ザ・パークハウス 駒込フレシアってどうですか？

[購入検討中さん]

「駒込」駅徒歩10分。
ザ・パークハウス 駒込フレシアってどうですか？



所在地：東京都北区中里3丁目447-2他（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩10分 （東口）
山手線 「田端」駅 徒歩11分 （北口）
京浜東北線 「田端」駅 徒歩11分 （北口）
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩13分 （4番出口）

売主：三菱地所レジデンス株式会社・日本貨物鉄道株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：鉄建建設株式会社

【スレッド本文追記しました。2011.06.12 副管理人】

[4: 物件比較中さん]

丘の上だから安心そうだね。新幹線の車庫や電車がよく見えてマニアには垂涎物件。近隣にも空き地があるのでそこもマンションかな

[5: 周辺住民さん]

線路に面してる北東側は結構うるさいよ。
おそらく、窓を開けると支障になるくらい。
一方、公園に面している南西側は音は気にならないし、
日当たりはかなり良好。価格は高くもなく安くもなく。

難点は住宅街のど真ん中の為、近くにコンビニすらなく、
買い物には坂の上り下りが不可避である点、
大通りからマンションまでの道の幅がかなり狭く、
また、周囲には木造の戸建てが乱立している為、
火事になると延焼や避難がかなり大変なところかな。

[6: 匿名さん]

>>5
日当たりは確かに良さそう、遮るものがないですからね、角部屋だったら相当明るいんだろうな～。

まだ実際に歩いてないんだけど「駒込駅から徒歩10分」なんですね、ここって。道のり自体はよくしってるけどもっと距離があるイメージでした、途中の道のりに何も無いから余計遠く感じるのかな。
それにしても最寄りのコンビニというとどこまで行けばいいんだろう。

[7: 周辺住民さん]

最寄りのコンビニは、駒込寄りでは、かなり坂を下るけど聖学院通り沿いのローソンでは？
田端方面だと郵便局前のローソン。やはり生活利便性はイマイチかな。
スーパーでいうと近いのはマルエツプチかな？
マルエツプチは品揃えがイマイチなんだよね。
やはり田端銀座のスーパーの方が便利かな？

駅からの距離は、坂道なので+2、3分はかかると見た方がよいかと。

公園に面している南西向きの部屋なら、
まさに閑静な住宅街の日当たりの良い高環境のマンションを
体現しているので中々貴重な物件ではある。
地元民を中心にすぐに売れてしまうような気がする。

[8: 物件比較中さん]

>4さん
丘の上って高台になってるんですかね？

あと地盤はどうなんでしょうか？

[9: 周辺住民さん]

>>8
近辺は坂を上りきり、田端・西ヶ原交差点あたりまで
平坦な土地が続いており、いわゆる高台であるとは思います。

地盤については液状化不安は無いです。
高台で杭の長さは30mくらい。
近辺の3階建てくらいまでの建物は直接基礎が多いと聞きますので、
地盤は良好ではないでしょうか。

[10: 物件比較中さん]

高台の上なので、地盤はよさそうですね。あと、目の前が公園というのもいいですね。子供たちが騒がしいのは・・・・・・

[11: 匿名さん]

日当たりが良さそうなのはいいですね。

でも買い物が不便そう？

あと、駅から10分と言うのは買い物の時やはり大変？

小中の学校はどうなんでしょう？

[12: 匿名さん]

ここ、もう養生シートもとれて、ほぼ完成しているようですね。
販売時期が遅いのは、何か理由があるんでしょうか。
たとえば、裁判とか周辺の反対運動とか。。

外観は正直あまりお洒落ではないですが、
公園側は電車の音もあまり気にならず、日当たりがよくていいかもしれないですね。

今週末からモデルルームグランドオープンのようです。

[13: 匿名さん]

>>12
こんな場所で反対運動なんてまずないと思いますけど・・・。

私も電車の騒音が気になってます。
京浜東北線は本数も半端ないですからね。

[14: 匿名さん]

モデルルーム見学したけど，南向きの部屋はうるさくない。
電車より，目の前の公園で子どもが騒いでるほうが気になると思う。
北に面した間取りは二重窓だから，開けたらそれなりに音が気になると思う。

販売時期の件は，推測だけど，売り主（鉄道会社のほうね）の意向で，思いっきりコストを節約しているのではないかと思います。
だって，販売センターはとっても狭くて，スケジュールは超タイト。
ほぼ完成してから販売。

買い換えで検討したけど二重ローン必須になりそうなので断念しました。

[15: 匿名さん]

14様の通り、南向きの公園側であれば窓を開けても電車の音は気にならないと思います。
子供の声も、そんなに子供で賑わう公園でもないので(笑)、
そこまでマイナスではないですね。
北側の線路向きの部屋は、窓を開けるととかなり聞こえると思います。
二重窓なので窓を締めて中に入れば気になりませんが、
この時期に窓を開けられないのは辛いと思います。

公園に面していて日当たりがよく、基本的には閑静な住宅街で、
かなり貴重な物件であるとは思います。
一方、問題点は利便性ですね。
買い物その他何かするには基本的に坂の上り下りが必要になります。
徒歩・自転車のいずれでも結構辛いですし、年齢を重ねる程辛くなりますね。
駅からも結構距離があります。

また、駅からの帰り道にスーパー(マルエツプチ)があるのは便利ですが、
閉まる時間が早いので、共働きには結構辛いです。
駒込のスーパーは霜降り橋交差点のタジマ以外は早く閉まってしまいます。
タジマまで行くには時間がかかりますし、品揃えがイマイチ。

小中学校は、北区アドレスですのでそこまでレベルは高くなく、
かといって荒れてもなく、平均的でしょうか。

価格は巣鴨や大塚の物件と比べるとちょっと高いような。
六義園近辺ならともかく、この付近ならもう坪20～30万円くらい
安くないと・・

[16: 匿名さん]

>14,15

参考になります。
ありがとうございます。

北区の線路沿いで、大塚・巣鴨よりも高いとは正直意外だったのですが、
このあたりは所謂ちょっとした高級住宅街なのですか？
線路沿いというだけで、一般的に立地としてはかなり悪いと思うのですが。

公園側の３階以上の３ＬＤＫの大体のお値段を教えていただけないでしょうか。
来週ＭＲに行こうと思っていますが、そもそも手が届かないかもしれませんので教えていただけるとありがたいです。

[17: 匿名さん]

>>16
15です。単価でいうと坪250～270万円くらいです。
巣鴨・大塚よりも絶対額で高いという意味で申し上げた訳ではなく、
立地等を考えると、この単価は相対的に高く感じるという意です。
巣鴨あたりでもっと駅近でももっと単価が安い物件がありますし。
誤解させてしまいすいません。

この物件の地域は高級住宅街という位置づけではないと思います。
普通の一戸建てが立ち並ぶ地域です。

近辺の事例は少ないですが、確かこの物件から古河庭園寄りにある
「藤和シティホームズ駒込古河庭園」は10年くらい前に
坪200～210万円くらいで分譲されていた記憶があります。

市況の変化はありますし、この物件は三菱地所のプロジェクトと
進んでいたこともあるのでしょうが、比較すると少し高めですよね。

確か工事中に遺跡が出てきたらしいので
それで余計に工事費用がかかったのかもしれません。

[18: 匿名さん]

「この立地で駒込と名乗るのか」というのが一番最初の感想です、ここは地図を頼りに駒込駅から歩いたら迷う人が多そう。田端からだとわかりやすいですね。
田端～聖学院の前の通りに個人商店がポツポツとありますが普段の買い物を全部すまそうと思ったら難しいのかな。
電車の音が大したことなかったとすれば夜間は相当静かになりそうですね。

[19: 匿名さん]

線路上のどてっぷちというかなり微妙な立地ですね。

モデルルームが実物なので、わかりやすかったです。
外観はかなりチープですが、価格も安いので仕方ないです。
内装はふつうに素敵でした。
音も、公園向きのモデルルームにいる限りは、全然気にならなかったです。
南向きが公園で抜けているので、日当たりはかなりよかったです。
日照は、一階でも問題ないです。

田端と駒込に歩けるのは便利なので、周辺の雰囲気や外観などに高級感などを求めさえしなければ、
いいかもしれません。
少しでもそういうものを求める人はやめておいた方がいいです。

[20: 匿名さん]

やはり少し駅から遠いですね。

[21: 匿名さん]

>19
価格安いですかね？
最寄りが駒込と言っても北区アドレスですので、どちらかというと
京浜東北線の上中里駅近辺の延長線上にあるマーケットと見た方がよく、
巣鴨・駒込あたりの豊島区アドレス・文京区アドレスの物件とは
比較できないと思います。

中里近辺の取引事例から見ても坪単価で少なくとも20～30万円は高い感じがします。
その分設備等に金をかけているならわかりますが、
そのようには見受けられないような気がします。

[22: 匿名さん]

田端か駒込のどちらかにもう少し寄っていれば評価は全然違うんですけどね。現地周辺を一度も通った事のない方が初めて行ったら結構ビックリする立地かも。最寄りのコンビニが徒歩7分というのはちょっと厳しいかな。こういう物件は価格で納得出来れば人気出るんだろうけど値付けもちょっと中途半端な感じがありますね。

[23: 匿名さん]

外観は吹き付けだらけで、あんまり分譲っぽくないな。
この価格帯だとうーん・・・。

[24: 物件比較中さん]

都内にこんな奥まった静かな場所があるんですね。
たしかに、コンビニ等は遠いけどのどかな暮らしが出来そうです。

今流行のトレインビューもある意味価値があるかも。

それから、今現場事務所がある場所もマンションになるのでしょうかね？

[25: 匿名さん]

聖学院のほうまでいけば庭付き一戸建に住む
結構なお金持ちが多いんですけどね。
天皇陛下にチェロ教えてた人とか民度の高い人も多いです。
この地域に住んでいたことがあるんですが、
難点は商業施設が坂下なことです。
結構買い物大変でした。
近隣は静かでもうＪＴ寮とかないのでわかりませんが、
民度は北区とは思えないほど高いですよ。
滝七や田端中学も荒れてなかったです。
（注）私の父母の頃は荒れていたようです。

[26: 匿名さん]

価格表が送られてきました。販売済・商談中の物件が3割強くらいです。
線路に横向きの南東側は6割くらい売れていますが、
公園側の物件で売れているのは2割程度です。

南東側は電車の音の問題がありどうかな・・と思っていましたが、
公園側に比べて坪単価で25万円くらい安いこともあり、値ごろ感があるのでしょうね。
公園側は坪250万円前後とこの近辺では坪20～30万円は高い印象です。
電車の音の問題はなく、公園に面しているので日照の問題はなく、
環境はかなりいい思うのですが。
公園側はちょっと時間がかかりそうですね。

[27: 物件比較中さん]

お盆の現地見にいったけど、いい感じ。
高台なので、災害には安心。
新幹線のはやぶさが見れて子供が喜んでました。

[28: 購入検討中さん]

ここいいですか？
友達を招いたら、ちょっとびっくりされる場所ですよね・・
実際安いから仕方ないけど、外観から安そうに見えるし。

[29: 匿名さん]

>>27
高台なので地盤は固そうで、それは安心ですが、
これだけ古い木造住宅が密集していて、大通りまでの道が狭いと、
火災危険性が怖いですね。この物件自体は大丈夫としても、
周囲が延焼で燃えていて避難できないことも十分想定されますし、
消防車も入って来られないような気がしています。

[30: 匿名さん]

＞＞28
お友達を呼ぶときには迎えに行かないと迷子になっちゃうかも（笑）確かに安いとは思うのですが個人的にはもう少しだけ安かも・・・と期待してました。

現地がもうちょっと旧古河庭園寄りだったらまた評価も違ったんでしょうね。ただ夜間は終電さえ終わってしまえば本当に静かそう。

[31: 物件比較中さん]

なんだかんだで、いい部屋は売れてきてるみたい。
上中里も利用できるので、３駅利用可と書けばよいのに、なぜかかないのでしょうか？
それは、上中里がマイナーだから？

どっちにしても複数駅利用可ということは、どの駅にも中途半端に遠いということか。
とはいうものの、都内なら飲みすぎてタクシーで帰っても、駅近の中央線沿線よりは
はるかに、便利かも。

最近また地震も多いし、徒歩帰宅を考えたらここもありかもね。

[32: 匿名さん]

総戸数29戸のうち販売戸数が7戸という事は、残り7戸しか残ってないのですか？

[33: 匿名さん]

第一期販売の残りが7戸という意味では？
2週間前の価格表による販売状況は>26の通りですので。

[34: 匿名さん]

古河庭園周辺だともっと高くなるよ。
ずいぶん昔の物件だけど「ペアシティ」っていう億ションが３棟も建ってるエリアだから。
古い東京の奥座敷、って感じかな。
コンビニ１軒できたら利便性も変わるんだけど。
・・・と言いつつ真剣に検討中。

[35: 匿名さん]

駒込って、中国人か多く住んでいますか。
中華のお店、たくさんありますよね。

[36: サラリーマンさん]

ちょっと前ですがご近所のアパートで死体見つかったみたいですね

[37: 匿名さん]

駒込駅でも豊島区じゃなくて北区の方だから、言葉悪いけどちょっと廃れた感じの住宅街で、中華店があるというより店そのものがあまり無いって感じですよ。
ちなみに駒込駅ホーム上に区境線が片足乗っかってます。

[38: 匿名さん]

営業は｢駒込駅徒歩10分でこの値段は安い｣と言うのだけど、
文京区の本駒込6丁目や豊島区の駒込4丁目の物件に比べれば確かに安いけど、
これらと比較すべき立地では無いからね。
同じ半径駒込駅徒歩10分圏内と言っても、文京区・豊島区と北区とではマーケットが全然違うよ。

最近、この物件の広告が増えてきたね。少し焦ってきたかな。

[39: 匿名さん]

世の中には道一本挟んで区や町名が変わるだけでもこだわる○○○○がいますからね。

東京外大跡地に「北区みんなの公園」という防災・避難所を兼ねた綺麗な公園ができていますが、その目の前に廃墟みたいな建物があって「早く建て替えればいいのに・・」と思っていたら、住所が豊島区駒込７丁目でした。

[40: 匿名さん]

北区の中里っていうと一応名の通った住宅街なんだけどなぁ。
上京者や郊外住人は知らないと思うけど。
こういう住宅街ってけっこう都内あちこちにあるよね。

[41: 社宅住まいさん]

おらは田舎者だから、東京の地名は良く知らんよ。
でも、現地は閑静で公園が目の前のいいところだったよ。

住所や地名にこだわって、自分の目で本物を見極めようとしない、東京人は結局まずい有名ラーメン屋で行列
作って、うまいもん食った気になってるんだべね。

[42: 匿名さん]

まぁ何をもって本物とするかは人それぞれだから比較しても無意味です
私は周辺の雰囲気が受け付けないので撤退しますが

[43: 匿名]

25に書いてある通り、中里は結構著名人が住んでます。あま、聖学院側とか西ヶ原側なんですが。

[44: 購入検討中さん]

営業のおっさん、タバコ臭い。
話しを聞く気がうせる。

[45: 物件比較中さん]

公園前っていいかんじだけど、実際は子供たちでうるさいのかな。まあ、平和な感じでいいかもね

[46: 購入検討中さん]

ここは寂しすぎるぐらいに静かですね。
入居者が増えれば雰囲気が変わってくるかね。

[47: 匿名]

まだ公園側は殆ど未入居だね。
昨日19時くらいに一軒しか明かりがついてなくて驚いた。
時間かかりそうだね。

[48: 物件比較中さん]

ここは不思議な場所ですね。利便性は高いのに、ほとんど認知されてないようです。
それゆえ、売行きも芳しくないようですね。
でも、行ってみるとなかなか静かなというか静か過ぎる場所で、山手線内とは思えません。
まだ、迷ってますが、認知度が上がると状況が変わってしまうかも・・・

[49: 匿名さん]

最寄りのコンビニに行くにも10分くらいかかりそうですよね。静かなのはいいのですがあまりにも閑散としすぎてて好みが分かれそう。
仕事などの都合で都内から離れるわけにはいけないんだけど、利便性無視でとにかく静かな場所がいいという方にはいいのかも。

[50: 匿名さん]

>48
あそこは山手線外側ですよ。

現地行ってみたけど、郵便受けに表札出している先はまだ5件でしたね。
公園側でカーテンを取り付けている部屋が2戸しかなかったので、
実際の売れ行きはこんなものかもしれません。
1ヶ月前に営業の方に見せてもらった価格表ではもう少し売れている感じでしたが・・

周囲は静かでよいのですが、古くて小さい戸建てやアパートが密集していて
高級感は無いですね。
やはり多くの方がご指摘の通り利便性の悪さと価格の高さが問題と思います。

ここまで時間とコストをかけて販売していて、
十分認知はされていてこの売れ行きですから、販売状況が劇的に改善することは無いのでは？
年明けくらいになれば売主も値引きを考え始めるでしょうから、
それまで待っても遅くは無いとは思いますよ。
「価格だけが問題」と営業に伝えておけば、売主が値引きを許容し始めたら声がかかるでしょうし。

[51: 物件比較中さん]

三菱もＪＲも余裕のある会社だから、そう簡単に値引きするとはおもえないな。
自信のある物件なら、気長にやるんじゃないかな。

[52: 匿名]

スミフじゃ無いんだから売れ残ったら適正価格に見直すはずです。

[53: 購入検討中さん]

現地いきましたが、周りの雰囲気が不気味。