２３区のマンションは値上がりする。（その３）

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158762/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158764/

[864: 匿名さん]

中途半端の具合にもよるだろ。

[865: 匿名さん]

売れ残り、震災前物件であることは確実
その他、不具合、震災影響はわからない。

[866: 匿名さん]

今着工中の物件は皆震災物件だからねー。
そう考えると高級物件も含め今の在庫は皆中途半端物件だね。

[867: 匿名さん]

金ねえ奴はずっと買えないだけだks

[868: 匿名さん]

古い物件のリノベーションは売れなくなるかもなあ
大通り沿いの物件は耐震補強も必要になるし、修繕費がいくらかかるか不透明
一方、新築信仰が強いから新築物件はそこそこ売れる
ただ、場所によっては売れないケース（海沿い・川沿い）もあり

[869: 匿名さん]

また年末、来年地震があって、その時着工物件も中地半端物件。
いつまでたっても、待つばかりで永遠に買えない。

[870: 匿名さん]

＞８６１
そのかわりマンション買うのと家電買うの同列で語るアホが出だしたな(笑)

[871: 匿名さん]

建築基準法の改正が価格に影響すると思ってる阿呆っているんだな

[872: 匿名さん]

＞870
やけに絡むねー。じゃあ俺が家電販売店並のデべ営業の対応を再現してやるよ。実話だからな。

デべ
ご予算はおいくらくらいで探してるんですか？
俺
4000万以内かな。
デべ
この部屋、昨日まで4200万で売ってたんです。でも竣工も近くなってるんですから4000万にしますよ。
俺
まず建物の話しろよ。地盤はどう？
デべ
地盤は悪くないですよ。強固な地盤まで杭打ってますし。
俺
杭の深さは何メートル？
デべ
えーと、何メートルだったかな。20メートルくらいだったけかな。（資料を慌てて見て）あっ違いました。30メートルです。
俺
20メートルと30メートルじゃ随分違うんじゃないの？
デべ
強固の地盤まで杭打ちしてるから大丈夫です。
でもわかりました。3900万まで値下げします。

こんなやり取りが続き結局1割値引き。買わなかったけど(笑)
家電の購入と変わらないでしょ(笑)

[873: 匿名さん]

完成物件の第1期登録の会場へ行ってきました。
安く設定しているので抽選になる見込みといいながら、申込者をほとんど見かけない。
帰りの駅前、バイトを雇って手分けしてチラシを配っている。
ちょっと不安になりました。
別の都内の新築高級物件、15％引でも売れないらしい。
震災以降、みんな様子見なんでしょうか？

[874: 匿名さん]

そうです、みんな地震が落ち着くまで、
３年でも５年でも永遠に待つのですよ。

[875: 匿名さん]

安くなるのも限界あるけど、震災前の価格で買う人はいないでしょ。

[876: 匿名さん]

企業の震災影響はこれからだから、キャッシュを持っていない人は
来年以降、給料が下がると思えば、買えないわな。

[877: 匿名さん]

節約、節約で金回らなくなるの目に見えてるよ。
間違いなくデフレが進む。

[878: 匿名さん]

デベ営業にそそのかされてローン組んで区分所有権を手に入れる喜び（笑）

[879: 匿名さん]

国が金ない金ない言ってれば、庶民も合わせて金使わなくなるわな。

[880: 匿名さん]

デフレがリストラ、減給を加速する。
でもマンション買うぐらいで悩んでいる人は
暗すぎて、真っ先にリストラ対象だけどね。

[881: 匿名さん]

知らず知らずに萎縮が、自分を追い詰めるってか。
まぁ、よくある話だね(笑)

[882: 匿名さん]

この3連休に4物件のMRに行ってきたよ。
文京区2物件と豊島区2物件でどれも高台・駅近で中・低層物件。
文京区在住で嫁もこのあたりを気に入っているので近所で探している。
私はネガでもポジでもなく、本当に必要になってきたので探し始めた次第。

昼頃と夕方に行ったが、概ね満席といったところ。これがサクラだったら凄い。
ある物件は人気のファミリータイプは完売したと言っていた。
第一陣は抽選と契約の間に震災があり、契約を1週間延ばしたが、
1件キャンセルが出ただけで、3月下旬から営業を本格再開し、
先週に第二陣が契約し結果ファミリータイプ完売とのこと。

他の物件では隣のブースで重説をやっていたものもあったし、
販売不振の感触はなかった。
どの物件も3～6ヶ月くらい竣工が遅れる見込で、販売スケジュールも
それに併せて間延びするようで焦っているような感じはなかった。

湾岸地域検討者の鞍替えや、住み替えが本当に多いよう。
それがこの地域の物件のウリになっているようで、
どのデベも湾岸地域の液状化を引き合いに、高台の良さ、地盤の固さ、
立地の優位性を説明してくる。
消費税増税や資材価格高騰を理由に煽ってくる先は1社だけだった(中堅デベ)。

全体的には、この地域の物件は、湾岸地域の不振の恩恵を受けたのか、
販売不振感はなく値下げになる可能性は低いような気がする。
かといって、派手な抽選にはならずに先着順にジリジリ売れている感じで、
需給逼迫までには至ってはいないと思うので、値上げにもならないんじゃないかな。

[883: 匿名さん]

大手デベの営業さんの話では、震災後の様子見はあるものの、
都内駅短の高台物件については湾岸地域からの鞍替えで、可もなく不可もなくといったところとのこと。
しばらくは二極化ですね。

[884: 匿名さん]

>882
湾岸地域物件のMRめぐり、もしてから言えば？
湾岸物件でも賑わってるMRはあるよ。物件次第だけど。

[885: 匿名さん]

なる程ね。文京区や豊島区の低層たかだいなら確かに豊洲あたりを検討してた人が流れてるかもね。
低層なら販売戸数も少ないから完売してもおかしくはない。
でも逆にいえば少ない販売戸数で条件が良い物件ですら、抽選にならない。
全体の販売戸数からみると在庫はかなり積み上がってきてると感があるね。

[886: 匿名さん]

＞884
どこ(笑)

[887: 匿名さん]

>>884
882だけど、湾岸地域の物件には元々興味が全く無い。
今住んでいる近辺のマンションを探しているだけなのでね。
時間的にはもう少し余裕があるので、焦らずに探すつもり。

[888: 匿名さん]

やはり都心高台は最高だよ

[889: 匿名さん]

海は今一番のマイナス要素だよ。湾岸ならまだ郊外のがいい。

[890: 匿名さん]

一部の低層高台で駅近の物件でしかも価格も設定も低く抑えた物件だけが、値下げせずに売れる状態だね。
いくら条件良くても高級マンションは売れてないもんね。
金持ち程、市場の変化に敏感だからな。

[891: 匿名さん]

高級物件のセンチュリーフォレストは売れてるよ。

[892: 匿名さん]

フォレストは悪くないね。ただ欲しい間取りは1億だからな。
まあ、金持ちが買うでしょ。抽選にはならないと思うけど。

[893: 匿名さん]

2極化というより値下げせずに完売できそうな物件と値下げしないと完売できない物件に分かれる訳だな。

[894: 匿名さん]

こういう話が出てくると、新規でローンを組むのが大変になってくるかもね。
↓
被災者の住宅ローン免除も＝金融機関が判断―自見金融相
時事通信 4月29日(金)17時20分配信

　自見庄三郎金融担当相は29日の衆院予算委員会で、住宅ローンの返済が残っている東日本大震災の被災者が自宅の建て直しなどで新たな債務を抱える二重債務問題について、「ケース・バイ・ケースだが、金融機関の経営者の判断として債権放棄もあり得る」と述べ、債務免除は可能との見解を示した。
　公明党の石井啓一氏が被災者支援に関連し、「全壊あるいは大規模半壊した住宅の既存ローンの免除や大幅削減をしてはどうか」などと質問したのに答えた。
　自見金融相は26日の記者会見では、「民間金融機関がリスクを取るのは限界がある」と語り、公的金融やファンドなどを活用し、政府主導で二重債務問題に取り組む考えを示していた。　

[895: 匿名さん]

＞文京区や豊島区の低層たかだいなら確かに豊洲あたりを検討してた人が流れてる

価格的に比較になんないと思うけど・・・
少なくとも坪単価では。
こうしたエリアに買えるなら、湾岸は考えないと思う。

[896: 匿名さん]

まぁ海沿いがチヤホヤされる時代は終わった。
川の河口付近も厳しいかね

[897: 匿名さん]

↑君が湾岸タワマンを欲しいことは分かったから（笑）

もっと頑張りなよ。（にっこり）

[898: 匿名さん]

湾岸物件では、モデルルーム価格、先着順、調度家具付、即入居可で販売されているところも出てきましたよ。
大幅値下げだけよりは効果はあるかも。
涙ぐましい努力です。

[899: 匿名さん]

金持ちは住宅選ぶ基準が厳しいからな。
都内一等地の低層高台マンションもちょっとした事で明暗分かれるだろうな。
金持ちは貧乏人のように妥協して買ったりしないから、売れ残りも多いようだ。

[900: 匿名さん]

湾岸はまだまだ下がるよ。今までの価格が高過ぎだったんだから。

[901: 入居済みさん]

文京区、豊島区で山手線環内、山手線最寄り駅の物件と豊洲の売れ残りタワマンの坪単価はほとんど差がなくなってきている。
２３区のマンションが値下がりするというよりも、もともと住宅地ではないのでエリア内での需要もなくデベロッパーのイメージ戦略だけで高値をつけていた港南あたりの中古も含めて湾岸エリアは暴落確実

[902: 匿名]

株価がそこまで崩れていないのが、救いですよね。リーマンのときは心臓に悪かったです…。

[903: 匿名さん]

まだ震災から2か月弱だからね。景気への影響はこれからだと思う。
日本の地震想定も甘かったのが露呈してしまった。
こらから4連動地震の首都圏の被害想定が出てくるだろう。建築基準法も改正になる。
首都機能の一部移転も始まる。

三陸沖6連動地震、M9の地震が日本のリスク管理、企業のBCPに大きく影響するだろう。

[904: 匿名]

地震・原発なければ1万2千円くらいになってるかもしれませんからね。その意味では崩れてるのでは？
マンションは安くなってほしいけど、景気は良くなってほしいですね。

[905: 匿名さん]

結局、首都圏で液状化とか影響があった一部の地域以外はたいして販売価格に影響ないってオチなんじゃない？

[906: 匿名]

目黒や自由が丘の不動産屋と話すと、値上がりする理由はあっても値下がりする理由は一切ないって感じだよ

[907: 匿名さん]

906
不動産屋は皆そう言うよ(笑)
今の不動産市況を知るには、住んでるマンションを下取り査定に出すのが一番わかる。
買い取りの時は不動産屋逆の事言うよ。地震で購入マインドが落ちてるから、これ以上は高く変えませんって。査定額は地震前の相場より安いのは言うまでもない。

[908: 匿名さん]

やっぱ各所に震災の影響が・・・。

企業の業績発表を見てても、なかなか先行き見通し出来ないようです。

[909: 匿名さん]

中古と新築じゃ事情が違うわな。

[910: 匿名さん]

購入マインドなんてエリアによっても全然違うわな

[911: 匿名さん]

エリアより、物件自体の魅力で購入マインドなんて違うわな

[913: 匿名さん]

907
不動産屋は皆そう言うよ(笑)

売るときには「上がるから今が買い時」といい、買うときにはその逆をいう。
当たり前でしょ。