

西神南の資産価値なんて、
5年前からの開発だけで残ってないよ。
すでに崩壊してますのであしからず。

この物件は名谷駅徒歩圏で築浅物件はすくないので、
魅力的かもしれませんね。

[74: 匿名さん]

販売はいつからでしょうか。400戸もあるとちょっと大き過ぎて、何となく冷たい雰囲気を感じます。何か絵があつたら現実味がでてくるのかな？間取りが大衆化してなければよいですが。

[75: 匿名さん]

プラウドシティ神戸名っすね。

プラウドクラブのメールがきてました。楽しみっす。

[76: 匿名さん]

http://www.proud-web.jp/myodani/index.html
こりゃ　売れるわ。

[77: 競合物件企業さん]

スレッド名を変更しなさい！

[78: 物件比較中さん]

どのような物件になるか、すごい楽しみですね(^-^)/
ワクワクします。

[79: 匿名さん]

春から販売かな？
モデルルームの工事も　はじまっとるでよ！

[80: 購入検討中さん]

モデルルームはどこに建つのですか？

[81: 購入検討中さん]

前ワコーレのモデルルームがあったパティオの駐車場のところじゃないですか？

[82: 匿名さん]

そうそう
マルハチの向かい側だな。

営業も楽そうだな・・
黙っていても　売れるからな。

[83: 申込予定さん]

戸数が増えてうれしいよ、やっと手が届く価格になりそうです。
パパのボーナスもなくなって厳しい世の中、2000万円台で買えるなんて夢見たいです。
待ってて良かった。

[84: 匿名さん]

黙っていても　即日完売

[85: ビギナーさん]

オール電化

[86: ご近所さん]

2,000万円台ならいいとは思いますが・・・
入居者層が悪くなりそうで嫌です。
名谷も買うか買わないかは別にして
所得低い人も一部いますからね。
市営住宅オオスギ

[87: 匿名さん]

どう考えても　3500は上回るだろう。
近くのワダは4000以下は　ほとんど無かったぞ・・

強気の価格設定がなされるであろう（一応ぷらうどだし)
@150ぐらいでは　なかろうか？？

[88: 匿名さん]

ここを間違ってかったら、売るとき損はでるね。
だって、名谷だもん。あと１０年ぐらいたったら、
おじいさんおばあさんばっかりの街だよ。
駅近いしかメリットないよ。

[89: 匿名さん]

新築マンソンなんて　どこでも１０年もたてば半値でしょう。
値下がりするのが嫌なら　賃貸にいなはれ！

日本中　高齢化だがね？わかっとらんね？
ここはまだ　ましなほうだがね。

[90: 匿名さん]

どこも大なり小なり値下がりはするんだろうけど、名谷はないよな。

[91: 匿名さん]

でも、プラウドだから、竣工前完売御礼。

[92: 匿名さん]

どう考えても　3500万円は上回るだろう。
駅前のワダは4000万円以下は　ほとんど無かったぞ・・
年収８００万以上が対象

強気の価格設定がなされるであろう（一応ぷらうどだし)
坪@150万円ぐらいからでは　なかろうか？？

[93: 匿名さん]

モデルルームも半分完成づら
楽しみやろ　皆の者！

[94: 周辺住民さん]

ここの立地は売れると思います。名谷近隣に住んで10年です。
小さい子供が２人います。

マンモスで戸数が多いので管理費も抑えられるでしょうし。
広さは67.80m2 ～ 93.94m2と比較的コンパクトですが
駅前なのでこんなもんでしょう。

駐車場の形態は機械式か平面が分かりませんが、駅前なので
車を毎日使わなくてもいい事を考えると機械式でもOKでしょうね。

名谷駅前は便利ですが、駅を離れると、ほとんど何もなくなります。
バス圏内でもスーパーや小さなお店や古い飲食店などはちょこちょこありますが。
神戸ならどこでも言える事かもしれませんが坂も多くなります。

パティオは設立35年くらいでしょうか、バリアフリーも多くベビーカーでも大丈夫です。
ただ車を停める時は駐車場が広いため、ぐるぐる周りようやく停めて
店舗に着くまで面倒だと思う事もよくあります。これも車を使わない駅前に住むなら関係ないです。

テナントの入れ替わりは多少ありますが（マクドナルドがモスバーガーになったなど）
大抵決まっているので、店舗の変化や、街の広がりはあまりありません。
数年前にコスパなどが入ったビルはできたものの、個人的にはそんなに集客があるようには見えません。
今後どのように広がっていくかは分かりません。
コジマ電気の1Fはオアシスからマルハチになって集客が増えたように思います。

駅前に認可保育園が2カ所あります。小学校も近かったと思います。
駅前のワコーレも結構なお値段だったけどすぐに完売したようですし、戸数が多い分、
ワコーレよりは若干安いかな？と踏んでいます。

[95: 匿名]

プラウドは安売りはしません。
まして和田と比較されるとはかわいそうに。

規模と金額は関係ないですよ。
まあ西神戸の中産階級用ですね。
これで名谷以西の山手線のリセールバリューはだだ下がりで楽しいです。

西区は見栄っ張りが多くていいきみです。

[96: 周辺住民さん]

そんなことはないですよ。
プラウドは安売りします。
以前見学した西宮浜松原のプラウドは立地と大規模の面もあり安かった。

基本的には大規模になれば高額になればなるほど売れ行きは厳しいものです。
まぁ名谷駅徒歩4分であれば強気の価格でいくかもしれませんが・・・４３４戸になると
150万ぐらいが妥当でしょう。

[97: 匿名]

150万円どこが安いの？
公務員しか買えない。

[98: 匿名]

西宮浜とはこれまた…。
名谷は地下鉄山手線で一番便利でかつ三宮までの距離が近いわけで。
ちょっと位置付けが違いますよ。プラウドは安売りしないというのは対バリューであってプライスで言われても…。

こちらはそういう意味では価値ありますよ。

大規模というのは管理費や積立金がらみではお得ですが、必ずしも物件自体の値段で安いということはないです。

[99: 検討中の奥さま]

150万円が公務員しか買えないなら一般会社員はいくらなら買えるのですか？
教えてください。

[100: 匿名さん]

今更、時代遅れのオール電化ですか・・・

[101: 匿名さん]

マンソンなら　オール電化でもええな。
まあ、黙っていてもうれるから　心配せんでもええよ　きみたち。

駐車場は3Fぐらいの平面式だろう。
しかし、週末に郊外へ行く以外　車いらんがね。

整地されてきれいになっとるね。

[102: 購入検討中さん]

車だとバイパス通って三宮まですぐですよ。便利。

[103: 匿名さん]

車買えないよ。金欠。

[104: 購入検討中さん]

マンション坪単価１００万円ぐらいでないと買えない
一般社員ですから・・・

[105: 買い換え検討中]

子供が生まれたので実家の近くへの買い換えを考えています。
駅に近いのは魅力的ですが、今のガス床暖房が気に入っているのとガスコンロのほうが使いやすいかなと思っているのでオール電化はちょっとマイナス点です。慣れかもしれませんが・・・
もちろん電力不足の心配もありますよね。
何れにしても価格次第かな・・・

[106: 買い換え検討中]

オール電化がトータルで安い計算かな
何れにしても郊外だから坪単価次第かな・・・
安くないと売れませんよ

[107: ビギナーさん]

オール電化は、冬の暖房に経費がかさむ。
ガスの床暖房がBest！
エアコンは安全だが、電気代が高い！

[108: 購入検討中さん]

以前、戸建てをオール電化にリフォームしたら、トータルで3割位光熱費安くなりましたよ。リフォーム代に100万程かかったけどお得感ありありでした。
そもそもマンションなら暖房費もそんなにかからないよね。
暖房性能ならガスがベストだとは思うけど。

[109: ビギナーさん]

床暖房付き給湯器が故障したら交換と聞きましたよ。
友達からは４０万円以上すると聞いて驚きです。
９年ぐらいで潰れるみたいなんて毎月５０００円積み立てないと給湯器も買えないなんて。

[110: 匿名さん]

これから電気代はあがるのでは？

[111: 購入検討中さん]

このあたりで購入を検討しているんですが
物件概要でちょっと不安が。。。

建物竣工時期 平成25年9月中旬 (予定)
入居時期 平成25年9月下旬 (予定)

竣工後に検査などの手続きとして少なくとも1～2か月は必要だと聞きました。
竣工から入居まで一か月ないんですが、大丈夫なんでしょうか？？

「プラウド」の評判は高いようなんですが、そこのところが心配です。

[112: 匿名さん]

予定は未定。
買うぞ！

[113: 匿名さん]

この物件は野村の単独事業ではないので、プラウドといってもどうかなあ。

[114: 住まいに詳しい人]

教えてあげようかな？
融資枠は１社当たり１５０戸数が限界だよ。
銀行マンの仕事してるから最近は住宅ローン審査厳しいよ。

[115: 住まいに詳しい人]

１物件当たりね。
有給で海外旅行に行って来ます。また教えるよ。

[116: 匿名さん]

113さんへ

「野村の単独事業ではないので、プラウドといってもどうかなあ」

私も全く同感です。野村さんを含めると４社もの共同事業だし、プラウドといっても

名ばかりで中身が伴っていない不安があります。

野村さんは１流かもしれませんが、ほかの３社は贔屓目に見ても３流、

厳しく見ると４流の不動産会社です。

つまり、３流以下の意見や声が、本来１流になろうとしていた価値がほころびる、

要するに、３流が一流の足を引っ張ってしまうのではないか？そこが気がかりなのです。


これを数式で表現すると、

（１流＋３流＋３流＋４流）÷４社＝１１流÷４流＝２．７５流

のマンションになってしまうのではないかと・・・・


また、共同事業のメリットは各社のリスク（事業の失敗とか）分散と思いますが、

消費者立場では、それはメリットとはいえません。


むしろ、各社の立場や利害関係がぶつかり合う中で、

供給される商品は、しばしば妥協の産物のようなものになりがちです。


たとえば、今時オール電化住宅はトレンドから完全に外れていますが、

どうしてもこれを推し進めなければならない立場の会社の意見を反映したのでは？

と疑ってしまうのです。

[117: 匿名さん]

116銀行マンさん詳しくありがとうございます。
海外旅行うらやましいです。
共同事業のメリットもっと教えて下さい。

[118: ご近所さん]

購入検討中さん のご意見ですが、

建物竣工時期 平成25年9月中旬 (予定)
入居時期 平成25年9月下旬 (予定)

竣工後に検査などの手続きとして少なくとも1～2か月は必要だと聞きました。
竣工から入居まで一か月ないんですが、大丈夫なんでしょうか？？

私もこのスケジュールに疑問があります。
最終検査前までに細部検査はしているはずでしょうが・・・
最悪、万が一修正箇所が出るとなると！？不安はあります。
どなたか、この件に関して教えていただける、意見を出していただける方お願いします。

[119: いつか買いたいさん]

プラウド名谷の完成予定のチラシ見たが、なぜ駐車場が住居棟の中央なの？
期待していたのにこの間取りは違和感覚える。
同感な人いますか？

[120: 不動産購入勉強中さん]

建物竣工時期 平成25年9月中旬 (予定)
入居時期 平成25年9月下旬 (予定)
この時間差に疑問あり、つまり
入居時期－建物竣工時期＝0はダメマン可能性大（あわて過ぎ、欠陥工事も視野に入れるべき点）
少なくともこの差が1～2ヶ月は必要だととある不動産会社元社員が言ってました。

[121: 匿名さん]

予定なので、後で期日変更というのは良くありますが、内覧会のクレーム処理を完全に出来ない可能性ありますね。