ネスティア菊名桜山公園(菊名桜山公園プロジェクト)

[匿名さん]

公式URL：http://www.nomu.com/mansion_n/n/kikuna67/
売主：パナホーム＆トヨタホーム
施工会社：松井建設
管理会社：野村不動産アーバンネット

ただいま造成中。菊名駅から７分の物件について情報交換していきましょう。

【公式物件名にタイトルを変更しました。2011.07.02 管理人】

[181: 物件比較中]

事前案内会のお知らせ来ましたよ(^ ^)
早速返信です。

C街区が一番人気ですかね。

[182: 匿名]

Dも4階以上なら戸建の屋根も何とかクリアして、なかなかの眺めでしょうね。バルコニーの手摺も透明タイプみたいですし。

[183: 匿名さん]

透明ガラスパネルは洗濯物が外から丸見え。低層階みたいに半透明に全部すればいいのに。

[184: 匿名]

私も本来は不透明ガラスかコンクリ壁の方が好みですが、ここは向かいの桜山公園から双眼鏡で覗かれでもしない限り、周りに同じくらいの高さの建物がないし見られる心配も少なそうだから、バルコニーは透明でもいいんじゃない？

[185: 匿名さん]

この程度の高さだと下からでもはっきり見えちゃう。

[186: 購入検討中さん]

南側の家の人が覗かない限り、1～3階は見えないですよ。完全に視界を遮りますから。テニスコートを越えた所からなら5・6階は双眼鏡で覗けるかもね。眺望をあんまり期待しないほうが良いと思います。

[187: 匿名]

そうですね。眺望も含めてこの物件は今のところネガらしいネガが無いので期待しまくってますが、過度に期待しすぎないようにしないと事前案内会でがっかりするハメになりそうです。一旦冷静になってみて、客観的に見てみたいと思います。

[188: 物件比較中さん]

おはようございます。うちは皆さんもおっしゃっていますが価格がポイントですね。この販売スケジュールだとフラット３５Ｓの１％引き下げは間に合わないでしょうし。あとは構造かな。

[189: 匿名さん]

フラット３５Ｓとか、１０年後に確実に金利上昇する、ローンをありがたがって使うサブプライム層って本当にいるの？？ありがたがつ意味がわからん・・・

[190: 匿名さん]

まあいたから早期締め切りなんでしょうねぇ

[191: 物件比較中さん]

10年間固定であれだけ安い金利の商品はない。
10年経ったら借り換えれば良いし。

[192: 匿名さん]

といっても、変動でも金利上がる要素なさそうだけどね。
ＦＰはリスクを負いたくないから固定でって言ってるけど、ＦＰとってるような奴は固定で借りてないんだろうな。
民間もどんどん下がってきてるしね。プライム層向けには。

[193: 匿名さん]

上がる要素は無いとは言いきれないが、一説にはいざなぎ景気程の経済成長率であった数年前のプチバブルの際も金利は上昇しなかったことを考えると、住宅ローン金利が上がる要素は極めて少ないと思われる。
金融機関の人間から言わすと、企業の国内設備投資が減少傾向にある現状を考えると、個人（の住宅ローン）は結構ドル箱客（商品）らしい。リスクヘッジも効いてるし。各行間で取り合いになっていて金利は上げるに上げられない状況。
震災復興で資金需要が極端に増加しても、一時的なもので住宅ローン金利に影響するとは思えない。
フラット３５Ｓといっても、結果的に１０年間は変動で借りた人より0.8%高い金利を払って、１０年後からは変動を借りた人より2%高い金利を払うことになってる可能性が非常に高いような気がする。

[194: 購入検討中さん]

ところで、この場所は今まで何があったか知ってますか？発表されたころ、どのサイトかわからないけど、神社のマークみたいなのがあったような気がするんだよね。Dの辺りに。見間違いでしょうか。

[195: 匿名さん]

金利に関しては何が正解ってのは無いだろうから、払い終わってからどうだったか判断しましょう。
ちょっと話題がずれすぎなんで、もとに戻しませんか？

[196: 土地]

土地に関しては、法務局（ここだと大倉山にあるのかな）に行って「登記簿謄本」というのを発行してもらうとわかるよ。
以前はお墓だったとか、沼だったとか、山林だったとか、社宅跡地だったとかすべてわかる。

もうひとつ、区役所に行って「洪水・状化マップ」というのももらうといいよ。
菊名はもともと川だったんだよね。
港北区は川が多くて
地盤ゆるい部分もあるから気をつけてね。
眺望も大切だけど、地盤はもっと重要だよ。がんばって調べておくれ。

ちなみに私は、こちらの物件をやめて他物件を購入することにしました。

[197: 匿名さん]

菊名は川じゃないですよ。ここは下末吉大地上で地盤は悪いわけない。問題無いところですね。

リスクが高いのは鶴見川沿い。鶴見～綱島～大倉山北部～新横浜～（東日本大震災で液状化した）小机といった、縄文海進時に海の底だったエリアですね。

196さんは少しでもライバルを減らそうとして工作してるのかな・・・（苦笑）？
それとも手が届かなそうなので最後っ屁？？

[198: 匿名さん]

そんなネガが入るようになりましたか。ここも人気物件の仲間入りですね＾＾

[199: 匿名さん]

>>197 そういう貴方は営業さん？
先週現地見に行ってみたけど、あの駅からのルートはきついですね
車が必要な人だと家に帰るのが嫌になるレベルのような。。。

[200: 匿名さん]

>>199さんへ
営業じゃないよ。営業しなくても、ここは価格設定さえ間違わなければ即完売するよ。
この程度の坂でしんどいって言ってたら、横浜ではリアルに液状化や洪水のリスクがある上記の低湿地帯にしか住めないよ（苦笑）

[201: 匿名さん]

>>200さん　お暇なんですね～

ここは価格設定さえ間違わなければ即完売するよってそんなにここはいい場所ですか？
この程度の坂でしんどいといっていたらって、そういう印象を与えたいだけですか？
液状化リスクのある湿地帯にしか住めないって、坂がない場所はリスクあるっていいたいんですよね？

コメントがちょっと普通じゃないんですが。。。

[202: 匿名さん]

↑といってる低湿地帯マンションの営業もヒマだな。

[203: 匿名]

川だったかどうかは調べたらわかるよ。
キクナ→ククナ（川）の語源からきてますよ。
先住民が「菊名・川物語」という短編記録を作ってるので、ググってみたら？
かなり衝撃的（笑）

[204: 匿名さん]

＞203低湿地帯マンション営業、ほんと困った方だなあ…よく勉強しなよ。周りの悪口言うときは(苦笑)
「菊名 川物語」見たけど、どこに衝撃を受けたらいいかわからなかったぞ…
妙蓮寺周辺の菊名アドレス～仲手原あたりに川が流れていたり、沼地だったのは知っているが、このマンションの予定地に、どう川が流れるんだ!?

低脳営業か、手が届かない低所得者どちらかのネガだよね？

[205: 匿名]

まぁまぁどうでもいいじゃん、そんな話。ところで事前説明会いつだろう？
はやく詳細知りたいのだけど。

[206: 匿名さん]

事前案内会は9月3日からスタートですよ。空き状況は知りませんが現在参加受付中です。

[207: 匿名さん]

液状化マップは横浜市消防局がネットで公開してる。どこ見たらここの近隣でリスクがあるって判断きるんだろうね（笑）。

[208: 匿名さん]

9/3かぁ。まだもうちょっとありますね。

ところで194さんがおっしゃってた敷地内の神社（？）「神明社」って私も見つけたんですけど、これって今どうなってるかご存じの方います？


http://www.city.yokohama.jp/me/machi/kikaku/cityplan/gis/3000map/014s....

[209: 購入検討中さん]

やっぱりあったよね。いゃぁ、一昨日テレビで怪奇映像なんとかっての見てて、ふと思い出したんですよ。なんかの祟りを封じ込めてたりしたらやだなって。

[210: 匿名]

怖い…

[211: 購入検討中さん]

もう今後、我々がローン払い終わるまで、もう景気良くならないよ。低成長時代だ。

ここ2,3日のNYダウとか見てみろよ。また二番底確定だよ。

一部上場の超大手にお勤めの方はあんまり関係ないか。

ボーナスもリーマン前に戻る気配無し。

金利は変動優遇金利で問題ないよ。だって、今大体、1.5%優遇で1%切ってる。通常金利が4%になっても
2.5%。

金利4%になる位なら、景気はそれなりに良くなっているはず。

[212: 匿名さん]

結構、神社って統廃合されてるみたいですね!?
わたしが元々住んでいた富士塚にも神社があったそうです。
ここにあった神社はどこに統合されたんでしょうね。

[213: 匿名さん]

>211

デフレ環境で借金をして住宅を購入って考えが過去の遺物。金利払ってまでも住宅を購入してメリットがあったのは経済が高度成長で物価が上昇してた頃のは話し。固定、変動どっちでも金利負担というデメリットは一緒。

[214: 匿名さん]

金利が上がるのは景気がよくなったときとは限らない。ギリシャ危機みたいに国の財政が破綻状況となって国債のデフォルトリスクに直面したら、金利が上がる。増税できずに復興財源をまかなえなかったら、ギリシャ、最近のアメリカ以上の危機が日本を待ち構えてる。

[215: 物件比較中さん]

最近金利の話題でやけに熱の入った書き込みがありますが、よそでお願いします。

[216: 匿名さん]

そうかな。営業は売ったらおしまいだから、ローン審査さえ通れば無問題ってことで、ローンや金利上昇のリスクは教えてくれない。ローン破綻したら、管理費、修繕積立金も未納になるから、他人事ではない。

[217: 匿名さん]

ハイパーインフレ、ウェルカムだけどね…まあ、ローンさえ組めない＊＊＊は無視 して、ら有効な情報交換のばにしましょう！

[218: 購入検討中さん]

金利の話は他でどうぞ！

[219: 購入検討中さん]

無理して高いマンション買うこと無いよ。身の程を知れ。

[220: 匿名さん]

金利の話しを毛嫌いしてる人って何故なんだろう。物件には直接関係無いかもしれないけど、どういう考えの人がここを検討してるのかってのは参考になる。マンションって入居したらお隣さん同士運命共同体なんだよね。

[221: 匿名さん]

無理しても買えない＊＊＊も他でやってくれい！

[222: 匿名さん]

負 け 組 ね

[223: 匿名さん]

価格も出る以前に買えないなんて揶揄するのは他物件の営業かな。近隣の不振物件はどこだろう。

[224: 匿名]

予定より遅れ気味みたいね

[225: 周辺住民さん]

戸数少ないから管理費高そうですね。

[226: 匿名]

ま、エレベーターが各棟ごとに計3機もあることだし、ある程度の管理費の高さは仕方ないでしょう。ディスポーザーと余計な共用施設が無い分でいくらか相殺されるとありがたいですが…

[227: 匿名さん]

ディスポーザーないんですか？残念。。。。

[228: 匿名さん]

227さん、
226で書き込みしたものですが、ディスポーザーについては資料に記載が無かったので勝手に無いものと推測してるだけですので、もしかしたら付いてるかも知れませんよ。ただ個人的には無くても全然OKなので、管理費の上昇を抑えるためなら無くてもいいかなーと思ってます。あ、それから、マンションギャラリーが着々と桜山公園の西側、旧綱島街道沿いに建設中です。窓の造りの感じから、モデルルームは南西角の81平米タイプになると思います。

[229: 物件比較中さん]

エレベーター３台か、、、
管理費よりは修繕費の上がり具合が厳しそう

なんで３棟に分けちゃったんでしょうかね

[230: 匿名]

詳しくないから想像だけど、丸々一棟で作ると何か面倒な開発規制にでも引っ掛かるからじゃない？

[231: 匿名]

これで各棟ごとに管理人が配置されたら大変！

[232: ご近所さん]

素朴な疑問なんですが、ここの物件、70平米代中心と謳っておきながらホームページに70平米代の間取りが一つも出て無いのは何で？ちょっと間の抜けた感じですね(笑)

[233: 匿名さん]

>230

建築基準法では一敷地に一建物が原則だから、多棟の場合、一団地認定を取得しなきゃならない。他棟のほうが制約は多いはず。

[234: 匿名]

233さん、
説明ありがとうございます。これでますます複数棟に分けた理由が解らなくなってきました。敷地内に何らかの理由で建物が建てられない領域でもあるのだろうか…

[235: 匿名さん]

細長い土地だから一棟だと長屋タイプになるよね。多棟にすることによって、角住戸率を上げてセールスポイントにしたかったとか。あくまで、推測だけど。間取り図面でも、３面採光、角住戸を強調してる。コストアップ要因だから、価格に注目かな。

[236: 匿名さん]

ここすげぇ
決定的なネガがない。
ちなみに営業ではありません。

[237: 匿名]

まだ価格という重要ファクターが見えてませんから何とも言えませんが、これで丸紅物件や直近のサンクタスより値ごろ感があれば大抽選会になるのではないでしょうか。

[238: 匿名さん]

丸紅やオリックスのような綱島街道沿い且つ北環状の上の立地じゃないので、高いと思うよ。
線路が気になるって向きもあるようだけど、高低差かなりあるし駅近だと、どっちにしてもある程度電車の音は聞こえるものだし。
高台で住環境の良い場所というのは意外と横浜ではニーズがあるのです。
ただやっぱり小学校はキツい。

[239: 匿名]

JR菊名駅のバリアフリー改良工事が予定通り今年度か来年度に具体化してくれば、JRと東急の乗り換え導線も少しはマシになりそうですね。駅前の区画整理は全く望めそうにありませんが…

[240: 匿名]

菊名はアクセス良好な駅なのに、駅前はまったく開発されずに残念な街です。

[241: 匿名]

そうなんだよね、駅前の残念な雰囲気が最大のウィークポイントかな。東急の地下化か半地下化でも持ち上がらない限り、駅周辺の環境変化は望めないかも。

[242: 匿名]

大倉山の学園跡地を待つか、ここを申し込むかで激しく悩んでます！

[243: 匿名]

価格が出たら、しぼってみたら？

[244: 周辺住民さん]

７０平米４０００前半までなら買いだよね
５０００前後なら近くの中古が３０００後半で帰るからいらないかな

[245: 匿名]

自分も中住戸なら４千万円台中盤くらいがボリュームレンジでは、と勝手に期待してます。

[246: ご近所さん]

うーん、多分５０００万から〜なんじゃないすかね？
アーバンネットが間に入ってるし。


でも、私は丸紅のリミュエールやヴァリアスの方が立地的にはよかったな〜と思います。
あの２物件の場所どちらも静かだし陽当たり良好！だったし。


ここはね〜線路沿いだしね。線路反対側のサンクタス菊名は完売までかなり時間かかってましたよね。

そういう点で、４０００万前半からを希望。
３９８０万から〜でもいいです。ダメかなぁ。

[247: 匿名]

建設現場を見て来ましたが、予想以上に一階の位置が高くて驚きました。線路側の道路面と同じ高さが地下一階の様でしたので、道路から見て実質二階の高さが一階になる様です。

[248: 匿名]

さっきホームページ覗いてみたら、トップに間取りタイプ追加と書いてあったので見たところ、60平米弱の2LDKタイプだった…
メインの70平米台間取りも早く公開してほしいのですが、わざと焦らしてんでしょうか？

[249: 物件比較中さん]

サンタ菊名は車アクセスがひどいから敬遠されたてか。ここは道大丈夫でしょうか？

[250: 購入検討中さん]

マンション前の道路だけ広げてあるけど、そこに行くまでは一通や細い道ばかりで、ストレスあります。許されるなら軽を買いたいところです。確かに今思えば、丸紅は買いだった。ここが丸紅より高いと感じたらパスすると思う。

[251: 購入検討中さん]

結局、上6階+地下1階で20Ｍに収めるんでしょ。東側の戸建の壁見たかなぁ。すごい高さですよ。戸建の先の遊水地みたいなところから、Ｃ街区の前にいけるんだけど、Ｄが立つ位置の低いことときたら、ショックですよ。

[252: 匿名さん]

地盤の良さ⇔崖の上なので心理的にいやだし坂の上はしんどい
特急停車駅（渋谷20min、横浜6min）⇔東横は区間が短いから特急のメリットが無い
新横浜一駅で出張や帰省に便利⇔新幹線なんて年に何度も乗らないから別に関係ない
古くて落ち着いた住環境が良い⇔駅前が開発されずごちゃごちゃしてるし、住宅地に入ったらコンビニすらなく不便

同じポイントでも人によって感じ方は違うのでなんとも言えませんが、一応日比谷線の始発駅ということもあって、都落ちしてくる人にも認識がある点も相乗効果としてあり、上記左側のポイントでの需要が結構あるのが菊名なのかな。上記右側の認識の方にとっては高いと感じるでしょうが、この立地での供給の少なさからややプレミアムがついて坪230が底ってとこだと予測します。

[253: 物件比較中さん]

細い道は自動車結構通りますか？
歩道が狭いと危ないですよね。

自転車も走ってたりすると子供つれて歩いてたら危なそうですが、（ベビーカーでも）

どうなんでしょうか？？

[254: 匿名]

崖の上というのが精神的に苦痛。
大地震がきたら崩れますよ。最近地震も増えてきてるし、東海地震も控えてるし。
なんであんな崖っぷちにマンション建てるんだろう？

[255: 購入検討中さん]

歩道はないよ。綱島街道なら狭いのがあるけど。まわりは、車が通ると人は通行止めのようなところばかりです。がけの上ではあるが、横浜線から建物の位置まで30度勾配は確保できてるんじゃないかと思う。

[256: 匿名さん]

目の前の道はタクシーとか近隣の住民とかの抜け道的に使われていて
結構車通りますよ
ベビーカーとか押しながらだと多少ストレスかもですね

[257: 匿名]

マンションからのんびりベビーカーを押して、と考えている世帯には、ここだけでなく東横沿線の比較的古い住宅街そのものが不向きなんじゃないかなー。そういうファミリー層には田園都市沿線か港北ニュータウンが合ってると思うよ。まぁ、旦那様の通勤利便性とトレードオフになるんだけど。

[258: 匿名]

以外とこの物件、武蔵小杉に興味があるけど価格的に手が出なかったり供給過剰感から二の足を踏んでるDINKS層が多くなるんじゅないかな？

[259: 周辺住民さん]

菊名自体はDINKS向きだけど、ここはどう考えても子供いるファミリー向けの立地でしょ

[260: 匿名]

ファミリーには向かないと思う。
現場を見に行きましたが、あの急坂に車か侵入してきてかなり危なかった。そして、小中学校が遠すぎる。公立中学校は大倉山まで電車通うことになり、放課後の塾通いも不便。
ファミリーには田都線のほうが向いてると感じた。

[261: 匿名]

ここ管理費高そうですよね。不景気だし、カツカツにはなりたくないし…。
なるべく早く詳細を知りたいです。ちなみに事前案内の通知は来ましたか？（うちには来ていません）

[262: 匿名]

事前案内会の受付は、もう始まってますよ。日時確定の招待状はまだ届いてませんが。

[263: 匿名]

確かに物件前の線路沿いはタクシーが菊名駅東口に戻るための抜け道になってるね。お陰ですぐにタクシーが捕まえられそうではあるが。

[264: 匿名]

3月末入居予定の6階建てにしては工事があまり進んでないと思うのは私だけでしょうか…

[265: 物件比較中さん]

恐れ入ります。
当方遠くに住んでいてなかなか現地に行けないのですが、建設状況はどこまで進んでいる感じなのでしょうか。

[266: 匿名]

私も現地見に行ってないのでわかりませんが、３月末完成であれば遅いと思います。

出来れば完成遅らせてほしいです。突貫工事で作ってほしくないですし。

あと、３月末に間に合うようにってなると、間取りのオプションやカラーセレクトが出来なくなる可能性が出てきますし。


和室いらないから洋室に変更可能にしてほしい。

[267: 匿名]

この前 現場を見に行ったんですが工事の方がガラがよくないというか…。缶コーヒーのみつつだらだら話ながら仕事してました。

普通はこんなもんなんですかね？

[268: 匿名]

工事の進み具合は確か今週は明後日くらいまで盆休みのはずだからあまり進捗はないはずだけど、まだ一階部分の途中だと思います。希望的観測だけど、和室から洋室の変更くらいは三階くらいから上ならメニュープランで対応してもらえるんじゃないでしょうか？いずれにせよ、完成予定を含めて事前案内会で要チェックですね！

[269: 匿名]

期待してるので、多少遅れてもいいからキッチリと造り込んで欲しいですね。

[270: 匿名さん]

うむ。

[271: 匿名さん]

久しぶりに現地行きました。工事かなり進んできてますね！
何かの本で、1階で約1ヶ月かかるとありましたから、進み具合はこんなもんじゃないですか？もちろん建物の規模によってスピードは違うでしょうけど、ここは小さいから速いでしょうし！

[272: 匿名]

そろそろホームページの情報更新をして欲しいです。地盤や基礎、構造といった内容は、このご時世ですから検討者が最も知りたい情報のはずだと思いますが、売るほうは何とも思って無いのでしょうか…

[273: 匿名さん]

最近書き込みないけど関心薄れたのかな？もうすぐモデルルーム公開ですよね。

[274: 匿名]

公式サイトの更新があまりにも遅いので、みんなモデルルーム待ちなのでしょう。私はもちろん期待して待ってるクチです！

[275: 匿名]

営業から電話きましたが説明会行くのやめました。

[276: 匿名さん]

なんで？

[277: 匿名さん]

275さん
他の物件を申し込みされたとか？


綱島のある物件のモデルルーム行ったら、この物件のことすごい気にしてた。やっぱり他社もここが気になるんですね。

[278: 物件比較中さん]

今日から事前案内会ですよね。うちは出遅れたので今週は予約できませんでしたが、行かれた方モデルルームどうでしたか？

[279: 物件比較中さん]

事前案内会行ってきました。
モデルルームは、まだできていません。

共働きの私的に個人的に気になる点は、
・小学校までが遠い
※大人の足で１５分。最短距離だと山を越え、下り、また山を登ったところにあり、とても学童まで毎日１９時に迎えに行くのは辛そう。
・中学校までが遠い２５〜３０分　大倉山の大綱中とのこと。
・南西側１－２階だと目の前の一軒家と視線がぶつかりそう。

【価格表】もらいました
（１）Bタイプ（中部屋）71.84㎡　
２階4800万円台〜　４階5100万円台　５階5800万円
（２）Aタイプ（角部屋）81.27㎡　
２階5500万円台〜　３階5600万円
（３）Cタイプ（角部屋）76.51㎡　
２階5100万円台〜　４階5600万円
（４）Dタイプ（角部屋）67.70㎡　4100万円台〜

うー、高いー（涙）これだと、横浜徒歩圏のクリオやポートサイド地区の中古物件が買えてしまう…。
妻とがっかりして帰ってきました。

[280: 物件比較中さん]

279さん

278です。速報感謝です。ありがとうございます。
いやー予想通り(?)高かったですかぁ 笑

モデルルームは未完成？来週大丈夫かな…。っていうことは今週末は資料のみですか？

他に物件について感じられたことあったら是非教えてください！